Nekilnojamojo turto rinkos tendencijos XXI amžiuje

Globalūs socialiniai pokyčiai, akivaizdūs ir Lietuvoje, verčia NT vystytojus atkreipti dėmesį į atsirandančius naujus poreikius, teigia CITUS analitikas Šarūnas Tarutis. Aptarsime pagrindines tendencijas ir iššūkius nekilnojamojo turto rinkoje XXI amžiuje.

2022 metų pirmą pusmetį šalies ekonomika ūgtelėjo 7,2 proc., tačiau nuo antro ketvirčio pradėjo stoti, o trečiąjį - tikėtinas ir susitraukimas. 2022 M. „Lietuvos ekonomika demonstruoja atsparumą energetinę krizę sukėlusiai geopolitinei įtampai ir kitoms negandoms. Pirmąjį šių metų ketvirtį augęs 4,4 proc., antrąjį ketvirtį šalies BVP pridėjo dar 2,8 proc. Tiesa, paskutinės tendencijos nedžiugina - ekonomikos plėtra antrąjį ketvirtį buvo 0,4 proc. lėtesnė nei pirmąjį ketvirtį, eksporto ir pramonės produkcijos augimas lėtėja jau 3 mėnesius iš eilės, o mažmeninė prekyba birželį net susitraukė.

Siekiant pažaboti infliaciją, centriniai bankai sparčiai didina bazines palūkanų normas. Tokios tendencijos didina šalies ūkio nuosmukio riziką artimiausiais ketvirčiais.

Senėjanti visuomenė ir būsto poreikiai

Visose išsivysčiusiose šalyse, dėl ilgėjančios vidutinės gyvenimo trukmės, labai stipriai jaučiama visuomenės senėjimo tendencija. Pasaulio banko duomenimis, 2016 metais seniausia visuomenė pasaulyje buvo Japonija, kurioje gyvena 26,56 proc. 65 m. ir vyresnių žmonių. Lietuva šiame sąraše tarp 239 šalių rikiavosi septyniolikta (18,84 proc.), Latvija - devinta (19,53 proc.), Estija - keturiolikta (19,15 proc.).

Kartu „keliauja“ ir kitos problemos: vyresnio amžiaus žmonės neretu atveju gyvena vieniši, todėl didėja jų socialinė atskirtis. Eurostat duomenimis, Europos sąjungoje 2016 m. 28,5 proc. 65 m. arba vyresnių žmonių gyveno vieniši. Lietuvoje vieniši gyvena trečdalis 65 m. ir vyresni. Į šį iššūkį reaguoja ir nekilnojamojo turto rinka. Didžiausioje pasaulyje NT konferencijoje MIPIM, kasmet vykstančioje Prancūzijos mieste Kanuose, vienišumo ir senstančios visuomenės klausimams skirta nemažai dėmesio: visuomenei senstant, pasaulis neišvengiamai turi prisitaikyti ir pildyti naujai atsirandančius poreikius.

Šioje vietoje NT vystytojai turi sprendimą naujai atsiradusiam poreikiui - būstą vyresnio amžiaus žmonėms, senjorų namai (angl. „senior housing“). Toks būstas sprendžia net dvi problemas: su amžiumi susijusius iššūkius ir vienišumą.

Japonija yra sparčiausiai senstanti šalis pasaulyje. Šie procesai identifikuoti dar 1970 metais, o šiandien skaičiuojama, kad šioje šalyje gyvena 26,56 proc. vyresnių nei 65 metų žmonių. Todėl natūralu, kad japonai skiria didelį dėmesį senjorų būstų projektams.

Senjorų namais dažnai tampa gydymo įstaigos, skiriant šiam tikslui visą infrastruktūrą ar jos dalį, taip pat renovuoti namai arba atsiranda nauji projektai. Japonijoje veikia ir finansinis modelis, į kurį įtraukti bankai (užtikrina finansavimą projektų vystytojams); vystytojai ar turto savininkai; paslaugų teikėjai ar operatoriai (užtikrinantys finansinių srautų tarpininkavimą ir finansines garantijas savininkams/vystytojams); valstybinės institucijos (administruoja valstybinio draudimo sistemą ir iš draudimo fondų subsidijuoja paslaugas).

