Individuali veikla nekilnojamojo turto agentūroje: reikalavimai, atsakomybės ir teisinis reguliavimas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje yra aktyvi, todėl NT brokerio profesija tampa vis populiaresnė. Tačiau, norint sėkmingai vykdyti individualią veiklą šioje srityje, būtina žinoti reikalavimus, atsakomybes ir teisinį reguliavimą. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai keliami individualią veiklą vykdantiems NT brokeriams, kokios jų atsakomybės ir kaip užtikrinti sklandų bei sėkmingą NT pardavimo procesą.

NT Brokerio veiklos aspektai

Siekiant atsakyti į klausimą, ar verta dirbti su NT brokeriu, svarbu suprasti, kokios atsakomybės patenka į brokerio veiklos lauką ir ar dirbti pats susiruošęs pardavėjas būtų pajėgus jas atlikti pats.

Pagrindinės NT brokerio atsakomybės:

• Dokumentų tvarkymas
• Kainos įvertinimas
• Informacijos apie būstą pateikimas ir sklaida
• Derybų menas
• Ekspertiniai patarimai ir žinios
• Užklausos ir apžiūros
• Profesiniai ryšiai

#1 - Dokumentų tvarkymas

Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties parengimas, dokumentų notariniam sandoriui tvarkymas, konsultacijos ir pagalba tvarkant visus kitus institucinius pardavimui būtinus dokumentus - visa tai ir dar daugiau patenka į nekilnojamojo turto brokerio pareigybių lauką. Sandoriui būtinų dokumentų sąrašas yra ilgas, o jų tvarkymo procesas - gan painus. Dėl šios priežasties brokerio žinios, profesiniai ryšiai ir kompetencija šiame pardavimo etape yra sklandų pardavimo procesą lemiantys veiksniai.

#2 - Kainos įvertinimas

Brokeris yra žmogus, miesto nekilnojamojo turto rinkoje veikiantis kasdien. Dėka to, jis ar ji tampa vienu geriausių konsultantų, galinčių įvertinti realiąją parduodamo ar perkamo būsto kainą. Taip pat, sekdamas kasdieninius rinkos pokyčius bei stebėdamas, kaip potencialūs pirkėjai reaguoja į konkretaus parduodamo būsto kainą, jis gali pateikti argumentuotą nuomonę tuomet, kai skelbiamo būsto pardavimo kaina turėtų būti koreguojama. Dėl nuolatinės stebėsenos, išlaikoma didžiausia greito ir efektyvaus būsto pardavimo tikimybė.

#3 - Informacijos apie būstą pateikimas ir sklaida

Nuotraukos, vaizdo įrašai, būsto aprašymas ir kanalai, kuriais visa ši informacija skelbiama yra raktas pasiekti ir pritraukti potencialių pirkėjų dėmesį. Kasdien dirbdamas nekilnojamojo turto pardavimo bei nuomos srityje, brokeris analizuoja ir stebi, kurie sklaidos kanalai yra efektyviausi. Taip pat, siekdami geresnių pardavimo rezultatų, profesionalūs nekilnojamojo turto brokeriai nuolat gilina žinias marketingo bei pardavimų srityje. Puikiai pažinodami savo veiklos sritį bei susipažinę su galimomis reklamos galimybėmis, brokeriai parduodamam būstui gali pritaikyti efektyviausias sklaidos taktikas ir galimybes.

#4 - Derybų menas

Profesionalūs brokeriai nėra tik tarpininkai, sujungiantys potencialius pirkėjus su pardavėju. Priešingai, jie nuolat mokosi ir tobulėja tam, kad kuo geriau atstovautų klientų interesus bei apsaugotų juos nuo kylančių rizikų. Šiame procese, derybų menas yra viena svarbiausių brokerio atsakomybių.

Pagrindinė brokerių, kaip derybininkų stiprybė, yra tai, jog priešingai nei pirkėjai ar pardavėjai, jie derybų procese gali atsiriboti nuo emocijų, vadovautis vien objektyviais argumentais ir šaltu protu.

#5 - Ekspertiniai patarimai ir žinios

Nekilnojamojo turto pardavimo procesas yra supintas iš daugybės reikšmingų detalių, kurių kiekviena yra svarbi sėkmingo bei sklandaus sandorio įgyvendinimui. Visą tai išsiaiškinti pardavėjui užtrunka nemažai laiko bei atima daug pastangų.

