Nekilnojamojo turto brokerių įstatymas Lietuvoje

Sparčiai augant NT sandorių skaičiui, išryškėja poreikis užtikrinti didesnį skaidrumą ir vartotojų apsaugą. Lietuvoje nekilnojamojo turto brokerių veikla yra reglamentuojama įstatymais, siekiant užtikrinti sąžiningą ir skaidrų paslaugų teikimą. Svarbu, kad vartotojai būtų apsaugoti nuo nesąžiningų sutarčių ir nepagrįstų reikalavimų.

Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai nekilnojamojo turto brokerių veiklos reglamentavimo aspektai Lietuvoje, įskaitant kvalifikacijos reikalavimus, sertifikavimo procesą ir pinigų plovimo prevencijos priemones.

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga rodo nuolatinį augimą ir didelę konkurenciją. Šaltinis: Ober-Haus

Problemos ir iššūkiai

Dėl galimai nepakankamo teisinio reguliavimo nukenčia tiek vartotojai, kurių teisinė apsauga nėra tinkamai užtikrinta, tiek valstybės biudžetas dėl negautų pajamų. FNTT 2021 metais atliko strateginę analizę NT sektoriuje, kuri parodė, kad tik nedidelė dalis rinkoje veikiančių agentūrų, brokerių ar bendrovių vykdo pinigų plovimo ir terorizmo finansavimo prevencijos įstatyme nustatytą prievolę teikti informaciją FNTT apie sandorius grynaisiais pinigais, kurių suma lygi ar viršija 15 tūkst. eurų.

Pasak vieno iš rinkos dalyvių, „Kai yra žmogaus didžiausia gyvenime investicija, su kuria jis turi reikalą parduodamas ar pirkdamas - atleiskite, bet ten yra visiškas chaosas. Niekas nesupranta, kokia yra atsakomybė, ką brokeris atstovauja - pirkėją, pardavėją“.

A. Gudanavičius dar pastebėjo, kad per brokerius ne perkama, o parduodama daug. Reikėtų akcentus susidėlioti, kad rinkai būtų aišku. Žmonės dažnai nesupranta, kieno interesus atstovauja brokeris.

Siūlomi sprendimai ir reglamentavimas

Lietuvos nekilnojamo turto brokerių asociacijos prezidentas G. Pavilionis pristatė pasiūlymus naujo įstatymo projekto sudarymui. „Patys brokeriai norime išsivalyti savo kiemą ir nusistatyti taisykles, pagal kurias visi gali dirbti ir uždirbti. Mūsų manymu, dabar tinkamiausias momentas tuo užsiimti. Pagrindinė problema, kad šiuo metu brokeriu gali tapti visiškai bet kas, išsiėmęs individualios veiklos pažymą.

Pranešėjas siūlė parengti naują įstatymo projektą, suburti darbo grupę, kurioje būtų jo asociacija, NT agentūrų asociacija, mokymo įstaigos, kuruojančios ministerijos ir pan. Pagrindiniai siūlymai - nustatyti kvalifikacijos, reputacijos reikalavimus. Kad negalėtų bet kas tapti NT brokeriu, t. y. finansinius ar kitus baudžiamuosius nusikaltimus atlikę asmenys negalėtų tapti brokeriais. Norėtume, kad reikalavimai būtų keliami ir agentūroms.

Taip pat reikėtų nustatyti brokerio veiklos apimtį, t. y. ką ir kada jis gali atlikti. Pavyzdžiui, būna atveju, kai brokeriai tuo pačiu metu gali verstis ir turto vertinimo veikla, o tai kertasi. Brokeris suinteresuotas kuo brangiau parduoti. Tada klausimas, ar jis tinkamai įvertins tą NT. Galiausiai, norėtume, kad būtų nustatytas mechanizmas, kaip klientui turėtų būti atlyginama žala, jei brokeris ją padaro“, - nurodė G. Pavilionis.

FNTT pozicija

Posėdyje taip pat dalyvavęs FNTT direktoriaus pavaduotojas Mindaugas Petrauskas nurodė, kad jų matomas šešėlis yra iš dviejų dalių. Kalbant apie brokerius, matome, kad jų veikla yra individuali. Buvo laikas, kai atlikome mokymus, bendravome su agentūromis. Buvo pasakyta, kad iš tikrųjų toks įstatymas yra ir prievolė numatyta pilna apimtimi. Atlikus patikrinimą už 2019-2021 metų pirmąjį pusmetį, pamatėme, kad 26 iš 30 patikrintų agentūrų buvo nustatyti pažeidimai. Tikimės, kad patikrinimas šiek tiek pajudins sektorių.

