Vis daugiau žmonių kurortiniuose miestuose nori išnuomoti savo nekilnojamąjį turtą poilsiautojams, tačiau susiduria su teisiniais klausimais. Tad norint išvengti baudų ir teisinio neapibrėžtumo, būtina atkreipti dėmesį į esminius tokiai nuomai taikomus reikalavimus.
Ši situacija nėra reta, ypač kurortiniuose miestuose, kur nemažai žmonių investuoja į nekilnojamąjį turtą, tikėdamiesi jį išnuomoti trumpalaikiam apgyvendinimui ir taip lengvai gauti papildomų pajamų. Tačiau nuomos veiklos teisinis reglamentavimas priklauso ne tik nuo turto naudojimo pobūdžio, bet ir nuo jo faktinės paskirties dokumentuose.
Nuo Ko Pradėti?
Užsiimant trumpalaikės nuomos verslu būtina turėti tam tinkamus dokumentus. Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Nekilnojamojo turto paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Negyvenamosios Paskirties Butų Nuoma
Negyvenamosios paskirties būstai - tai patalpos, kurios dokumentuose nėra registruotos kaip gyvenamosios. Jos gali būti poilsio apartamentai, viešbučio tipo kambariai ar kitos paskirties patalpos, pritaikytos trumpalaikei nuomai. Kadangi jos nėra gyvenamosios paskirties, jų nuomai taikomi kitokie reikalavimai nei paprastų butų nuomai.
Gyvenamosios paskirties būsto nuomai dažnai taikomas supaprastintas apmokestinimas - galima rinktis individualią veiklą arba verslo liudijimą pagal nuomos veiklą. Tačiau negyvenamosios paskirties būstų nuomos atveju viskas vyksta kiek sudėtingiau. Pavyzdžiui, paprastas verslo liudijimas, skirtas gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, negalioja tokioms patalpoms kaip viešbučio paskirties butai. Dėl to būtina atidžiai pasirinkti tinkamą veiklos įteisinimo būdą.
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, negyvenamosios paskirties patalpų nuoma nėra laikoma individualia veikla, todėl šiai veiklai nereikia registruoti individualios veiklos pagal pažymą.
Verslo Liudijimas
Norint legaliai vykdyti negyvenamosios paskirties patalpų nuomą poilsiautojams, būtina pasirinkti tinkamą verslo liudijimą. Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus:
„Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“
Tai reiškia, kad jei norite nuomoti negyvenamosios paskirties butą ir teikti nakvynės paslaugas, turite įsigyti būtent šį verslo liudijimą. Tačiau svarbu pažymėti, kad jis suteikia teisę teikti tik nakvynės ir pusryčių paslaugas - papildomos paslaugos, tokios kaip pilnas maitinimas ar ekskursijų organizavimas, jau reikalautų kitos veiklos registracijos.
L. Mačernienė taip pat pabrėžė, jog nuomotojas privalo savarankiškai administruoti veiklą, priimti rezervacijas ir nustatyti kainas, nes jeigu viską tvarko tokios platformos kaip „Booking.com“ ar „Airbnb“, šis verslo liudijimas jau nebetiks:
„Atkreipiame dėmesį, kad minėtas verslo liudijimas nesuteikia galimybės teikti apgyvendinimo paslaugų per nuomos tarpininkavimo ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones, jei tos įmonės viską tvarko už turto nuomotoją, t. y. savininko vardu sukuria platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, jas administruoja, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir pan.“
Dirbate su verslo liudijimu: 5 dalykai, ką privalu žinoti
Mokesčiai Ir Deklaravimas
Įsigijus verslo liudijimą su veiklos kodu 043, privalėsite mokėti fiksuotą pajamų mokestį, kurio dydį nustato savivaldybės taryba. Be to, teks mokėti privalomojo sveikatos draudimo (PSD) ir valstybinio socialinio draudimo (VSD) įmokas. Šių įmokų dydžiai priklauso nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) ir kitų veiksnių. Metams pasibaigus, iki gegužės 1 d., būtina pateikti metinę pajamų deklaraciją.