Dirbant su profesionaliu nekilnojamojo turto brokeriu, pardavėjas kartu gauna ir ekspertinių žinių bei patirties bagažą. Brokeris yra žmogus, kurio kasdienybė sukasi aplink įvairiausias nekilnojamojo turto pardavimo subtilybes, problemas bei iššūkius. Siekdamas veikti efektyviai, visus juos nekilnojamojo turto brokeris privalo išspręsti.

Brokeris - tai specialybė, kurios atstovai tobulėja, įgauna naujų žinių bei įžvalgų kasdien. Atitinkamai, tai savo srities specialistai, kurių tikslas, jog būsto pardavimas būtų grįstas tik patikrintomis, teisingomis žiniomis bei efektyviomis pardavimo taktikomis.

#6 - Užklausos ir apžiūros

Jei būsto pardavimo darbai yra patikimi nekilnojamojo turto brokeriui, pirmas dalykas kurio išvengia pardavėjas yra nuolatinės užklausos. Į potencialių pirkėjų telefono skambučius bei el. laiškus atsakinėja brokeris. Antras aspektas, pardavėjui nereikia vesti būsto apžiūrų. O jos dažniausiai vykdomos vakarais ar savaitgaliais. Juk dauguma potencialių pirkėjų yra dirbantys asmenys! Tiek užklausų, tiek apžiūrų administravimas yra nekilnojamojo turto brokerio atsakomybė, kuri pardavėjui sutaupo daug laiko ir leidžia išvengti brangių kantrybės resursų eikvojimo.

#7 - Profesiniai ryšiai

NT brokerio paslaugos ir jo dirbamas darbas neatsiejamas nuo bendradarbiavimo su kitų sričių profesionalais: turto vertintojais, notarais, bankų ar kitų institucijų vadybininkais, teisininkais. Natūralu, jog dažnai dirbdami su atskirų sričių specialistai, brokeriai gali įvardinti ir rekomenduoti tuos, kurie dirba kompetetingai, greitai bei atsakingai. Dėl šios priežasties, pirkėjas ar pardavėjas gali jaustis ramiai, jog prireikus, jis dirbs tik su geros reputacijos ekspertais, kurie, kartu su brokeriu, būsto pardavimą pavers sklandžiu ir sėkmingu procesu.

Brokeris yra žmogus, kurio darbo tikslas yra užtikrinti visapusiškai sklandų būsto pardavimo procesą. Dirbdamas nekilnojamojo turto srityje kasdien, jis yra sukaupęs didelį žinių ir patirties bagažą, nuimančią naštą tiek nuo pardavėjo, tiek nuo pirkėjo pečių.

Tačiau nusprendus parduoti būstą ir daryti tai su brokerio pagalba, viena atsakomybė išlieka ir pardavėjui - kaip užmegzti kontaktą su išties kompetetingų ir profesionaliu savo srities ekspertu?

Vadovautis rekomendacijomis!

Teisinis reguliavimas ir vartotojų apsauga

Seimo biudžeto ir finansų komitete svarstyta, kaip reglamentuoti NT brokerių veiklą, motyvuojant, kad šiuo metu NT brokeriu gali dirbti bet kas. Seimo narys Mykolas Majauskas priminė jog, remiantis Registrų centro duomenimis, pernai per 11 mėn. registruota 150 tūkst. NT pirkimo-pardavimo sandorių, arba 26 proc. daugiau nei 2020-aisiais.

Skaičiuojama, kad kone 80 proc. sandorių sudaryta naudojantis brokerių paslaugomis, 40 proc. kurių veiklą, galimai, vykdo neskaidriai, be to, tik maža dalis brokerių ar NT agentūrų iki šiol vykdė prievolę teikti informaciją apie už grynuosius pinigus perkamą NT (kuomet grynaisiais pinigais mokama daugiau kaip 15 tūkst. eurų).

Lietuvos NT brokerių asociacijos vadovas Giedrius Pavilionis sutinka: rinka pasiruošusi išsivalyti „kiemą“, nusistatyti taisykles, pagal kurias galima dirbti ir uždirbti. Pašnekovas pripažįsta: brokeriai nesitiki išskirtinių teisių ar veiklos sudėliojimo nuo A iki Z, bet šiuo metu - pats laikas išsispręsti brokeriams aktualius klausimus.