M. Petrauskas pridūrė, kad sektorius ir pats kalba, jog jame pinigų plovimo prevencijos klausimai nebuvo keliami. Brokeriai dažnai atstovauja ir užsienyje gyvenančius asmenis - ar jie patikrina, iš kur jo pajamos, ar teisėtos? Iš kokių šalių, dar yra sankcionuojami dalykai, politikoje dalyvaujantys asmenys ir pan.“ - vardijo FNTT atstovas.

VMI nuomonė

Savo ruožtu Valstybinės mokesčių inspekcijos vadovė Edita Janušienė sakė, kad visada palaiko kryptį „susitvarkykime“. „Klausimas tik mechanizmo, koks jis būtų pats efektyviausias tam, kad reikalavimai nebūtų pertekliniai, nesudarytų įspūdžio, kad susidaro uždaras ratelis.“, - įspėjo ji.

Valstybinės mokesčių inspekcijos vadovė Edita Janušienė. Šaltinis: Taxnews.lt

Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencija

Vis labiau tampant aktualiems pinigų plovimo ir teroristų finansavimo (PP / TF) prevencijos klausimams, šiame pranešime trumpai aptariame, kodėl nekilnojamojo turto brokeriai (agentai) turi prievolę tinkamai įgyvendinti LR pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymo (PPTFPĮ) reikalavimus ir ką turėtų pasirengti, siekiant išvengti priežiūros institucijų piniginių baudų ir kitų finansinių nuostolių.

Nekilnojamojo turto agentams (brokeriams), kaip ir kitiems įpareigotiesiems subjektams pagal PPTFPĮ, yra privalomas PP / TF prevencijos priemonių įgyvendinimas, t. y. pareiga nustatyti kliento ir tikrojo naudos gavėjo tapatybę (pvz., klientams teikiamų anketų pagalba), teikti informaciją FNTT apie kliento vykdomas pinigines operacijas, pranešti FNTT apie įtartinas ir neįprastas pinigines operacijas, tvarkyti registracijos žurnalus ir kt.

Nuo 2021 m. įsigaliojo tam tikri PPTFPĮ pakeitimai, pagal kuriuos už PP / TF prevenciją atsakingi subjektai turi pareigą, pvz., tikrinti JADIS sistemą siekiant tinkamai nustatyti savo kliento galutinį naudos gavėją.

Taigi, nors ir retai apie tai susimąstoma, tačiau nekilnojamojo turto agentas (brokeris) kiekvieną dieną susiduria su PP / TF grėsme, nes nusikaltėliai dažnai siekia tarpininkų paslaugų ar net jų fizinio įsitraukimo į pinigų plovimo schemas. Tuo tarpu šis sektorius Lietuvoje, deja, vis dar yra menkai informuotas apie pinigų plovimo riziką.

Šiuo metu FNTT skiria realias pinigines baudas už PP / TF prevencijos reikalavimų nesilaikymą (žr. FNTT sprendimus dėl poveikio priemonių čia). Taip pat kiekvienais metais FNTT atlieka planinius patikrinimus, kurių metu tikrina, kaip įmonės laikosi PP / TF prevencijos reikalavimų (žr. čia).

Būtini dokumentai PP / TF prevencijai įgyvendinti:

• Bendra pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos politika.
• Klientų ir naudos gavėjų tapatybės nustatymo taisyklės.
• Klientų (fizinių ar juridinių asmenų) tapatybės nustatymo ("kliento pažinimo") anketos (paprastai pateikiamos klientams pasirašyti kartu su paslaugų teikimo sutartimi, siekiant nustatyti klientų ir naudos gavėjų tapatybę, informaciją apie politiškai pažeidžiamus asmenis, lėšų kilmę ir kt.).
• Pranešimų ir informacijos teikimo FNTT tvarka.
• Registracijos žurnalai.
• Kiti dokumentai, apibrėžiantys PP / TF prevencijos politiką, darbuotojų privalomą mokymą PP / TF prevencijos klausimais ir kt.

Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad įstatymas numato reikalavimą įmonėms atlikti visos veiklos PP / TF prevencijos vertinimą, nustatant rizikos lygį ir atitinkamas priemones rizikai sumažinti.

Teismų praktika vartotojų naudai

Viena iš esminių ginčo aspektų - brokeris reikalavo apmokėjimo už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas.

