Nekilnojamojo turto pirkimas su nepilnamečiais vaikais: teisiniai aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pardavimas, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, gali atrodyti sudėtingas procesas. Tačiau svarbu žinoti, kokie įstatymai ir procedūros reglamentuoja šią sritį. Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas teismo leidimas, kokie dokumentai reikalingi ir kokie pokyčiai įvyko nuo 2023 metų.

Kada Reikalingas Teismo Leidimas?

Iki 2023 m. sausio 1 d. teismo leidimas buvo būtinas parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais. Tačiau nuo 2023 m. įsigaliojo Civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės.

Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai.

Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės. Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų.

Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka: nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto, neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas, turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.

Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.

Hipotekos Įregistravimas (Turto Įkeitimas Bankui) Turint Nepilnamečių Vaikų Nuo 2023 M.

Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.

Svarbu atsiminti, kad vaikas visada turi teisę į gyvenamąjį būstą. Kitaip tariant, jis negali likti gatvėje - jis privalo kažkur gyventi iš karto, o ne po mėnesio ar dviejų.

Teismo Leidimo Gavimo Tvarka (Iki 2023 M.)

Nors teismo leidimas dabar nebūtinas, verta žinoti, kaip ši procedūra atrodė anksčiau:

• Vaiko registracija: Pirmiausia, reikėjo priregistruoti vaiką pas senelius arba oficialiai išnuomotame bute.
• Pažyma iš savivaldybės: Paimti pažymą iš savivaldybės apie to būsto sudėtį, tarp kurių bus ir jūsų vaikas/vaikai.
• Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis: Sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su būsimaisiais savo būsto pirkėjais.
• Dokumentų pateikimas teismui: Pristatyti visus dokumentus su prašymu į apylinkės teismą.

Jei tuo pačiu metu ketinote patys pirkti kitą būstą, bendraujate su bankais dėl paskolos, problemų neturėtų kilti.

Yra viena procesą palengvinanti sąlyga. Visus dokumentus pildo vienas iš vaikų tėvų arba notariškai patvirtintas atstovas.

Kai gaudavote teismo leidimą jūsų būstą parduoti, toliau tvarkydavote pirkimo-pardavimo reikalus su savo pirkėjais, banku, notaru.

Šeimos Turto Sąvoka

Vilniaus universiteto (VU) Teisės fakulteto profesorius Vytautas Mizaras aiškina, kad šeimos turto sąvoka gana siaurai apibrėžta Civiliniame kodekse. Anot V. Mizaro, ji ypatingą vaidmenį atlieka tuomet, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų.

„Taip numatyta nepilnamečių vaikų apsauga tam, kad vaikams būtų kiek įmanoma labiau užtikrinta teisė į būstą, į gyvenamąją patalpą, kad vaikai nebūtų išmesti į gatvę, jei būtų išieškojimai dėl skolinių įpareigojimų į tą gyvenamąją patalpą.

Nors Civiliniame kodekse šeimos turtas pripažįstamas tik tuo atveju, kai tėvai susituokę, V. Mizaras tvirtina, kad nesklandumų nebūna - problema atsiranda Nekilnojamo turto registrą tvarkančios institucijos veikloje.

Situacija kiek kitokia, kai vaikų tėvai nesusituokę. Tokiu atveju tėvas arba motina neturi galimybės nekilnojamojo turto objektui įregistruoti šeimos turto režimo, aiškina V. Mizaras.

„Tai jau yra didelė problema. Mano manymu, tai tikrai bloga situacija, aš traktuočiau, kad taip pažeidžiamas lygiateisiškumo principas prieš įstatymą. Bent jau konstitucine teisine prasme visos šeimos turi apsaugą pagal Konstituciją, visos šeimos yra saugomos, turi būti paisoma visų šeimų lygiateisiškumo principo, nepriklausomai nuo turimo statuso“, - LRT.lt komentuoja V. Mizaras.

Žmogaus teisių centro direktorė Birutė Sabatauskaitė apibūdina situaciją, kad neieškome būdų, kaip pašalinti tokias kliūtis.

