Investavimas į nekilnojamojo turto akcijas: REIT fondai ir jų galimybės

Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra viena iš pagrindinių investavimo formų, kuri skirtingai nuo akcijų ar obligacijų, ilgą laiką buvo prieinama tik profesionaliems investuotojams. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai, plačiau žinomi kaip REITs (Real Estate Investment Trusts), atveria duris į nekilnojamojo turto rinką net tiems investuotojams, kurie neturi pakankamai kapitalo įsigyti fizinį turtą. REITs koncepcija atsirado JAV 1960 metais, siekiant demokratizuoti nekilnojamojo turto investicijas. Idėja paprasta - vietoj to, kad pirkti visą pastatą už milijonus, galite nusipirkti mažą dalį didelio ir profesionaliai valdomo nekilnojamojo turto portfelio.

Todėl dažnam šiandien lėšų sukaupusiam ir investuoti nusprendusiam gyventojui iškyla klasikinis klausimas, kur jas nukreipti - į akcijas ar nekilnojamąjį turtą. Toks klausimas kyla todėl, kad, kaip rodo „Swedbank“ užsakymu atliktos apklausos, nekilnojamojo turto įsigijimą gyventojai vertina kaip jiems priimtiniausią investicinę priemonę, tačiau pastaruoju metu pastebimai augo ir investuojančių į akcijas skaičius.

Profesionalūs investuotojai pirmiausia atkreipia dėmesį, kad sprendimas pradėti investuoti yra kiekvieno asmeninis pasirinkimas ir priklauso nuo gyventojo finansinių galimybių, tolerancijos rizikai, tikslų bei pasirinktos investavimo strategijos. Juolab, kad be akcijų bei NT egzistuoja ir kitos turto klasės, pavyzdžiui, žaliavos, grynieji pinigai ar obligacijos. Galiausiai, investuoti galima ir į nuosavą ar šeimos verslą.

Kas yra REITs?

Nekilnojamojo turto fondai yra investicinės struktūros, kurios surenka pinigus iš daugelio investuotojų ir investuoja juos į nekilnojamąjį turtą - biurų pastatus, prekybos centrus, sandėlius, daugiabučius namus, viešbučius ar net ligonines. Fondai veikia gana paprastai.

Profesionalūs valdytojai identifikuoja patrauklius nekilnojamojo turto objektus, derina pirkimo sandorius, valdo nuomininkų santykius, rūpinasi turto priežiūra ir renovacijomis. Visa tai daroma siekiant maksimizuoti nuomos pajamas ir turto vertės augimą.

NT fondų sektorius sparčiai vystosi, prisitaikydamas prie naujų tendencijų. E-komercijos augimas skatina logistikos ir sandėliavimo NT paklausą. Technologijų sektorius kuria naują NT klasę - duomenų centrus. Demografiniai pokyčiai - senėjanti visuomenė didina specializuotų sveikatos priežiūros įstaigų, senelių namų paklausą. Tvarumas ir ESG kriterijai tampa vis svarbesni.

REITs tipai

Pagal investavimo strategiją ir prekybos būdą, REITs skirstomi į kelias pagrindines kategorijas:

• Akcijų REITs yra populiariausia forma. Šie fondai tiesiogiai valdo nekilnojamąjį turtą ir gauna pajamas iš nuomos. Jie gali specializuotis konkrečiame sektoriuje - pavyzdžiui, tik biurų pastatuose arba tik prekybos centruose. Kai kurie fondai orientuojasi į geografinius regionus, kiti - į specifinius segmentus kaip studentų bendrabučiai ar senelių namai.
• Hipotekų REITs neinvestuoja į fizinį turtą, o skolina pinigus nekilnojamojo turto savininkams arba perka hipotekos vertybinius popierius. Jie uždirba iš palūkanų skirtumo tarp to, ką moka už pasiskolintus pinigus, ir to, ką gauna iš paskolų.
• Hibridiniai REITs derina abu modelius - valdo fizinį turtą ir teikia hipotekos paskolas.

Pagal prekybos būdą fondai skirstomi į:

• Viešai prekiaujamus, kurių akcijomis prekiaujama biržose kaip įprastomis akcijomis.
• Privačius fondus, kurie prieinami tik akredituotiems investuotojams ir turi didesnius minimalius įnašus.

Privalumai investuojant į REITs

Pagrindinis NT fondų privalumas - prieinamumas. Vietoj šimtų tūkstančių eurų, reikalingų buto ar komercinio objekto pirkimui, galite pradėti investuoti nuo kelių dešimčių eurų. Likvidumas yra dar vienas svarbus pranašumas. Parduoti butą gali užtrukti mėnesius, o biržoje prekiaujamo NT fondo akcijas galite parduoti per kelias sekundes.

