Įsigyjant apleistą sklypą Lietuvoje, svarbu atsižvelgti į daugybę aspektų, pradedant nuo mokesčių ir baigiant teisiniais niuansais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį perkant tokį sklypą.
Žemės mokestis ir vertinimas
Nuo šių metų žemės sklypo mokestis skaičiuojamas remiantis vidutine rinkos verte. Nominali žemės vertė, kuri buvo skaičiuojama anksčiau, nieko bendro su rinkos verte neturėjo. Masinis sklypų vertinimas piliečiams nekainavo, paslaugą užsakė Registrų centras ir apmokėjo valstybė. Tačiau tie, kurie nesutinka su nustatyta žemės verte, turto vertintojus samdytis ir jiems mokėti turės patys.
Savivaldybėms, nustačius didesnius tarifus, atsirado proga surinkti daugiau žemės mokesčio. Tad gali būti, kad kai kurios savivaldybės nesuinteresuotos uždirbti iš žemės mokesčio, kuris sunkiau prognozuojamas, bet nori turėti garantuotas pajamas iš valstybės biudžeto.
Šitas žemės mokestis, kuris yra priimtas 2011 m. pabaigoje, nebuvo derintas ir svarstytas nei su verslo bendruomene, nei su piliečiais. Pradžioje mokesčio tikslas buvo truputėlį kitoks, nei jis yra dabar. Tai yra tikslas buvo sumažinti dirvonuojančių, apleistų žemės ūkio paskirties naudmenų skaičių. Tačiau kai kurios savivaldybės tuo pasinaudojo ir mokestį pritaikė ne tik žemės ūkio, bet ir gyvenamosios ar komercinės paskirties sklypams.
Įstatymo esminiai pokyčiai buvo trys:
- Pirmiausias tai, kad žemės mokestis pradedamas skaičiuoti nuo vidutinės rinkos vertės, o ne nuo nominalios Registrų centro vertės, kuri būdavo iki šiol.
- Antras pokytis - išplėsta mokesčio tarifų bazė. Iki šiol tarifas buvo ne daugiau nei 1,5 proc. nuo nekilnojamojo turto vertės, dabar jis siekia net iki 4 proc.
- Ir trečias pokytis - dėl apleistos žemės, kuri turi būti apmokestinta maksimaliu 4 procentų tarifu. Apleista žemė įvardyta kaip nenaudojama.
Tačiau numatytas pereinamasis mokesčio mokėjimo laikotarpis. Pirmaisiais metais bus taikoma tik 20 procentų mokesčio padidėjimo, antrais metais - 40 proc., trečiaisiais - 60 proc., paskui - 80 proc. Ir tik penktaisiais metais tas mokestis taikomas pilna apimtimi.
Didžiausia žemės mokesčio yda ta, kad apmokestinamas turtas, kuris pats savaime nėra pajamų šaltinis. Tai reiškia, kad žmogus gali turėti žemės, bet neturėti pajamų, kad sumokėtų žemės mokestį. Todėl savivaldybių tarybos nuolat svarsto, ar atleisti konkretų mokesčio mokėtoją nuo šio mokesčio.
Naujajame įstatyme matome ir daugiau ydų, pavyzdžiui, kad leidžiama taikyti skirtingus tarifus priklausomai nuo žemės paskirties ar naudojimo. Juk žmogus gali nenaudoti žemės dėl užsitęsusių teritorijų planavimo procedūrų arba turėti paveldėjęs žemę ir negalėti jos parduoti, tad neteisinga šių žmonių žemei taikyti pakeltą tarifą.
Šie veiksniai daro šį mokestį mažiau skaidriu, didina korupcijos tikimybę, dar labiau supainioja ir taip painią Lietuvos mokesčių sistemą.
Žemės mokesčio tarifai Klaipėdos miesto savivaldybėje:
- gyvenamosioms teritorijoms taikomas iki 0,4 proc.
