Būstų pardavimams siekiant rekordus, atsiraitę rankoves pluša ir NT brokeriai. Tiesa, ne visuomet jų teikiamos paslaugos yra kokybiškos ar net skaidrios. Visai neseniai buvo paskelbta informacija apie vienoje didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) agentūrų dirbantį NT brokerį, dėl kurio kreipėsi 20, tikėtina, apgautų žmonių, negalinčių atgauti mažiausiai 160 tūkst. eurų.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra rankpinigiai, kokie dokumentai reikalingi norint parduoti būstą, kaip tinkamai nustatyti parduodamo būsto kainą ir kaip apsisaugoti nuo nesąžiningų brokerių.
7 Dave'o Ramsey patarimai pirmą kartą perkantiems būstą
Kas yra rankpinigiai už butą?
Visų pirma, reikia tiksliai įvardinti, kas yra rankpinigiai už butą. Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.98 str. 1 d. teigiama, kad rankpinigiais laikoma pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaita duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą. Paprasčiau tariant, kiekvienas nusprendęs įsigyti butą pardavėjui turi sumokėti tam tikrą pinigų sumą, kad užtvirtintų sutarties buvimą ir užtikrintų jos vykdymą.
Teismų praktikoje pabrėžiama, kad rankpinigiai atlieka tris pagrindinės funkcijas - mokėjimo, įrodomąją ir užtikrinamąją.
Užtikrinamoji rankpinigių funkcija
Viena svarbiausių rankpinigių funkcijų - užtikrinamoji, kuomet rankpinigiai perduodami pagrindinės sutarties įvykdymui užtikrinti. Tai reiškia, kad jei už pagrindinės sutarties nevykdymą yra atsakinga davusi rankpinigius šalis, tai rankpinigiai lieka antrajai šaliai, o jei už pagrindinės sutarties neįvykdymą yra atsakinga gavusi rankpinigius šalis, tai ji privalo sumokėti antrajai šaliai dvigubą rankpinigių sumą.
Rankpinigių sutartis - kodėl svarbu pasirašyti?
Rankpinigiai perkant butą - įprasta praktika ne tik Lietuvoje, bet ir užsienio šalyse. Tačiau svarbu pažymėti, jog rankpinigiai ne tik turi būti sumokėti, bet ir pasirašyta tai įrodanti sutartis.
Civiliniame kodekse akcentuojama, kad rankpinigių sumokėjimo faktą privalu įtvirtinti raštiškai. Rankpinigių sutartis apsaugo tiek pirkėją, tiek pardavėją, nes rašytinės formos nesilaikymas susitarimą dėl rankpinigių daro negaliojantį. Perkant butą dažniausiai yra pasirašoma preliminari arba rezervacinė sutartis, kurioje tiksliai ir aiškiai aprašytos visos sąlygos. Akcentuotina, kad jei rankpinigių davėjas nevykdo sutarties, tuomet rankpinigiai už butą atitenka pardavėjui. Tuo atveju, kai rašytinės sutarties sąlygų nesilaiko rankpinigių gavėjas, jis privalo grąžinti dvigubo dydžio rankpinigių sumą.
Kada galima prarasti rankpinigius?
Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad pagrindinė priežastis, dėl kurios pirkėjas gali prarasti už butą sumokėtus rankpinigius yra pasirašytos sutarties sąlygų nevykdymas. Taip gali nutikti dėl įvairių priežasčių:
- Banko nesuteikta paskola. Dažniausiai pasitaikantis rankpinigių praradimo pavyzdys - banko nesuteikta reikalingo dydžio paskola. Taip nutinka tuomet, kai pirkėjas pirmiausia sumoka rankpinigius pardavėjui, neįsitikinęs tuo, kad bankas suteiks reikalingo dydžio paskolą būstui pirkti. Ši klaida skaudžiai atsiliepia, nes negavęs reikiamo dydžio paskolos pirkėjas negali vykdyti sutarties sąlygų - sudaryti notarinę sutartį ir sumokėti pardavėjui už jo parduodamą butą. Minėta, kad tokiu atveju Civiliniame kodekse teigiama, jog sumokėti rankpinigiai lieka pardavėjui.