Profesionalus valdymas reiškia, kad nereikia rūpintis nuomininkų paieška, sutarčių sudarymu, remontais ar kitais kasdieniais reikalais. Fondų valdytojai turi patirties, ryšių ir derybinės galios, kurios individualus investuotojas neturi. Diversifikacija NT fonduose veikia keliais lygmenimis. Pirma, pats fondas paprastai valdo dešimtis ar šimtus objektų skirtingose vietose. Antra, galite lengvai investuoti į kelis skirtingus fondus - vieną orientuotą į biurus, kitą į prekybos centrus, trečią į gyvenamuosius pastatus.

Reguliarios pajamos iš dividendų yra patrauklios pensininkams ar tiems, kas ieško pasyvių pajamų šaltinio. Daugelis REITs moka dividendus kas ketvirtį, o kai kurie - net kas mėnesį. Dividendų pajamingumas paprastai svyruoja nuo 3% iki 8% per metus, priklausomai nuo fondo tipo ir rinkos sąlygų.

Rizikos ir trūkumai

Kaip ir visos investicijos, investavimas į NT fondus turi savo rizikų:

• Rinkos rizika reiškia, kad fondų akcijų kainos svyruoja kartu su akcijų rinkomis, kartais net labiau nei pats nekilnojamasis turtas.
• Palūkanų normų jautrumas yra specifinė NT fondų problema. Kai palūkanų normos kyla, REITs tampa mažiau patrauklūs palyginti su obligacijomis, o skolinimosi kaštai didėja. Tai dvigubas smūgis - mažėja paklausa akcijoms ir didėja išlaidos.
• Sektorinė koncentracija gali būti problema. Pavyzdžiui, pandemija skaudžiai smogė viešbučių ir prekybos centrų REITs, tuo tarpu sandėlių ir duomenų centrų fondai klestėjo.
• Valdymo kokybė labai svarbi fondo sėkmei. Blogi sprendimai perkant turtą, per didelės skolos ar neefektyvus valdymas gali sunaikinti investuotojų grąžą net augančioje rinkoje.

Investavimas į NT fondus ir to mokestiniai padariniai gali būti sudėtingi. REITs dividendai dažnai apmokestinami kaip įprastos pajamos, o ne kaip kvalifikuoti dividendai, todėl mokesčių tarifas gali būti didesnis.

Kaip išsirinkti tinkamą REIT fondą?

Renkantis NT fondą, pirmiausia reikia įvertinti fondo strategiją ir portfelį. Ar fondas orientuojasi į augimą perkant ir renovuojant senesnius pastatus, ar į stabilias pajamas iš aukštos kokybės nuomininkų?

Svarbūs finansiniai rodikliai:

• FFO (Funds From Operations) yra svarbiausias REITs pelno matas, nes jis geriau atspindi realius pinigų srautus nei buhalterinis pelnas. Buhalterinis pelnas įtraukia nusidėvėjimą - didelę ne piniginę sąnaudą, kuri iškraipo realų vaizdą. FFO prideda nusidėvėjimą atgal, nes pastatai realybėje ne tik nesidėvi, bet dažnai dar ir brangsta.
• P/FFO santykis veikia panašiai kaip P/E santykis akcijoms ir padeda įvertinti, ar fondas nėra per brangus. Jei fondo akcijos kaina yra 20 eurų, o FFO vienai akcijai yra 1 euras, P/FFO santykis būtų 20. Istoriškai REITs P/FFO santykis svyruoja tarp 10 ir 20. Santykis žemiau 10 gali reikšti pigią investiciją arba problemas, virš 20 - kad investuotojai tikisi spartaus augimo arba fondas tiesiog per brangus.
• Skolos lygis (LTV - Loan to Value) parodo, kokią turto vertės dalį sudaro skolos. Jei fondas valdo 1 milijardo eurų vertės nekilnojamąjį turtą ir turi 400 milijonų skolų, LTV būtų 40% - sveika proporcija. Konservatyvūs fondai paprastai laiko LTV žemiau 40%, o agresyvesni gali siekti 60% ar net daugiau. 2008 metų krizė parodė, kas nutinka per daug įsiskolinusiems fondams - kai turto vertė krito 30%, fondai su 70% LTV praktiškai bankrutavo, o tie su 40% LTV išgyveno.
• Dividendų tvarumas - kritiškai svarbu. Patikrinkite, ar fondas moka dividendus iš realių pajamų, o ne skolindamasis ar parduodamas turtą.

