Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Notaro Mokesčiai ir Svarbūs Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pirkimas ar pardavimas yra svarbus žingsnis kiekvienam žmogui. Šiame procese būtina atsižvelgti į įvairius teisinius ir finansinius aspektus. Vienas iš svarbiausių etapų yra notarinės sutarties sudarymas. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo aspektus Lietuvoje, notaro mokesčius, terminus ir kitus svarbius niuansus.

Preliminarioji Sutartis: Kodėl Ji Svarbi?

Apžiūrėjus turtą, nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis. Prieš tai patartina sudaryti preliminariąją sutartį. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas. Tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.

Svarbūs Aspektai Preliminariojoje Sutartyje

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
2. Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
3. Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
4. Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
5. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
6. Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi.
7. Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.
8. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
9. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
10. Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Notarinės Sutarties Pasirašymas ir Mokesčiai

Nekilnojamojo turto pirkimą užbaigia notarinės sutarties pasirašymas. Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.

Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį. Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose. Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams. Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą.

Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą. Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre. Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.

Notaro Atlyginimo Nustatymo Principai

• Jeigu vienu notariniu veiksmu tvirtinamas sandoris, kuriuo perleidžiami, mainomi, įkeičiami keli daiktai, kelios teisės, kelių bendrovių akcijos ar keli kitų rūšių vertybiniai popieriai, nustatomas (-i) servitutas (-ai) keliems nekilnojamiesiems daiktams, notaro atlyginimas nustatomas pagal Įkainių sąraše nurodytus įkainius, skaičiuojamas nuo kiekvieno perleidžiamo, mainomo, įkeičiamo objekto ar objekto, kuriam nustatomas (-i) servitutas (-ai), vertės ar kainos, jeigu ji nurodyta, atitinkamai sudedant atskiras sumas, ir jis negali būti didesnis kaip 12 000 eurų.
• Notaro atlyginimas už Įkainių sąrašo 25.2, 25.4 ir 25.5 papunkčiuose nurodyto nekilnojamojo daikto sandorio patvirtinimą skaičiuojamas nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto vertės, jeigu ji ne mažesnė už Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo pateiktą to nekilnojamojo daikto vidutinę rinkos vertę.
• Notaro atlyginimas už hipotekos sandorių patvirtinimą skaičiuojamas nuo sandorio šalių nurodytos hipotekos objekto vertės, kuri nustatoma šalių susitarimu, jeigu ji ne mažesnė už Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo pateiktą to hipotekos objekto vidutinę rinkos vertę.
• Notaro atlyginimas už konsultaciją gali būti nustatomas tik tais atvejais, kai nėra atliekamas notarinis veiksmas, išskyrus atvejus, kai atliekami Įkainių sąrašo 27 ir 29 punktuose ir 32.2 papunktyje nurodyti veiksmai ar tarpvalstybinio pobūdžio notarinis veiksmas.
• Notarinių veiksmų, kurie atliekami ne notaro biuro patalpose pagal fizinių ar juridinių asmenų iškvietimą, įkainiai gali būti iki 2 kartų didesni, nei nustatyta Įkainių sąraše, išskyrus atvejus, kai Įkainių sąrašo 36.1-36.3 papunkčiuose nurodyti asmenys Įkainių sąrašo XIII skyriaus nustatyta tvarka yra iš dalies atleidžiami nuo notaro atlyginimo mokėjimo.

Kitos Notaro Paslaugos

Be nekilnojamojo turto sandorių tvirtinimo, notaras atlieka ir kitas svarbias funkcijas:

• Išduoda nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimus.
• Liudija parašo dokumentuose tikrumą.
• Tvirtina dokumentų pateikimo laiką.
• Perduoda vienų fizinių ir juridinių asmenų pareiškimus kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims.
• Priima į depozitinę sąskaitą pinigines sumas.
• Protestuoja vekselius ir čekius.
• Surašo ir tvirtina dokumentus dėl juridinių asmenų registrui pateikiamų duomenų tikrumo ir tvirtina, kad juridinį asmenį registruoti galima, nes įstatymuose ar steigimo sandoryje nustatytos prievolės yra įvykdytos ir atsirado įstatymuose ar steigimo dokumentuose numatytos aplinkybės.
• Tvirtina juridinių asmenų steigimo dokumentų atitiktį įstatymų reikalavimams.

Pajamų Apmokestinimas Pardavus Nekilnojamąjį Turtą

Svarbu žinoti, kad gyventojo gautos ne individualios veiklos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, pardavus nekilnojamąjį turtą praėjus trejiems metams nuo jo įsigijimo, bus neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu. Be to, pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėje esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant susijusią žemę), jeigu jame pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, taip pat neapmokestinamos pajamų mokesčiu.

Pajamų Mokesčiu Neapmokestinamos Pajamos

Pajamų mokesčiu neapmokestinamos tokios pajamos:

• Gautos paveldėjimo būdu, kurios yra mokesčio objektas pagal Lietuvos Respublikos paveldimo turto mokesčio įstatymą.
• Gautos dovanojimo būdu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), nuo 2006-10-19 ir iš senelių, o nuo 2009-01-01 ir iš brolių bei seserų.
• Gautos dovanojimo būdu iš kitų gyventojų, jeigu per mokestinį laikotarpį gautų pajamų suma neviršija 8 000 litų.

Turto Įsigijimo Kainos Nustatymas

Nekilnojamojo daikto įsigijimo kaina - tai pinigų suma, už kurią buvo įsigytas turtas, t.y. patirtos išlaidos šiam turtui įsigyti, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius sumokėtus komisinius atlyginimus bei mokesčius, rinkliavas, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto to turto rekonstravimo išlaidos. Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos to turto pagaminimo ir rekonstravimo išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį).

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti vertinama kaip teisinė konsultacija. Prieš priimant sprendimus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku arba notaru.

tags: #nekilnojamo #turto #notarine #pirkimo #pardavimo #sutartis