Nekilnojamojo Turto Vystytojas: Kas Tai?

Nekilnojamasis turtas (NT) Lietuvoje laikomas viena patikimiausių investicijų formų. LAT teigia, kad NT vystytojo veiklos specifiškumas pasireiškia tuo, kad jo veikla nukreipta ne į nekilnojamojo turto perpardavimą ar pardavimą, o, visų pirma, į nekilnojamojo turto sukūrimą statybos būdu ir taip sukurto turto pardavimą. Taip pat ekonominiu požiūriu pripažįstama, kad NT vystytojo veikla yra platesnė nei tik statytojo ir/ar rangovo funkcijas apimanti veikla. Bet ar tikrai žinome, kas yra nekilnojamojo turto vystytojas ir kuo jis skiriasi nuo kitų NT rinkos dalyvių?

Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas yra nekilnojamojo turto vystytojas, kokios jo funkcijos, atsakomybės ir ką svarbu žinoti perkant būstą iš tokio vystytojo.

Kas Yra Nekilnojamojo Turto Vystytojas?

Šįmet įsigaliojusioje Statybos įstatymo redakcijoje įtvirtinta nauja sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija NT vystytojo sąvoką apibrėžia taip: tai statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose, t. y. formuoja statinių statybai skirtus sklypus, juose stato statinius ir juos parduoda. Kitaip tariant, tai statytojas, kuris investuodamas vysto nekilnojamąjį turtą (toliau - NT) ir (ar) infrastruktūrą miestuose, miesteliuose ar kitose urbanizuojamose (urbanizuotose) teritorijose.

Sąvoka „nekilnojamojo turto vystytojas“ detalizuota užtikrinant garantinio laikotarpio įsipareigojimų vykdymą, mat ilgą laiką NT vystytojai tiesiog pamiršdavo Civiliniame kodekse numatytą pareigą atsakyti už parduodamos prekės kokybę. NT vystytojas koordinuoja visą projekto vykdymo procesą nuo pradinės idėjos iki objekto įgyvendinimo ir tolesnės eksploatacijos, todėl jis yra atsakingas už visą projekto vykdymo procesą, jis koordinuoja ir organizuoja visų kitų projekto vykdymo dalyvių veiklą, jis prisiima visą su projektu susijusią riziką.

NT Vystytojo Atsakomybės Ir Prievolės

Taigi NT vystytojas, parduodamas statinį (ar jo dalį), kuriam prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą buvo pateiktas po 2017 m. sausio 1 d, išskyrus nesudėtingąjį, pirkėjui turi pateikti garantinio laikotarpio prievolių užtikrinimo dokumentą. Tai gali būti draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštas arba kredito įstaigos garantija. NT vystytojo nemokumo ar bankroto atveju šis dokumentas turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui.

NT vystytojas turi vykdyti ne tik statytojo prievoles, jis taip pat yra atsakingas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.

Esminius statinio kokybės reikalavimus nustato 2011-03-09 Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) Nr. 305/2011.

Kuo Skiriasi NT Vystytojas Nuo Statytojo Ir Brokerio?

NT rinkoje būstus pardavinėja daugybė įmonių: vystytojai arba plėtotojai, statytojai, brokeriai arba tarpininkai. Svarbu suprasti skirtumus tarp jų, kad galėtumėte priimti teisingą sprendimą perkant būstą.

• Statytojas: Vykdo statybos darbus.
• Brokeris: Tarpininkauja parduodant ar nuomojant NT.
• NT vystytojas: Investuoja į NT projektus, koordinuoja visą procesą nuo idėjos iki įgyvendinimo ir pardavimo.

Vertindami įmones ir jų būsto pasiūlymus, žmonės statybų veiklą sieja su kokybe bei garantijomis. „Citus“ pardavimų vadovė Andželika Čiūtienė mano, kad dar ne visi potencialūs būsto pirkėjai suvokia, kas yra vystytojas. Nors terminas vartojamas senokai, visgi tikroji jo reikšmė apipinta įvairių mitų. Vystytojui labai retai priskiriama statybų veikla, todėl įsivaizduojama, kad jis prisiima mažiau atsakomybės - realybėje situacija visiškai priešinga.