Valdymo komanda ir istorija daug pasako apie fondo perspektyvas. Ieškokite valdytojų su ilga patirtimi, skaidria komunikacija ir geru rezultatų istorija. Ar jie patys investuoja į fondą?

Investavimo strategijos

Rinkdamiesi investavimo strategiją, atsižvelkite į savo rizikos toleranciją ir investavimo tikslus:

• Branduolio strategija orientuojasi į didelius, stabilius fondus, valdančius aukštos kokybės turtą geriausiose vietose. Investavimas į NT fondus šioje kategorijoje siūlo nuspėjamas pajamas ir mažesnę riziką, bet ir kuklesnę grąžą.
• Augimo strategija fokusuojasi į fondus, investuojančius į besivystančias rinkas, naujas NT klases (duomenų centrai, mobilių bokštų operatoriai) ar renovacijos projektus.
• Sektorių rotacija - aktyvesnė strategija, kai investuotojas keičia pozicijas tarp skirtingų NT sektorių pagal ekonomikos ciklą.
• Geografinė diversifikacija ypač svarbi Lietuvos investuotojams. Vietinė NT rinka maža, todėl investavimas į JAV, Vokietijos ar Azijos REITs suteikia prieigą prie didesnių ir likvidesnių rinkų.

Kaip pradėti investuoti?

Norėdami sužinoti, kokius REIT galite įsigyti, verta teirautis jūsų banko arba brokerio. ETF fondai, investuojantys į REITs krepšelį, yra paprastesnis būdas pradedantiesiems. Tokie fondai kaip iShares Global REIT ETF ar Vanguard Real Estate ETF suteikia diversifikaciją per šimtus skirtingų REITs.

Mokesčių planavimas svarbus. REITs dividendai Lietuvoje apmokestinami 15% (ar 20%) tarifu. Valiutos rizika aktuali investuojant į ne euro zonos REITs. JAV dolerių ar kitų valiutų svyravimai gali padidinti ar sumažinti jūsų grąžą eurais.

Investavimas į NT fondus atveria nekilnojamojo turto rinką plačiam investuotojų ratui, siūlydamas profesionalų valdymą, diversifikaciją ir likvidumą. Svarbu suprasti, kad NT fondai nėra tiesiog „pigus būdas pirkti nekilnojamąjį turtą”. Tai atskira turto klasė su savo rizikos ir grąžos charakteristikomis, labiau koreliuojanti su akcijų rinkomis nei su fizinio turto kainomis.

Prieš investuojant, kruopščiai įvertinkite savo tikslus, rizikos toleranciją ir laiko horizontą. NT fondai geriausiai tinka kaip ilgalaikė investicija, sudaranti 5-15% bendro portfelio.

NT - palyginti saugi, bet reikli investicija. Nors NT gyventojai laiko saugia ir patikima investicija, teigti, kad ši turto klasė atspari nuosmukiams, negalime. Tai rodo ir istorija: prisiminkime 2008-ųjų NT turto burbulą bei jį sekusią ekonominę krizę, kuri lėmė didelį tiek NT, tiek akcijų nuvertėjimą.

Vis dėlto, reikia pripažinti, kad gyventojų jaučiamas investicijų į NT saugumo jausmas turi pagrindo - šio turto kaina yra linkusi svyruoti mažiau nei akcijų kainos ir leidžia apsisaugoti nuo infliacijos. Žinoma, reikėtų pabrėžti, jog investuoti į NT dar nereiškia tiesiog turėti nuosavą būstą. Investavimu laikomas NT pirkimas, siekiant iš jo gauti pastovius pinigų srautus, tai yra, jį nuomoti arba įsigytą turtą ilgainiui parduoti už didesnę kainą.

Vertinant investavimo į NT patrauklumą, reikėtų neužmiršti, kad NT įsigijimas reikalauja daug pasiruošimo ir laiko. Pirmiausia būtina išsirinkti patrauklią vietą bei NT objektą, vėliau, jeigu turtas nuomojamas, ieškoti nuomininkų, prižiūrėti nuomojamą turtą, jį atnaujinti. Šią užduotį galima palengvinti samdant meistrus, namų tvarkytojus ar kitų administracinių paslaugų teikėjus, tačiau būtina įsivertinti, kad tai lems ir papildomas išlaidas bei mažins investicinę grąžą.

