2025 m. pradžia signalizuoja aktyvesnę būsto rinkos fazę: remiantis „Citus“ analitikų duomenimis, pirmąjį metų ketvirtį fiksuotas ryškus sandorių augimas visuose trijuose pagrindiniuose Lietuvos miestuose.
Finansavimo Aspektai: Paskolos ir Palūkanos
Apie 60 proc. būsto pirkėjų Lietuvoje įsigyja turtą su paskola. Todėl pirmasis svarbus aspektas - finansavimas. Palūkanų normos daro reikšmingą įtaką įperkamumui.
Pavyzdžiui, esant 3,8 proc. metinei palūkanų normai, 900 Eur mėnesinė įmoka leidžia įsigyti būstą už maždaug 230 tūkst. Eur. Tačiau, jei palūkanos siekia 5,8 proc., įperkamumas sumažėja iki maždaug 180 tūkst.
Kaip Apskaičiuoti Paskolos Sumą?
Skaičiuodami vertiname, kad banko palūkanos sudaro apie 1,5 proc., likusi dalis - 6 mėn. Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatai nurodo, kad finansiniai įsipareigojimai per mėnesį negali viršyti 40 proc. pajamų. Norint sužinoti, kiek maksimaliai galima skirti paskolos įmokoms, reikia savo mėnesio pajamas padauginti iš 0,4.
Be to, jeigu tai - antras šeimos būstas (kai pirmasis jau įsigytas anksčiau), bankai dažnai reikalauja 30 proc. pradinio įnašo vietoje įprastų 15 proc.
Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudariusios apie 0.1%, 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo nuo 0.07% iki 0.17%, o šiuo metu siekia apie 0.20%.
Iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa - 1.68%), 2016 - 2017 metais laikėsi stabiliai ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.01% vidutinės normos 2017 m. iki 2.36% 2019 m.), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m.
Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.
Mokesčiai Pardavus Būstą
Jei pardavus būstą bus uždirbamas pelnas, nuo jo gali tekti mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM), jei turtas parduodamas per mažiau nei 10 metų nuo įsigijimo.
Būsto Rinkos Tendencijos Vilniuje
Butų rinka nuo 2011 m. Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išsiskiria dvi esminės būsto grupės - tai senos bei naujos statybos butai.
Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 19% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1593 Eur. Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Pilaitėje, bei jo prieigose, Žirmūnuose, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose.
Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 1-2% metinį kainų prieaugį. Šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1390 Eur.
Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė.
Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas).
Parkavimo Klausimai
Miesto planuotojams teikiant prioritetą miesto tankinimui, naujų būstų pirkėjams yra svarbus automobilio stovėjimo vietos klausimas. Šių objektų kainos pastebimai koreliuoja su vietovės užstatymo tankumu ir atstumu nuo miesto centro.
Individualūs Namai ir Kotedžai
Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 - 3 aukštų 300 - 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 - 2 aukštų 100 - 200 m2 ploto būstai bei kotedžai.
Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.
Naujos Statybos Privalumai ir Trūkumai
Naujos statybos būstai dažnai yra patrauklus pasirinkimas dėl kelių priežasčių. Pirmiausia, jie užtikrina mažesnes priežiūros išlaidas ir aukštesnį komfortą dėl modernių statybos sprendimų. Tokie būstai dažniausiai išlaiko savo vertę ir rodo spartų vertės augimą, ypač esant gerai išvystytai infrastruktūrai ir paklausos potencialui.
Tuo tarpu senos statybos būstai, nors ir pigesni, dažnai reikalauja daugiau investicijų į renovaciją ir atnaujinimą. Tačiau, jei investicija atliekama strategiškai, įsigijus būstą gerai išvystytame rajone su augančiu potencialu, senas būstas gali tapti pelninga investicija.
Kaip Pasirinkti Būstą Sau?
Renkantis būstą sau svarbūs ne tik skaičiai, bet ir kasdienis jausmas. Ar norisi gaminti vakarienę žiūrint į vakarinę saulę? Ar vaikų darželis pasiekiamas pėsčiomis? Ar yra žalia erdvė pasivaikščiojimui? Kai būstas perkamas sau, sprendimas tampa labai asmeniškas. Čia negalioja vien grąžos skaičiavimai ar rinkos ciklų prognozės - svarbiausia, kaip jausiesi toje vietoje kasdien.
Dažnai norisi visko iš karto - didesnio buto, papildomo kambario, galbūt vietos „kai turėsim vaikų“ ar „kai dirbsiu iš namų“. Tačiau verta savęs paklausti: ar man to reikia dabar?
Žmonės būstą vidutiniškai keičia kas 7 metus. Analizuojant ilgesnį laikotarpį, būsto kaip turto vertė linkusi augti: pavyzdžiui, 2 kambarių butas, kurio kaina šiandien siekia apie 160 tūkst. Eur, per 7 metus gali pabrangti iki 210 tūkst. Eur. Tokiu atveju būsto keitimas tampa logiška progresija, leidžiančia palaipsniui kaupti kapitalą.
Industrinio NT Rinka Lietuvoje
Industrinio nekilnojamojo turto (NT) segmentas Lietuvoje įgauna vis didesnę brandą, o jo svarba bendroje NT rinkoje pastaraisiais metais auga, teigia tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ ekspertai. Anot jų, šio tipo turtas iš siauros komercinio NT nišos per gan trumpą laiką išaugo į sektorių, kuris domina tiek vystytojus, tiek investuotojus.
