Neregistruoto Nekilnojamojo Turto Teisininkai: Konsultacijos ir Iššūkiai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto registravimas Lietuvoje, ypač kaimo vietovėse, išlieka aktuali problema. Dažnai ūkininkai susiduria su sunkumais įteisinant savo žemę ir pastatus, o tai trukdo jiems gauti ES paramą ir plėtoti savo verslą. Šiame straipsnyje aptariamos pagrindinės problemos, susijusios su neregistruotu nekilnojamuoju turtu, įkainiai ir galimi sprendimo būdai.

Problemos ir Iššūkiai

Viena rimčiausių kliūčių, su kuria susidurdavo SAPARD paramai gauti verslo planus rengiančios firmos, buvo jų klientų neįregistruotas nekilnojamasis turtas - žemė ir pastatai. Dabar tie, kurie teikia projektus ES struktūrinei paramai gauti, turtą ir nuosavybės teises į jį yra įsiregistravę, tačiau daugeliui žemės ūkio subjektų ši veiklos sritis vis dar kelia rimtų problemų.

Akmenės r. žemės ūkio skyriaus vedėja Julija Juškienė pasakoja, kad nuosavybės teisių į žemę ir pastatus dažniausiai neįteisina smulkieji ūkininkai, nes jiems tai yra per brangios procedūros: reikia sklypą išmatuoti, parengti projektą, eiti pas notarą ir pan. „Labai daug neregistruoto turto kaime, ir tai yra pagrindinė kliūtis, neleidžianti žmonėms teikti paraiškų ES struktūrinei paramai gauti. Pinigų jie dar kaip nors sukrapštytų, dabar jau bankų palūkanos nedidelės, labai gelbsti ir Paskolų garantijų fondas, kuris ir konsultuoja, ir palūkanas dengia, bet turto registravimo problemos lieka neišspręstos“, - aiškina J. Juškienė.

Pasak jos, ūkininkai kelia klausimą, kodėl valstybinė įmonė ima už paslaugas didelius pinigus, kai, tarkim, rajono žemės ūkio skyrius paslaugas jiems teikia nemokamai.

Bendrovių Patirtis

Žemės ūkio bendrovių asociacijos generalinis direktorius Jonas Sviderskis sako manantis, kad ne tik smulkieji, bet ir bendrovės nėra įteisinusios viso savo turto. „Bendrovės turto yra įregistravusios tiek, kiek to būtinai reikėjo SAPARD ar dabar ES struktūrinių fondų paramai gauti - vieną ar du pastatus įregistravo, kad gautų valdos numerį, taip ir sustota, nes tai nepakeliama našta, prakeiktai brangu“, - piktinasi J. Sviderskis.

Pasak jo, Žemės ūkio ministerija paleido Registrų centrą iš savo reguliavimo srities (anksčiau ji buvo viena iš steigėjų). „Dabar jis yra Teisingumo ministerijos žinioje, tai jo niekas nebegali suvaldyti. Valdininkai susikūrė aplink save tokį gaubtą, pro kurį niekas negali prasiskverbti.

Pakruojo r. Žvirblonių žemės ūkio bendrovės statybos inžinierius Algimantas Bulskis sakosi kaip tik šiuo metu dirbantis, anot jo, šį Sizifo darbą - turįs įregistruoti visą bendrovės turtą. „Problemų daug, esame tolokai nuo apskrities, tad matininkus tenka kasdien parsivežti ir išvežti patiems, nes jei jie važiuoja savo transportu, paslaugos labai pabrangsta. Matininkai matuoja pastatus, žemę po pastatais matuoja žemėtvarkininkai, paskui viskas bus apjungta“, - darbus vardija inžinierius.

Pasak jo, anksčiau būdavo paprasčiau. Vykdomieji komitetai išleisdavo visam rajonui galiojantį potvarkį, kur parašydavo, kad tam tikri objektai, kurių dokumentai nėra išlikę, pripažįstami kaip vieno ar kito subjekto turtas. Prie to potvarkio būdavo pridedamas sąrašas objektų, neturinčių dokumentų, ir pagal šį potvarkį kadastro įmonė tuos pastatus įteisindavo. Dabar tas darbas be galo išpūstas.

„Tarkim, stovėjo gyvenamasis namas, kuriame buvome įrengę felčerio punktą. Dabar punktui atsirado vietos kitur, o šį namą vėl reikia įteisinti kaip gyvenamąjį. Nė menkiausia jo detalė nebuvo pakeista, bet reikia iš naujo rengti projektą (dirba visa architektų grupė), paskui turėsime iš rajono statybos inspektoriaus gauti leidimą pakeisti pastato paskirtį, tik tuomet bus galima pervardinti tą pastatą į gyvenamąjį namą, kuris seniausiai stovi“, - aiškina inžinierius.