Patys senjorai moka valstybinio draudimo įmokas ir išlaikymo (nuomos bei paslaugų) kaštų dalį, kuri nefinansuojama valstybinio draudimo. Šioje srityje aktyviai veikianti kompanija „NTT Urban Development“ yra įgyvendinusi išskirtinį projektą, vadinamą „Vynuogėmis“, kurį sudaro net 19 skirtingų objektų. Kompanija net nusipirko dvi paslaugų įmones, kad užtikrintų reikiamų paslaugų teikimą kompanijoms, taip pat bendradarbiauja su kitais verslais plėtodama naujus projektus.

Japonijoje, kaip minėta, labai aktuali vienišumo ir socialinės atskirties tarp skirtingų amžiaus grupių problemos. Tyrimo, kuriame buvo apklausti vyresni nei 60 metų japonai, duomenimis, 60 proc. jaučiasi vieniši. Vertindama tokius rezultatus kompanija „NTT Urban Development“ sukūrė naują sistemą, pavadintą „Tsunagu Town“ (sujungiantis miestas), o jos pagrindu vysto pastatų projektą, kuriame bus įrengti 132 būstai.

Viename pastate gyvens įvairios šeimos (planuojama, kad 30-50 metų amžiaus), kurie turės arba susilauks vaikų. Kitas pastatas bus skirtas tik senjorams, be to, jame bus dienos centras ir restoranas, kuriame lankytis galės visi gyventojai. Taip bus sukurta erdvė bendrauti skirtingo amžiaus žmonėms.

Urbanizacija ir nauji iššūkiai

Dar viena aiški tendencija išsivysčiusiose šalyse (taip pat akivaizdi ir Lietuvoje) - vis daugiau žmonių keliasi gyventi į miestus. Prognozuojama jog jau 2020 m. daugiau kaip pusė 60-mečių gyvens urbanistinėje aplinkoje.

„Plėtojant projektus ir mąstant apie šią tikslinę auditoriją, reikia vertinti didesnį būsto funkcionalumo poreikį, poreikį lengviau judėti savo būste, visame pastate ir jo aplinkoje, kitas technologines bei socialines inovacijas“, - vardijo Š. Tarutis.

Š. Tarutis įsitikinęs, kad ilgėjant gyvenimo trukmei ir keičiantis su tuo susijusiems lūkesčiams, pasaulyje pastebima nauja NT niša plėtotojams, atsiranda vis didesnis investicinių fondų susidomėjimas tokiais projektais, taip pat keičiasi visuomenės požiūris, atsiranda sąmoningesnis verslo socialinės atsakomybės vertinimas.

Būsto rinkos apžvalga 2022 metais

Pirmąjį 2022-ųjų pusmetį lėtinantį poveikį būsto rinkai darė išaugusios nekilnojamojo turto (NT) plėtros, infrastruktūros išlaidos, energinės klasės reikalavimai, kompensacija už plėtrą valstybinėje žemėje, augančios būsto kainos ir prastėjantis įperkamumas. Svarbiausiu būsto rinkos varikliu, išliko teigiami demografiniai pokyčiai.

Vilnius

Rinkos aktyvumui sumažėjus, naujų butų pasiūlos kiekis Vilniuje išliko stabilus ir 2022 metų viduryje siekė 3462 vnt. 2022 metų pirmą pusmetį „Inreal“ į stebėjimus įtraukė 1594 naujus būstus Vilniaus mieste - du kartus mažiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (3251).

„Naujos pasiūlos mažėjimo tendencija turi dvi pagrindines priežastis. Viena - plėtotojai pradeda būsto pardavimus projektuose vėlesnėse statybos stadijose. Tai padeda išvengti perteklinio kainodaros keitimo augant statybos kaštams bei suvaldyti galimų dėl to konfliktų su ankstyvaisiais pirkėjais riziką.

