Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vienu ar kitu gyvenimo laikotarpiu nuomotis būstą tenka daugumai, tačiau tikrai ne kiekvienam tenka siūlyti savo būstą nuomai. Šis sprendimas priimamas dėl įvairių priežasčių, tačiau tikslas dažniausiai būna tas pats - gauti pajamas ir neturėti dėl to bėdų ateityje. Nuomos principas yra paprastas - gauti užmokestį, o mainais suteikti būstą gyvenimui.
Nuomos sutarties sudarymas
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių, todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti.
Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės, todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie maksimalią nuomotojo teisių apsaugą, kuri neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų. Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis negalėtų egzistuoti. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras.
Probleminės situacijos su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį. Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės.
Svarbūs sutarties punktai:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remonto klausimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Nuomos sutarties registravimas
Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.
Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį.
Sutartys nuomos
Svarbu žinoti:
- Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Mokesčiai už būsto nuomą
Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas.
Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.
Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc.
Atsakomybė kilus nelaimėms
Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.
Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui.
Nuomininkas gali prašyti savininko sutikimo dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, jeigu to reikalautų atsakingos institucijos.
Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją (CK 1.75 str.), tačiau sandorio neįregistravimo padariniai yra visiškai skirtingi nei numatytieji anksčiau galiojusio CK normose. Dabar neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.
Senojo Civilinio kodekso nuostatos
Pagal 1964m. CK (toliau senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje.
Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje ( dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose). Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas.
Tokiu būdu, įstatymas nustatė imperatyvinio pobūdžio terminą, kurio nei teismas, nei šalys savo susitarimu pakeisti negali. Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 255 str. 2 d.).
Termino Atnaujinimas Teisme
Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nėra naikinamasis, dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą teismas gali atstatyti (CK 255 str. 1 d.). Tą patį atkartoja Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 dalis, kuri teigia, kad jeigu pagal sandorio sudarymo metu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, tačiau jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Bylų dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo procesą reglamentuoja LR Civilinio proceso kodekso (toliau CPK) 576-578 str. Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių. Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai.
Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos. Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo.
Labai populiarus aiškinimas, kad pareiškėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, sutarties, sudarytos, pvz., 2000-06-15, neįregistravo per tris mėnesius todėl , kad manė jog ji yra galiojanti pagal CK 6.393 str. 3 d. , nelaikoma svarbia priežastimi. Taip asmuo gali tik dabar manyti, bet jokiu būdu ne 2000 m. birželio mėn., kai naujasis CK negaliojo ir asmuo nesilaikė imperatyvių normų, įrašytų notarinėje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Dėl šios priežasties negali būti daroma išvada, kad asmuo įstatymo nustatytą trijų mėnesių terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti praleido dėl svarbių priežasčių: įstatymų kaitos ar pan., nes pačioje sutartyje aiškiai pasakyta, kad sutartis turi būti įregistruota.
Kitokia situacija, jei asmuo sudarė sutartį, pvz., 2001m. birželio 15d. ir jos neįregistravo. Kadangi sandorio registravimo terminas dar nepasibaigęs įsigaliojus CK (aut. pastaba naujas CK įsigaliojo 2001-07-01), tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos Naujojo kodekso taisyklės. Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų. Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas.
Paminėtinas Žemės įstatymas (VŽ, 2004, Nr.28-868), papildomai numatantis, kad valstybinės žemės pirkėjas ar kitas įgijėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo perdavimo privalo valstybinės žemės pirkimo pardavimo ar kitą perleidimo sutartį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Įstatymas numato šios sąlygos neįvykdymo teisines pasekmes.
Ką daryti, jei teismas atsisakė atnaujinti terminą?
Liko nepaminėtas svarbiausias klausimas, ką daryti jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti. Viena iš galimybių yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį. Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus , pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).
Kitas variantas, kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.). Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).
tags: #nekilnojamojo #turto #nuomos #registravimo #nebuvimas