„Dažnai iš klientų sulaukiame klausimų, kas vykdys statybas mūsų projektuose. Natūralu, kad žmonėms svarbi statybų kokybė ir garantijos už atliktus darbus. Akcentuojame pirkėjams, kad patys statybos darbų neatliekame, tačiau valdome visą statybų procesą, sukaupėme daug patirties ir kontaktų, todėl galime užtikrinti projektų kokybę. Ji pabrėžia, kad dauguma įmonių turi savo kokybės ekspertus, kurie prižiūri, kad statybos vyktų griežtai pagal visus reikalavimus ir rezultatas būtų toks, koks numatytas projekte.

Specialistė teigia, kad vienoje įmonėje vykdyti statybą ir projektų plėtrą (vystymą), paprastai, būdinga didelėms bendrovėms, o specializuotos NT vystymo įmonės būna sutelkusios stiprias kūrybines kompetencijas, kurias išnaudoja projektų koncepcijos sukūrimui ir tobulinimui, rinkodaros priemonėms, pardavimams.

„Tai, kad pirkėjai iš statytojo tikisi nuolaidų tik rodo, kad kol kas painiojamos statytojo ir vystytojo sąvokos. Vystytojas arba dar kitaip - plėtotojas - yra investuotojas, idėjos autorius ir projekto šeimininkas. Jis yra atsakingas už projekto kokybę, garantijas ir kainodarą. Todėl supratimas, kad statytojas gali suteikti nuolaidas yra klaidingas.

Tie tyrimo dalyviai, kurie apsispręstų būstą pirkti iš brokerių, pagrindiniu privalumu laiko tikimybę, kad NT galės įsigyti pigiau. Brokerių paslaugomis, paprastai, naudojasi mažesni vystytojai, kurie patys neturi resursų rinkodarai ir pardavimams, o daugiausiai darbo NT agentūros turi antrinėje rinkoje - parduodamos butus iš „antrų rankų“.

Svarbu pastebėti, kad, 24 proc. apklaustųjų nurodė, kad jiems visiškai nesvarbu, kas parduos būstą, o 6 proc.

Kaip Pasirinkti Patikimą NT Vystytoją?

Renkantis NT vystytoją, svarbu atsižvelgti į kelis pagrindinius aspektus:

• Reputacija: Pasidomėkite vystytojo istorija, atsiliepimais, užbaigtais projektais.
• Patirtis: Kuo daugiau patirties turi vystytojas, tuo didesnė tikimybė, kad projektas bus sėkmingai įgyvendintas.
• Garantijos: Išsiaiškinkite, kokias garantijas suteikia vystytojas, kokie yra garantiniai terminai.
• Finansinis stabilumas: Patikrinkite, ar vystytojas yra finansiškai stabilus, ar neturi skolų.

Projektą vystančios, plėtojančios įmonės patikimumą ir žinomumą, kaip svarbiausią kriterijų renkantis būstą, įvardijo 37 proc. „Citus“ užsakymu atlikto tyrimo dalyvių. Šį aspektą pabrėžia ir A. Statulevičius. Jis akcentuoja, kad būtent vystytojo reputacija turėtų būti vienas svarbiausių faktorių priimant sprendimą įsigyti būstą. „Vystytojas prisiima ne tik irziką, bet ir atsakomybę už projektą. Todėl svarbu įsivertinti būtent jo reputaciją, ilgalaikius santykius su klientais ir darbų kokybę“, - sako M.

Kiekvienas ieškantis būsto turėtų atidžiai pasidomėti patikusio projekto vystytojo istorija, kas apie jį kalbama viešojoje erdvėje, žiniasklaidoje, sužinoti, kiek ir kokių projektų vystytojas yra sėkmingai užbaigęs.

Garantijų už būsto kokybę mechanizmas veikia paprastai: suteikiamos garantijos ir jų terminai statybų ar vystymo įmonėms nesiskiria. „Anksčiau buvo kalbama, kad žmonės neskaito sutarčių: nesigilina į paties sandorio ar garantines sąlygas. Mes to nepastebime, ypač pastaruoju metu. Žmonės atidžiai gilinasi, kartais konsultuojasi su teisininkais, užduoda daug klausimų mums, domisi. Raginame juos tai daryti, kad neliktų neaiškumų, nebūtų nepagrįstų lūkesčių“, - kalba „Citus“ pardavimų vadovė. - „Stengiamės edukuoti būsto ieškančius žmones, patarti jiems: juk būsto pirkimas yra labai svarbus žingsnis, kuriam reikia atidžiai pasiruošti, kad ateityje netektų gailėtis.

