Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Teisės Įgijimo Būdai Lietuvoje

Nuosavybės teisė yra viena pagrindinių teisių, užtikrinančių asmens galimybę valdyti, naudoti ir disponuoti jam priklausančiu turtu. Lietuvoje nuosavybės teisės įgijimo būdai yra reglamentuojami Civilinio kodekso (CK) ir kitų įstatymų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius nekilnojamojo turto nuosavybės teisės įgijimo būdus.

Nuosavybės Teisės Įgijimo Pagrindai

Nuosavybės teisę galima įgyti įvairiais būdais, kurie skirstomi į pirminius ir išvestinius. Įgyjant nuosavybės teisę pagal išvestinius būdus, įvyksta teisės perėmimas, o pagal pirminius - ne. Pagal pirminius įgijimo būdus įgijusiam nuosavybės teisę jokie šios teisės apsunkinimai negali būti nustatyti.

Civilinis kodeksas numato šiuos pagrindinius nuosavybės teisės įgijimo būdus:

• Sandoriai (pirkimas-pardavimas, dovanojimas, mainai ir kt.);
• Paveldėjimas;
• Naujo daikto pagaminimas;
• Bešeimininkio daikto įsigijimas;
• Radinio įsigijimas;
• Įgyjamoji senatis;
• Kiti įstatymų nustatyti pagrindai.

Sandoriai

Dažniausiai nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą įgyjama sandorių pagrindu. Tai gali būti pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų sutartys. Pagal CK 4.49 straipsnį, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas CK 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu. Šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius.

Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalių teisės ir pareigos tokiais atvejais atsiranda ne nuo sandorio įregistravimo, o nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatyme ar šalių susitarimu, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas nustato, kad šalių teisės ir pareigos atsiranda tik nuo sandorio įregistravimo (CK 1.75 str.).

Paveldėjimas

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą gali būti įgyjama paveldėjimo būdu. Norint įgyti palikimą, įpėdinis turi jį priimti. Kai nuomininkas - fizinis asmuo, išsinuomojęs nekilnojamąjį daiktą, miršta, jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenustato ko kita (CK 4.253 str.).

Naujo Daikto Pagaminimas

Asmuo, pagaminęs naują daiktą iš svetimos medžiagos, tampa daikto savininku, jeigu darbo vertė yra didesnė už medžiagos vertę ir jeigu, be to, šis asmuo nežinojo ir neturėjo žinoti, kad medžiaga priklauso kitam. Jeigu medžiagos vertė yra didesnė už daikto pagaminimo vertę, daikto savininku pripažįstamas medžiagos savininkas (CK 4.55 str.).

Bešeimininkio Daikto Įsigijimas

Bešeimininkis daiktas nuosavybėn gali būti perduotas tik valstybei arba savivaldybėms teismo sprendimu, priimtu pagal finansų, kontrolės arba savivaldybės institucijos pareiškimą (CK 4.58 str.).

Radinio Įsigijimas

Radęs pamestą daiktą asmuo privalo grąžinti jį pametusiajam, jeigu jis yra žinomas. Daiktą radęs asmuo ar policija perduotą rastąjį daiktą privalo saugoti šešis mėnesius. Saugojimo metu radiniu negalima naudotis. Jeigu per tą laiką paaiškėja daiktą pametęs asmuo, daiktas jam grąžinamas, bet prieš tai jis turi atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas. Jeigu pametęs daiktą asmuo per nurodytą laiką nepaaiškėja, daiktas neatlygintinai pereina radusiojo nuosavybėn su sąlyga, kad šis sutinka atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas, jei radinį saugojo ne jis (CK 4.62 str.).

Jeigu bešeimininkis ir rastas daiktas dėl ilgo laikymo gali sugesti ar prarasti dalį vertės, tai policija, finansų, kontrolės ar savivaldybės institucija privalo imtis priemonių, kad daiktas, esant galimybei, būtų parduotas, o už jį gauti pinigai išsaugoti pametusiam ar kitaip praradusiam daiktą asmeniui (CK 4.63 str.).

Įgyjamoji Senatis

Pagal CK 4.68 straipsnį, asmuo, kuris sąžiningai įgijo daiktą, tačiau nuosavybės teisės neįregistravo, arba kuris sąžiningai valdo daiktą kaip savą daugiau kaip dešimt metų, įgyja nuosavybės teisę į tą daiktą. Nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktas nustatomas teismo tvarka. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, kai yra įgyjamoji senatis, nustatoma pagal daikto buvimo vietos valstybės teisę.

Svarbu pažymėti, kad įgyjamoji senatis taikoma tik tuo atveju, kai per visą valdymo laikotarpį daikto savininkas turėjo teisinę galimybę įgyvendinti savo teisę į daiktą, bet nė karto nepasinaudojo ja.

