Šiame straipsnyje aptarsime A klasės biurų nuomos ypatumus, kainas, privalumus bei rinkos tendencijas Lietuvoje.
A klasės biurų privalumai
A klasės biurai pasižymi aukščiausiais kokybės standartais ir teikia daug privalumų nuomininkams:
- Modernūs inžineriniai sprendimai: Įrengta rekuperacinė vėdinimo sistema, bei kondicionavimas kiekviename kabinete.
- Patogios lokacijos: Puiki vieta verslui miesto centre. Strategiškai tinkama vieta verslui: netoli autobusų ir geležinkelio stotys.
- Aukštos kokybės įranga: Konferencijų salė, aprūpinta vaizdo ir garso įranga, modernia vaizdo konferencijų įranga, multimedijos projektoriumi, rašomąja lenta, internetu, įrengti 2 posėdžių kambariai.
- Automobilių stovėjimo vietos: Suteikiama automobilio stovėjimo vieta. Vidiniame kieme klientams galimybė pasistatyti automobilius ADCParking mokamu parkavimu, valanda 1 Eur.
- Panoraminiai langai: Panoraminiai langai. Pro langus atsiveria graži panorama į parką, laisvą minutę galima pasivaikščioti ir pasigrožėti gražiais vaizdais.
- Reprezentatyvi darbo vieta: Reprezentatyvi darbo vieta.
A klasės biurų nuoma Kaune
Kauno centre, Vytauto pr., šiuolaikiškame A klasės ,,VERSLO CENTRAS 32‘‘, išnuomojamos 40 kv.m - 60 kv. m. BIURO/PREKYBINĖS/SANDĖLIAVIMO patalpos, 1-4 aukštuose.
- Kaina: Nuo 10 € / kv.m iki 11€ / kv.m + PVM.
- Laisvos patalpos:
- Pirmas aukštas: 43,00 kv.m
- Ketvirtas aukštas: 50,00 kv.m
- Privalumai:
- Įrengimo galimybė pagal kliento poreikius.
- Galimas įvairaus lygio patalpų apstatymas baldais.
- Šildymas - ekomomiškas, automominis.
Biurų rinkos apžvalga Vilniuje
Vilnius išlieka mažiausiai laisvos biurų erdvės turinčių Europos miestų penketuke. Mažiau neužimtos biurų erdvės yra tik Berlyne, Ciuriche, Ženevoje ir Miunchene.
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis:
- 2015 m. pabaigoje Vilniuje buvo 2,9 proc. neužimtų biurų. Pagal šį rodiklį Lietuvos sostinė užėmė 1 vietą tarp didžiųjų Europos miestų.
- 2016 metų pabaigoje Vilniuje vidutinė vakansija (laisva biurų erdvė) siekė 4,8 proc. - 3,5 proc. A klasės ir 5,5 proc. B klasės biurų pastatuose.
- 2017 m. pradžioje sostinėje vakansija pasiekė 5,6 proc. - 3,4 proc. A klasės ir 6,8 proc.
- Pernai Vilniuje biuro ploto buvo išnuomota apie 72 tūkst. kv. m, o vidutinis atidarytų biurų pastatų užimtumo rodiklis atidarymo metu buvo labai aukštas ir siekė apie 70 proc.
- Metų pabaigoje vidutinis visų modernių biurų neišnuomoto ploto lygis siekė 4,8 proc. Palyginimui, brandžiose Europos rinkose sveiku rodikliu laikoma iki 7-8 proc.
Šiais ir ateinančiais metais Vilniaus biurų rinka dar pasipildys apie 140 000 kv. m naujo biurų ploto. Iš planuojamos naujos pasiūlos net apie 68 proc. turėtų sudaryti A klasės biurai.
Dėl to prognozuojama, kad biurų vakansija turėtų nuosekliai augti, nuomininkai turės didesnę pasirinkimo galimybę, tačiau laisvos biurų erdvės pertekliaus nebus - jau dabar daugelis nuomininkų sudarę išankstines nuomos sutartis su statomų biurų savininkais.
Mažą vakansiją kituose Europos miestuose lemia ekonomikos ypatumai: vos 2,8 proc. laisvos biuro erdvės turinčiame Berlyne ekonominis regiono augimas didina biurų paklausą, tačiau pasiūla išlieka ribota.