Per paskutinius metus pastebime didesnį pirkėjų dėmesį vystytojo reputacijai, patirčiai.

NT Projektų Vystymo Etapai

Nekilnojamojo turto projektų vystymas - ilgas ir sudėtingas procesas, kuris apima daug etapų: nuo vizijos, teritorijų pirkimo, vystymo koncepcijų iki turto valdymo ar pardavimo. Neretai ši veikla tapatinama su statybomis, tačiau tai - tik vienas etapų, ir tikrai ne ilgiausiai trunkantis. Iš esmės planuojant statybas nėra labai didelio skirtumo ar planuojama vystyti privatų namą, ar didelį nekilnojamojo turto projektą - procedūros ir veiksmai yra tie patys.

„Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką“, - sako „Inreal valdymo“ projektų vadovas Vadim Davliaševič.

Pagrindiniai NT projektų vystymo etapai:

1. Sklypo pasirinkimas: Renkantis sklypą aktualus yra ne tik teritorijos ir aplinkos patrauklumas. Ne mažiau svarbus yra teisinis reguliavimas. Įstatyminė bazė, bendrieji ir specialieji planai iš esmės nustato kas, kokioje teritorijoje ir kokia apimtimi gali atsirasti: užstatymo tankis, intensyvumas, aukštingumas, paskirtis, viešoji infrastruktūra, žemės ir infrastruktūros mokesčiai, prisijungimo prie tinklų sąlygos, derinimo sudėtingumas ir t.t. Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai. Kartais būna, kad nupirktuose sklypuose žmonės apskritai negali vykdyti jokios statybos.
2. Projektavimas: Nusipirkus sklypą ir turint viziją, koks objektas ten galėtų atsirasti, pasirenkamas architektas. Jis parengia projektinius pasiūlymus, derinamus su savivaldybe. Viešojo svarstymo metu projektiniai pasiūlymai pristatomi visuomenei. Tuo pat metu, vykstant architektūriniams darbams, verta surinkti projektuotojų komandą: projekto vadovą, kuriuo paprastai tampa architektas, konstruktorių, inžinerinių tinklų projektuotojus ir t. t. Kompetentingi specialistai žino savo darbą ne tik teorijoje, bet ir praktikoje, siūlo naudingus sprendimus, apsaugo nuo klaidų, efektyvina sprendinių paiešką. Projektiniai pasiūlymai parodo aiškius užstatymo rodiklius, todėl perkant sklypą verta atsiskaitymo datą „pririšti“ prie projektinių pasiūlymų suderinimo datos. Būna ir taip, kad tenka atsisakyti sandorio, nes tampa aišku, kad projektas bus nuostolingas, jeigu sklypo pardavėjas nesumažins kainos.
3. Techninis projektas ir leidimai: Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms. Visi projekto sprendiniai turi būti pakankamai išsamūs ir aiškūs tiek pačiam vystytojui, tiek ir būsimiems statybų proceso dalyviams. Ir tai svarbu kalbant ne tik apie architektūrą ar konstrukcijas, bet ir visą inžinerinę dalį bei kitus sprendinius. Visi atliekami pakeitimai kainuoja laiką ir pinigus. Kuo vėlesniu etapu daromi pakeitimai tuo brangiau jie kainuoja ir tuo daugiau „ištempia“ viso proceso laiką.
4. Statyba: Gavus SLD, pasirenkamas techninės priežiūros vykdytojas. Techninė priežiūra negali būti formali. Ji turi būti atliekama kruopščiai ir sąžiningai vykdyti savo darbą, maksimaliai užtikrinant visų projektinių sprendinių kokybišką įgyvendinimą, teisės aktų ir reglamentų vykdymą statybos proceso metu, Būtina aktyviai tikrinti atliekamų darbų kokybę, ypač - vidinių, „nematomų“ darbų - konstrukcinių mazgų, hidroizoliacijas ir t.t. Taip pat labai svarbi techninės priežiūros vykdytojų kompetencija analizuojant projekto sprendinius, pavyzdžiui - inžinerinius tinklus. Renkantis rangovą svarbu įvertinti jo patirtį ir galimybes gerai suplanuoti ir vykdyti darbus, prižiūrėti darbuotojų komandą, užtikrinti atliekamų darbų kokybę bei prisiimti visus darbų įvykdymo bei garantinius įsipareigojimus. Nekompetentingas rangovas galiausiai kainuos brangiau.
5. Statybos užbaigimas: Statybos proceso metu būtina rinkti visą statybinę dokumentaciją: statybos darbų žurnalus, medžiagų deklaracijas, bandymų protokolus, išpildomąją dokumentaciją ir t.t. Visa statybinė dokumentacija yra būtina pastato statybų pabaigos įteisinimui. Statybų užbaigimo etapas atrodo tiesiog „formalumas“, tačiau dėl žmogiškųjų klaidų jis gali gana ilgai užtrukti. Pavyzdžiui, jeigu įkeliant dokumentus į Infostatybos portalą, pildymo metu bus įrašytas „ne tas skaičiukas“. Deklaracija bus patvirtinta, pastatas užregistruotas Registrų centre, bet tokia registracija gali būti lengvai panaikinta dėl klaidos deklaracijoje. Kitas pavyzdys - klaidos kadastrinių matavimų bylose, pavyzdžiui, neteisingai pamatuotas plotas. Matininkai padaro klaidą matuodami pastatą ar patalpas, klaidingi skaičiai kadastrinėse bylose „nukeliauja“ iki statybų užbaigimo dokumentų, pagal kuriuos išduodama deklaracija ir registruojamas pastatas.

