Sandorių Teisinė Registracija
Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje. Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją (CK 1.75 str.), tačiau sandorio neįregistravimo padariniai yra visiškai skirtingi nei numatytieji anksčiau galiojusio CK normose. Dabar neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.Jeigu neprivalomos notarinės formos sandorį arba kitą veiksmą asmuo laiko pakankamai svarbiu, jis turi teisę gauti notaro paslaugas.Nepilnamečiai nuo 14 iki 18 metų sandorius sudaro, turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą. Sutikimo forma turi atitikti sudaromo sandorio formą. Jeigu nepilnametis nuo 14 iki 18 metų nori sudaryti notarinį sandorį, tėvų sutikimas taip pat turi būti patvirtintas notariškai.
Registro Išrašas
Vienas iš teikiamų registro duomenų yra Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenų pagrindu parengtas registro išrašas. Registro išraše įrašyti duomenys atspindi nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir įstatymu nustatytų juridinių faktų kadastro ir registro duomenų būklę jų įregistravimo registre momentu.Tiek notaro išduotas ir patvirtintas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, tiek Registro centro išduotas išrašas laikytinas oficialia informacija ir atspindi tik įregistravimo momentu arba nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko pagrindu išrašo parengimo momentu įrašytų kadastro ir registro duomenų būklę. Notaro išduotas ir patvirtintas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas ir Registro centro išduotas išrašas laikomi oficialia informacija ir atspindi tik įregistravimo momentu arba nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko pagrindu išrašo parengimo momentu įrašytų kadastro ir registro duomenų būklę.
Situacijos pavyzdys: Ištraukus Registrų centro išrašą, paaiškėja, kad asmuo su kuriuo kalbėjotės apie to turto pardavimą nėra turto savininkas.
Juridiniai Faktai
Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo turto panaudos sutarties, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui (Registrų centrui) turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu reikia pateikti juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus. Prašymas įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo daikto panaudos sutarties gai būti pateikiamas asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.Hipoteka
Jeigu pirmesniu įkeitimu daiktas nebuvo perduotas įkaito turėtojui ir jeigu ko kita nenumato įkeitimo lakštas, yra leidžiamas paskesnis įkeitimas, kai įkeitimo objektas įkaito turėtojui neperduodamas. Įkaito davėjas privalo pranešti kiekvienam kreditoriui apie visus pirmesnius ir paskesnius įkeitimus, taip pat įkeitimu užtikrintas prievoles ir jų dydį.Turto Pardavimas Iš Varžytynių
Pagal įstatymus, apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą. Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu.Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą. Pirkėjų areštuotam turtui galima ieškoti visais įmanomais būdais - apie pardavimą skelbiant vietos laikraščiuose, interneto portaluose bei kitose žiniasklaidos priemonėse, taip pat ir kreipiantis į nekilnojamojo turto agentūras. Kuo didesnis pirkėjų ratas - tuo didesnė tikimybė parduoti brangiau.
CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.Parduodamas turtą „savam“ pirkėjui, skolininkas turi daugiausia galimybių išvengti nuostolių ir derėtis dėl kainos. Kai prasideda varžytynių procesas, pardavimo kainos iš anksto žinoti jau neįmanoma. Įstatymas reikalauja, kad pradinė pardavimo kaina per pirmąsias varžytynes būtų 80 proc., o per antrąsias - 60 proc. rinkos vertės. Todėl gali atsitikti taip, kad varžytynių dalyviai tik minimaliai pakels kainą, ir turtas bus parduotas 15 proc. arba net 35 proc. pigiau, negu realiai kainuotų rinkoje. Jeigu skola didelė, už išvaržytą turtą gautų lėšų gali net neužtekti jai padengti.
Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme. Įvykus geranoriškam susitarimui, nei pardavėjas, nei pirkėjas vėliau nekelia pretenzijų dėl turto kainos ar kitų pardavimo aplinkybių, o po varžytynių šalys bylinėjasi dažnai.
Turto Vertinimas
Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc.Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia.
