Nekilnojamojo turto samprata apima platų spektrą aspektų, pradedant nuo teisinių apibrėžimų ir baigiant ekonomine verte. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra nekilnojamasis turtas, kokios jo rūšys, kaip jis vertinamas ir kokie teisiniai pagrindai reglamentuoja šią sritį Lietuvoje.
Nekilnojamasis Turtas - Kas Tai?
Nekilnojamasis turtas - tai nekilnojamasis turtas pagal savo prigimtį ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas.
Nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės.
Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Nekilnojamuoju turtu laikomi žemės sklypai, įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžinieriniai tinklai, keliai ir pan.) ir visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme, gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos, įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.
Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.
Nekilnojamasis turtas yra apibūdinamas kaip žemės sklypas, taip pat jam priklausantys jo paviršiuje esantys daiktai (pavyzdžiui, statiniai), kurie laikomi nekilnojamaisiais dėl to, kad juos perkeliant į kitą vietą gali pasikeisti jų paskirtis bei sumažėti jų vertė.
Reikia pabrėžti, kad nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Investicija į nekilnojamąjį turtą yra tokio turto įsigijimas su tikslu gauti pelną. Nusipirkdamas nekilnojamąjį turtą asmuo tampa jo savininku, taip pat įgija teisę jį valdyti,juo naudotis bei disponuoti.
Taigi, nekilnojamojo turto savininkas naudoja šį turtą savo asmeniniams turtiniams tikslams pasiekti. Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslas yra gauti pelną. Pavyzdžiui, nuomotojas nuomodamas nuomininkui tam tikrą butą gauna iš to pajamų. Taip pat asmuo gali įsigyti žemės sklypą, tame sklype vykdyti statinių statybą bei vėliau ją įvykdęs juos nuomoti arba parduoti. Šiuo atveju irgi yra siekiama pelno.
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius - toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).
Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).
Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).
Turto Samprata
Turtas = nuosavybė.
Turtas - vertę ir savininką turintys ekonominiai ištekliai, kuriais disponuoja ekonominis subjektas. T.y., kiekviena vertybė tampa turtu tik tada, kai įgyja savininką (gamtovaizdis ar kitos viešosios gėrybės - ne turtas).
Turto ir nuosavybės vienumą parodo pagrindinė ir universali apskaitos lygybė:
Keturios pagrindinės turto grupės teisiniu (teisinio turinio) požiūriu (pagal Tarptautinius vertinimo standartus):
Finansų apskaitoje bei statistikoje turtas skirstomas pagal pobūdį 3 aspektais(pjūviais):
- Ilgalaikis - Trumpalaikis (suvartojamas per metus ar ūkinį ciklą)
- Materialusis - Nematerialusis (- Finansinis)
- Finansinis - Nefinansinis
Nekilnojamasis turtas priklauso ilgalaikio materialaus nefinansinio turto kategorijai. Tai yra, klasifikuojant turtą teisiniu arba turto vertinimo požiūriu nekilnojamasis turtas būna kažkaip išskiriamas iš kitų turto rūšių, o klasifikuojant pagal pobūdį ar panaudojimą ūkinėje veikloje patenka prie kitų panašaus pobūdžio turto rūšių.
Dažniausiai NT suvokiamas (vertinant NT, tiriant NT rinką, ...) kaip fizinis objektas, kuriam būdingos tam tikros teisinės ir ekonominės savybės.
...tai ir teisinis objektas (teisinė kategorija) - teisių rinkinys! T.y. jį perleidžiant pereina ne tik realus objektas, bet ir susijusios teisės (teisinis turinys).