Panaši situacija ir Ciuriche: čia laisvo biurų ploto tėra 2,9 proc., verslo plėtra skatina įmones keltis į modernius biurus. Miunchene didelė biurų paklausa taip pat susiformavo dėl stiprios ekonomikos, o pernai pasietas 4,2 proc.
Daugiausiai neužimtos biurų vietos yra Varšuvoje - net 15 proc. Varšuvoje 2015 m. biurų erdvės pasiūla siekė rekordinius 660 000 kv. m, o pernai ją papildė dar daugiau nei 410 000 kv. m naujo ploto. Šio ploto nebuvo spėta išnuomoti, todėl užfiksuotas dramatiškas vakansijos augimas.
Istoriškai aukštas Amsterdamo vakansijos rodiklis palaipsniui vis mažėja - laisvų biuro plotų nuomą skatina ekonomikos augimas.
Nuomos kainų tendencijos
Pernai kainos stabilizavosi, o antroje metų pusėje netgi šiek tiek ėmė kilti. Nepaisant augimo, nuomos kainos vis dar išlieka žemiausios per visą modernių biurų istoriją, kurią skaičiuojame nuo 1999 m., kai rinkai buvo pristatytas pirmas šiuolaikiškų biurų projektas.
A klasės biurų nuomos kainų lygis šiandien siekia 36-48 litus už 1 m2 per mėnesį.
Biurų nuomos apmokestinimas
Aptarsime fizinių asmenų nekilnojamojo turto nuomos pajamų apmokestinimą gyventojų pajamų mokesčiu (GPM) bei pridėtinės vertės mokesčio (PVM) taikymą.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma
Jeigu gyventojai nuomoja gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą, tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla, jos registruoti nereikia.
Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:
- Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
- Įsigyti verslo liudijimą.
Gautas pajamas apmokestinant pirmuoju variantu, pajamos deklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 ir mokestis sumokamas metams pasibaigus iki kitų metų gegužės 1 dienos.
Kalbant apie antrąjį variantą, kai įsigyjamas verslo liudijimas, nustatyto fiksuoto dydžio pajamų mokestis sumokamas savivaldybei ir kasmet gali keistis.
Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 tūkst. Eur per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos (kai nuomojami keli objektai, pajamos sudedamos). Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.
Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma
Jeigu gyventojai nuomoja negyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą (pvz., gamybinius pastatus, žemę), tokio turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia.
Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Išmokėjus A klasės pajamas, turtą išsinuomojusi įmonė arba gyventojas (vykdantis individualią veiklą ir naudojantis tą turtą veiklai vykdyti) privalo pateikti Valstybinei mokesčių inspekcijai formą GPM313 iki kito mėnesio 15 dienos. Metams pasibaigus, privaloma pateikti formą GPM312 iki kitų kalendorinių metų vasario 15 dienos.
Kai už nuomojamą turtą išmokamos B klasės pajamos, apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti pajamų mokestį privalo pajamų gavęs gyventojas (nuomotojas).
PVM taikymas nekilnojamojo turto nuomai
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y.
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Asmenys viešbutyje, kuris yra PVM mokėtojas, apsistoja įvairiais laikotarpiais. Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
ESTT sprendime C-215/19 (41 p.) patikslino, kad PVM direktyvoje numatytas nekilnojamojo turto nuomos neapmokestinimas paaiškinamas tuo, kad nekilnojamojo turto nuoma, nors ir ekonominė veikla, paprastai yra pasyvi ir nesukuria didelės pridėtinės vertės.
Taip pat komentaras patikslintas dėl „mišrių“ sandorių apmokestinimo PVM. Kai kartu su nekilnojamuoju turtu perduodamas ir kitas jame esantis turtas (įrenginiai, inžineriniai tinklai ir pan.), teikiamos papildomos paslaugos, t. y. sudaromas ,,mišrus“ paslaugų sandoris, tai PVM apskaičiavimo tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai.
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Gyvenamųjų pastatų ir patalpų apibrėžtys.
- Trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (< 2 mėn.) apmokestinama taikant standartinį PVM.
- Jei ilgalaikė sutartis nutraukiama anksčiau nei po 2 mėn., ji laikoma trumpalaike ir apmokestinama.
- Pratęsus trumpalaikę nuomą ilgesniam nei 2 mėn.
- Viešbučių apgyvendinimo paslaugos.
- Termino skaičiavimas.
- Nekilnojamojo turto nuomos samprata pagal ESTT.