Portugalija, ypač Madeira, pastaruoju metu sulaukia vis daugiau susidomėjimo iš užsienio investuotojų ir gyventojų, ieškančių patrauklių gyvenimo sąlygų ir galimybių įsigyti nekilnojamąjį turtą. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto kainas Madeiroje, mokesčius, susijusius su įsigijimu, bei kitus svarbius aspektus, kurie padės jums priimti pagrįstus sprendimus.
Nekilnojamojo turto kainų dinamika Portugalijoje
Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė. Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari.
Svarbiausios 2024 m. tendencijos:
- Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022-2023 m., pastebimai sulėtėjo.
- Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo.
- Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms.
- Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir „Auksinės vizos“ programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų.
- Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų.
Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai. 2025 m. Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu. Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m. Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis.
Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas. Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams. Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu. Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose.
Populiariausi regionai:
- Lisabona ir Portas: Išlieka nuolatinės paklausos zonomis, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį. Dėmesys skiriamas aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais. Prabangos segmentas išlieka aktyvus.
- Algarvė: Išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru. Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa.
- Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija: Sulaukia didėjančio susidomėjimo dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo. Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės.
- Perspektyvūs sektoriai komerciniame nekilnojamame turte: Logistika, duomenų centrai ir galimai svetingumo sektorius.
Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus. Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs. Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus. Prabangos rinkos segmentas, ypač prekės ženklo rezidencijos, susietos su žinomais viešbučių ar gyvenimo būdo prekės ženklais, toliau traukia turtingus asmenis.
Nekilnojamojo turto sektorius tęsia savo skaitmeninę transformaciją. Internetiniai portalai, virtualūs turai, skaitmeninis dokumentų tvarkymas ir pažangios duomenų analizės tampa standartu.
Prognozės 2025 metams
Bendra 2025 m. daugumos rinkos analitikų konsensusas rodo nuolatinį, tačiau nuosaikų Portugalijos nekilnojamojo turto rinkos augimą 2025 m. Prognozės dažnai svyruoja apie 5-8 % bendram rinkos ar investicijų augimui, nors gyvenamųjų nekilnojamojo turto kainų augimas tam tikruose perkaitusiuose rajonuose gali būti labiau prislopintas. Pagrindiniai varikliai išlieka teigiami: tikėtinas palūkanų normų mažėjimas, nuolatinė tarptautinė paklausa, būsto pasiūlos trūkumas ir Portugalijos gyvenimo būdo patrauklumas.
Rinka tikėtina taps vis labiau segmentuota, o rezultatai reikšmingai skirsis priklausomai nuo vietos, nekilnojamojo turto tipo ir kokybės. Tikimasi, kad pirkėjai bus išrankesni ir jautresni kainoms nei aukštumų metais.
Portugalijos nekilnojamojo turto rinka 2024 m. išliko tvirta, pereidama nuo spartaus plėtimosi prie nuosaikesnio augimo. Žvelgiant į 2025 m., vyrauja atsargus optimizmas, kurį skatina galimas palūkanų normų mažėjimas ir nuolatinis tarptautinis patrauklumas, subalansuotas su pasiūlos trūkumais ir prieinamumo rūpesčiais. Rinka toliau vystosi, teikdama pirmenybę kokybei, tvarumui ir strateginiam vietos pasirinkimui.
Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą
Jei ketinate pirkti butą ar namą Portugalijoje, turėsite pirkimo momentu sumokėti žemiau esančius įsigijimo mokesčius bei žyminį mokestį. Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis kinta priklausomai nuo regiono bei NT turto įsigijimo vertės, bei gali būti taikomas nuo 1 iki 8 proc. Atleidimas nuo šio mokesčio mokėjimo taikomas, jei tai yra pirminiam ir nuolatiniam gyvenimui skirtas turtas, kurio vertė yra iki 101 917,00 eurų, jei namas perkamas žemyninėje Portugalijos dalyje.