„Pagrindinė problema, kad brokeriu gali tapti bet kas, gavęs individualios veiklos pažymą. Gerai, jei žmogus yra išsilavinęs, turi tinkamų žinių, morališkai stiprų stuburą, galbūt, klystkeliais nenueis, dirbs, džiaugsimės keliamu profesijos prestižu.

Visgi realybė kita, kuomet asmenys, neturintys aukštų moralinių standartų, bando pasinaudoti šia profesija ir ieško būdų pasipelnyti. Sandorių skaičius išaugęs, NT rinka aktyvi, naudodamiesi brokerių paslaugomis, būstą perka daug žmonių, kyla itin daug problemų, susijusių su klientais, gyvenančiais užsienyje.

Buvo atvejų, kai pirkėjas atvyksta, pardavėjas - ne, tenka atidėlioti sandorius, kai kurie suteikia notaro įgaliojimą brokeriui, bet tam reikia labai didelio pasitikėjimo, ką ir norime užsitarnauti“, - kalbėjo G. Pavilionis.

Asociacija norėtų, kad būtų keliami reikalavimai brokerių išsilavinimui, reputacijai, reikalavimai NT agentūroms ir pan. Brokeriai turėtų būti tikrinami, be to, stinga mechanizmo, užtikrinančio brokerio padarytos žalos klientui kompensavimą.

G. Pavilionis lygino su situacija Norvegijoje ir D. Britanijoje, kur yra tam tikrų kraštutinumų. Pavyzdžiui, Norvegijoje privaloma baigti bakalauro studijas, išlaikyti egzaminus, atlikti dvi praktikas, tuomet galima dirbti brokeriu. D. Britanijoje yra atvejų, kuomet įsteigiamos fiktyvios NT agentūros, susirenkami mokesčiai, o asmenys dingsta. Lietuvoje to, bent kol kas, nėra.

NT brokerio savybės ir įgūdžiai

Nekilnojamojo turto brokerio darbas reikalauja specifinių savybių ir įgūdžių, kurie užtikrina sėkmingą veiklą ir klientų pasitenkinimą.

Svarbiausios NT brokerio savybės:

• Verslumas
• Derybų įgūdžiai
• Komunikabilumas
• Kantrybė
• Lojalumas
• Teisės pagrindai
• Psichologija

Geras NT Brokeris - tai asmuo, kuriam nereikia darbo valandų ar šefo paskiriamų užduočių - jis pats sau „šefas“, darbą susiranda ir susikuria pats. Sėkmingi nekilnojamojo turto brokeriai, kurie vykdo veiklą savarankiškai arba bendradarbiaudami su įmone franšizės ar sutarčių pagrindais, yra verslininkai, planuojantys savo darbą, investuojantys į save ir siekiantys tapti geresniais negu buvo vakar. Tai asmenys, kurie nepaliaujamai mokosi derybų, pardavimo, teisės, prezentacijos, psichologijos. Ir tai jie daro praktiškai kiekvieną dieną.

Mitas ar tiesa?

Žinoma, galima rasti atvejų, kai savo būstą NT savininkai parduoda vos anonsavę jį skelbimų portale. Vis dėlto, tai yra reta sėkmė, už kurią galima dėkoti geram kainos ir būsto kokybės santykiui. Realybėje, kasdienis darbas bei domėjimasis rinkos tendencijomis bei pardavimo subtilybėmis, gerus rezultatus neša daug dažniau. Todėl pasirinkę savo srities specialistus būsite užtikrinti, jog jūsų būstas bus parduotas greitai ir sklandžiai.

Neretai išgirstame, jog žmonės nerimauja, kad pasirašę sutartį su agentūra vėliau jos negalės nutraukti. Tačiau, jei agentūra neatlieka sutartyje numatytų punktų ar reikalingų atlikti užduočių, dirba nepakankamai efektyviai, neparduoda per sutartyje numatytą laiką, jūs turite visas teises ir galimybes nutraukti sutartį bei ieškoti kitos agentūros.

