Nekilnojamojo turto plėtros analizės metodai Lietuvoje

Nekilnojamasis turtas yra svarbi kiekvienos valstybės ekonominio potencialo dalis. Jis sudaro didžiąją kiekvienos šalies nacionalinio turto dalį. Kadangi svarbiausias kiekvienai šaliai yra realus ekonominis augimas, sukauptas ir naujai sukurtas turtas - tai šalies ekonominio potencialo didinimo pagrindas.

NT rinka Lietuvoje yra besiformuojanti ir gana chaotiška. Tačiau nekilnojamojo turto sritis, būdama patrauklia investicijoms sfera, yra pakankamai sudėtinga ir unikali, įtakojama ir formuojama gausybės aplinkos veiksnių, tarp kurių nesibaigęs žemės grąžinimas jos buvusiems savininkams, įstatyminė bazė, reguliuojanti žemės rinką bei nekilnojamojo turto plėtrą ir statybas, dažnai ir ženkliai kintančios būsto kainos, bankų suteikiamų paskolų brangimas.

NT rinka yra priklausoma nuo šalies įstatymų, įtakojančių nekilnojamojo turto įsigijimo sąlygas, leidimų statyboms išdavimą, lengvatinių sąlygų ir valstybės paramos teikimą gyventojams, siekinatiems nekilnojamąjį turtą įsigyti su būsto paskola, taip padidinant skaičių žmonių, galinčių įsigyti nuosavą būstą.

NT rinką bendrai įtakoja ir mažėjantis žmonių sėslumas, dažnai perkamas ir parduodamas nekilnojamas turtas. Gyvenamasis būstas tenkina vieną iš svarbiausių individo poreikių ir sudaro (paprastai) didžiąją jo turto dalį, todėl neišvengiamai svarbus žmogaus gyvenime.

Taupant asmeninį laiką bei siekiant optimaliausio rezultato, norint parduoti, pirkti ar nuomoti nekilnojamąjį turtą kreipiamasi į nekilnojamojo turto agentūrą, pasinaudojama NT agento ar brokerio paslaugomis. Tarpininkai dažnai gali palengvinti nekilnojamojo turto įsigijimą - tinkamai pasirinktas NT tarpininkas ar brokeris gali padėti sutaupyti laiką bei pinigus perkant, ar uždirbti turtą parduodant. Tarpininkavimas nekilnojamojo turto rinkoje yra svarbus šios rinkos efektyvų veikimą užtikrinantis mechanizmas.

Nekilnojamasis turtas (toliau darbe - NT) rinka yra itin specifinė dėl investicinio prekės pobūdžio ir unikalumo, joje nuolat vyksta įvairūs pokyčiai, ši rinka įtakoja ir kitas rinkas bei šalies ūkį.

Nekilnojamojo turto samprata ir ypatumai

Kasdieniame gyvenime terminas „nekilnojamasis turtas" atrodo ganėtinai aiškus ir suprantamas. Kaip nekilnojamas turtas yra įvardijama žemė ar statiniai. Tačiau platesne prasme pirmiausia pats turtas yra įvardinamas kaip objektas, kurio buvimo vietos negalima pakeisti.

Nekilnojamojo turto klasifikavimas yra pagrįstas įvairiais kriterijais, o pats turtas taip pat apibrėžiamas įvairiomis prasmėmis - kaip teisinė, fizinė, ekonominė, socialinė ir kt. Kategorija. Kaip svarbi teisinė kategorija NT apima visus turtinius interesus, privilegijas ir teises, susijusias su nuosavybe į fizinį NT.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto ypatumai:

• Kiekvieno NT objekto unikalumas. Net jeigu pastatai yra pastatyti pagal tą patį projektą, su tomis pačiomis techninėmis charakteristikomis, tačiau skirtingose vietose - jie nebus įvertinti vienodai, kadangi žemės vertė po tais pastatais bus skirtinga.
• Nekilnojamasis turtas vertės prasme gali tiek išlošti, tiek ir pralošti dėl savo buvimo vietos specifikos
• NT susijęs su dideliu kapitalo poreikiu (materialinio, finansinio ir žmogiškojo kapitalo)
• NT gali būti preke bet kuriuo savo gyvavimo ciklo etapu. Tai reiškia, kad rinkoje gali būti pardavinėjami ne tik baigti statyti objektai, bet ir nebaigtos statybos.

Nekilnojamojo turto vertinimo metodai

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma vertinimo proceso metu, taikant pagrindinius vertinimo principus ir skirtingus vertinimo metodus. Vertinimo proceso eiga, apimanti parengiamąjį darbą, informacijos rinkimą ir analizavimą, praktinį vertinimo metodų taikymą.

Vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto vertinimo tikslą, paskirtį ir vertintojo disponuojamą informaciją apie rinką. Turto vertinimo tikslas - rinkos vertės nustatymas, turtas įvertinamas bankui. Vertintojo nuomone geriausiai vertinamojo nekilnojamojo turto vertei nustatyti tinka lyginamosios vertės metodas.