Apklausa: Kaip Renkasi Būstą Pirkėjai?

Bendrovės „Citus“ užsakymu, 2019 metų spalį įmonė „Spinter tyrimai“ apklausė 513 Vilniaus ir Kauno gyventojų, kurie per pastaruosius 5 metus įsigijo nuosavą būstą arba ketina tą daryti per artimiausius 3 metus. Apklausa vykdyta interneto platformoje, pateikus elektroninę anketą.

Tyrimas atskleidė, kad svarbiausi faktoriai besirenkantiems būstą - kaip įprasta - yra kaina (89 proc. apklaustųjų) ir vieta (86 proc.), o iškart po šių kriterijų seka statybos darbų kokybė. Šiam faktoriui prioritetą teikia 80 proc.

Rinkdamiesi iš vienodų būsto pasiūlymų, tyrimo respondentai taip rinktųsi NT įmones pagal veiklą:

• Statybų bendroves pasirinktų 44% (2018 m. - 42%)
• NT vystytojus (plėtotojus) - 21% (2018 m. - 18%)
• NT (brokerių) agentūras - 5% (2018 m.
• Neteikia reikšmės įmones veiklai 24% respondentų (2018 m. - 28%)
• Nežino, kuo skiriasi įmonių veikla 6% (2018 m.

Tyrimo respondentai priskyrė skirtingas veiklas skirtingoms įmonėms:

Statybų Įmonėms:

• Statybą - 100% (2018 m. - 99%)
• Projektavimą - 68% (2018 m. - 53%)
• Pardavimą - 45% (2018 m. - 38%)
• Projekto koncepcijos ir idėjos parengimą - 43% (2018 m. - 35%)
• NT administravimą - 18% (2018 m.

NT Vystymo (Plėtros) Įmonėms:

• Projekto koncepcijos ir idėjos parengimą - 71% (2018 m. - 60%)
• Pardavimą - 66% (2018 m. - 60%)
• Projektavimą - 52% (2018 m. - 46%)
• NT administravimą - 51% (2018 m. - 43%)
• Statybą - 21% (2018 m.

NT Agentūros (Brokeriams):

• Pardavimus - 92% (2018 m. - 89%)
• NT administravimą - 30% (2018 m. - 24%)
• Statybą - 7% (2018 m. - 6%)
• Projekto koncepcijos ir idėjos parengimą - 6% (2018 m. - 5%)
• Projektavimą - 6% (2018 m.

Apklausos Rezultatų Apibendrinimas

Apklausa parodė, kad pirkėjams svarbiausia būsto kaina, vieta ir statybos darbų kokybė. Renkantis iš skirtingų NT įmonių, dažniausiai pasirenkamos statybų bendrovės, tačiau nemaža dalis pirkėjų renkasi ir NT vystytojus. Svarbu atkreipti dėmesį į įmonės reputaciją, patirtį ir garantijas.

tags: #nekilnojamojo #turot #vystyrojas #kaip