LAT pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai - atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė - surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą... <...> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį.

Pasisakydamas dėl brokerio sutartyje numatytos sąlygos komisinių mokėjimui ir ne už suteiktas paslaugas, LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“.

Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės.

„Tai vienas aiškiausių LAT signalų dėl vartotojų apsaugos: paslaugų teikėjas negali pasislėpti už šabloninių sutarčių. Jei nori atlygio, turi įrodyti, kad realiai dirbo ir suteikė naudą klientui“, - sako advokatas E.

Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą.

Byloje buvo nagrinėtas ginčas dėl 1500 Eur sumos, kurią nekilnojamojo turto agentūra reikalavo sumokėti kaip komisinius už paslaugas, nors turtas galiausiai buvo parduotas pačios savininkės pastangomis ir ne agentūros surastam pirkėjui.

„Teismas šioje byloje konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui - brokeriui“, - pažymi E.

LNTAA sertifikavimas

Sertifikuotas brokeris - brokeris veikiantis vienoje iš LNTAA priklausančių įmonių ir visiškai atitinkantis visus LNTAA Sertifikuoto brokerio sąvokai keliamus reikalavimus.

Visi Sertifikuoti brokeriai yra skelbiami LNTAA svetainėje www.lntaa.lt/nt-brokeriai/.

Metinis Sertifikuoto brokerio mokestis yra 40 EUR plius PVM ir yra mokamas pasibaigus sertifikato galiojimui.

LNTAA NT brokerio sertifikatas galioja vienerius metus, tačiau su sąlyga, kad brokeris atitinka žemiau nurodytus reikalavimus.

Norintis laikyti LNTAA NT brokerių sertifikavimo Egzaminą, LNTAA NT agentūros brokeris turi rezervuoti vieną iš siūlomų egzaminavimo laikų LNTAA interneto svetainėje (www.lntaa.lt/registracija-sertifikavimui) ir sekant nuorodas, apmokėti rezervaciją.

Vienu metu Egzaminą gali laikyti ne daugiau kaip 15 Pretendentų.

Egzaminas vyksta lietuvių kalba Pretendentams atsakant į klausimus pateikiamus kompiuterio ekrane.

Pretendentai atsakymus privalo užfiksuoti pažymėdami, jų manymu, teisingiausią atsakymą.

Gali būti tik vienas teisingas atsakymo variantas.

Egzamino užduotį sudaro testas.

Egzamino užduočių sprendimui Pretendentas turi 60 minučių.

Egzamino metu naudotis literatūra, užrašais, kitomis pagalbinėmis informacinėmis ar ryšio priemonėmis, taip pat kalbėtis su kitais Pretendentais draudžiama.

Galima naudotis tik skaičiuotuvu.

Griežtai draudžiama filmuoti, fotografuoti ekrane esančius klausimus ir atsakymus.

Kilus techniniams nesklandumams ar esant akivaizdžioms klaidoms sistemoje, Pretendentas turi apie tai informuoti Egzamine dalyvaujantį LNTAA ar pasamdytos trečios šalies atstovą, kuris savo ruožtu, privalo nufotografuoti ar kitaip užfiksuoti klaidas ar trikdžius ir pateikti tai LNTAA asmeniui atsakingam už sertifikavimą.

Pretendentai atgaline tvarka skaičiuojamą Egzamino laiką gali matyti kompiuterio ekrane.

Jei Pretendentas nesilaiko Taisyklių 25, 26 punktuose nurodytų taisyklių, Egzaminą organizuojantis atstovas turi teisę nuspręsti laikyti egzaminą neišlaikytu.

Išlaikius Egzaminą, ir įvykdžius 4 punkte nurodytas sąlygas, NT brokeriui įteikiami LNTAA NT brokerio sertifikatas su individualiu numeriu bei LNTAA sertifikuoto brokerio pažymėjimas su nuotrauka.

Sertifikatas ir pažymėjimas, pasirašyti LNTAA direktoriaus, išduodami agentūroms, kuriose veikia brokeriai.

Agentūros, Sertifikatus papildę savo rekvizitais, juos perduoda asmeniškai brokeriams.

Pakartotinai laikyti Egzaminą Pretendentas gali iš naujo užsiregistravęs ir sumokėjęs perlaikymo mokestį.

Sertifikatas išduodamas per 30 dienų nuo egzamino išlaikymo datos.

