Nekilnojamojo turto pirkimas neskelbiamų derybų būdu: tvarka ir teisiniai aspektai

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra reikšmingas žingsnis, reikalaujantis atidaus planavimo ir teisinių aspektų įvertinimo. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, nekilnojamojo turto pirkimas gali būti vykdomas įvairiais būdais, įskaitant ir neskelbiamas derybas. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pirkimo neskelbiamų derybų būdu tvarką, remiantis teismų praktika ir teisės aktais.

Teisinis pagrindas ir procedūros

Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimu Nr. T-308 „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ (toliau - 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas) nusprendė nepirkti Šiaulių rajono savivaldybės nuosavybėn iš ieškovų G. A. ir V. A. nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, nors savivaldybės taryba dar 2017 m. sausio 24 d. sprendimu Nr. T-19 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“ (toliau - 2017 m. sausio 24 d. sprendimas) pavedė savivaldybės administracijos direktoriui organizuoti: nekilnojamojo turto pirkimo dokumentų parengimą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintu Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos aprašu (toliau - ir Aprašas); pirkimo procedūras pagal parengtus pirkimo dokumentus; savivaldybės tarybos sprendimo projekto parengimą dėl pirkimo, atsižvelgiant į pirkimo dokumentus ir gautą pasiūlymą.

Pirkimui organizuoti ir atlikti Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. kovo 3 d. įsakymu buvo sudaryta Nekilnojamojo turto pirkimo komisija (toliau - ir Pirkimo komisija) ir patvirtintas jos darbo reglamentas.

Tarp ginčo šalių įvykusių derybų pabaigą patvirtina Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. protokolas, kuriame užfiksuotas šalių susitarimas, jog Šiaulių rajono savivaldybė išpirks ieškovams priklausančius nekilnojamojo turto objektus už 248 494 Eur, taip pat nutarta derybų informaciją teikti savivaldybės administracijos direktoriui, siūlant rengti savivaldybės tarybos posėdžiui sprendimo projektą dėl ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo.

Savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrius parengė 2017 m. lapkričio 6 d. aiškinamąjį raštą savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo projektui „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Sprendimo projektas buvo svarstomas bendrame Kaimo reikalų ir ekologijos ir Komunalinio ir vietinio ūkio komitetų posėdyje, jų nariai balsavo neteikti svarstyti sprendimo projekto savivaldybės tarybai ir nusprendė parengti alternatyvų projektą dėl atsisakymo pirkti siūlomą nekilnojamąjį turtą iš ieškovų.

Savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. posėdyje tarybos nariams buvo teikiami abu sprendimo projektai, tačiau savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d.

Ieškovai mano, kad skundžiamas savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimas prieštarauja savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“, pagal kurį ieškovai įgijo konkrečias subjektines teises bei teisėtus lūkesčius, o savivaldybės administracija bei taryba prisiėmė atitinkamas pareigas, taip pat Aprašo 50, 57, 59 punktų reikalavimams, jį priimant buvo pažeistos ir jo priėmimo procedūros bei taisyklės, įskaitant ir Šiaulių rajono savivaldybės tarybos veiklos reglamentą.

Atsakovių atsisakymas pirkti ieškovų nekilnojamąjį turtą yra nepagrįstas, o teiginys dėl lėšų trūkumo - deklaratyvus.

Savivaldybės tarybai nusprendus veikti pagal Aprašą, negalima situacija, jog jame nustatyta nuosekli procedūra būtų vienašališkai, nesilaikant Aprašo sąlygų, nutraukta.

Kadangi ieškovai išreiškė aiškią valią perduoti savivaldybės nuosavybės nekilnojamąjį turtą už 248 494 Eur kainą, o savivaldybė įsipareigojo priimti nuosavybėn šį turtą už derybų metu nustatytą kainą, todėl savivaldybei kilo pareiga tinkamai įforminti pirkimo-pardavimo sutartį.

Teismas, pasisakydamas dėl Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo teisėtumo, atmetė ieškovų argumentus, kad šis sprendimas prieštarauja tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimui.

Teismas nurodė, kad savivaldybės tarybos 2017 m. sausio 24 d. sprendimu nustatytos procedūros, kurios yra reikalingos sprendimui dėl turto iš ieškovų įsigijimo priimti, todėl ieškovai 2017 m. sausio 24 d. sprendimą nepagrįstai vertina kaip tarybos išreikštą valią įsigyti ieškovų turtą.