Pirminėje Vilniaus rinkoje per pirmą 2022 metų pusmetį rinkoje susitarta dėl 1611 būstų pardavimo - beveik trigubai mažiau nei prieš metus (4432). Paskutinį kartą tokie kuklūs pardavimai buvo 2020 metų pirmoje pusėje (1711), prasidėjus COVID-19 pandemijai, kuomet II ketvirtį iš esmės buvo uždrausta bet kokia komercinė veikla.

Pirkėjams perkant mažiau naujo būsto, rinkos balanso rodiklis pirmą kartą nuo pandemijos pradžios rodo subalansuotą Vilniaus rinką (metų vidurio reikšmė - 0,99, subalansuota rinka - 1,00). Pasiektas rinkos balansas, beveik neabejotina, nėra tvarus, mat pirkėjų aktyvumas - apie pusantro karto žemesnis nei 2019 metais.

Įperkamo būsto plotas Vilniuje sumažėjo iki 45 kv.m. Išaugę plėtros kaštai bei pasiūlos ir paklausos disbalansas nubraukė penkerių metų progresą - 2020 metais įperkamumas siekė 60 kv.m.

Per pusmetį ekonominės klasės būsto kainos Vilniuje padidėjo 17 proc. - nuo 2113 iki 2477 Eur/kv.m. Vidutinė klasė brango apie 20 proc. - nuo 2742 iki 3286 Eur/kv.m. Prestižinės klasės segmente kainų pokytis nebuvo reikšmingas - apie 3 proc., nuo 4223 iki 4346 Eur/kv.m, nors realus (įvertinus viešai neskelbiamas kainas naujuose projektuose) šio segmento kainų lygis, tikėtina, yra aukštesnis. Loftų kainos šoktelėjo 17 proc. - nuo 1659 iki 1935. Tam įtakos turėjo loftų projektų plėtra artimesnėse sostinės centrui vietose. Kotedžų kainos išaugo apie 14 proc.

Kaunas

Kauno būsto rinka taip pat lėtėjo, nors tendencija nebuvo tokia ryški kaip sostinėje. 2022 metų pirmą pusmetį plėtotojai susitarė dėl 480 naujų būstų - 3 proc. mažiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (495). Į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 485 naujus pasiūlymus - 20 proc. mažiau nei prieš metus (625).

Pasiūlos kiekis 2022-ųjų viduryje pasiekė apie 1300 objektų - apie 1,5 karto daugiau nei prieš metus. „Mažėjant pardavimams, didesnis pasiūlos kiekis gali tapti problema vystytojams, ypač jei jų lūkesčiai pardavimo apimtims yra artimi 2020 ar 2021 metų IV ketvirčių rezultatams. Didesnė pasiūla riboja galimybę didinti kainas dėl pasiūlos ir paklausos disbalanso. Įvertinus ir tai, kad gyventojų skaičius laikinojoje sostinėje pamažu auga, formuodamas poreikį būstui, rinkos sulėtėjimas Kaune gali būti mažiau skausmingas nei sostinėje“, - prognozuoja T.S. Kvainickas.

Būsto įperkamumas Kaune taip pat išliko geresnis nei Vilniuje. Naujų būstų kainos keitėsi netolygiai. Ekonominės klasės būstas brango apie 21 proc. - nuo 1426 iki 1722 Eur/kv.m. Vidutinės klasės segmente fiksuotas 2 proc. kainų mažėjimas - nuo 2566 iki 2521 Eur/kv.m. Ši kainų dinamika sietina ir su struktūriniais pokyčiais. Prestižinės klasės patraukliausių projektų viešai skelbiamos kainos siekė apie 3423 Eur/kv.m. Brangimas loftų segmente buvo apie 10 proc. - nuo 1877 iki 2060 Eur/kv.m., o kotedžai brango 13 proc.

Klaipėda

Per pirmą 2022 metų pusmetį Klaipėdoje vystytojai susitarė dėl 114 naujų būstų pardavimo - dvigubai mažiau nei prieš metus (259). Į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 153 naujus objektus - trečdaliu mažiau nei prieš metus (223). 2022 metų viduryje pirkėjai Klaipėdoje galėjo rinktis iš 360 naujų būstų - panašaus kiekio, kaip ir prieš metus.

