Buto kadastriniai matavimai yra svarbus procesas, leidžiantis tiksliai nustatyti tikslų buto ir visų jame esančių patalpų plotą, technines savybes, statybines charakteristikas. Šio proceso metu parengiamas buto, pastato planas, kiti dokumentai reikalingi kadastrinių matavimų bylos formavimui, kuri vėliau registruojama Registrų centre. Buto kadastriniai matavimai būtini, kai reikia nustatyti kadastro duomenis po statybų arba atnaujinti kadastro duomenis (buto ir patalpų charakteristikas) po atliktų rekonstrukcijų ar remonto darbų. Taigi, norint įregistruoti butą dvibutyje ar daugiabutyje turi būti matuojami ir kiti butai, rengiama aukštų ir kitų butų planai, pildomi namo ir butų kadastro duomenys.
Norint užregistruoti pastatą ar butą, pirmiausia reikia atnaujinti sklypo kadastrinius matavimus. Matininkas užsako statinio ir buto unikalius numerius (jei daroma naujai), matininkai atvažiuoja į vietą, išmatuoja pastatą iš išorės ir iš vidaus kiekvieną butą. Matavimas vyksta ratu, todėl pagal galimybes reiktų atkraustyti daiktus, kad būtų galimybė distomatu ar kita matavimo priemone išmatuoti atstumus tarp sienų, langų ir kitų angų pločius.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai. 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas nebus privalomas vieno ar dviejų butų gyvenamiesiems pastatams, t. y. dažnai jaunų šeimų pamėgtiems vieno ar dviejų butų (sublokuotiems) gyvenamiesiems namams.
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas. Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Kaip minėta, svarbų vaidmenį turi pastato projektas, kadangi šiuo metu galiojantys teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų pastato projekte numatyti iki galo atliktų būsto apdailos darbų. Kitaip tariant, pastatas galės būti laikomas užbaigtu 100 proc. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų. Naujojo būsto pirkėjams nevertėtų nerimauti dėl to, jog jie norėdami įgyvendinti individualų interjero dizaino projektą bus privesti perdažyti sienas, keisti išklijuotas plyteles, grindų dangą ir pan.
Tai reiškia, kad buto statybos baigtumas negali viršyti pastato baigtumo. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos. Natūralu, jog pirkėjai siekia kuo greičiau įsirengti naująjį būstą ir mėgautis naujaisiais savo namais, todėl įrengimo darbus neretai pradeda iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo. Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos. Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc.
Buto kadastriniai matavimai
Buto kadastriniai matavimai yra būtinas žingsnis norint įteisinti faktines patalpų charakteristikas po statybų ar remonto darbų.Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo.Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama.
Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami. Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.
Ką reiškia 80 proc. baigtumas?
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.
Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).
Likusieji 20 proc.
Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai. Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.
Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne.
Lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmų: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą. Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras.
Būsto finansavimas
Turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.
Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti.
Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.
Kaip priduoti butą kaip 100% baigtą?
Visų pirma - turi būti užbaigtas ir priduotas bei įregistruotas pats namas, o tik tada bus galima įregistruoti baigtą butą. Bute turi būti bent jau kriauklė, palangės (su langais, be abejo) ir grindų danga (laminatas, linoleumas ir pan.), durų gali nebūti.
Žingsniai norint įregistruoti 100% buto baigtumą:
- Namo baigtumas: Visų visų pirma, pats pastatas, kuriame yra butas, turi būti priduotas kaip 100% baigtumo, jei to nėra, buto 100% prisiduoti negalėsite.
- Kadastro duomenų byla: Asmuo, norintis pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto buto kadastro duomenis (100% baigtumas), Registrų centro teritoriniam padaliniui kartu su prašymu turi pateikti atnaujintą buto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, kurioje užfiksuotas 100% baigtumas.
- Nekilnojamojo turto registras: Nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas baigtas statyti gyvenamasis namas.
- Prašymo pateikimas: Prašymą pakeisti duomenis nekilnojamojo daikto registro įraše pateikia daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą turėtojas, įstatymo įgaliota institucija arba asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu ar išregistravimu. Prašymą asmuo gali paduoti pats arba per savo atstovą, turintį įstatymų nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Prašymą asmuo gali paduoti asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.
Dokumentai, reikalingi norint įregistruoti 100% buto baigtumą:
Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti baigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį, bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, parengtą matininkų, ir teisės aktų reikalavimus atitinkančius, statybos užbaigimą patvirtinančius dokumentus, nurodytus Statybos įstatymo 28 straipsnyje, priklausomai nuo statinio kategorijos:
- Statybos leidimas
- Statinio projektas (ir techninis, ir darbo projektai)
- Kadastro duomenų bylos
- Požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos
- Statinio geodezinė nuotrauka
- Pastato energinio naudingumo sertifikatas
- Pažyma apie statinio atitiktį projektui
- Pastatų garso klasifikavimo protokolas (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams)
Kur kreiptis?