Neatlikusi tokių parengiamųjų veiksmų, taryba iš viso nebūtų turėjusi galimybės 2017 m. lapkričio 14 d. spręsti ieškovams priklausančio turto įsigijimo klausimo.

Teismas taip pat nesutiko su ieškovų argumentu, kad taryba negalėjo nuspręsti nepirkti jų turto dėl per didelės kainos, nes tokia kaina buvo suderėta 2017 m. spalio 25 d. derybų protokole, kur nurodyta, jog ieškovai susitarė su Šiaulių rajono savivaldybe objektus parduoti už bendrą 248 494 Eur kainą.

Teismas nurodė, kad ieškovai klaidingai Pirkimo komisijos posėdyje priimtą nutarimą laiko susitarimu su Šiaulių rajono savivaldybe objektus parduoti už bendrą 248 494 Eur kainą.

Iš posėdžio protokolo matyti, kad komisijos nariai siūlė ieškovams mažinti parduodamo turto kainą, tačiau jie nėra įgalioti susitarti su ieškovais dėl galutinės kainos, nes tai išeina iš jų kompetencijos ribų.

Pirkimo komisija yra savivaldybės administracijos įgaliotas organas, kurio priimti nutarimai savivaldybės tarybai, kaip aukštesniam valdymo organui, nėra privalomi.

Jei Nekilnojamojo turto pirkimo komisijai būtų suteikti įgaliojimai nuspręsti dėl kainos, už kurią savivaldybės taryba įsigis turtą, pagal teisinį reglamentavimą nebūtų reikalaujama sandoriui sudaryti tarybos sprendimo.

Nagrinėjamu atveju Šiaulių rajono savivaldybės kompetencijai yra priskirta priimti sprendimus dėl turto kainos, už kurią savivaldybė turi galimybę įsigyti turtą, tą Šiaulių rajono taryba 2017 m. lapkričio 14 d. priimtu sprendimu ir padarė.

Šiuo tarybos sprendimu buvo nuspręsta atsisakyti pirkti ieškovų turtą už kainą, kuri savivaldybės tarybos sprendimu buvo per aukšta.

Todėl ieškovai turi teisę vėl kreiptis į savivaldybę ir derėtis dėl abiem šalims priimtinos kainos, t. y.

Ieškovai nenurodė, kaip jų teisės buvo pažeistos, Šiaulių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriui 2017 m. lapkričio 10 d. parengus alternatyvų Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. sprendimo projektą „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“.

Dėl ieškovų reikalavimo pripažinti galiojančia 2018 m. pirkimo-pardavimo sutartį, savivaldybei pažeidus pareigą tinkamai ją įforminti (CK 1.93 straipsnio 4 dalis ir 6.309 straipsnio 3 dalis), teismas nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutartis yra konsensualinė ir laikoma sudaryta nuo šalių valios dėl sutarties sudarymo išreiškimo, ir jos įsigaliojimas nesiejamas su daikto perdavimu pirkėjui.

Nors nagrinėjamu atveju ieškovai buvo išreiškę valią dėl sutarties sudarymo, tačiau kita sandorio šalis (savivaldybės taryba) tokios valios sudaryti sandorį neišreiškė ir 2017 m. lapkričio 14 d. priėmė sprendimą atsisakyti pirkti turtą iš ieškovų.

Tokia valia nebuvo išreikšta nei 2017 m. sausio 24 d. tarybos sprendimu, nei 2017 m. spalio 25 d.

Teismas nurodė, kad kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, jog tiek CK 1.93 straipsnio 4 dalyje, tiek CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius.

Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo-pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis).

Tokiu atveju teismo pripažinimas šalis sudarius pirkimo-pardavimo sutartį iš esmės reiškia ir reikalaujamos sutarties formos, kaip būtinosios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties elemento, pripažinimą (CK 6.159 straipsnis, 6.309 straipsnio 3 dalis, 6.393 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis Nr. 3K-3-61/2012).

Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju nė viena iš šalių neatliko jokių veiksmų, kurie leistų daryti išvadą, jog šalys sudarė ieškovams priklausančio turto įsigijimo sandorį.

Ieškovai iki šiol nėra perdavę valdyti jiems priklausančio turto savivaldybės tarybai, o savivaldybės taryba nėra šio turto iki šiol perėmusi.