„Kainų lygis Klaipėdoje sąlyginai nėra aukštas, būstas yra įperkamesnis nei sostinėje. Labiau tikėtina, kad pirkėjai neranda jų poreikius atitinkančio turto, o demografiniai pokyčiai nepakankamai skatina naujo būsto plėtrą“, - sako T.S. Kvainickas.

Skirtingai nei Vilniuje ar Kaune, kur egzistuoja gana ryškūs kainų skirtumai tarp būsto klasių, Klaipėdoje tiek ekonominės, tiek vidutinės klasės projektuose, kurių kaina skelbiama viešai, kvadratinis metras 2022 metų pirmą pusmetį kainavo apie 1700 eurų. Aukštesnės klasės projektuose būstų kainos siekia 2500 Eur/kv.m ir daugiau.

Palanga ir Neringa

„Inreal“ duomenimis, iki 2022 metų vidurio pirkėjai Palangoje ir aplinkinėse poilsiavietėse įsigijo 192 naujus būstus. Tai - 29 proc. mažiau nei pirmą 2021-ųjų pusmetį (269). Palangos patrauklumas per pastaruosius metus sumažėjo, tačiau išlieka didesnis nei iki pandemijos, kuomet nuo euro įvedimo pirminėje rinkoje per pusmetį vidutiniškai buvo nuperkama apie 130 būstų.

Būsto pasiūla Palangoje per pusmetį sumažėjo nuo 643 iki 554 vnt. Toks pasiūlos kiekis tiek metų pradžioje, tiek viduryje yra žemesnis nei iki pandemijos (2019 pabaigoje būsto pasiūla pasiekė 746 vnt.).

Naujų būsto projektų svetainėse parduodami ir sekami objektai Neringoje bene išnyko, ir statistikoje liko vos keli butai. Anot T.S. Kvainicko, taip nutiko dėl sąlyginai didelės būsto paklausos ir ypatingai ribotos jo pasiūlos.

„Informacijos deficitas atsispindi ir kainų statistikoje, kuria remiantis gali susidaryti klaidingas įspūdis, kad Neringa staiga tapo ganėtinai nesunkiai įperkamu regionu.

Žemės sklypų ir gyvenamųjų pastatų rinka

2022-ųjų pirmą pusmetį žemės sklypų segmente pardavimų sumažėjo 14 proc., lyginant su laikotarpiu prieš metus. Kita vertus, šis kiekis vis dar lenkia priešpandeminio laikotarpio skaičius tiek didžiųjų miestų regionuose, tiek bendrai visoje Lietuvoje. Rinka lėtėjo ir gyvenamųjų pastatų segmente. Parduota 6700 gyvenamųjų pastatų - 11 proc.

Komercinio nekilnojamojo turto rinka

Verslo centrai

2022 metų pirmą pusmetį Vilniaus verslo centrų pasiūla turėtų išaugti kiek per 100 000 kv.m nuomojamo ploto Dar tiek pat jo yra statoma ir į rinką pateks 2023 metais ar 2024 metų pradžioje. Dukart tiek dar yra ankstyvoje plėtros stadijoje.

„Metų viduryje sostinės verslo centrų vakansijos rodikliai susitraukė iki vienaženklių skaičių - 3-6 proc, kas formuoja patrauklią aplinką naujų verslo centrų plėtrai“, - sako T.S. Kvainickas. Anot jo, naujų komercinio NT objektų plėtrą riboja išaugę statybos kaštai, kurie galutiniame rezultate bus perkelti nuomininkams, bei recesijos grėsmė, galinti apkarpyti naujos paklausos formavimąsi.

Kita vertus, senų pastatų būklė ir nepakankamas energinis naudingumas, didėjant šių išteklių kainoms, dar labiau išryškina atotrūkį tarp naujų bei prieš dešimtmečius statytų objektų. Biurų nuomos kainos Vilniuje svyruoja nuo 8 iki 18 Eur/kv.