Atskaitoma dalis yra „nuolaida“, kuri taikoma apskaičiuojant NT mokesčio sumą. Įsivaizduokite, kad perkate pirmąjį ir pagrindinį būstą žemyninėje Portugalijoje už 200 tūkstančių eurų. Šiuo atveju taikomas 7% tarifas, kuris atitinka 14 tūkstančių eurų. paskutinių dvejų nekilnojamojo turto kainų pakopos. Atskaitomos sumos vertė taip pat skiriasi nuo to, kokio tipo turtą perkame. Pirkdami būstą taip pat turite sumokėti su įsigijimu susijusį žyminį mokestį. Valstybė taiko 0,8% nuo turto vertės.
Būsto kainos Portugalijos miestuose
Perkant namą Portugalijoje vidutinė kvadratinio metro kaina (eurai/m2) sausio pabaigoje siekė 2693 eurus, tai rodo idealisto kainų indeksas. Sausio mėnesį būsto kainos pakilo 18-oje iš 20 analizuotų rajonų sostinių, o sąraše pirmavo Évora (17,3 proc.), Beja (16,1 proc.) ir Vila Real (15,5 proc.).Būsto kainų pokyčiai per pastaruosius metus:
- Santaremas (15,4 proc.)
- Setubalis (14,5 proc.)
- Leirija (12,3 proc.)
- Ponta Delgada (10,6 proc.)
- Bragansa (10,2 proc.)
- Viseu (8,6 proc.)
- Funšalis (8,6 proc.)
- Coimbra (8 proc.)
- Guarda (7,6 proc.)
- Braga (7 proc.)
- Faro (4,7 proc.)
- Porto (3,2 proc.)
- Castelo Branco (3,1 proc.)
- Portalegre (3,1 proc.)
- Viana do Castelo (1,5 proc.)
Aveire būsto kainos išliko praktiškai stabilios. O būsto kaina Lisabonoje iš tikrųjų sumažėjo (-1,1 proc.). Visgi Lisabona išlieka miestu, kuriame būstą įsigyti brangiausia: 5453 eurai/m2. Antrą ir trečią vietas užima Porto (3 605 eurai/m2) ir Funšalis (3 506 eurai/m2).
Kvadratinio metro kainos (eurai/m2) didžiuosiuose miestuose:
- Lisabona: 5453
- Portas: 3605
- Funšalis: 3506
- Faro: 3057
- Setubalis: 2597
- Aveiro: 2499
- Évora: 2358
- Ponta Delgada: 2081
- Koimbra: 1985
- Viana do Castelo: 1912
- Braga: 1901
- Leiria: 1619
- Viseu: 1532
- Vila Real: 1435
1 lentelė. Kvadratinio metro kainos (eurais/m2) Portugalijos miestuose
| Miestas | Kaina (eurai/m2) |
|---|---|
| Lisabona | 5453 |
| Portas | 3605 |
| Funšalis | 3506 |
| Faro | 3057 |
Nekilnojamojo turto portalai Portugalijoje
Neretam turistui, pasirinkusiam kelionės kryptį į Portugaliją, kyla klausimų, kur ieškoti Nekilnojamojo turto, darbo ar kitų nuomos skelbimų Portugalijoje. Pateikiame sąrašą Portugalijos NT skelbimų tinklalapių ir portalų:
- Idealista - vienas populiariausių nekilnojamojo turto portalų Portugalijoje, siūlantis platų parduodamų ir nuomojamų objektų pasirinkimą.
- Casa Sapo - tai seniausias Portugalijos nekilnojamojo turto portalas, siūlantis platų nekilnojamojo turto pasirinkimą visoje šalyje.
- Century 21 - kaip pasaulinio nekilnojamojo turto prekės ženklo dalis, jų portugališka svetainė siūlo platų nekilnojamojo turto sąrašą ir vertingas rinkos įžvalgas.
- RE/MAX - kitas pasauliniu mastu pripažintas prekės ženklas RE/MAX turi tvirtą poziciją Portugalijoje ir teikia didelę nekilnojamojo turto duomenų bazę.
