Nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais išlieka aktyvi, o naujos statybos būstų pasiūla - ribota. Todėl vis dažniau pirkėjai pasirašo sutartis dėl dar nepastatyto turto įsigijimo. Šiame kontekste svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių ypatumus, jų rūšis ir saugojimo terminus.
Preliminarioji sutartis: kas tai?
„Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jos įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę - pirkimo-pardavimo - sutartį. Tai savotiškas įsipareigojimas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas iš anksto apsibrėžia būsimo sandorio sąlygas“, - aiškina advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.
Civilinis kodeksas numato specialų reglamentavimą, kai kalbama apie būsimo turto įsigijimą. Tokiu atveju pirkėjas - fizinis asmuo - gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti sutartyje numatytą turtą ir vėliau sudaryti pagrindinę sutartį.
Avansas: galimas galvos skausmas
Vienas iš įprastų šių sutarčių elementų - pirkėjo mokamas avansas, kuris dažnai sudaro reikšmingą sumą. Tačiau būtent šis elementas vėliau gali tapti pirkėjo galvos skausmu.
„Kadangi statybos procesai gali užtrukti metus ar ilgiau, kyla rizika, kad sutarties terminas pasibaigs, o turtas dar nebus pastatytas. Tokiu atveju pirkėjas susiduria su situacija, kai sumokėtas avansas įšaldomas, o pardavėjas nebegali vykdyti įsipareigojimų dėl finansinių sunkumų“, - pažymi advokatas.
Tačiau praktikoje, anot E. Čepo, pirkėjui dažnai tenka kreiptis į teismą, siekiant atgauti sumokėtą avansą, o teismo procesai gali užsitęsti.
Notarinis patvirtinimas: apsauga perkant būstą
Pagal įstatymus privalomai notarine forma turi būti sudaroma tik pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis.
„Notarinis patvirtinimas sudaro prielaidas tiesiogiai panaudoti sutartį kaip teisinį pagrindą gauti vykdomąjį dokumentą. Tai reiškia, kad pardavėjui nevykdant įsipareigojimų, pirkėjas gali kreiptis tiesiogiai į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo, o šį dokumentą iš karto pateikti antstoliui priverstiniam išieškojimui“, - pažymi AVOCAD advokatas Eimantas Čepas.
Preliminariosios sutarties tvirtinimas notarine tvarka - efektyvi apsaugos priemonė, ypač įsigyjant dar nepastatytą būstą.
„Tai racionalus žingsnis pirkėjui, siekiančiam užsitikrinti, kad investuotos lėšos būtų apsaugotos ir esant nenumatytiems statytojo sunkumams būtų galima greitai inicijuoti skolos išieškojimą“, - pabrėžia E. Čepas.
Sutarčių saugojimo terminai
Informacijos apie konkrečius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių saugojimo terminus Lietuvos teisės aktuose nėra pateikta. Tačiau, atsižvelgiant į bendruosius sutarčių saugojimo principus ir galimus ginčus dėl sutarties vykdymo, rekomenduojama sutartis saugoti ne mažiau kaip 10 metų nuo sutarties įvykdymo dienos. Šis terminas atitinka bendrąjį ieškinio senaties terminą, numatytą Civiliniame kodekse.
Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, jei sutartis susijusi su nuosavybės teisės įregistravimu Nekilnojamojo turto registre, gali būti tikslinga sutartį saugoti visą nuosavybės teisės galiojimo laikotarpį.
Taip pat rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku dėl konkretaus atvejo, siekiant nustatyti optimalų sutarties saugojimo terminą.
| Sutarties rūšis | Rekomenduojamas saugojimo terminas | Pastabos |
|---|---|---|
| Pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis | Ne mažiau kaip 10 metų po įvykdymo | Atsižvelgiant į ieškinio senaties terminą |
| Preliminarioji sutartis | Ne mažiau kaip 10 metų po įvykdymo arba nutraukimo | Svarbu saugoti, jei mokėtas avansas |
| Sutartis, susijusi su nuosavybės registravimu | Visą nuosavybės teisės galiojimo laikotarpį | Siekiant pagrįsti nuosavybės teisę |
Kaip užpildyti nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį
tags: #nekilnojamo #turto #pirkimo #pardavimo #sutartis #kiek