Žemės naudojimo paskirtis ir servitutai
Pagrindinė žemės naudojimo paskirtis Vyriausybės nustatyta tvarka nustatoma formuojant naujus žemės sklypus. Sprendimą pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį priima detalųjį arba specialųjį teritorijų planavimo dokumentą tvirtinanti institucija kartu su sprendimu patvirtinti detalųjį arba specialųjį teritorijų planavimo dokumentą.
Žemės sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis registruojami Nekilnojamojo turto registre, žemės sklypo kadastro duomenis įrašant į Nekilnojamojo turto kadastrą ir žemės sklypą registruojant Nekilnojamojo turto registre Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro įstatymų nustatyta tvarka.
Žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso nustatytais pagrindais. Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka nustatomi šiame straipsnyje.
Sprendimas nustatyti servitutą negali būti priimtas, jeigu iki teritorijų planavimo dokumento patvirtinimo neišreikšta viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo. Kai siūloma nustatyti servitutą išnuomotiems ar perduotiems neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypams, taip pat savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti, prašymą dėl siūlomo servituto pagal teritorijų planavimo dokumentą nustatymo pateikia esamų statinių, prie kurių reikia prieiti ar privažiuoti, savininkai arba patikėjimo teisės subjektai.
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, patiriamų dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą.
Miško įveisimas apleistuose sklypuose
Lietuvos miško savininkų asociacija (LMSA) sulaukiame daug norinčių veisti naujus miškus savininkų paklausimų- kaip tinkamai atlikti visus būtinus darbus, kokios galimybės yra pasinaudoti ES finansine parama miškininkystės veikloms.
Visos paraiškos Nacionalinės mokėjimo agentūros KDTS priimamos ištisus metus nuo metų pradžios iki einamųjų metų gruodžio 1 d. Pareiškėjas dokumentus ir paraišką gali pateikti asmeniškai arba atsiųsti paštu (siunčiant paramos paraišką paštu, pareiškėjas privalo pasirašyti joje nurodytose vietose). Kartu su paramos paraiška siunčiamų dokumentų kopijos turi būti patvirtintos pareiškėjo parašu. Neteisingu adresu (ne į tą KDTS) pateiktos ar atsiųstos paramos paraiškos neregistruojamos.
Pastaruoju metu ypač padaugėjo skundų dėl nekokybiškai atliktų darbų, už kuriuos parama jau gauta ir panaudota, bet miško nėra. Veisiant įvairesnių lapuočių medžių rūšių želdinius, sodintojams tenka iš Lenkijos ar Latvijos miško medelynų įsivežti dalį miško sodmenų, pavyzdžiui, ąžuoliukų, hibridinių drebulių.
Jeigu veisiami trumpos rotacijos plantaciniai želdiniai, kurių auginimo trukmė ne ilgesnė kaip 5-eri metai (karklai, gluosniai ir kt.), jie nelaikomi mišku. Jei Valstybinė miškų tarnyba nustato teisės aktų pažeidimų ar dokumentų klastojimo atvejų, ji gali neleisti iš kitų ES šalių įvežti miško dauginamosios medžiagos. Tokiais atvejais išduotus leidimus net gali pripažinti netekusiais galios ar už pažeidimus išbraukti iš miško dauginamosios medžiagos tiekėjų sąrašo.
Atkuriant mišką, želdinių ar žėlinių rūšinėje sudėtyje gali vyrauti tik tos rūšys, kurios nurodytos Miško atkūrimo ir įveisimo nuostatų 1-3 prieduose. Lietuvoje kol kas nustatytos tik 3 invazinės medžių rūšys - uosialapis klevas, baltažiedė robinija ir vėlyvoji ieva, kurias draudžiama veisti miško želdiniuose.