Štai pavyzdys, kaip turto vertinimas gali paveikti sprendimą dėl paskolos: Dalius nusprendė įsigyti 1988 m. statybos būstą už 100 000 Eur, imdamas paskolą iš banko (bankas finansuotų Dalių 85 proc.). Turto vertintojas įvertino išsirinktą turtą 80 000 eurų.Bendroji Nuosavybė
Civilinio kodekso 4.75 straipsnis nustato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.81 straipsniu namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.Jeigu toks susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto dalį bendrosios nuosavybės teisėmis.
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Nekilnojamojo turto mokestį gyventojai moka už nuosavybės teise priklausančius ar jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 289,62 tūkst. Eur (1 mln. litų).Nuo 2015 m. sausio 1 d. fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai vertei, viršijus 220 000 eurų, viršijanti dalis apmokestinama 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifu.
Šeimos, auginančios tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir šeimos, auginančios neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nariams priklausančio nekilnojamojo turto vertei neapmokestinamo nekilnojamojo turto vertė didinama 30 procentų. Tokiu atveju neapmokestinamoji nekilnojamojo turto, priklausančio šeimos nariams, vertė didinama 30 procentų ir yra taikoma individualiai kiekvienam iš sutuoktinių jų pasirinktu santykiu.Žemės ir statinių mokestines vertes nustato Registrų centras. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato, kad nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė, nustatyta pagal vėliausius Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintus nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentus.
Svarbu: Asmenys, iki įstatymo Nr. XII-1833 įsigaliojimo (2015-11-01) įgiję, bet Nekilnojamojo turto registre neįregistravę daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų, prašymą dėl daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimo teritoriniam registratoriui turi pateikti per vienus metus nuo įstatymo Nr.
Kiti Aspektai
- Laidavimas: Laidavimas atsiranda sudarius laidavimo sutartį arba įstatymų ar teismo sprendimo pagrindu. Laidavimu gali būti užtikrinamas tiek esamos, tiek ir būsimos prievolės įvykdymas. Negali būti laiduojama už didesnę sumą, negu skolininkas skolingas. Laidavimas negali būti suvaržytas ir kitokiu būdu.
- Statybos Miškų Ūkio Žemėje: Statybos miškų ūkio tikslinės paskirties žemėje negalimos, išskyrus privačiuose miškuose leidžiamus įrengti rekreacinės paskirties įrenginius: pavėsines, laipynes ir pan. (parengus ir suderinus reikiamus projektus). Tad, jei turite patvirtintą detalųjį planą, kuriame numatomos statybos, pradėti statybas galėsite tik tuomet, kai pasikeisite žemės paskirtį iš miškų ūkio paskirties žemės.
| Mokestis | Tarifas | Pastabos |
|---|---|---|
| Nekilnojamojo turto mokestis (virš 220 000 eurų) | 0,5% | Taikomas viršijančiai vertei |
Šis straipsnis apžvelgia pagrindinius nekilnojamojo turto registravimo terminus ir aspektus Lietuvoje.Šiuo laikotarpiu galiojęs 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas ( CK149 straipsnis) nustatė, kad turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsiranda nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumato įstatymas arba sutartis (1 dalis). Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu (2 dalis). 1964 m. Priėmus 2000 m. CK šios srities teisinis reguliavimas pasikeitė taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas tiek 1964 m, Civilinio kodekso, tiek dabar galiojančio Civilinio kodekso nuostatas dėl nuosavybės teisės atsiradimo momento ir jos teisinės registracijos, yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas. Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimti numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą. Lietuvoje šią sritį reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.
Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.
Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Nekilnojamojo Turto Registro Terminai
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:- Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos. Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
- Prašymas įregistruoti kitą daiktinę teisę, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo.
- Prašymas įregistruoti daiktinę teisę į nekilnojamąjį daiktą, šios teisės suvaržymus, juridinius faktus turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per penkias darbo dienas po prašymo padavimo dienos, o kai kartu prašoma įregistruoti ir nekilnojamąjį daiktą arba pakeisti jo kadastro duomenis, - ne vėliau kaip per penkias darbo dienas nuo dienos, kurią baigiasi Nekilnojamojo turto kadastro nuostatuose nustatytas prašymų įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ar pakeisti jo kadastro duomenis nagrinėjimo terminas.
tags: #nekilnojamo #turto #registravimo #terminas