Šiame straipsnyje aptariama nekilnojamojo turto perleidimo teismo nutartimi problematika, remiantis Lietuvos teismų praktika. Straipsnyje analizuojami konkretūs atvejai, susiję su bankroto bylomis ir kreditorių interesų gynimu.
Įžanga
Nekilnojamojo turto perleidimas teismo nutartimi yra svarbus procesas, ypač bankroto bylose, kai siekiama patenkinti kreditorių reikalavimus. Teismų praktika šioje srityje yra nuolat besikeičianti ir reikalauja atidaus įvertinimo kiekvienu konkrečiu atveju.
Pavyzdžiai iš teismų praktikos
Civilinė byla Nr. 2-1365-407/2021
Lietuvos apeliacinis teismas 2021 m. gruodžio 9 d. išnagrinėjo civilinę bylą pagal pareiškėjų (kreditorių) J. B. ir UAB „Tarptautinė statybos korporacija“ atskiruosius skundus dėl Kauno apygardos teismo 2021 m. spalio 13 d. nutarties. Šioje byloje pareiškėjai prašė panaikinti bankrutuojančios UAB „ARVI KALAKUTAI“ komanditinės ūkinės bendrijos (toliau - ir B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB) 2021 m. rugpjūčio 13 d. kreditorių susirinkimo nutarimą antruoju darbotvarkės klausimu, kuriuo nutarta patvirtinti B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB priklausančio įkeisto turto perdavimo įkaito turėtojui tvarką.
Pareiškėjai nurodė, kad ketinamas perduoti turtas yra naudojamas B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB ūkinėje komercinėje veikloje, todėl skundžiamas kreditorių susirinkimo nutarimas neatitinka Lietuvos Respublikos juridinių asmenų nemokumo įstatymo (toliau - JANĮ) 97 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytos sąlygos. Visas turtas, kurį ketinama perduoti hipotekos (įkeitimo) kreditorei, yra išnuomotas trečiajam asmeniui. Turto nuoma yra ūkinė komercinė veikla.
Kreditorė UAB „Imlitex“ jos naudai įkeistą turtą sutiko perimti už 3 037 824 Eur, atsisakydama perimti nematerialųjį turtą (prekės ženklus), kurių rinkos vertė yra 2 200 000 Eur (ir kurių dalis yra neįkeisti UAB „Imlitex“). Toks sutikimas neatitinka JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatos, kad įkeistas turtas perduodamas už nepriklausomo turto vertintojo nustatytą rinkos vertę, t. y. nei hipotekos (įkeitimo) kreditorius, nei kreditorių susirinkimas neturi teisės rinktis, kokia verte įkeistą turtą perimti / perduoti.
Kauno apygardos teismas 2021 m. spalio 13 d. nutartimi pareiškėjų skundus atmetė. Teismas nustatė, kad Kauno apygardos teismo 2020 m. gruodžio 9 d. nutartimi atsakovei UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB iškelta bankroto byla, nutartis įsiteisėjo 2021 m. sausio 28 d.
Teismas pažymėjo, kad JANĮ nedraudžia turto, kuris bus perduodamas įkaito turėtojui, naudoti ūkinėje komercinėje veikloje. Kadangi pirmasis kreditorių susirinkimas leido B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB vykdyti ūkinę komercinę veiklą iki turto perdavimo įkaito turėtojai dienos, pareiškėjai šiam kreditorių nutarimui pritarė, nutarimo neskundė, todėl nemokumo administratorius yra įpareigotas vykdyti kreditorių susirinkimo valią iki turto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo su įkaito turėtoja dienos.
Atskiruosiuose skunduose pareiškėjai J. B. ir UAB „Tarptautinė statybos korporacija“ prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2021 m. spalio 13 d. nutartį ir klausimą išspręsti iš esmės - panaikinti B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB 2021 m. rugpjūčio 13 d. kreditorių susirinkimo nutarimą antruoju darbotvarkės klausimu.
Civilinė byla Nr. B2-637-343/2016
Kauno apygardos teismas 2016 m. gegužės 2 d. išnagrinėjo AB DNB bankas ieškinį dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir turto registratoriaus sprendimo panaikinimo atsakovėms B UAB „Gertauta“, UAB „Autokompleksas“, UAB „G3G“, VĮ „Registrų centras“ ir skundą dėl B UAB „Gertauta“ 2014 10 10 ir 2014 11 14 kreditorių komiteto nutarimų pripažinimo negaliojančiais.
AB DNB bankas skunde dėl B UAB „Gertauta“ 2014 10 10 kreditorių komiteto nutarimo 2 klausimu nurodo, kad buvo svarstomas atlyginimo administratoriui ir administravimo išlaidų sąmatos patvirtinimo klausimas ir priimtas nutarimas : (1) UAB „Kauno įmonių restruktūrizavimo centras“ nuo paskyrimo UAB „Gertauta“ administratoriumi iki įmonės išregistravimo iš juridinių asmenų registro paskirti 6 000 Lt plius PVM mėnesinį atlyginimą; (2) tam pačiam laikotarpiui nustatyti 2 000 Lt plius PVM dydžio administravimo išlaidų sumą per mėnesį, kurią administratorius gali naudoti B UAB „Gertauta“ būtinoms administravimo išlaidoms padengti. Su šiais nutarimais bankas nesutinka.