Kartas nuo karto viešojoje erdvėje galime pastebėti ar išgirsti pasakojimų, skelbiančių apie brokerių apgautus asmenis. Tačiau, jei atidžiau pažvelgtume, į agentūras, kuriose dirba neprofesionalūs brokeriai, pastebėtume, kad tai mažą parduotų būstų istoriją turintys rinkos naujokai, kurių vienintelis tikslas - lengvai ir greitai praturtėti.

Dėl šios priežasties, renkantis NT agentūrą, svarbiausia patikrinti, ar ji yra sertifikuota Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) narė, joje dirbantys brokeriai yra prisidėję parduodant ne vieną reikšmingą NT projektą, pardavimo procesuose taikydama plačias ir profesionalias darbo priemones.

Tai vienas dažniausiai NT specialistų girdimų mitų. Visgi, šis teiginys nėra tikslus. NT agentūrose dirbantys brokeriai visuomet stengiasi kuo geriau atstovauti savo klientus - tai yra kuo greičiau ir už didesnę kainą parduoti jūsų būstą. Profesionalus brokeris padės sutaupyti tiek laiko, tiek užtikrins maksimalią finansinę grąžą. NT brokerio paslaugos užtikrina jog Jūs sutaupysite daugiau. Nekilnojamo turto agentai Kaune užtikrina viso pardavimo proceso metu, nepermokėjimus už paslaugas susijusias su būsto pardavimu.

Neretai žmonės galvoja, kad didelėse NT agentūrose dirbantys brokeriai atsainiai žiūri į savo klientus. Visgi, dažniausiai kokybiškas paslaugas teikiantys brokeriai pirmenybę skiria patikimoms ir sėkmingoms NT agentūroms. Kadangi čia jie turi galimybę prieiti prie didelių duomenų bazių, mokytis iš kolegų, o iškilus probleminei situacijai kartu su kolegų pagalba problemą išspręsti greitai ir efektyviai.

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai

Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.).

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM.

Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno.

38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

• Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
• Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.

Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Norėdami sumokėti mokesčius už būsto nuomą su verslo liudijimu, turite įsigyti verslo liudijimą visam nuomos laikotarpiui, kurio veiklos kodas - 051 - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos).

Verslo liudijimo tarifai gyvenamosios paskirties patalpų nuomai:

Verslo liudijimo kaina priklauso nuo vietovės, kurioje nuomojate būstą - Vilniaus miesto savivaldybėje gyvenamųjų patalpų nuomos liudijimo kaina yra didžiausia - 684,0 € metams, mažesnėse savivaldybėse nuomos liudijimas kainuoja ženkliai mažiau.

VMI kiekvienais metais savo internetiniame puslapyje pateikia visų savivaldybių metinius tarifus.

Pasirinkę mokėti GPM (gyventojų pajamų mokestį), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti metinių deklaracijų teikimo metu, iki gegužės 1 d.

Svarbu atkreipti dėmesį, jog nuo 2024 m. žmonėms, kurių pajamos viršija 120 VDU (apie 228 000 €), bus taikomas - 20% GPM. Pajamoms iki šios ribos taikomas 15% GPM tarifas.

Kaip mokėti mokesčius už buto nuomą?

Mokesčius už buto nuomą galima mokėti keliais būdais:

• 15% GPM. Šis procentas yra skaičiuojamas nuo jūsų gautų pajamų, kurias surinksite iš savo buto nuomos. Pavyzdžiui, jeigu Kaune jūs nuomosite savo būstą už 500 eurų per mėn., per metus jūs surinksite 500 x 12 = 6000 eurų pajamų. Nuo šių surinktų pajamų jums reikės sumokėti 15% GPM, tai būtų - 900 eurų. Šiuos mokesčius jums reiktų sumokėti kitais mokesčių metais, deklaruojant pajamas. Jei jūsų metinės pajamos viršys apie 228 000 eurų (120 VDU), viršijusiai daliai bus taikomas 20% GPM.
• Verslo liudijimas. Pasirinkus šį būdą jūs mokėsite fiksuotą metinį mokestį. Reiktų atkreipti dėmesį, jog kiekvienoje savivaldybėje šis mokestis yra skirtingas. Kauno mieste toks mokestis yra 520 eurų, o Vilniuje 684 eurai. Taip pat yra taikomos ir lengvatos, jeigu esate bedarbis asmuo, ar turite 3 vaikus.

tags: #nekilnojamojo #turto #agenturu #veikla #individuali #veikla