Pastato ir Patalpų Naudojimo Paskirtis
Gyvenamosios paskirties pastatai pagal naudojimo paskirtis skirstomi į:
- Vieno buto
- Dviejų butų
- Daugiabučius
- [Skirtų] Įvairioms socialinėms grupėms
Gyvenamosios paskirties patalpos pagal naudojimo paskirtis skirstomos į:
- Butų
- Gyvenamųjų patalpų, turinčių bendro naudojimo patalpų
- [Skirtų] Įvairioms socialinėms grupėms
Negyvenamoji. Negyvenamosios paskirties pastatų ir patalpų paskirtys:
- Viešbučių
- Administracinė
- Prekybos
- Paslaugų
- Maitinimo
- Transporto
- Garažų
- Gamybos, pramonės
- Sandėliavimo
- Kultūros
- Mokslo
- Gydymo
- Poilsio
- Sporto
- Religinė
- Specialioji
- Pagalbinio ūkio
- Kita (fermų, ž. ūkio, šiltnamių, sodų ir kita, nepriskirta 1-17
Lietuvos būsto rinkos apžvalga. Ober-Haus Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Metodai. Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Pagrindiniai NT vertinimo atvejai (LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas):
Pagrindiniai NT vertinimo atvejai LR Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas.
- NT vertinamas nuosavybės perleidimo atvejais, kai keičiasi jo savininkas. Parduodant, perduodant kaip nepiniginį įnašą, mainomas, dovanojamas, paveldimas ar kitaip perleidžiama jo nuosavybė
- NT vertinamas turto draudimo atvejais, kiekviena draudimo įmonė turi žinoti turto vertę, prieš jį apdraudžiant, kadangi nuo to priklauso ir išmokos, ir nustatytų įmokų dydžiai.
- NT vertinamas turto apmokestinimo ir deklaravimo atvejais. NT apmokestintas daugelyje pasaulio šalių. Lietuvoje mokamas žemės ir nekilnojamojo turto mokestis.
- NT vertinamas nekilnojamąjį turtą sujungus, padalinus, atidalinus. Kiekvienu atveju reikia žinoti kokia formuojamo objekto vertė.
- NT vertinamas kai NT įkeičiamas. NT dažniausiai perkamas imant iš bankų paskolas, suteikiamos paskolos (kredito) dydis nustatomas apskaičiuojant įkeičiamo objekto vertę. Bankų suteikiamas kreditų dydis dažnai būna 70-80 proc. įkeičiamo turto rinkos vertės, tačiau paklausiam turtui šis procentas gali būti didesnis.
Atsižvelgiant į tai, kad žemė yra naudojama kaip gamtos išteklius ir kaip teritorija statinių išdėstymui ar kitai veiklai, žemės sklypo kadastro duomenys turto vertinimui yra nevienodai svarbūs.
Nekilnojamojo turto vertę kuriantys veiksniai ir veikiančios jėgos
Galima teigti , kad yra keletas verčių tipų.
- Nekilnojamojo turto vertę kuriantys veiksniai.
- Ekonominę NT vertę kuriantys nepriklausomi veiksniai.
- Nekilnojamojo turto vertę veikiančios jėgos.
Nekilnojamojo turto rinkos segmentavimas nekilnojamojo turto rinkos grupavimas
- Išskiriamos 5 NT rinkos rinkų grupės.
- Nekilnojamojo turto rinkos grupavimo principai.
Pavyzdžiui , išskiriant rinkos segmentus pirkėjai gali būti grupuojami pagal.
Nekilnojamojo turto vertinimo metodai
- Vertinant turtą taikomi.
- Atkūrimo kaštų metodas ir jo taikymas.
- Atkūrimo kaštų metodu turto vertė nustatoma dviem etapais.
- Nusidėvėjimo nustatymo metodai.
- Lyginamasis metodas ir jo taikymas.
- Lyginamuoju metodu gali būti vertinami.
Nekilnojamojo Turto Reglamentavimas Lietuvoje
LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamoasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norintys žinoti nekilnojamojo turto vertę.
Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.
Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu.
Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.
Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011).
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Registrų centras registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir ktitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus, teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis, organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus, formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką, atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą, registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams, atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas, registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves, tvarko žemės ir miško naudojimo registrą, rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.
Institucijos atsakingos už nekilnojamojo turto reguliavimą
- Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas: Atlieka nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą. Išduoda turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimus (kvalifikacijos atestatus).
- Registrų centras: Tvarko nekilnojamojo turto registrą. Registruoja teises į nekilnojamąjį turtą ir jų suvaržymus. Teikia informaciją apie registre sukauptus duomenis. Atlieka kadastrinius matavimus.
tags: #nekilnojamo #turto #samprata