Tačiau šį vertinimą palyginus su banko pateiktu vertinimu, bei esant kitų objektyvių duomenų apie parduodamo turto vertę, matyti skirtumai. Be to, įsiteisėjusiu sprendimu - 2012 06 14 nutartis civ byloje Nr. 2-788/2012; Lietuvos Apeliacinis teismas pripažino, kad žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) pardavimas be varžytynių už bendrą 267 150 Lt su PVM sumą neatitiko įmonės ir jos kreditorių interesų. Iš šiuo metu atlikto banko užsakymu vertinimo matyti, kad šių žemės sklypų bendra rinkos vertė - 485 000 Lt. Atitinkamai yra didesnės ir kito turto rinkos vertės.
Ieškovė prijungtoje byloje AB DNB bankas ieškinyje prašo : 1) pripažinti negaliojančia 2015 01 05 tarp B UAB „Gertauta“ ir UAB Autokompleksas“ sudarytą turto pirkimo - pardavimo be varžytynių sutartį dėl administracinio pastato, jo priklausinio, kiemo statinių, 0,1600 ha žemės sklypo ir šiame objekte adresu (duomenys neskelbtini) esančių kilnojamųjų daiktų pirkimo - pardavimo it taikyti restituciją; 2) pripažinti negaliojančia 2015 01 05 tarp B UAB „Gertauta“ ir UAB „G3G“ sudarytą pirkimo - pardavimo sutartį 50410/56200 dalies žemės sklypo adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pardavimo ir taikyti restituciją natūra; 3) panaikinti 2015 02 27 VĮ Registrų centras sprendimą išregistruoti B UAB „Gertauta“ nuosavybės teisę ir įregistruoti UAB „G3G“ nuosavybės teisę į 50410/56200 dalies žemės sklypą adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 4) panaikinti 2015 03 30 VĮ Registrų centras Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos sprendimą Nr. cspr1-63, kuriuo atmestas AB DNB banko skundas.
Bankroto procedūros turi būti vykdomos griežtai laikantis įstatymų reikalavimų. Turto perleidimo sandoriai buvo sudaryti vykdant neteisėtą kreditorių komiteto nutarimą, todėl tokie sandoriai turi būti pripažinti negaliojančiais. ĮBĮ 33 str. 5 d. nustato, jog įkeistas turtas parduodama iš varžytynių. Ankstesnės varžytynės, turtą parduodant už nerealiai aukštą kainą, buvo iš esmės apsimestinės, siekiant turtą ne parduoti, o tik įvykdyti formalius teisės aktų reikalavimus.
Atsiliepime į skundą B UAB „Gertauta“ prašo skundą atmesti. Kreditorių susirinkimo nutarimai dėl pradinių ginčo turto pardavimo kainų nėra nuginčyti. Turtas, neparduotas dvejose varžytynėse, pardavinėjamas kreditorių nustatyta tvarka. Todėl nėra pagrindo teigti, kad turto pardavimas pažeidžia kreditorių teises ar ĮBĮ.
Teismų sistema Lietuvoje
Esminiai aspektai
Iš analizuojamų bylų galima išskirti keletą esminių aspektų, susijusių su nekilnojamojo turto perleidimu teismo nutartimi:
- Ūkinės komercinės veiklos vykdymas: JANĮ nedraudžia turto, kuris bus perduodamas įkaito turėtojui, naudoti ūkinėje komercinėje veikloje iki perdavimo momento.
- Turto vertinimas: Įkeistas turtas turi būti perduodamas už nepriklausomo turto vertintojo nustatytą rinkos vertę.
- Administravimo išlaidos: Svarbu aiškiai nustatyti administravimo išlaidų sumą, atskaitytiną iš įkaito turėtojai perduotino turto.
- Kreditorių interesų gynimas: Turto perleidimo sandoriai turi būti sudaromi griežtai laikantis įstatymų reikalavimų, siekiant užtikrinti kreditorių interesus.
Išvados
Nekilnojamojo turto perleidimas teismo nutartimi yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus įvertinimo ir atitikties įstatymų reikalavimams. Teismų praktika rodo, kad būtina užtikrinti kreditorių interesų gynimą, laikytis turto vertinimo reikalavimų ir aiškiai nustatyti administravimo išlaidas. Tik tokiu atveju galima pasiekti teisingą ir efektyvų turto perleidimą bankroto bylose.
Ši informacija yra skirta tik informaciniams tikslams ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotą teisininką dėl konkrečios situacijos įvertinimo.
tags: #nekilnojamasis #turtas #perleidziamas #teismo #nutartimi #teismu