Pasak jo, užtektų, kad atvyktų statybos inspektorius, patikrintų, kad namas tebėra visiškai toks pat, kaip buvo pastatytas, išduotų pažymą, kad niekas nekeista, ir viskas. „Įdarbinama“ daugybė žmonių, visiems reikia mokėti, nors jokia pridėtinė vertė nesukuriama. Sukuriami tokie uždari ratai, kad jų logiką sunku suprasti“, - pasipiktinimo neslepia A. Bulskis.

Registrų Centro Pozicija ir Įkainiai

Valstybės įmonės Registrų centro direktoriaus pavaduotojas Romualdas Kasperavičius į klausimą, kuo paremti paslaugų įkainiai, pateikė tokį atsakymą: „Registrų centras teikia dviejų tipų paslaugas: valstybės deleguotas (monopolines) nekilnojamojo turto registravimo ir administravimo bei komercines paslaugas (pvz., kadastrinių matavimų ir turto vertinimo), kuriomis konkuruoja su kitais rinkos dalyviais. Monopolinius nekilnojamojo turto registravimo įkainius tvirtina Vyriausybė. Pasirinkta tokia įkainių formavimo sistema, kad turto įteisinimo procedūros kaina būtų priklausoma nuo turto vertės. Kuo pigesnis turtas, tuo mažesni įkainiai. Teikiant tvirtinti įkainius, būtina pateikti ir jų ekonominį pagrindimą. Komercinės paslaugos (kadastrinių matavimų ir turto vertinimo), pasak R.Kasperavičiaus, yra pigesnės negu tos pačios kitų įmonių paslaugos.

Registrų centro atstovas spaudai Aidas Petrošius atkreipė dėmesį, kad žmonės paprastai neskiria, kuriai institucijai kokios procedūros priklauso, viskas suplakama į vieną ir RC, kaip paskutinė instancija, tampa atpirkimo ožiu. Tarkim, minėtojo gyvenamojo namo pavadinimo (paskirties) pakeitimas kainuoja tik 10 Lt, tuo tarpu ar jam reikia, ar nereikia naujo projekto, sprendžia statybų inspekcijos specialistai. Tad jiems ir turėtų būti reiškiamos pretenzijos, jie ir turėtų paaiškinti, kodėl numatyta būtent tokia tvarka. Registrų centrui tereikia, kad statybos inspekcija konstatuotų, jog pastatas, kurio paskirtis keičiama, atitinka jam keliamus reikalavimus ir pateiktų pažymą dėl paskirties pakeitimo.

R. Kasperavičius pridūrė, kad būtina atskirti registravimo kaštus nuo kadastrinių matavimų (statinių inventorizacijos) kainos. Apie 70 procentų turto kaime yra vadinamasis pigus turtas - iki 50 tūkst. Lt. vertės, jo registravimo kaina 20-30 Lt. Tuo tarpu kadastrinius matavimus dažniausiai atlieka privatūs matininkai, o jų darbų kaina svyruoja nuo 300 Lt iki keleto tūkstančių.

Žmonėms nesuprantama, kodėl negalima pratęsti žemės nuomos sutarčių, tenka jas išregistruoti, paskui vėl įregistruoti ir už visa tai dukart mokėti. Atstovas spaudai A. Petrošius aiškino, kad pagal Civilinį kodeksą, nuomos sutarčių registruoti nėra privaloma, tačiau rekomenduojama, nes tuomet valstybė per Registrų centrą prisiima įsipareigojimus ginti šalių interesus. Pratęsimas juridiškai nėra įmanomas, tiesiog vienai sutarčiai pasibaigus, gali būti sudaroma kita sutartis (arba nesudaroma). Jei nuomos sutartis baigėsi, tai nežiūrint, ar ji bus, ar nebus pratęsiama, duomenys registre turi būti pakeisti, kad teisininkas, jei vyktų ginčas tarp šalių, peržiūrėjęs registro duomenis, žinotų, kokia buvo padėtis, kaip ir kada ji keitėsi, kokios šalių prievolės ir įsipareigojimai galiojo.