Pirmiausia Jums reikia kreiptis į matininkus, kad padarytų Jūsų kotedžo 100% baigtumo kadastrinių matavimų bylą. Užbaigus statinio statybos darbus, turi būti atlikti kadastriniai matavimai, parengta nekilnojamojo daikto (namo ir butų) kadastro duomenų byla ir surašoma deklaracija apie NAMO statybos užbaigimą. Tik įregistravus 100% baigtą namo statybą VĮ "Registrų centras", registruojami butai.
Deklaracija turi būti tvirtinama Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos teritoriniame padalinyje. Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 1.11.01:2010 „Statybos užbaigimas".
Deklaracijos apie statybos užbaigimą pateikimas
Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:
- Statybos leidimą;
- Statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
- Kadastro duomenų bylas;
- Požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
- Statinio geodezinę nuotrauką;
- Pastato energinio naudingumo sertifikatą;
- Pažymą apie statinio atitiktį projektui;
- Pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).
Jei namo savininkų yra daugiau nei vienas, visiems savininkams reikia pasiruošti jungtinės veiklos sutartį, kurioje atsispindi, kokia žemės sklypo ir jame esančių priklausinių dalis kuriam savininkui priklauso, tuomet šioje sutartyje numatyti, kuris savininkas pasirašys deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Galų gale, Jums reikia užsipildyti deklaraciją apie statybos užbaigimą, nuskenuoti minėtus dokumentus, pateikti prašymą Statybos inspekcijos teritoriniam skyriui patvirtinti deklaraciją apie statybos statybos užbaigimą, pasinaudojant IS "Infostatybą". Kai bus įvertinti Jūsų pastato parametrai ir deklaracija bus patvirtinta, tuomet galėsite 100% baigtumą registruoti VĮ "Registrų centras".
Svarbu žinoti
Asmuo, norintis pakeisti (paviešinti) nekilnojamojo daikto (šiuo atveju - buto) kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre turi paduoti prašymą (pavyzdines prašymo formas rasite čia) dėl nekilnojamojo daikto kadastro duomenų pakeitimo (iki prašymo teikimo turi būti patikslinta nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, kurioje užfiksuotas 100 proc. baigtumas). Kai Nekilnojamojo turto registre įregistruotas baigtas (100% baigtumas) gyvenamasis namas, papildomų dokumentų, patvirtinančių buto suformavimą, pateikti nereikia, jei bute nebuvo atliekami jokie statybos darbai po namo kadastro duomenų bylos parengimo ir statybos užbaigimo akto išdavimo. Pastato statybos užbaigimo aktas yra pagrindas įregistruoti ir buto 100% baigtumą.
Elektroninių ryšių priemonėmis teikiamą prašymą asmuo turi pasirašyti saugiu elektroniniu parašu, patvirtintu kvalifikuotu sertifikatu. Asmens prašymas, perduotas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, laikomas pateiktu, jeigu prašyme nurodytas įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas.
Asmenys, teikdami prašymą įrašyti nekilnojamojo daikto kadastro duomenis Nekilnojamojo turto registre, neturi teikti spausdintinės nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylos, nes jos elektroniniai dokumentai prieš tai turi būti patalpinti Nekilnojamojo turto registro posistemėje „Matininkas” (statinių) ar „GeoMatininkas” (žemės sklypo) .
Prašymas įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktinę teisę, daiktinių teisių suvaržymus ir juridinius faktus gali būti pateikiamas asmeniškai, paštu, elektroninių ryšių priemonėmis. Elektroninių ryšių priemonėmis teikiamą prašymą asmuo turi pasirašyti saugiu elektroniniu parašu, patvirtintu kvalifikuotu sertifikatu. Asmens prašymas, perduotas paštu ar elektroninėmis ryšio priemonėmis, laikomas pateiktu, jeigu prašyme nurodyta įsipareigojimas apmokėti už atliktus darbus, parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas ir prie prašymo pridėti aukščiau nurodyti dokumentai.
Statybos užbaigimo tvarką reglamentuoja Statybos įstatymo 28 straipsnis, ir Statybos techninis reglamentas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Prašymą pakeisti Nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo daikto kadastro duomenis galima paduoti bet kuriame teritoriniame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje.
Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civiliniame kodekse.
tags: #kas #turi #iregistruoti #buto #baigtuma #daugabuciame