Kaip legaliai užsiimti nuoma Lietuvoje: gidas nuomotojams

Vis daugiau gyventojų renkasi legaliai nuomoti gyvenamosios paskirties būstą, įsigiję verslo liudijimą. Tačiau dažnai kyla klausimas, kaip tai padaryti teisingai ir kokie yra svarbiausi aspektai, kuriuos reikia žinoti.

Verslo liudijimas ir NT brokerio paslaugos

Ar galima nuomoti būstą su verslo liudijimu ir naudotis NT brokerio paslaugomis? Kaip NT brokeris, nuolat susiduriu su šiais klausimais, todėl kreipiausi į Valstybinę mokesčių inspekciją (VMI), kad išsklaidytume abejones.

Taip, galima naudotis brokerio ar agentūros vienkartine paslauga ieškant nuomininko, jei tai yra tik tarpininkavimas - t. y. brokeris tiesiog padeda surasti nuomininką. Jei planuojate išnuomoti būstą, tačiau neturite laiko ar noro ieškoti nuomininko patys - galite drąsiai kreiptis į NT brokerį dėl vienkartinės paslaugos.

Tačiau negalima nuomoti su verslo liudijimu, jei naudojamasi visa nuomos administravimo paslauga, kur tarpininkas veikia patalpų savininko vardu, valdo paskyras, nustato kainas, tvarko patalpas, priima užsakymus ir pan. Šis VMI atsakymas suteikia aiškumą daugeliui nuomotojų, kurie nori užsiimti nuomos veikla paprastai ir skaidriai.

Trumpalaikės nuomos reguliavimas

Pastaruoju metu vis daugiau dėmesio skiriama trumpalaikės butų nuomos reguliavimui. Europos Sąjunga siekia suvienodinti reikalavimus ir užtikrinti skaidrumą šioje srityje. Lietuva taip pat žengia žingsnius šia linkme, o nauji įstatymų projektai gali smarkiai paveikti nuomotojų pajamas ir veiklos sąlygas.

ES iniciatyvos ir skaitmeninė platforma

ES vis labiau pripažįsta, kad skaitmeniniai įrankiai gali užtikrinti skaidresnius duomenis apie trumpalaikę nuomą. Įsigaliojus naujajai tvarkai, visi nuomotojai privalės registruotis skaitmeninėje platformoje ir gauti unikalų identifikacinį numerį, kuris turės būti nurodytas skelbimuose.

Kita svarbi nuostata - platformų prievolė dalintis duomenimis su nacionalinėmis ir vietos valdžiomis. Tai leis tiksliau taikyti būsto įstatymus, įgyvendinti zonų apribojimus ir užtikrinti, kad duomenų mainai atitiktų griežtus ES duomenų apsaugos reikalavimus (GDPR).

Lietuvos situacija ir verslo liudijimų pokyčiai

LVRA prezidentė E.Šiškauskienė pastebi, kad Lietuvoje šiuo metu yra dvi atsiskaitymo formos: galima metų pabaigoje pateikti ataskaitas arba dirbti su verslo liudijimu. Jei pas mus išduotų verslo liudijimus su konkrečiai įrašytu verslo liudijimo numeriu, būtų galima matyti atsekamumą, kas yra savininkas.

Nuo 2025 m. sausio 1 d. VMI įvedė pakeitimus, kurie numato, kad trumpalaikės nuomos verslu užsiimantiems asmenims nebegalima naudotis verslo liudijimu. Vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos įmokos už verslo liudijimą, dabar reikės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.

Dėl šių pakeitimų, smulkiems nuomotojams gali tapti nebeapsimokama užsiimti trumpalaike nuoma. Pavyzdžiui, nuomotojai, kurie anksčiau mokėjo 685 eurų fiksuotą mokestį, dabar turės mokėti 15% GPM nuo visų pajamų, kas gali smarkiai sumažinti jų pelną.

Trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos privalumai ir trūkumai

Dėl pasikeitusių sąlygų, dalis nuomotojų svarsto grįžti prie ilgalaikės nuomos, kuri garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. NT ekspertai skaičiuoja, kad ilgalaikės nuomos vidutinis pajamingumas pastaraisiais metais siekė maždaug 8 proc., o trumpalaikės - apie 15 proc.