Supaprastintos Procedūros

Siekiant supaprastinti gyvenamųjų pastatų registravimo tvarką, 2003 m. priimtas specialus Vyriausybės nutarimas, kuriuo įteisinta, kad registruojant iki 1991 m. statytus ar įsigytus gyvenamuosius pastatus, iš principo pakanka išrašo iš namų knygos. Tarybiniais metais tai buvo pagrindinis dokumentas, kurį privalėjo turėti kiekvieni namai. Tad problema su gyvenamaisiais pastatais buvo išspręsta, tačiau išryškėjo kita - kaime stovi daug įvairiausių ūkinių pastatų, kurie tebėra neįteisinti, nes nėra išlikę dokumentų, paliudijančių, kad jie statyti ar įsigyti teisėtai, kad atitinka reikalavimus.

Taigi ieškota analogiško sprendimo, kaip ir su gyvenamaisiais pastatais, t. y. svarstyta, kokie dokumentai galėtų būti išlikę ir garantuotų, kad nebus pasisavintas svetimas turtas. Registrų centras teisingumo ministro vardu pateikė Seimui Nekilnojamojo turto registro įstatymo pakeitimą, kuriuo numatoma absoliučiai visiems seniems pastatams taikyti supaprastintą registravimo tvarką, o Vyriausybė įpareigojama nedelsdama atrasti būdą, kaip tą padaryti kuo greičiau ir paprasčiau.

Pasak A. Petrošius sakė norintis atkreipti žmonių dėmesį į ateities pavojus, jeigu jie tebėra neįregistravę savo žemės ir teisių į ją. Jau baigiasi vienas žemės reformos etapas, per kurį žmonėms grąžinama jų nuosavybė, ir prasideda kitas - sklypų konsolidavimas, stambinimas. Pasak jo, tai bus toks pat sudėtingas procesas, kaip ir žemės grąžinimas.

Žmonės gali tapti savo nežinojimo, nerūpestingumo aukomis, nes labai realu, kad prasidės antroji žemės grobimo banga, kai „gudresnieji“ mėgins pasinaudoti svetimu turtu, ypač vaizdingose vietovėse esančia žeme, jei tik ji pasirodys esanti juridiškai neįteisinta, neįregistruota.

Pasak R. Kasperavičiaus, turto ir nuosavybės teisių į jį registravimas yra ir išliks labai sudėtinga procedūra, kuri niekada negalės būti supaprastinta tiek, kiek žmonės to norėtų. Taip užtikrinama valstybės garantija ir apsauga nuo bet kokio neteisėto kėsinimosi į turtą. Taigi valstybė turi būti tikra, kad imasi ginti teisėtai turimą turtą, todėl būtini dokumentai, įrodantys tą teisėtumą.

Labiau pasiturinčiose šalyse įprasta, kad turtinius klausimus tvarkytų samdyti teisininkai. Lietuvoje teisininkai šiais klausimais žmones konsultuoja už 20-50 ar net 100 Lt, jei atvejis sudėtingas. Nebūtina kreiptis į advokatus, pigesnės yra teisinių konsultacijų kontoros, kurios tuo verčiasi.

Supaprastinti procedūras imasi ir pats Registrų centras. Sukurtos ir nuo 2003 m. pradėtos teikti elektroninės internetinės paslaugos, nuo 2004 m. RC kartu su Socialinės apsaugos ir darbo ministerija įdiegta bendra pažymų teikimo tvarka savivaldybių socialinės rūpybos skyriams. Žmogui, kuris nori gauti tam tikrą socialinę paramą, užtenka nueiti į tą skyrių, darbuotojas iš karto peržiūri būtinus RC duomenis ir paaiškina klientui, ar parama jam gali būti teikiama.

Nuo sausio 1 dienos pradėjo veikti bendra su notarais sistema, kuomet žmogus, sumanęs parduoti savo nekilnojamąjį turtą, ir privalantis eiti pas notarą sudaryti sutartį su pirkėju, gali ten pat užsisakyti dokumentus iš RC, kurių jam tokiu atveju prisireikia (pagrindinis dokumentas yra vadinamoji pažyma sandoriui).

RC pareigūnai pripažįsta, kad sistema yra inertiška, sudėtinga, nelengvai keičiama, tačiau jie sako dedantys pastangas, kad ateitų tokia diena, kai žmonėms visiškai nebereikėsią eiti į Registrų centrą. Kol ši diena dar neišaušo, daugiau pagalbos žemdirbiams galėtų suteikti jų visuomeninės organizacijos. Galbūt vertėtų pasitelkti specialistus, kurie žmonėms išaiškintų procedūras, kaip kad yra daroma su ES investicinės ir kompensacinės paramos priemonėmis. Nėra nepajudinami ir įstatymai ar teisės aktai, kuriais taip įpratę nuo žmonių nepasitenkinimo gintis valdininkai.

Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius Registrų centro įkainius:

tags: #neiregistruoto #nekilnojamo #turto #teisininkai