Beje, reikia įsidėmėti, jog vykdant tokią veiklą gali atsirasti prievolė mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM. Tai galioja ir apgyvendinimo paslaugoms, teikiamoms su 043 kodo verslo liudijimu.
Nepamirškite deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles.
Papildomos Paslaugos
Kaip jau minėta, svarbu atkreipti dėmesį ir į papildomų paslaugų teikimą. Jei planuojate teikti papildomas paslaugas, tokias kaip pilnas maitinimas, pramogų organizavimas ar kitos paslaugos, turite įsigyti atitinkamus verslo liudijimus arba registruoti individualią veiklą pagal pažymą.
Teisinės Pasekmės
Nesilaikant nustatytų reikalavimų, gali kilti teisinių pasekmių, tokių kaip baudos ar netgi veiklos apribojimai. Todėl svarbu užtikrinti, kad visa veikla būtų vykdoma laikantis galiojančių teisės aktų.
Ką Reikia Žinoti Apie Negyvenamosios Paskirties Būstą?
Nekilnojamojo turto skelbimuose neretai nurodoma, kad būstas yra ne gyvenamosios, bet, pvz., poilsio paskirties arba įvardijami kaip apartamentai. Pardavėjai aiškina, kad jokie papildomi mokesčiai, įsigijus negyvenamosios paskirties būstą, nebus taikomi. Nekilnojamojo turto mokesčiu apmokestinami gyventojams nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų.
Asmenims auginantiems 3 ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį) su specialiu nuolatinės slaugos poreikiu taikoma NT mokesčio lengvata - mokestis mokamas už dalį, kuri viršija 200 tūkst. eurų ribą.
Už kitos paskirties NT objektus nei minėtus aukščiau (iš esmės, tai būtų komercinės paskirties NT), taip pat kyla prievolė deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti NT mokestį, taip vadinamą komercinį NT. Pavyzdžiui, gyventojas įsigyja NT, kurio papildomos paskirties paaiškinime nurodyta, jog tai svečių namai, tačiau pagrindinė statinių vertė - viešbutis.
Mokesčių atžvilgiu yra vertinama pagrindinė paskirtis, todėl įsigijus šį turtą, gyventojui gali reikėti sumokėti komercinį NT. Šiuo atveju, NT mokestis yra apskaičiuojamas sudėjus jų visų mokestines vertes ir gautai bendrai mokestinei vertei pritaikius savivaldybių, kuriose yra NT, nustatytus NT mokesčio tarifus.
Paminėtina, jog savivaldybių tarybos nustato NT mokesčio tarifus: nuo 0,5 iki 3 proc.
Gyventojai per EDS turi užpildyti ir pateikti Nekilnojamojo turto mokesčio dekoracijos KIT711 formą (2 versija) bei NT mokestį sumokėti pasibaigus mokestiniam laikotarpiui iki vasario 15 d.
Atkreiptinas dėmesys, jog NTMĮ numato ir daugiau NT mokesčio lengvatų (NTMĮ 7 straipsnio 1 dalis).
Pagal šiuos duomenis VMI kasmet spalio pabaigoje apskaičiuoja žemės mokestį ir suformuotas deklaracijas pateikia savininkams, kuriems tereikia sumokėti mokestį.
Įstatyme nustatyta, jog žemės mokesčio nemoka tie savininkai, kurių apskaičiuota mokėtina žemės mokesčio suma už visus nuosavybės teise turimus žemės sklypus yra mažesnė arba lygi 2 eurams.
Bankų Ribojimai Ir Didesnis Paskolos Pradinis Įnašas
Jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą. Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Kokių Teisių Ar Garantijų Gyventojai Netenka Įsigiję Negyvenamosios Paskirties Pastate Įrengtus Butus?