Dar vienas svarbus aspektas yra tai, kad NT, palyginti su akcijomis ir kitomis finansų rinkos priemonėmis, nėra likvidus turtas - nusprendus jį greitai parduoti, gali tekti taikyti dideles nuolaidas arba užsiimti pirkėjo, siūlančio patrauklią kainą, paieškomis. Be to, NT įsigijimas nėra taip lengvai prieinamas kiekvienam, nes reikalauja didelio pradinio kapitalo. Jeigu turto įsigijimui imsite paskolą, prireiks bent jau pradinio įnašo bankui sumos, kuri sudaro mažiausiai 15 proc. įsigyjamo turto vertės. Būsimą grąžą iš nuomos gali sumažinti ir NT mokestis.

Akcijos: didesnė grąža, bet didesni svyravimai. Investavimas į akcijas dažną vilioja potencialiai didesne grąža, tačiau su ja atkeliauja ir daugiau rizikos. Finansų rinkos pasižymi nuolatiniu svyravimu. Jį gali sukelti ne tik ekonominės krizės, tačiau ir geopolitiniai įvykiai, vyriausybių ar centrinių bankų vykdoma pinigų politika, konkurencinė aplinka ir panašiai.

Pavyzdžiui, 2020 m. pavasarį prasidėjus koronaviruso krizei akcijų rinkos patyrė staigų nuosmukį, pagrindiniai pasaulio akcijų indeksai prarado apie 30 proc. ir daugiau savo vertės. Nors rinkos gana sparčiai atsitiesė, o kai kurių įmonių akcijų vertė šovė į viršų, niekuomet negalėsime būti tikri, kad nauja krizė ar kitas įvykis vėl nepasiųs akcijų kainų žemyn.

Tačiau investavimas į akcijas turi įvairių pranašumų. Pirmiausia, jis nereikalauja didelio pradinio kapitalo: pradėti galima nuo nedidelių sumų, pavyzdžiui, 30-50 eurų per mėnesį. Antra, biržose kotiruojamų bendrovių akcijos dažniausia yra likvidus turtas - jas galima lengvai ir greitai įsigyti ir parduoti.

Pasirinkus investuoti į akcijas, taip pat galima paprasčiau diversifikuoti savo portfelį - įsigyti skirtingų įmonių iš skirtingų ekonomikos sektorių akcijų. Dar vienas svarbus veiksnys - akcijų įsigijimo ir valdymo mokesčiai, palyginus su nuolatiniu investavimu į NT, yra nedideli. Yra platformų, kur jie apskritai nėra taikomi - pavyzdžiui, „Swedbank“ siūlo nemokamai prekiauti Baltijos šalių biržoje esančių įmonių akcijomis, o investiciniams portfeliams iki 30 tūkst. eurų netaiko jokio valdymo mokesčio.

Niekada neinvestavusiems į akcijas pirmiausia vertėtų pradėti nuo mažų žingsnių - įsigyti jau žinomų kompanijų akcijų. Lengviau pradėti nuo Lietuvos ar Baltijos šalių biržų, nes galėsite lengviau įvertinti šių įmonių verslo perspektyvas, gauti bendrovių finansinės informacijos ar lengviau pastebėti svarbias naujienas, susijusias su dominančia įmone.

Daugeliui patogus sprendimas - investicijos į fondus. Norintys investuoti į akcijas, bet nenorintys gilintis į konkrečių įmonių perspektyvas, gali investuoti į investicinius fondus arba biržoje prekiaujamus fondus, vadinamuosius ETF, kurie būna susieti su pagrindiniais pasaulio akcijų indeksais. Tokiu atveju pačiam investuotojui nereikia analizuoti bendrovių rezultatų ar rūpintis portfelio diversifikavimu, nes tą daro profesionalūs fondų valdytojai.

Tie, kurie vis tiek neapsisprendžia, kurį investavimo būdą - NT ar akcijas - pasirinkti, gali atkreipti dėmesį ir į fondus, investuojančius į NT arba ETF, sekančius NT vystymu užsiimančias bendroves. Toks yra „Swedbank Robur Fastighet“ investicinis fondas. Aktyviai valdomas akcijų fondas daugiausia investuoja į nekilnojamojo turto sektoriaus bendroves Švedijoje ir visame pasaulyje.

Investuoti į investicinius fondus galimybę turi kiekvienas, tam, kitaip nei norint įsigyti NT, nereikalingos didelės sumos. Jos gali būti netgi visai simbolinės, pasinaudojus Mini investicijoms. Atsiskaičius banko kortele, funkcionalumas suapvalina sumokėtą sumą iki artimiausio didesnio sveiko skaičiaus ir skirtumą nukreipia į pasirinktą „Swedbank Robur“ fondą.

tags: #nekilnojamas #turtas #akcijos