Nuosavybės teisė - viena iš pagrindinių žmogaus teisių. Tai absoliuti teisė, kuri gali būti ribojama tik įstatymo nustatytais atvejais. Lietuvos Respublikos Civiliniame Kodekse (toliau LR CK) nustatytas nebaigtinis sąrašas pagrindų, kuriais ši teisė gali būti įgyjama, vienas iš jų - įgyjamoji senatis (LR CK 4.47 str 11p.). Nuosavybės teisės įgijimą pagal įgyjamąją senatį reglamentuoja LR CK 4.68-4.71 str. ir CPK 524-525 ir 530-533 str. Esant visoms LR CK nustatytomis sąlygomis, įgyjamąja senatimi daiktą nuosavybėn įgyti gali fiziniai ir juridiniai asmenys, nesantys daikto savininkais, valdę kilnojamąjį daiktą ne mažiau kaip trejus metus, nekilnojamąjį daiktą - ne mažiau kaip dešimt metų. Įgyjamąja senatim gali būti įgyjami tik tie daiktai, kurie yra privačios nuosavybės teisės objektai. Pavyzdžiui, nuosavybės teisė įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama į tuos daiktus, kurių civilinė apyvarta ribota, t.y. šaudmenis, ginklus ir pan. Nuosavybės teisė taip pat neįgyjama į valstybei ar savivaldybei priklausančius daiktus, t.y. negalima užvaldyti pastatų, statinių, žemės ar kitų kilnojamųjų ar nekilnojamųjų daiktų, priklausančių valstybei ar savivaldybei ir taip įgyti nuosavybės teisės į juos. Tokiais atvejais jau nebesvarbu, ar valdytojas atitinka kitas sąlygas, ši įstatymo norma yra imperatyvi, jokių išimčių tam nenustatyta. Nuosavybės teisė neįgyjama į daiktus, kurie registruoti kito asmens vardu, todėl asmuo, valdydamas registruotiną daiktą, turėtų pasidomėti registre, kieno vardu tas daiktas registruotas, kitu atveju valdytojas nebus laikomas sąžiningu. Kaip buvo minėta, įgyjamosios senaties terminas kilnojamajam daiktui yra treji metai, nekilnojamajam - dešimt metų. Jeigu daikto, kuriam skaičiuojamas įgyjamosios senaties terminas, savininkas neturėjo teisinės galimybės įgyvendinti savo teisių į daiktą, įgyjamosios senaties termino skaičiavimas laikomas sustabdytu, kol yra kliūtis. 1. neturi būti daikto savininkas, t.y. 2. daiktą turi būti įgijęs sąžiningai, t.y. užvaldydamas daiktą asmuo turi būti įsitikinęs, kad į šį daiktą niekas neturi už jį daugiau teisių. Pažymėtina, kad asmuo turi būti pagrįstai įsitikinęs, tai neturi būti jo fantazijos vaisius ir pan. Jeigu nesąžiningai buvo įgyta tik daikto dalis ar kelios dalys, tai netrukdo įgyjamąja senatimi nuosavybėn įgyti sąžiningai įgytas daikto dalis. 1. Valdymas turi būti sąžiningas. Visą valdymo laikotarpį asmuo turi būti įsitikinęs, kad valdomas daiktas priklauso jam, kad daugiau niekas į daiktą neturi teisių. 2. Valdymo teisėtumas reiškia, kad valdytojas daiktą turi įgyti tais pačiais pagrindais, kaip įgyjama ir nuosavybės teisė. Daikto valdymas laikomas teisėtu, kol neįrodyta priešingai. 3. Valdytojas daiktą turi valdyti atvirai. 4. Valdytojas daiktą turi valdyti kaip savą, t.y. kaip sąžiningas, protingas ir rūpestingas daikto savininkas. 5. Valdymas privalo būti nepertraukiamas. Valdymas laikomas nepertraukiamu, kai asmuo daiktą nepertraukiamai valdė nuo valdymo teisės į daiktą įgijimo iki nuosavybės teisės į tą daiktą įgijimo įgyjamąja senatimi. Jeigu tą laikotarpį daikto valdymas vienam iš kito perėjo keliems asmenims, šių asmenų valdymas skaičiuojamas kartu, jeigu kiekvieno iš jų valdymas atitinka aukščiau paminėtus kriterijus. Jeigu daikto valdytojas be savo valios praranda daikto valdymą, tačiau per vienerius metus jį susigrąžina, įgyjamoji senatis nenutrūksta. Praktikoje įgyjamoji senatis kaip nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas dažniausiai taikoma iškilus ginčui dėl daikto. Tokiu atveju valdytojas kreipiasi į savo gyvenamosios vietos apylinkės teismą, jei daiktas kilnojamas, arba į nekilnojamojo daikto buvimo vietos apylinkės teismą, jei daiktas nekilnojamas. Kadangi bylos dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį nagrinėjamos ypatingąja teisena, valdytojas turi rašyti teismui pareiškimą, kuriame turi būti nurodytas teismo, kuriam rašomas pareiškimas, pavadinimas, pareiškėjo asmens duomenys, pareiškimo dalykas, aplinkybės, patvirtinančios pareiškimo dalyką ir įrodymai, patvirtinantys šias aplinkybes, taip pat prie pareiškimo pridedami priedai. Pareiškime turėtų būti pateiktas išsamus daikto aprašymas, nurodytas daikto valdymo terminas, nurodyta, kad pareiškėjas, daiktas ir valdymas atitinka aukščiau nurodytas sąlygas. Ne vėliau nei trisdešimt dienų iki teismo posėdžio, pasirengimo nagrinėti bylą teisme metu, pareiškėjo lėšomis gyvenamosios ar verslo vietos dienraštyje ir viename iš pagrindinių Lietuvos Respublikos dienraščių skelbiamas pranešimas apie bylos nagrinėjimą, nustatant terminą suinteresuotiems asmenims pareikšti reikalavimus. Teismo sprendimas, patvirtinantis nuosavybės teisės įgijimą pagal įgyjamąją senatį, yra pagrindas nuosavybės teisę įregistruoti viešame registre, jeigu daiktas registruojamas. Teismas tokiu atveju sprendimo nuorašą VĮ Registrų centras nusiunčia pats. Straipsnyje išdėstyta nuomonė nepretenduoja į absoliučią tiesą.