Lyginamosios vertės metodas

Nustatant buto rinkos vertę, geriausia naudoti lyginamosios vertės (pardavimo kainų palyginimo) metodą. Jis yra vienas iš universaliausių ir plačiausiai taikomų turto vertinimo metodų. Daugelyje literatūros šaltinių šis metodas įvardijamas kaip rinkos metodas. Jo pagrindas yra pakeitimo kitu turtu principas.

Vertės nustatymas palyginant yra sąlygojamas tuo, kad turime disponuoti pakankamu skaičiumi lyginamų nekilnojamojo turto objektų pirkimo - pardavimo kainų. Tačiau apskritai negalima pasakyti, koks tas pakankamas skaičius. Tuo metu, kai patikimai apie rinkos vertę galime nuspręsti tik iš didelio kainų skaičiaus, tai kitais atvejais ir mažas jų kiekis pateikia patikimą pagrindą rinkos vertei nustatyti. Esant klausimui ar pakanka esamos lyginamosios medžiagos, reikia apsistoti ties atskiro atvejo sąlygomis. Jei yra mažai pardavimo kainų, tai jų naudojimą ir reikšmingumą reikia ypač kritiškai patikrinti.

Dažnai būna taip, kad lyginamųjų kainų iš artimos arba tolimesnės vietovės nebūna arba to skaičiaus nepakanka. Tada galima paimti kitų rajonų kainas. Tačiau tai turėtų būti sąlygota tuo, kad vietinės sąlygos ir rinkos situacija būtų panašios (lyginamos). Pagal taisykles negalima lyginti nepanašius (heterogeniškus) nekilnojamojo turto objektus.

Gyvenamosios paskirties patalpų (butų) sandorių duomenų Žirmūnuose yra pakankamai, todėl lyginamosios vertės metodas yra teisingiausias ir patogiausias vertinamo objekto rinkos vertės nustatymo metodas.

Masinio vertinimo metodas

Masinio vertinimo sistema yra labai informatyvi, todėl gali būti taikoma daugeliu atvejų, kai norima žinoti preliminarią turto vertę. Tiksli turto rinkos vertė, kai įvertinamos ypatingosios visos turto objekto savybės, gali būti nustatoma tik taikant individualų vertinimą. Tačiau daugeliu atveju individualus vertinimas yra brangus ir užima nemažai laiko.

Masinio vertinimo rezultatais naudojasi visų veiklos sričių įmonės, kai reikia nustatyti bendrosios paskirties turto vertę, rengiant turto optimizavimo, investicinius projektus, skaičiuojant turto mokesčius, rengiant turto perleidimo ar įsigijimo sandorius. Komercinės paskirties, infrastruktūros, pramonės objektų ir sistemų plėtros klausimai neatsiejami nuo žemės sklypų įsigijimo ar panaudojimo klausimų.

Todėl masinio vertinimo sistema naudinga:

• Preliminariai vertinant žemės sklypus pagal nustatytas verčių zonų vidutines vertes.
• Nustatant preliminarias žemės sklypų vertes.
• Skaičiuojant kompensacijas asmenims už žalą, daromą, statant privačiuose sklypuose infrastruktūros objektus.
• Vertinant žemės paėmimo visuomenės poreikiams sąnaudas.

Nors masinio vertinimo metodas yra progresyvus, tačiau turi ir trūkumų. Pagrindinis trūkumas tai, kad šiuo metu ne komercinės paskirties objektai nėra vertinami. Plečiant masinio vertinimo galimybes, galimas ir kitų turto rūšių, tame tarpe specialios paskirties, vertinimas, juolab kad automatizuotas duomenų apdorojimas leidžia nešališkai įvertinti daugiau kriterijų, nei vertinant individualiai.

Masinio vertinimo sistema naudinga, gaunant greitą ir pakankamai tikslią informaciją apie nekilnojamojo turto vertes, verčių pokyčius, tačiau ši informacija yra tik išeities taškas tolesnei nekilnojamojo turto vertės analizei atlikti. Masinio vertinimo sistema nuolat tobulinama, plečiamos jos galimybės. Ateityje tai bus nepakeičiamas informacijos šaltinis tiek turto vertinimo, tiek ir turto valdymo procesuose.

Palyginti su individualiu vertinimu, galima išskirti pagrindinius nekilnojamojo turto masinio vertinimo sistemos privalumus ir trūkumus:

• Kuriama bendra vertinimo sistema, taikomi bendri turto vertinimo metodai, apibendrinta medžiaga.
• Sistema automatizuotai palygina didelius kiekius informacijos apie naujos statybos objektus, objektų charakteristikas, kainas, sudarytus sandorius; informaciją kaupia, sistemina, panaudoja kituose vertinimo etapuose.
• Kaupiami, sisteminami ir periodiškai atnaujinami duomenys sudaro galimybę analizuoti NT rinką, stebėti verčių pokyčius. Nesudėtinga ir informatyvi naudojimosi masinio vertinimo duomenimis sistema sudaro galimybes fiziniams ir juridiniams asmenims neatlygintinai ir operatyviai gauti duomenis apie objektų rinkos vertę informacijos, mokesčių ir kitais tikslais. Informacinių technologijų taikymas leidžia gauti nešališkus duomenis, tai NT rinką daro skaidresnę.
• Masinio vertinimo sistema, paremta informacinių technologijų plėtra, turi neribotas tobulinimo, papildymo, naujų paslaugų teikimo, vykdant nekilnojamojo turto kadastrą, registrą, turto vertinimą, galimybes.
• Vertinamas tik komercinės bei gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas.