Todėl, esant tik ieškovų valios išraiškai parduoti turtą, jų reikalavimas pripažinti galiojančia 2018 m.

Ieškovų alternatyvų reikalavimą įpareigoti atsakoves atlikti veiksmus, susijusius su jiems priklausančio turto pirkimo-pardavimo sandorio su Šiaulių rajono savivaldybe sudarymu, teismas atmetė, atsižvelgdamas į tai, kad Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d. priimtas sprendimas yra teisėtas, atsakovė turi teisę nesutikti įsigyti ieškovų turto už per aukštą kainą, tokio sprendimo priėmimas yra priskirtinas savivaldybės tarybos kompetencijai.

Teisėjų kolegija nustatė, kad savivaldybės administracijai parengus ieškovams priklausančio nekilnojamojo turto pirkimo dokumentus ir pagal juos atlikus pirkimo procedūras, buvo parengtas Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 7 d. sprendimo projektas Nr. TSP-343 „Dėl nekilnojamojo turto pirkimo“.

Sprendimo projektas buvo svarstomas bendrame Kaimo reikalų ir ekologijos bei Komunalinio ir vietinio ūkio komitetų posėdyje, jame buvo nuspręsta neteikti šio sprendimo projekto ir inicijuotas alternatyvaus sprendimo projekto „Dėl atsisakymo pirkti nekilnojamąjį turtą“ parengimas.

Šiaulių rajono savivaldybės tarybos 2017 m. lapkričio 14 d.

Nurodė, kad nagrinėjamu atveju taikytinos ne Aprašo 57 punkte, kuriuo remiasi ieškovai, bet 59 punkte įtvirtintos nuostatos, pagal kurias savivaldybės administracijos direktorius, atsižvelgdamas į Pirkimo komisijos sprendimą, pateikia savivaldybės tarybai tvirtinti sprendimo pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn ir sudaryti žemės pirkimo sutartį projektą.

Savivaldybės taryba sprendimą pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn priima artimiausiame savivaldybės tarybos posėdyje.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į Aprašo 59 punkto nuostatas, padarė išvadą, kad pasibaigus deryboms sprendimą pirkti privačios žemės sklypą savivaldybės nuosavybėn priima pati savivaldybės taryba, o ne jos sudaryta Pirkimo komisija.

Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju reikia atsižvelgti ir į specifinį savivaldybės siekiamo įsigyti turto objektą ir jo pobūdį, naudojimo paskirtį bei įsigijimo tvarką.

Šiuo atveju turto objektas (specifinis nekilnojamasis turtas) yra skirtas savivaldybės, kaip viešojo administravimo subjekto, funkcijoms, susijusioms su vietos savivalda ir viešuoju interesu, įgyvendinti.

Savivaldybės taryba turi viešojo administravimo teises ir pareigas.

Viešojo administravimo subjektų kompetencija turi būti nustatyta įstatymu, veikla vykdoma tik pagal jiems priskirtą kompetenciją, o bet kokie viešojo administravimo subjektų veiksmai ar sprendimai, priimti viršijant nustatytą kompetenciją, pripažįstami neteisėtais (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. gegužės 29 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-444-880-13).

Savivaldybės taryba 2017 m. lapkričio 14 d. priėmė sprendimą nepirkti ieškovų nekilnojamojo turto už 248 494 Eur, atsižvelgdama, be kita ko, į Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d. posėdžio protokolą ir Šiaulių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyriaus 2017 m. lapkričio 10 d. aiškinamajame rašte išdėstytus motyvus.

Iš minėto Pirkimo komisijos 2017 m. spalio 25 d.

Svarbūs aspektai perkant nekilnojamąjį turtą neskelbiamų derybų būdu

• Teisinis įvertinimas: Prieš pradedant derybas, būtina atlikti išsamų teisinį turto įvertinimą.
• Derybų strategija: Efektyvi derybų strategija gali padėti pasiekti geriausią kainą ir sąlygas.
• Finansavimas: Užsitikrinkite finansavimą iš anksto, kad išvengtumėte netikėtumų.
• Sutarties sąlygos: Atidžiai išnagrinėkite sutarties sąlygas ir įsitikinkite, kad jos atitinka jūsų interesus.

Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius etapus perkant nekilnojamąjį turtą neskelbiamų derybų būdu:

tags: #nekilnojamojo #turto #pirkimas #neskelbiamu #derybu #budu