MB „Romara“ įkūrėjas Marius Lepeška teigia, kad nėra vieno paties geriausio atsakymo, kuris modelis yra geresnis ir atneša didesnį pelną. „Tiesiog tai priklauso nuo daugybės dalykų, pavyzdžiui - buto lokacijos mieste, jo būklės bei paties savininko požiūrio. Tačiau jei kalbama apie tai, kuris būdas duoda didesnę grąžą, tai galėčiau pasakyti, kad trumpalaikė nuoma. Bet vėlgi, tai negalioja absoliučiai visiems atvejams. Tarkime, jeigu butas yra strategiškai patrauklioje miesto vietoje, kaip pvz. centre ar arčiau jo, arba yra šalia tam tikrų strateginių pastatų, lankytinų objektų ar pramogų vietų, jame atliktas šiuolaikiškas remontas, tokiu atveju trumpalaikė buto nuoma vienareikšmiškai atneš didesnį pelną!“ - savo patirtimi dalijasi M. Lepeška.

Pagrindinės baimės imtis trumpalaikės nuomos modelio:

• Baimė: nuomininkai suniokos ar kitaip sugadins turtą
• Baimė: reikės nuolat rūpintis nuomininkų paieška bei jų atvykimu/išvykimu

Tačiau taip nėra, jei butą patiki trumpalaikės nuomos administratoriui, kuris pasirūpina buto skelbimų talpinimu internete, organizuoja svečių atvykimą bei išvykimą, taip pat buto valymas ir priežiūra yra jų atsakomybėje. Tai yra labai patogu ir visiškai nereikalauja jokių pastangų iš būsto savininko.

Užsienio šalių patirtis

Daugelis turistinių vietų jau yra įvedusios savo ribojimus trumpalaikei nuomai. Pavyzdžiui:

• Viena: Butus galima išnuomoti ne ilgiau nei 90 dienų per metus, o tam būtinas ir specialus leidimas.
• Berlynas: Butai, be leidimo, negali būti išnuomoti kaip poilsio paskirties būstai ilgiau nei tris mėnesius per metus.
• Amsterdamas: Vienas griežčiausių ribojimų visoje Europoje - nuomai skirtas butas privalo būti ir pagrindinė būsto savininko gyvenamoji vieta.

Panašūs ribojimai įvedami siekiant apsaugoti būsto rinką ir užtikrinti, kad būstas būtų naudojamas pagal paskirtį.

Teisiniai aspektai ir dokumentai

Norint legaliai nuomoti butą, būtina atkreipti dėmesį į jo paskirtį dokumentuose. Negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip nei gyvenamosios paskirties.

Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus: „Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“

Svarbu nepamiršti deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles. Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM.

Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.

Mokesčių mokėjimo tvarka: verslo liudijimas ar GPM?

Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius už nuomą:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.

Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) primena, kad nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.

Mokesčių pavyzdžiai

Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Kuris variantas labiau apsimoka? Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Gyventojai, šiemet už 2016 m. deklaruodami pajamas, gautas iš įvairios paskirties nekilnojamojo turto nuomos, deklaravo 16,1 mln. Eur pajamų - 9,5% (arba 1,4 mln. Eur) daugiau nei pernai.

Nuomos sutartis

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto.

Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Nekilnojamojo turto paskirtis

Svarbu atkreipti dėmesį į nekilnojamojo turto paskirtį. Tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype.

Pasak M. Statulevičiaus, jei potencialus pirkėjas informuojamas apie visus apribojimus arba iššūkius, kurie jo laukia įsigijus tokį objektą, viskas gerai, jis pats ir nuspręs, ar pirkti tokį NT. „Blogai, jei informacija nutylima, slepiama, bet tai jau plėtotojo sąžiningumo klausimas“, - sako jis ir priduria, kad nutylėta informacija ir buvo pagrindinė prieš kelerius metus kilusio triukšmo priežastis, nes žmonės nežinodami visų niuansų kaip butus nusipirko komercinės paskirties patalpas.

Apibendrinant, legalus būsto nuomos verslas Lietuvoje reikalauja atidumo ir žinių. Svarbu pasirinkti tinkamą mokesčių mokėjimo būdą, sudaryti teisingą nuomos sutartį ir atsižvelgti į nekilnojamojo turto paskirtį. Taip pat, svarbu žinoti, kad NT brokeris gali padėti surasti nuomininką, bet negali administruoti nuomos, jei naudojamas verslo liudijimas.

Šis straipsnis suteikia išsamų gidą, kaip legaliai užsiimti nuoma Lietuvoje, atsižvelgiant į naujausius įstatymų pakeitimus ir ES iniciatyvas.

tags: #kaip #legaliai #uzsiimti #nuoma