„Mes turėtume kalbėti apie tokius struktūrinės diskriminacijos atvejus, kai įstatymas, iš pažiūros neva sudarantis lygias galimybes visiems, iš tikrųjų jų neužtikrina. Ši situacija yra akivaizdus to pavyzdys - žmogus kreipiasi ir jam reikalinga Registrų centro išduodama pažyma, kad turtas yra šeimos turtas, bet žmogus to negali padaryti, nes augina vaikus vienas“, - LRT.lt tvirtina B. Sabatauskaitė.

Seimo Žmogaus teisių komiteto pirmininkas Tomas Vytautas Raskevičius sako, kad valstybės įmonės, šiuo atveju - Registrų centras, vadovaujasi Civilinio kodekso straipsniu pažodžiui, visiškai ignoruodamas susiklosčiusią teisinę praktiką.

Anot M. Samkaus, Registrų centras savo veikloje vadovaujasi galiojančiais teisės aktais ir neturi teisės jų interpretuoti ar aiškinti plečiamai.

Vis dėlto, sako M. Samkus, Registrų centras siūlys inicijuoti Nekilnojamojo turto registro nuostatų pakeitimą, siekiant numatyti, kad žyma apie nekilnojamojo turto priskyrimą būtų daroma turtui, priklausančiam ne tik sutuoktiniams, bet ir nesusituokusiems asmenims, auginantiems nepilnamečių vaikų.

Teisingumo ministerijos vertinimu, šioje situacijoje pirmiausia keltinas klausimas, ar kiekvienu atveju pasirenkamos tikrai tinkamos ir proporcingos nepilnamečių vaikų apsaugos priemonės.

„Tokio leidimo neturėtų būti reikalaujama tais atvejais, kai šeima jau turi vieną gyvenamąją patalpą ir siekia parduoti ar įkeisti kitą.

Lietuvos notarų rūmų prezidentas Klaipėdos notaras Marius Stračkaitis sako, kad problema turi būti sprendžiama teikiant prioritetą nepilnamečių vaikų interesams.

„Ir teisės doktrinoje, ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad nekilnojamasis daiktas gali būti šeimos turtu ir tais atvejais, kai jis priklauso asmeniui, kurio santuoka pasibaigusi, arba nesusituokusiam asmeniui, su kuriuo gyvena nepilnamečiai vaikai.

Kai bus aiški Registrų centro pozicija dėl šeimos turto statuso registravimo, kai dėl to kreipiasi nesusituokę ar išsituokę asmenys, auginantys nepilnamečių vaikų, Lietuvos notarų rūmai apibendrins notarų praktiką šiuo klausimu“, - komentuoja Lietuvos notarų rūmų prezidentas M. Stračkaitis.

Patarimai Sudėtingose Situacijose

Jei susiduriate su sudėtinga situacija, pavyzdžiui, skyrybomis ar finansiniais sunkumais, svarbu žinoti, kad yra pagalbos galimybių:

• Kreipkitės į vaiko teisių apsaugos skyrių: Šis skyrius turėtų pasirūpinti, kad jei šeima bus iškeldinta iš vienintelės gyvenamosios vietos, nepilnamečiai vaikai neliktų be pastogės, inicijuoti reikalingos pagalbos teikimą.
• Gaukite nemokamą teisinę pagalbą: Gyventojai, dėl turtinės padėties negalintys tinkamai ginti savo teisių ir įstatymų saugomų interesų, turi teisę į valstybės apmokamą teisinę pagalbą.
• Kreipkitės dėl paramos būstui: Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas reglamentuoja paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti.

Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos (SADM) specialistai akcentuoja, kad nesutarimai šeimoje ir juo labiau skyrybos neigiamai atsiliepia vaikams, todėl labai svarbu, kad abu tėvai spręsdami tarpusavio ginčus imtųsi visų įmanomų priemonių apsaugoti nepilnametį nuo neigiamų pasekmių jo vystymuisi bei neįtrauktų vaiko į tarpusavio konfliktus.