Numatoma, kad iki 2023 metų pabaigos šiame segmente bus pasiūlyta beveik 340 tūkst. kv. m ploto patalpų.
NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ industrinio NT segmento vadovas Vytis Kapočius pasakoja, kad vystytojai pastaraisiais metais vis dažniau domisi industriniu NT ir ieško paklausių nišų šioje srityje, taip siekdamos išplėsti ir diversifikuoti savo turto portfelį.
„Galima pastebėti, kad pastaraisiais metais Lietuvoje atsiranda vis daugiau industrinio NT kategorijos tipų, kurie siūlomi rinkai - nuo įvairių paskirčių sandėliavimo patalpų iki gamybai dedikuotų lokacijų. Pavyzdžiui, sandėlių segmente galima rasti ilgojo saugojimo prekių sandėlių, greitojo prekių paskirstymo (cross-dock) sandėlių, sandėlių-šaldytuvų, netgi labai mažų plotų B2C sandėlių projektų, kurie jau kuris laikas populiarūs Estijoje. Gamybos segmente - specializuotų lengvajai apdirbamajai gamybai skirtų patalpų, gamybinių laboratorijų. Taip pat matome ir prekybos bei sandėliavimo simbiozę, kuomet rinkai pasiūlomi kombinuotos paskirties (stock-office) tipo objektai ir t.t. Tai rodo ne tik pasiūlos augimą, bet ir šio segmento brandą“, - sako V. Kapočius.
Visgi pasiūla vis dar nespėja paskui sparčiai didėjančią paklausą. Iš visų trijų Baltijos šalių sostinių sandėliavimo patalpų vakansija (laisvų patalpų dalis) Vilniuje yra žemiausia - 2021 m. gruodžio pabaigoje ji siekė vos 1,5 proc.
„Jei vertintume tik patalpas į kurias galima įsikelti čia ir dabar, nuomininkams pasirinkimas yra gana ribotas, o kai kuriais atvejais, priklausomai nuo objekto lokacijos ir reikalaujamų patalpų specifikacijos, pasirinkimo gali ir nebūti. Kita vertus, logistikos bei sandėliavimo plėtra ar optimizacija nenutinka per naktį, o dažniausiai yra numatoma bent 6-12 mėn. į priekį.
Pasak jo, ilgalaikio prekių saugojimo sandėlių plotų pasiūla turėtų pasivyti paklausą 2022 m. pabaigoje - 2023 m. pirmoje pusėje. Ekspertų vertinimu, rinkos balansui būtų reikalingas šiek tiek aukštesnis - bent 5-7 proc.
„Pavyzdžiui, daugeliui plėtotojų šaltas dušas buvo Vilniaus rajono savivaldybės tarybos įvesti infrastruktūros tarifai, apie juos faktiškai įspėjus tik prieš 30 dienų. Savo ruožtu Vilniaus miesto savivaldybė turi tvirtą žaliųjų zonų ir aplinkosaugos politiką, kurios tiesmukas taikymas industrinėse zonose NT plėtotojams sudaro keblumų ir ne visais atvejais yra racionalus. Taip pat pasigendama aktyvesnio dialogo tarp verslo ir valdžios institucijų skaidriai ir iš anksto nustatant vienodas taisykles visiems rinkos žaidėjams“, - teigia V. Kapočius.
Šiuo metu industrinio NT plėtotojams iššūkius kelia ir infliacija - fiksuojama, kad išaugo ne tik statybinių medžiagų kaštai, tačiau patraukliose lokacijose esančių komercinių sklypų kainos kai kur pabrango net iki 40 proc. per metus. Tačiau bendras sklypų sandorių skaičius 2021 m.
„Newsec“ eksperto teigimu, statybų brangimas per 2021 m. pristabdė dalį plėtotojų, kurie norėtų ir galėtų rinkai pasiūlyti spekuliatyvių industrinio NT objektų nuomai - šioje kategorijoje vis dar dominuoja keli didieji žaidėjai. Kiti vystytojai siekia neprisiimti per didelių rizikų ir išsaugoti vystytojo veiklos maržą.
„Natūralu, kad stambiausi projektai dažnu atveju yra vystomi pagal individualų nuomininko ar savininko poreikį (build-to-suit tipo projektai) ir nėra prieinami rinkoje kitiems nuomininkams. Tuo pačiu verta pabrėžti, kad ir spekuliatyviai nuomai statomų projektų apimtys per pastaruosius metus yra išaugusios, nors nauji vystytojai į šį rinkos segmentą koją kelia vis dar nedrąsiai“, - teigia V. Kapočius.
„Newsec“ duomenimis, iki 2023 m. planuojama, kad Lietuvoje industrinio NT rinka pasipildys mažiausiai bent 338 tūkst. kv. m ploto. Duris atvers tokie projektai kaip „Darnu Group“ Vilniaus verslo parkas, „Sirin Development“ J55 projektas Gariūnuose, „Transekspedicija Invest“ logistikos parko Galinės k. plėtros etapai.
Pernai vien Vilniaus ir Kauno regionuose svarstymo stadijoje buvo virš 80 įvairaus ploto sandėliavimo projektų. Dešimtadalis šių projektų yra virš 10 tūkst. kv. m ploto.
tags: #nekilnojamo #turto #aktualumas