- Nurodytų terminų nesilaikymas. Rankpinigių sutartis aiškiai nurodo terminus, kuomet bus pasirašyta galutinė sutartis ir sumokėta likusi pinigų suma. Tokiu atveju, kai būsto pirkėjas nesilaiko sutartų terminų, pardavėjas turi teisę pasilikti rankpinigius ir būstą parduoti kitam pirkėjui.
- Pasikeitusi nuomonė, norai ar aplinkybės. Gali nutikti taip, kad pirkėjas pakeis savo nuomonę ar dėl tam tikrų aplinkybių nuspręs nebepirkti. Tokiais atvejais, kai už sutarties nevykdymą yra atsakingas rankpinigių davėjas, Civiliniame kodekse nustatyta, kad rankpinigiai atitenka pardavėjui.
Kaip neprarasti rankpinigių?
Kaip apsisaugoti ir neprarasti rankpinigių už butą? Visų pirma, svarbiausia laikytis rašytinės sutarties sąlygų. Vis dėlto buto pirkimo procesas yra gan sudėtingas, reikalaujantis nemažai teisinių bei praktinių žinių. Tad visuomet perkant butą ar kitą nekilnojamąjį turtą yra geriausia konsultuotis su šios srities profesionalais ir naudotis NT brokerio paslaugomis.
Verta akcentuoti, kad į specialistus derėtų kreiptis dar prieš nusprendus įsigyti butą.
Kokie dokumentai reikalingi, norint parduoti būstą?
Norint parduoti būstą būtina turėti nuosavybės įsigijimo dokumentus, registro pažymą, kadastrinių matavimų bylą, energetinio naudingumo sertifikatą, asmens dokumentą. Nepamirškite įsitikinti, kad jūsų asmens dokumentas vis dar galioja. Kartais nutinka taip, jog tik pasirašant sutartį, pastebima, kad asmens dokumento galiojimo laikas pasibaigęs.
Jei parduodate butą jums taip pat reikės namo bendrijos pažymos, įrodymo, jog neturite jokių skolų bendrijai. Jei jūsų name nėra įsteigta bendrija, šią pažymą jums turi suteikti namo administratorius. Kitų dokumentų jums gali prireikti, priklausomai nuo jūsų asmeninės padėties. Jei auginate nepilnamečius vaikus, pažymą apie leidimą parduoti būstą teks gauti iš teismo. O jei esate susituokę, teks pasirūpinti ir pažyma, kurioje nurodyta, jog sutuoktinis sutinka parduoti turtą.
Itin svarbu visais reikiamais dokumentais pasirūpinti iš anksto. Jei truks bent vieno dokumento, pardavimo procesas gali sustoti arba visiškai neįvykti.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Unikalūs sandoriai
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Kaip tinkamai nustatyti parduodamo būsto kainą?
Pirmiausia turėtumėte įvertinti parduoti norimą objektą - jo techninius parametrus, vietą, kurioje yra būstas. Vėliau teks susirasti panašių techninių parametrų namus toje pačioje vietovėje, kurioje yra jūsų būstas. Atlikus šią analizę nesunkiai ir gana tiksliai galima nustatyti vieno kvadratinio metro kainą. Tačiau vertinti reikėtų ne internetiniuose skelbimų portaluose pateiktas kainas, o realius, mėnesio bėgyje atliktus sandorius.
Atsargumo priemonės bendraujant su brokeriais
Reaguodami į neseniai spaudoje aprašytą atvejį, kai brokeris paėmė pirkėjų pinigus ir dingo, nekilnojamojo turto (NT) ekspertai beda pirštu į vis dar neegzistuojantį šios veiklos reglamentavimą. Dėl to, anot jų, NT brokeriais iki šiol gali dirbti bet kas. Taigi, jei nukenčia klientas, teisybės teisiniu keliu turi ieškoti pats - niekas jam patirtų nuostolių nekompensuoja.
Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) vadovas Audrius Gudanavičius taip pat antrino, kad brokerio paslaugos laikomos eilinėmis paslaugomis, o jų teikėjų teisės ar pareigos niekuo nesiskiria nuo kitų paslaugų. Visos kitos pareigos ir atsakomybės prieš klientą yra individualaus brokerio ar įmonės suvokimo ir reputacijos saugojimo lygmens, sakė A.
Paklaustas, ko brokeris savo darbe daryti negali, A. Daubaras akcentavo grynųjų pinigų operacijas. Beje, Lietuvoje nėra depozitinės sąskaitos sistemos, kada bet kurie pinigai iš pirkėjo pusės atsiduria depozitinėje sąskaitoje ir neišmokami objekto pardavėjui tol, kol nebaigtos visos pirkimo-pardavimo operacijos, t. y. rankpinigiai, avansai ir t. t. Vakaruose prievolė pervesti pinigus į depozitinę sąskaitą, o ne duoti juos tiesiogiai brokeriui ar savininkui yra įprasta procedūra“, - teigė A.
Jei brokeris riboja informaciją apie turtą, pavyzdžiui, nepateikia Registrų centro išrašo, kadastrinio matavimo bylos, nerišliai aiškina su turtu susijusius apribojimus, jų kilmę ir priežastis, anot A.
A. „Bet kokie su turtu susiję mokėjimai privalo būti atliekami tik tarp pirkėjo ir pardavėjo.
Vis dėlto įvardyti konkrečius ženklus, kurie rodytų, jog su NT pirkėju ar pardavėju gali būti pasielgta nesąžiningai, A.
Vis dėlto, siekiant išvengti nekokybiško darbo ar net sukčiavimo, A. Pardavėjams reikia suprasti, kad rinkoje veikia tiek profesionalių, tiek ne visai profesionalių brokerių. „Nesąžiningų žmonių ar netgi sukčiavimo atvejų gali pasitaikyti bet kurioje srityje, tai nėra kokie nors sisteminiai, tik vienai ar kitai sričiai būdingi atvejai. Vadovavimasis bendrąja logika ir žmogiškąja nuojauta taip pat yra svarbūs“, - teigė A.
Klausimai ir atsakymai
- Kokius mokesčius turėsiu sumokėti, norėdamas parduoti būstą?
Parduodant nekilnojamąjį turtą yra taikomas 15% mokestis. Šis mokestis yra skaičiuojamas nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą. Taigi, jei pardavėte būstą už mažesnę kainą, nei jį įsigijote, šio mokesčio jums mokėti nereikės. Taip pat šio mokesčio išvengsite, jei įsigytą arba paveldėtą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų arba jei pastaruosius dvejus metus parduodamame objekte buvote deklaravę savo gyvenamąją vietą.
Taip pat turi būti mokamas mokestis notarui už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą. Šias išlaidas gali apmokėti tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, todėl susitarimą, kas apmokės išlaidas, privalote užfiksuoti preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Vis dėlto, praktika rodo, kad dažniausiai notaro išlaidas apmoka nekilnojamojo turto pirkėjas.
- Kaip pristatyti būstą?
Pirmas įspūdis pardavimo procese labai svarbus. Tiek rengdami nuotraukas, tiek artėjant būsto apžiūroms pasirūpinkite objekto švara - sutvarkykite visus namus, atsisakykite nereikalingų daiktų, stenkitės sukurti jaukumo ir erdvumo jausmą. Darydami nuotraukas, stenkitės, kad jos būtų geros kokybės, fotografuokite dienos šviesoje, o redaguodami rinkitės natūralesnius efektus, jei naudosite stiprius efektus, pirkėjams gali atrodyti, jog bandote paslėpti būsto trūkumus.
- Kodėl gali nepavykti greitai parduoti būsto?
Ilgą būsto pardavimą dažniausiai lemia trys neteisingai išpildomi faktoriai. Pirmiausia, galite būti neteisingai nustatę būsto kainą. Kita dažnai pasitaikantis problema - netinkamai parinkta reklama arba per mažas jos kiekis. Taip pat nesėkmingą pardavimą gali lemti klaidingai vedamos derybos.
tags: #nekilnojamo #turto #agentura #parduodant #nekilnojamaji #turta