Kauno biurų plėtra buvo vangi. Didesni projektai numatyti tik 2022-ųjų antroje pusėje - 2023 metais. Planuojama pastatyti virš 35 000 kv.m ploto biurų, kurie bus plėtojami ir naujai formuojamuose daugiabučių kvartaluose. Kauno verslo centrų vakansija siekia 4-6 proc., priklausomai nuo klasės. Kainos svyruoja nuo 7 iki 14,5 Eur/kv.m.

Klaipėdoje 2022 metų pirmoje pusėje duris atvėrė vienas verslo centras, o intensyvesnė plėtra - vis dar planuose. Didžiausia vakansija išliko uostamiesčio A klasės verslo centruose - 25 proc. B1 ir B2 - mažėjo iki 3-4 proc. Biurų nuomos kaina svyravo nuo 5 iki 12 Eur/kvm.

Logistika

Logistikos sektorius nuo pandemijos pradžios patyrė silpniausią neigiamą poveikį. Vilniaus ir Kauno regionuose vakansija sumažėjo iki 1 proc., o Klaipėdoje balansuoja ties 5 proc. Logistikos centrų ir sandėliavimo patalpų nuomos kainos svyruoja nuo 2,5 iki 5,5 Eur/kv.m Vilniaus regione, 1,5-5,0 Eur/kv.m - Kaune ir Klaipėdoje.

2022 metų pirmojo pusmečio apibendrinimas

2022-ųjų metų pirmąjį pusmetį buvo pradėta mažiau naujų gyvenamųjų ir komercinių projektų nei įprasta tiek dėl geopolitinės situacijos neaiškumų, tiek dėl sunkiai prognozuojamų statybų kaštų.

„Gyvenamojo būsto ieškantys pirkėjai mieliau rinkosi būstus iš arčiau statybų pabaigos esančių projektų. Nepaisant itin ribotos pasiūlos, toks pasirinkimas mažina neplanuotų išlaidų riziką dėl sparčiai kintančių statybos sąnaudų.

„Karas Ukrainoje neabejotinai yra svarbiausias nekilnojamojo turto rinką veikiantis faktorius pirmąjį 2022 m. pusmetį. Šios tragedijos pasekmė yra turbulencija, kilusi statybinių medžiagų rinkoje. Karo sukeltas nerimas ir neapibrėžtumas sąlygojo intereso pokytį iš vietos rinkos į šiltųjų kraštų rinkas gyvenamojo būsto sektoriuje. Vienokį ar kitokį pokytį jaučia ir kiti nekilnojamojo turto sektoriai.

Visgi nekilnojamojo turto teisės kūrimo procesas, išskyrus kai kurias išimtis susijusias su statybinių medžiagų rinką reguliuojančių teisės normų pakeitimais, judėjo nuolatiniu ir planuotu siekio gerinti investicinį klimatą teritorijų planavimo, žemės naudojimo srityse keliu. Klimato pokyčiai ir kova su jais neabejotinai yra vienas didžiausių prioritetų. Todėl, mūsų vertinimu, aktualiausia pirmojo pusmečio naujiena yra teisės normų pokyčiai vadinamojoje žaliosios energetikos srityje. Tikėtina, kad vadinamojo Proveržio paketo priėmimas turės didelę įtaką šioje rinkoje artimiausiu metu.

Verslininkai, dirbantys šioje srityje, jau dabar suka galvas kaip taikyti vienas ar kitas įstatymų normas praktikoje ir ruošiasi pokyčiams. Laikas parodys, ar pasiūlyti pokyčiai tikrai suveiks kaip katalizatorius žaliosios energetikos plėtrai. Tačiau bet kokiu atveju tokia iniciatyva yra sveikintina ir mes tikimės, kad tai sudarys palankias sąlygas efektyviau ir sklandžiau įgyvendinti tokius projektus.

2022 m. antrasis pusmetis, ruduo, jei tikėti gausiomis prognozėmis, laukia neramus ir kupinas iššūkių. Kokybiškos teisės normos paskirtis yra padėti verslui ir valstybei tvarkytis su tokiais iššūkiais.

Būsto kainų pokyčiai didmiesčiuose 2022 m. I pusm.

tags: #nekilnojamas #turtas #21 #amzius