Žemės verčių zonos

Būsto kreditavimas ir jo įtaka nekilnojamojo turto rinkai

Būsto kreditavimas vienas iš pagrindinių kreditų, kuris apima didžiausia išduodamų kreditų dalį bankuose. Šis kreditas išduodamas kredito gavėjui nusprendus įsigyti nuosavą bustą (butą ar namą), jo statybai ar atnaujinimui. Būsto kreditavimas užima išskirtinę padėtį išsivysčiusių šalių ekonomikoje. Šiuolaikinėje visuomenėje ši tema yra ypatingai aktuali, kadangi dauguma žmonių neturi pakankamai nuosavų lėšų nuosavam būstui įsigyti arba turi tik dalį tų pinigų ir yra priversti kreiptis dėl dalinės kreditavimo galimybės. Jie yra priversti naudotis bankų teikiamomis paslaugomis.

Būsto kreditavimas yra pagrindinė gyvenimo sąlygų gerinimo forma, nuo kurios priklauso tiek piliečių gyvenimo lygis, tiek ekonominiai, socialiniai bei demografiniai aspektai, susiję su žmogaus teisių garantijomis bei žmogiškųjų išteklių išsaugojimu. Dažnas gyventojas paskolas sieja su rizika, nes jas grąžinti neretai tampa problema. Tačiau yra parenti atsakingo kreditavimo principai, kuriais siekiama paskolas suteikti atsakingiau bei sumažinti žmonių sunkumus.

Kreditų populiarumą stiprino palankios būsto kreditavimo sąlygos, kurios didino konkurenciją tarp būsto kreditus teikiančių institucijų. Sparčias skolinimosi tendencijas stiprino žema palūkanų norma, gyventojų ir bankų lūkesčiai, kad būsto kainos dar augs, ir spekuliantų atėjimas į nekilnojamojo turto rinką. Komerciniai bankai sukūrė modernias finansavimo priemones, kurios įgalino juos suteikti paskolas net ir žemo mokumo klientams. Tai buvo viena iš lemtingų klaidų: žmonės pradėjo intensyviai pirkti nekilnojamąjį turtą, neįvertinę savo finansinių galimybių, kadangi buvo nesudėtinga gauti kreditą.

Būsto kreditavimo sistemą, kaip atvirą, veikia išorės veiksniai, kurie lemia būsto kainą, būsto kreditavimo sistemos dalyvių aktyvumą, būsto kūrimą ir vystymą. Būsto, kaip nekilnojamojo turto nuosavybės objekto, kaina nustatoma kapitalo rinkoje. Tai priklauso nuo paklausos, kiek naujų šeimų nori įsigyti būstą ar turinčių būstą jį pagerinti, ir nuo pasiūlos, jo kiekio rinkoje. Ilgalaikėje perspektyvoje būsto kainos turi būti lygios statybų kainai. Trumpalaikėje perspektyvoje - galimi dideli šių dviejų dydžių nukrypimai. Pagrindiniai išorinės aplinkos veiksniai, darantys įtaką būsto kreditavimo sistemai, yra.

Būsto kainų pokyčiai

Žemės kainų pokyčiai Lietuvoje 2012-2015 metais

Analizuojant 2012 - 2015 metus, matyti, kad žemės kaina Lietuvoje spačiai kyla. Per 4 - erius metus žemės pirkimo kainos išaugo dvigubai. Žemės nuomos kaina augo lėčiau (žemės ūkio naudmenų apie 20 proc. nuo 2012 m., ariamos žemės kainų pokytis labai mažas, o pievų ir ganyklų kaina pakilo virš 40 proc.).

Žemės pirkimo kainos apskrityse

Apžvelgus žemės pirkimo kainas, galime teigti, kad brangiausiai superkamos žemės yra Marijampolės apskrityje, o pigiausiai Utenos apskrityje. Taip pat, apžvelge nekilnojamo turto pardavimo kainas, galime teigti, kad brangiausiai parduodami biurai ir prekybinės patalpos vyrauja Vilniuje, o pigiausia nekilnojamas turtas yra Panevėžyje. Tuo tarpu centre esančių butų kainos Vilniuje gerokai didesnės už kitų miestų Lietuvoje, o pigiausia gyventi centre būtų Panevėžyje.

tags: #nekilnojamojo #turto #pletros #analize