Nekilnojamojo turto GPM lengvatos sąlygos Lietuvoje

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM)? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl svarbu išsiaiškinti, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Šiame straipsnyje aptarsime GPM lengvatas, taikomas parduodant nekilnojamąjį turtą, ir kaip jomis pasinaudoti.

Kada nereikia mokėti GPM parduodant nekilnojamąjį turtą?

Pagal VMI aiškinimą, jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų.

Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Kaip skaičiuojamas GPM?

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.

Kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti?

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Nekilnojamojo turto pardavimas išlaikius 5 metus - pokyčiai nuo 2026 m.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalioja Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie džiugins NT savininkus. Esminė naujiena - perpus trumpinamas privalomas nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, po kurio turtą galima parduoti nemokant 15 proc. GPM mokesčio nuo gauto pelno. Iki šiol galiojusi 10 metų taisyklė traukiasi į praeitį, suteikdama gyventojams daugiau laisvės disponuoti savo turtu anksčiau.

Trumpai apie pakeitimus:

• Pakeitimas: GPM lengvatai gauti reikiamas NT išlaikymo terminas trumpėja nuo 10 iki 5 metų.
• Data: Nauja tvarka įsigalioja nuo 2026 m. sausio 1 d. sudaromiems sandoriams.
• Taikymas: Lengvata galioja visų rūšių NT - butams, namams, sklypams ar komercinėms patalpoms.
• Išimtys: Išlieka galioti lengvatos deklaravus gyvenamąją vietą (2 metų arba 1 metų su naujo būsto pirkimu taisyklės).

Pavyzdys: 2021 m. pirktą būstą be mokesčių bus galima parduoti jau 2026 m. sausį.

Kas keičiasi NT pardavėjams nuo 2026-ųjų?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. GPM lengvata taikoma po 5 metų išlaikymo nuosavybėje. Ankstesnis 10 metų terminas nebebus taikomas naujai sudaromiems sandoriams. Savininkai, išlaikę turtą bent 5 metus, nemoka 15 proc. pelno mokesčio. Tai skatins didesnę apyvartą NT rinkoje ir didins gyventojų mobilumą.

Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?

Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus (informaciją, kaip skaičiuojamas išlaikymo nuosavybėje terminas rasite čia) arba;
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus, nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Tai būdinga praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.

NT pardavimo apmokestinimo santrauka

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai NT pardavimo apmokestinimo kriterijai:

Kiti svarbūs aspektai planuojant pardavimą:

• Retrospektyvinis vertinimas: Jei parduodate paveldėtą turtą neišlaikę 5 metų, vertinimą užsakykite paveldėjimo datai.
• Sandorio data: Lengvata priklauso nuo notarinės sutarties pasirašymo datos - ji turi būti 2026 m. sausio 1 d. ar vėliau.
• Nuosavybės fiksavimas: Terminas pradedamas skaičiuoti nuo įrašo Registrų centre, o ne nuo preliminarios sutarties pasirašymo.

Kas laimės dėl šių pokyčių?

• Investuotojai į NT: Kapitalo atlaisvinimas bus dvigubai greitesnis. Investicinį objektą bus galima realizuoti po 5 metų ir visą pelną reinvestuoti be GPM praradimo.
• Gyventojai, norintys keisti būstą: Daugiau lankstumo tiems, kurie įsigijo antrą būstą ar sklypą ir nenori laukti dešimtmečio, kad išvengtų mokesčių valstybei.

Kaip sužinoti, ar man reikės mokėti GPM?

• Pasitikrinkite savo NT nuosavybės įregistravimo datą VĮ Registrų centras išraše. Jei iki 2026 m. sausio bus praėję 5 metai - planuokite pardavimą kitiems metams.
• Pasikonsultuokite su NT brokeriu dėl tikslaus mokestinės prievolės apskaičiavimo.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

• Ar 5 metų taisyklė galioja, jei turtą pirkau 2020 metais? Taip. Jei sandorį sudarysite po 2026 m. sausio 1 d., bus žiūrima, ar praėjo 5 metai nuo įsigijimo. Kadangi bus praėję 6 metai, GPM mokėti nereikės.
• Ar lengvata taikoma parduodant žemės sklypą? Taip, naujoji tvarka taikoma visam nekilnojamajam turtui, įskaitant sklypus, sodybas ir komercinės paskirties objektus.
• Ką daryti, jei parduodu turtą neišlaikęs 5 metų? Tokiu atveju mokamas 15 proc. GPM (arba didesnis) nuo pelno (skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos), nebent ten deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 metus arba trumpiau nei 2 metus ir per 1 metus įsigijote kitą būstą ES šalyje ir ten deklaravote gyv. vietą.
• Kada pasirašyti sutartį, kad galiotų nauja tvarka? Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti pasirašyta ne anksčiau kaip 2026 m. sausio 1 d.

Kitos GPM lengvatos

Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo. Tokie atvejai yra, kai:

• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
• buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
• buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų. Nuo 2026-01-01 šis terminas trumpėja iki 5 metų!

Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.

Praktiniai patarimai

Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai.

Bene dažniausiai GPM lengvata nekilnojamojo turto pardavimui norima pasinaudoti remiantis antrąja lengvata - kai parduotas būstas, kuriame bent du pastaruosius metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta. Šios lengvatos taikymui yra dvi sąlygos:

1. parduotame būste buvo gyventojo gyvenamoji vieta pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo;
2. šiame būste gyventojas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą.

Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno. Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM.

Turinio viršenybės prieš formą principas

Tačiau to skubėti daryti neverta. Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.

Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui. Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.

Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta.

Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką.

Kaip apskaičiuojamas GPM tarifas?

Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo. Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur.

Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos. Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.

Mokesčio bazės sumažinimas

Tačiau tai dar ne viskas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus. Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai).

Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur.

Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.

Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi. Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.

Štai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atlyginimo išlaidos tarp tokių išlaidų nepatenka, nes jos nėra laikomos „privalomomis“.

Teismų praktikoje yra buvę atvejų, kai mokesčio bazę pavyko susimažinti kredito palūkanų, sumokėtų įsigyjant nekilnojamąjį turtą, suma. Tad jeigu tokių palūkanų sumokėta ženkli suma, svarstytina, ar neverta pakovoti dėl galimybės susimažinti gyventojų pajamų mokestį.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.

tags: #nekilnojamo #turto #gpm #lengvatos