Todėl sprendžiant klausimą dėl leidimo išdavimo įveisti mišką ne miško žemėje t.y. žemės ūkio paskirties žemės sklype, pirktame pasinaudojant pirmumo teise įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, turi būti atsižvelgiama į tai ar išdavus leidimą įveisti mišką ir įveisus mišką šiame žemės sklype kadastro duomenys būtų tikslinami pasibaigus 5 metų apribojimo laikotarpiui ar ne.
Nekilnojamojo turto pardavimo apskaita ir GPM
Jeigu pardavėte nekilnojamąjį turtą, kyla pagrindinis klausimas - ar reikės ir kiek reikės mokėti mokesčių. Nekilnojamuoju turtu yra laikomi daiktai, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (pvz.: žemė, statiniai, butai ir pan.).
Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).
Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas - nekilnojamasis turtas, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai ir kuris per viešojo administravimo subjekto, vykdančio statinių naudojimo priežiūrą, nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas, ir kuris yra įtraukas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.
Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) taikymas:
Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra numatyti atvejai, kada pardavus nekilnojamąjį turtą, pajamų mokesčio mokėti nereikia:
- jei turtas įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų;
- jei parduodamas turtas už mažesnę kainą, nei buvo įsigytas;
- jei parduodamas butas ar namas, kuriame gyventojas pastaruosius 2 metus iki pardavimo gyveno ir čia turėjo deklaruotą gyvenamąją vietą;
GPM mokestis taip pat netaikomas, kuomet parduodamame bute asmuo gyveno mažiau nei 2 metus, bet deklaravo gyvenamąją vietą jame, o pardavus jį, gautas pajamas per vienus metus skyrė kitam butui įsigyti.
Jei šios sąlygos nėra tenkinamos, vadovaujantis Gyventojų pajamų mokesčio įstatymu, nekilnojamo turto pardavimas apmokestinamas 15 proc. pajamų mokesčiu. Šis mokestis apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir to turto įsigijimo kainos.
Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas
Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.
Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:
- valstybinė rinkliava;
- atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
- mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
- mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.
Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais. Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius privalomus mokėjimus: atlygį notarams už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimą VĮ Registrų centrui už atliekamas registravimo paslaugas, atlygį už geodezinius sklypo matavimus ir pan., o taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidas.
Todėl, norint, kad kuo mažiau reikėtų mokėti pajamų mokesčio parduodant nekilnojamą turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus:
- paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;
- AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą;
- Pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą arba turto priėmimo-perdavimo aktą;
- nekilnojamojo turto pastatymo kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti kasos aparato kvitai, sąskaitos ir kiti dokumentai, iš kurių būtų galima nustatyti turto įsigijimo datą, kainą ir pirkėją.
Įsigijimo dokumentu gali būti ir banko išrašas, jei už turto įsigijimą buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kiek buvo sumokėta.
Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis tais atvejais skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą, neatėmus to turto įsigijimo kainos.
Žemiau pateikiami skirtingi turto įsigijimo atvejai ir jų kainos nustatymo būdai:
| Įsigijimo būdas | Kainos nustatymas |
|---|---|
| Pirkimo būdu | Išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant privalomus mokėjimus, taip pat rekonstravimo ir kapitalinio remonto išlaidos. |
| Pats pasistato nekilnojamąjį turtą | Visos faktinės statybos išlaidos, patirtos savo ir skolintomis lėšomis. |
| Dovanojimo būdu | Dovanos tikroji rinkos kaina jos gavimo dieną. |
| Paveldėjimo būdu | Turto vertė gyventojo prašymo VMI pateikimo dieną. |
| Nekilnojamojo daikto, išskyrus laivus ir orlaivius, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija | Nustatoma gyventojo pasirinkimu: VĮ Registrų centro nustatyta šio turto vidutinė rinkos vertė arba vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą |
| Pagal mainų sutartį | Tikroji rinkos kaina. Kai mainų sutartis yra sudaryta tarp gyventojų, tai apskaičiuoti įsigyjamo daikto tikrąją rinkos kainą turi patys tokią sutartį sudarantys gyventojai. |
| Atkuriamos nuosavybės teisės | Prilyginama jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn kainai, kai nuosavybės teisės buvo atkurtos ir turtas grąžintas tam tikriems asmenims. |
| Pagal išlaikymo iki galvos (rentos) sutartį | Taikoma apskaičiuojant ir deklaruojant 2020 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pajamas: - turto, įgyto iš sutuok... |
Sodybų supirkėjai ir kainos
Čia rasite visus sodybų supirkėjus Lietuvoje vienoje vietoje - galėsite juos patogiai palyginti tarpusavyje. Taip pat čia sužinosite, kokios yra orientacinės sodybų supirkimo kainos ir nuo ko jos priklauso.