Pretendentas ar Sertifikuotas brokeris privalo pateikti bent šešių sandorių, kuriuose jis per 12 (dvylika) paskutinių mėnesių dalyvavo kaip tarpininkas, įrodymą - sandorių sąrašą sandorių registravimo formoje adresu www.lntaa.lt/sandoriu-registravimas.

LNTAA ar jos pasirinkti trečiosios šalies atstovai, atsitiktinės atrankos būdu patikrina pateiktoje sandorių registravimo formoje esančios informacijos pagrįstumą; sutikdamas su Taisyklėmis, asmuo pareiškia, kad sutinka, kad atitinkamas patikrinimas gali būti atliekamas be atskiro rašytinio jo sutikimo, įskaitant paklausimų pateikimą ir atsakymų gavimą iš asmens, kuriam buvo teikiamos tarpininkavimo paslaugos.

Brokeriams, LNTAA pasirinktomis priemonėmis ir dažnumu (įskaitant - elektroninį paštą) gali būti primenama apie pareigą sumokėti Metinį Sertifikuoto brokerio mokestį.

Brokeriui nutraukus santykius su NT agentūra, kurioje jis veikė Sertifikato išdavimo metu, NT agentūra turi apie tai informuoti LNTAA, o brokerio Sertifikatas automatiškai nustoja galioti.

Jei brokeris pradeda veikti kitoje LNTAA agentūroje, jo Sertifikatas vėl tampa galiojančiu.

Kilus neįprastoms situacijoms, (Pvz.: egzaminavimo metu pastate dingo elektra, kompiuterio techninio gedimo ir pan.) dėl ko, Pretendento nuomone, galėjo nukentėti jo Egzamino rezultatas, Pretendentas su tuo susijusią pretenziją gali pateikti el.

Taisyklės, įskaitant (bet neapsiribojant) jose nurodytus įkainius, gali būti keičiamos LNTAA nuožiūra.

LNTAA NT brokerio sertifikavimo egzamino reikalavimai

NT Brokerio darbas: kas daroma ir kaip?

NT brokeris atlieka įvairias užduotis, įskaitant:

• Klientų paiešką ir konsultavimą.
• Nekilnojamojo turto objektų apžiūrą ir vertinimą.
• Reklamą ir rinkodarą.
• Derybas ir sutarčių sudarymą.
• Sandorio užbaigimą.

Darbas NT srityje reikalauja greitų ir operatyvių mainų, informacijos pasikeitimo. Savo veikloje labai dažnai pasitelkiu į pagalbą reklamą, su jos pagalba brokeriui galima pasiekti tokį lygį , kad nebereikėtų pačiam ieškoti klientų.

Kokių savybių reikalauja NT brokerio darbas?

Norint sėkmingai dirbti NT brokeriu, būtina turėti tam tikrų savybių. Svarbiausios iš jų:

• Komunikabilumas: gebėjimas bendrauti su įvairiais žmonėmis.
• Derybų įgūdžiai: sugebėjimas pasiekti abipusiai naudingą susitarimą.
• Teisės pagrindai: teisiniai sutarčių paruošimo, sandorio, mokesčių pagrindai jam privalomi.
• Psichologija: kuo stambesnis sandoris, tuo daugiau psichologijos elementų naudoja priešinga pusė, nes tuo geriau ji tai moka ir sugeba daryti.
• Kantrybė: tai savybė, kurios dažniausiai pasižymi moterys, tad NT brokerio darbas šiuo aspektu jų atliekamas geriau nei vyrų.

Taip pat svarbu nuolat mokytis ir tobulėti. Tai asmenys, kurie nepaliaujamai mokosi derybų, pardavimo, teisės, prezentacijos, psichologijos. Ir tai jie daro praktiškai kiekvieną dieną. Mokytis taip pat reikia todėl, kad galėtum teikti pilnavertiškas paslaugas klientams, kad galėtum ir būtum pajėgus konkuruoti. O svarbiausia todėl, kad būtum geresnis negu buvai vakar.

NT brokerio darbas: kokios pajamos užtikrinamos?

NT brokerio pajamos priklauso nuo jo darbo rezultatų. Iš patirties ir asmeninių pastebėjimų galiu pasakyti, kad vis dėlto daugiausiai pajamų atneša NT brokerio darbas, kai dirbama tik už komisinius. Dažniausiai tai yra procentas nuo sandorio sumos. Pajamos gali labai skirtis priklausomai nuo regiono, patirties ir sėkmės.

tags: #nekilnojamojo #turto #brokeriu #istatymas