Nekilnojamojo Turto Kainų Šaltiniai ir Duomenų Analizė Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka yra viena jautriausių ekonomikos sričių, kurioje pokyčius diktuoja tiek globalios makroekonominės tendencijos, tiek vietinės sąlygos. Siekiant suprasti NT rinkos dinamiką ir priimti pagrįstus sprendimus, svarbu remtis patikimais duomenų šaltiniais ir atlikti išsamią analizę. Oficialūs duomenys, tokie kaip Eurostat ar Lietuvos statistikos departamento analizės, padeda įvertinti bendras tendencijas.

NT rinkos dalyviai taip pat pateikia savo įžvalgas. Naudinga stebėti ir tarptautinių konsultacijų bendrovių ataskaitas. Pavyzdžiui, „CBRE“ pateikiama Europos NT rinkos apžvalga 2025 m.

Gyventojų Skaičiaus Pokyčiai ir NT Rinka

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias - siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo.

2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai. Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų.

Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę.

UAB „Centro kubas - Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos.

Bankų Finansavimas ir Palūkanų Normos

Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius.

Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis.

Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio.

Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.

Butų Rinka Vilniuje: Investicijos ir Kainų Pokyčiai

Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros. Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo.

Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ - padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį.

Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc. Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc.

Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų.

Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia.

2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“.

Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje.

Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose - metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc.

Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y.

Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko.

Panašios tendencijos stebimos ir automobilių stovėjimo vietų rinkoje - 2020 metų I ketv. kainos išliko stabilios.

Individualių Namų ir Kotedžų Rinka

Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos.

Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus. Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 - 3 aukštų 300 - 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 - 2 aukštų 100 - 200 m2 ploto būstai bei kotedžai.

Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.

NT Kainų Augimo Perspektyvos

2026-aisiais Lietuvos NT kainos, tikėtina, augs 5-7 % per metus, ypač didmiesčiuose, kur paklausa išlieka didelė. Investuoti NT metų pradžioje gali būti racionalus sprendimas, jei pirkėjas gerai įvertina rizikas ir pasirenka tinkamą objektą.

Galutinis atsakymas į klausimą „ar verta investuoti?“ priklauso nuo kiekvieno žmogaus finansinės situacijos, rizikos tolerancijos ir ilgalaikių planų.

Istorinė NT Kainų Dinamika

Nuo 2002 iki 2008 metų Lietuvos butų kainų indeksas, kurį kiekvieną mėnesį skaičiuoja bei skelbia nekilnojamo turto agentūra „Ober-Haus“, paaugo net 300%! Ar gali būti taip, kad būtent šis neįtikėtinas nekilnojamo turto kainų augimas daugumai lietuvių suformavo netinkamus lūkesčius apie analizuojamą turto klasę? Ar tikrai ši turto klasė yra „amžina“ investicija? Ar tikrai nekilnojamas turtas niekada nepinga?

Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma orientuojasi į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigijimo.

Visų pirma analizuosime Lietuvos gyvenamojo nekilnojamo turto rinką, o tam naudosime „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso istorinius duomenis. Kaip galite pastebėti iš žemiau pateikto „Ober-Haus“ indekso, per pastaruosius 21 metus Lietuvos butai tikrai brango, tačiau bendras brangimas nebuvo toks didelis, kaip kad dauguma įsivaizduoja.

Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y.

Žinant tokius Lietuvos skaičius kyla klausimas, o kaip kitose šalyse? Ar tai normali grąža? Siekdami atsakyti į šį klausimą, žemiau pateiksime skirtingų pasaulio šalių (JAV, Didžioji Britanija, Olandija, Prancūzija, Norvegija ir Australija) pastarųjų 110 metų nekilnojamojo turto realių kainų vidutinius metinius pokyčius bei paminėtų šalių vidurkį.

Na o kam nepakanka pastarųjų 100 metų duomenų, gali pasidomėti Herengracht indeksu, t.y. Amsterdame esančios gatvės namų kainų indeksas, kuris buvo pradėtas skaičiuoti dar 1628 metais.

Investavimo Į NT Aspektai

Visų pirma tai reiškia, kad yra visiškai nelogiška įsigyti nekilnojamą turtą vien tik tikintis jo pabrangimo. Tačiau iš kitos pusės, investuojant į nekilnojamą turtą iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau obligacijas.

Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą reikia suprasti tai, kad nekilnojamo turto kainų augimas yra tik viena iš sudedamųjų investicijų į šią turto klasę grąžos dalių. Taigi, sudėję aukščiau paminėtus du pagrindinius investavimo į nekilnojamą turtą grąžos šaltinius (nuomos pajamingumą ir kainos prieaugį) per ilgą laikotarpį galime tikėtis maždaug 8 - 10% vidutinės nominalios metinės grąžos, na o tokia grąža yra labai artima ilgalaikei investicijų į pasaulio akcijas grąžai.

Be abejo, kaip ir kalbant apie akcijas, taip ir kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, dar būtų galima išskirti ir trečiąjį grąžos šaltinį, t.y.

Kad geriau suvoktumėte spekuliacinių kainos pokyčių įtaką, žemiau pateiksime to paties „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso vienerių ir penkerių metų vidutinius metinius pokyčius.

Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais. Taip pat gautą rodiklį reikėtų pasilyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis.

Antras žingsnis - reikėtų pasilyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų.

tags: #nekilnojamas #turtas #kainu #duomenys