- Imovirtual - žinoma dėl patogios sąsajos, ši svetainė siūlo įvairius nekilnojamojo turto variantus, įskaitant gyvenamąją, komercinę ir atostogų nuomą.
- ERA - ERA yra gerai žinoma nekilnojamojo turto agentūra Portugalijoje, turinti patikimą internetinį nekilnojamojo turto pirkimo ir nuomos portalą.
Nuomos kainų augimas Portugalijoje
Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos. Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą. Jos teigimu, problema dėl nuomos kainų paaštrėjo po koronaviruso pandemijos, kai atsivėrus sienoms Portugaliją vėl užplūdo užsieniečiai.
Anot V. Deikaitės, didžiausi pykčiai kyla dėl Lisabonoje gyvenančių atvykėlių, dirbančių užsienio bendrovėse, kurie išgali mokėti už nuomą 1500 Eur ir daugiau. Kad nuomos kainų augimui įtakos turėjo COVID-19 pandemija patvirtina ir su lietuviais klientais Portugalijoje dirbanti NT turto agentė Saulė Čaplikaitė. Jos teigimu, tai susiję su tuo metu išpopuliarėjusiais skaitmeniniais klajokliais (angl. „digital nomads“). Didelis sprogimas įvyko 2022 metų vasarą, kai vėl buvo galima laisvai keliauti. Atsirado ne tik „digital nomads“, bet ir neįtikėtinas srautas turistų, o po to ir studentų, atvykstančių mainų programai.
Anot NT specialistės, situacija darėsi kritinė, todėl Portugalijos valdžia ėmė įvedinėti dar griežtesnius suvaržymus tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai. S. Čaplikaitės teigimu, deja, tai jau po fakto, nes didelė dalis vietinių neišgali susimokėti tokių sumų. Tai, kas vos prieš porą metų buvo buto nuomos kaina, dabar yra kambario kaina. Tuo metu mažiausiai už būstą nuomininkai, anot S. Čaplikaitės, moka šalies viduryje esančiuose regionuose, kur nėra priėjimo prie vandenyno, pavyzdžiui, Santarene. S. Čaplikaitė patvirtino, kad Portugalijos sostinėje jau seniai egzistuoja gatvių, kuriose įsikūrę palapinių miesteliai.
Taip pat žmonės pradėjo statyti palapines net ir ne centriniuose rajonuose, o palei vandenyną. Pasak NT agentės, dėl didelės paklausos būstą išsinuomoti Portugalijoje yra nelengva užduotis, o pamačius gerą variantą nėra daug laiko galvoti. Jei kalbame apie šiek tiek brangesnius, prabangesnius „luxury“ tipo apartamentus, trūkumo ir skubos nėra.
Pašnekovės teigimu, radus patinkantį butą gali tekti įveikti ir nemažą atranką. Kadangi Portugalijoje įstatymai yra palankesni besinuomojančiam, o ne šeimininkui, tai praktiškai vienintelis būdas turėti kažkokią kontrolę. V. Deikaitė priduria, kad vis dar nemažai būstų nuomojama nelegaliai, t. y. be sutarčių. Nuomojamo būsto mokestis gan didelis, dėl to nemažai savininkų vis dar nori išvengti papildomų išlaidų ir visą nuomos sumą pasilikti sau. Didžiausias minusas - jokių garantijų. Gali tekti ir be elektros ar su varvančiu stogu gyventi mėnesių mėnesius, kol sutaisys, kas, turint omenyje senos statybos namus, visai tikėtina.
Tyrimai rodo, kad 2012-2021 m. būsto kainos Portugalijoje padidėjo 78 proc., o tuo metu visoje Europos Sąjungoje - tik 35 procentais. Tūkstančiai portugalų šeštadienį išėjo į Lisabonos ir 20-ies kitų šalies miestų gatves reikalaudami stipresnio vyriausybės įsikišimo, kad būtų suvaldytos nebeįperkamu tapusio būsto kainos.
tags: #nekilnojamas #turtas #madeiroje