„Pagalbos vaikams linijos interneto svetainėje www.pagalbavaikams.lt skyrelyje „Skyrybos“ galima rasti naudingos informacijos, tokios kaip tėvų skyrybų pasekmės vaikui, patarimai, pagalba“, - teigė ministerijos atstovė spaudai Eglė Samoškaitė.

Civilinis kodeksas taip pat numato, kad abu tėvai privalo teikti išlaikymą vaikui proporcingai savo turtinei padėčiai. Tėvui, gyvenančiam atskirai nuo vaiko, išlieka pareiga jį prižiūrėti, rūpintis, išlaikyti. Todėl jei vaikų tėvas neteikia išlaikymo nepilnamečiams vaikams, vaikų mama turi teisę kreiptis į teismą dėl išlaikymo ir išlaikymo įsiskolinimo vaikams priteisimo.

SADM priminė, kad pradėtos teikti ES lėšomis finansuojamos kompleksinės paslaugos šeimai, kuriomis siekiama padėti šeimoms, jas stiprinti, įveikti iškilusius sunkumus ir krizes.

Praktiniai Pavyzdžiai Ir Patarimai

Dažnai pasitaikanti situacija: šeima turi ne vieną nekilnojamąjį turtą, o tame, kurį nori parduoti faktiškai negyvena.

Prašymas teismui pateikiamas kai su potencialiu pirkėju esate pasirašę preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir turite visus dokumentus, kurių pateikimo reikalauja teismas.

Prašymas teikiamas teisme pagal teikiančiojo gyvenamąją vietą (pvz.: jei gyvenate Kaune, Kauno rajone prašymai teikiami Kauno apylinkės teismo Kauno rūmams). Dokumentai gali būti pateikiami nuvykus į teismą, siunčiant Lietuvos paštu arba el. Prašymas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka.

Teismas atsakymą turi pateikti per 5 darbo dienas. Kokių dokumentų reikia parduodant butą? - dažnas patyręs nekilnojamojo turto brokeris išgirsta šiuos klausimus. Aptarkime, kokie dokumentai parduodant butą yra reikalingi ir kokie kiti svarbūs buto pardavimo aspektai. Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Kokių Dokumentų Reikia Parduodant Butą?

Pateikiame sąrašą:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• VĮ Registrų centro išrašas;
• Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai;
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą. Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Svarbūs Naujos Statybos Būtų Pardavimo Pokyčiai Nuo 2024 - ųjų

Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose. Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis Pirkėjams.

Kaip Nusistatyti Kainą?

Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais. Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus. Kaip parduoti butą, kai jau startavote su per didele kaina ir turite mažai susidomėjusių interesantų? Tokiu atveju, reikėtų buto kurį laiką nebereklamuoti kaip parduodamo, po to padaryti naujas buto nuotraukas bei pateikti kaip naują objektą, tik jau su realia kaina.

Kaip Paruošti Butą Pardavimui?

Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti. Kai turėsite atrinktas geriausias buto bei namo aplinkos nuotraukas, tuomet galite pradėti butą reklamuoti, kaip parduodamą.

Kiek Kainuoja NT Brokerio Paslaugos Parduodant Butą?

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.

Ką Gausite Pasinaudoję NT Brokerio Paslaugomis?

Aptarkime, ką gausite manais:

• Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
• Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
• NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su Jūsų buto potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti turtą už aukščiausią kainą.

Pavyzdžiai Butų Vilniuje:

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar reikia teismo leidimo parduodant butą su nepilnamečiais vaikais?

Nuo 2023 m. sausio 1 d. teismo leidimo nebereikia, tačiau reikalingas notaro sutikimas, jei tai vienintelis šeimos būstas.

Kiek kainuoja notaro paslaugos tvirtinant NT sandorį su nepilnamečiais?

Papildomai gali kainuoti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo turto vertės.

Kas atstovauja vaikui, jei tėvai netinkamai tvarko jo turtą?

Valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija arba prokuroras gali kreiptis į teismą dėl tėvų nušalinimo nuo turto tvarkymo.

Lentelė: Esminiai pokyčiai parduodant būstą su nepilnamečiais vaikais

tags: #nekilnojamo #turto #pirkimas #turint #nepilnameciu #vaiku