Kainą įtakojantys veiksniai:
- Vieta ir likvidumas.
- Pastatų būklė ir įrengimas.
- Sklypo plotas ir paskirtis.
- Dokumentai ir registracija.
- Komunikacijos ir infrastruktūra.
- Teisinė situacija.
Praktikoje supirkėjas pirmiausia surenka bazinę informaciją (adresas, sklypo plotas, statinių tipas, dokumentai), įvertina Registrų centro duomenis ir palygina su panašiais objektų pasiūlymais bei sandoriais rinkoje. Tuomet dažniausiai prašoma nuotraukų arba atliekama objekto apžiūra vietoje, kad būtų įvertinta reali būklė, komunikacijos ir galimi remonto kaštai.
Sodybų tipai:
- Sodybos, kuriose galima gyventi iš karto arba reikia tik minimalių atnaujinimų.
- Senos, neprižiūrėtos sodybos, kurioms reikalingas kapitalinis remontas arba net griovimas.
- Sklypai su sodybos atkūrimo ar statybos potencialu.
- Sodybos su ūkiniais pastatais ir daugiau žemės.
- Sodybos, perkamos poilsiui - ypač patrauklios prie ežero, upės ar miško.
- Paveldėtos sodybos, objektai su bendrasavininkiais, įkeisti bankui ar turintys areštų / skolų.
Sodybos pardavimo procesas:
- Paliekate užklausą ir pateikiate pagrindinius duomenis apie sodybą: vietą, sklypo plotą, pastatus, būklę ir dokumentus.
- Supirkėjas peržiūri turimus dokumentus ir viešus duomenis, o prireikus atlieka apžiūrą vietoje.
- Pateikiamas konkretus kainos pasiūlymas ir aptariamos sąlygos: atsiskaitymo būdas, terminas, kas tvarko dokumentus.
- Notaro biure pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis ir įforminamas nuosavybės perleidimas.
Dažniausiai užduodami klausimai:
- Ar supirkėjai perka apleistas sodybas? Taip, daugelis supirkėjų vertina ir perka apleistas sodybas.
- Ar galima parduoti sodybą su skolomis? Dažnai - taip, jei teisiškai įmanoma atlikti sandorį.
- Kokių dokumentų reikia? Paprastai reikia nuosavybės dokumentų ir informacijos apie sklypą bei statinius (įregistravimą).
- Ar supirkėjai padeda su dokumentais? Daugelis supirkėjų padeda su dokumentais ir koordinuoja notarinį sandorį.
- Ar reikia įregistruoti statinius? Ne visada, tačiau neįregistruoti statiniai gali mažinti kainą ir apsunkinti sandorį.
Notaro išlaidos paprastai paskirstomos pagal šalių susitarimą. Vieni supirkėjai jas apmoka visiškai, kiti - dalinasi su pardavėju.
Dažniausiai atsiskaitoma bankiniu pavedimu, nes tai paprasčiausias ir skaidriausias būdas. Kai kuriais atvejais galimi ir kiti teisėti atsiskaitymo variantai, jei jie atitinka reikalavimus ir yra suderinti su notaru.