Pagrindinės Sąlygos Įgyjant Nuosavybę Įgyjamąja Senatimi

Norėdamas įgyvendinti teisę įgyti turtą, asmuo turi teikti pareiškimą, kuriame ,,prašo teismo konstatuoti, kad yra visos <...> įgyjamosios senaties taikymo sąlygos.” Šios sąlygos tai:

1. pareiškėjas nėra ir nebuvo įgijęs nuosavybės teisės į daiktą kitokiu CK 4.47 straipsnyje nurodytu būdu;
2. yra visos CK 4.68-4.71 straipsniuose nustatytos sąlygos:
   • daikto valdymas yra prasidėjęs sąžiningai;
   • daiktas nėra įregistruotas kito asmens vardu;
   • visą valdymo laikotarpį daiktas buvo valdomas teisėtai, sąžiningai, atvirai ir nepertraukiamai;
   • daiktas visą valdymo laikotarpį buvo valdomas kaip savas.

Teismui šias sąlygas konstatavus, valdymo teisė transformuojasi į nuosavybės teisę.

Nekilnojamojo Turto Registravimo Schema

Teismo sprendimas, patvirtinantis nuosavybės teisės įgijimą pagal įgyjamąją senatį, yra pagrindas nuosavybės teisę įregistruoti viešame registre, jeigu daiktas registruojamas. Teismas tokiu atveju sprendimo nuorašą VĮ Registrų centras nusiunčia pats.

Nuosavybės teisės įgijimas pagal sandorius

Įgyjant nuosavybės teises pagal sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų) naujasis savininkas įgyja tiek teisių ir pareigų, kiek jų turėjo buvęs savininkas, jei įstatymai arba sutartis nenustato ko kita. Nuosavybės teisės įgijimą įstatymų leidėjas sieja su daikto perdavimo momentu. Šios teisės normos pobūdis yra dispozityvus, todėl šalys sutartyje gali nuosavybės teisės perėjimo momentą susieti su kitomis aplinkybėmis ir faktais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2008 m. kovo 14 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008 pažymėjo, jog turto perdavimas kito asmens nuosavybėn yra savininko valinis veiksmas, kuriuo jis atsisako savo teisės į daiktą.

Kitos Nekilnojamojo Turto Įsigijimo Formos

Nekilnojamąjį turtą galima įsigyti įvairiais būdais. Štai keletas pagrindinių:

• Pirkimas-pardavimas: Tai vienas iš labiausiai paplitusių būdų, kai pirkėjas sumoka pardavėjui sutartą sumą už nekilnojamąjį turtą ir įgyja nuosavybės teisę.
• Finansinė nuoma (lizingas): Pagal finansinės nuomos sutartį, nuomininkas naudojasi turtu ir moka nuomos mokėjimus, o pasibaigus sutarties terminui, nuosavybės teisė pereina nuomininkui.
• Pirkimas-pardavimas išsimokėtinai: Pirkėjas sumoka dalį sumos iš karto, o likusią dalį sumoka per tam tikrą laikotarpį. Nuosavybės teisė pereina tik visiškai sumokėjus visą sumą.
• Išperkamoji nuoma: Panaši į pirkimą-pardavimą išsimokėtinai, tik nuosavybės teisė pereina nuomininkui tik po visų mokėjimų.

Teisinis Reglamentavimas Nekilnojamojo turto įsigijimo procesą reglamentuoja įvairūs Lietuvos Respublikos įstatymai, įskaitant Civilinį kodeksą, Mokesčių administravimo įstatymą ir Statybos įstatymą.

Šioje lentelėje apibendrinti pagrindiniai nuosavybės teisės įgijimo būdai Lietuvoje:

tags: #nekilnojamo #turto #nuosavybes #teises #isigytis