Negyvenamosios paskirties patalpoms gali būti nustatomi kitokie reikalavimai nei butams, pavyzdžiui, nenustatoma norminė garso klasė, numatomas mažesnis automobilių stovėjimo vietų skaičius, mažesnė priklausomųjų želdynų norma, neįrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, sporto aikštelės bei kita gyventojams svarbi infrastruktūra.
Be to, gyvenamosios paskirties pastatų sklypai turi būti pritaikyti gyventojų rekreacijai, namų ūkio reikmėms bei privažiavimams.
Pastatų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos. Jų įgalioti atstovai už statinio ar patalpų naudojimą ne pagal Nekilnojamojo turto registre nurodytą paskirtį gali skirti baudą.
Paaiškėjus, kad statinys naudojamas pažeidžiant Statybos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus reikalavimus ar naudojamas ne pagal paskirtį, (išskyrus atvejus, kai statinys (jo patalpos) naudojamas (naudojamos) ne pagal paskirtį LR Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka), gali tekti sumokėti nuo 140 iki 1 500 eurų baudą, už pakartotinai padarytą tokį nusižengimą - nuo 200 iki 3 000 eurų.
Juridiniams asmenims už tokius pažeidimus baudos kur kas didesnės: nuo 1 448 iki 7 240 eurų, o už pakartotinai padarytą pažeidimą - nuo 2 896 iki 8 688 eurų.
Rekomenduotina prieš įsigyjant butą pasitikrinti, kokia patalpų paskirtis numatyta projekte, pagal kurį buvo išduotas statybos leidimas.
Reikalavimai Butams Ir Negyvenamosioms Patalpoms
Gyvenamosios paskirties patalpos nuo negyvenamųjų paskirčių patalpų pastatuose turi būti atskirtos atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami papildomi reikalavimai dėl automobilių stovėjimo vietų, buto insoliacijos, vaikų žaidimų aikštelių, garso izoliacijos:
- naujam butui turi būti skiriama 1 vieta automobiliams statyti. Tačiau tam tikrais reglamentuotais atvejais minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius savivaldybės tarybos sprendimu gali būti mažinamas arba didinamas;
- butai negali būti cokoliniame ir požeminiame pastato aukšte, išskyrus tuos atvejus, kai buto perimetro bent vienoje (iš 4) kraštinėje žemės paviršius ties buto siena yra žemiau negu grindų lygis, o buto kambarių insoliacija atitinka reikalavimus;
- insoliacija: kiekviename 1-3 kambarių bute turi būti bent vienas, o 4 ir daugiau kambarių butuose - 2 gyvenamieji kambariai, kuriuose tarp kovo 22 d. ir rugsėjo 22 d. galimos nepertraukiamos insoliacijos laikas ne trumpesnis kaip 2 valandos. Senamiesčiuose ir miestų centruose su perimetriniu užstatymu - ne trumpesnis kaip 1,5 valandos;
- vaikų žaidimų aikštelės: sklype turi tilpti vaikų žaidimo aikštelė, elementari sporto aikštelė paaugliams ir vieta ramiam vyresnio amžiaus namo gyventojų poilsiui. Tam gali būti naudojamas želdynų plotas. Projektuojamos vaikų žaidimo aikštelės plotas skaičiuojamas vertinant butų skaičių. Minimalus leistinas projektuojamos vaikų žaidimo aikštelės plotas turi būti ne mažesnis kaip 50 m2. Vaikų žaidimo aikštelė turi būti projektuojama ne arčiau kaip 10 m nuo buitinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių aikštelių, automobilių stovėjimo aikštelių ir gatvių.
- naujai projektuojamų daugiabučių vidaus aplinkos garso klasė turi būti ne žemesnė kaip C, taip pat ir keičiant negyvenamosios patalpos paskirtį į gyvenamąją (butų) paskirtį, apsaugos nuo triukšmo kokybė turi atitikti ne žemesnes atitinkamų rodiklių vertes, taikomas C garso klasei.
tags: #negyvenamosios #paskirties #butai