Nebaigtos Statybos Buto Pirkimas: Rizika Ir Nauji Įstatymų Pakeitimai

Planuojant įsigyti būstą, ypač jaunoms šeimoms, dažnai kyla klausimų ir abejonių dėl nebaigtos statybos objektų. Nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokią riziką kelia nebaigtos statybos butų ir kotedžų pirkimas, bei apžvelgsime naujus įstatymo pakeitimus, skirtus apsaugoti pirkėjus. Išties dažnai, ypač pirmą kartą nekilnojamąjį turtą įsigyjantys pirkėjai per greitai priima sprendimus, kurių vėliau gailisi. Įsigyjant būstą, ypač nepastatytą, svarbu atidžiai įvertinti visas galimas rizikas ir sąlygas.

Kas Yra Nebaigtas Statyti Būstas?

Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas.

Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

Nauji Statybos Įstatymo Pakeitimai

Nuo 2024 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuriuo gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus.

Visų pirma, šiuo pakeitimu yra siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas. Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų.

Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas.

Ką reiškia 100% namo baigtumas?

100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos. Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai, pavyzdžiui, 100 % buto baigtumo registravimas bus galimas tik su daline apdaila. O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti.

Pirkimo Rizika ir Preliminarios Sutartys

Iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja. Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą. Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka.

Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų. Susigundžiusieji būstą pirkti iš brėžinio rizikuoja likti be būsto ir be dalies pradinio įnašo, kurį sumoka nekilnojamojo turto (NT) vystytojui.

Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką.

Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Esminiai Aspektai

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

• Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
• Esminės sąlygos:
  • Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
  • Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
  • Šalių pareiškimai ir garantijos.
  • Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais, būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.
  • Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
  • Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
  • Pirmasis mokėjimas arba avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
  • Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Kaip Įvertinti Būsto Būklę?

Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga? Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Kaip Išvengti Finansinių Nuostolių

Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį.

Ji atkreipia dėmesį ir į tai, kad dabartinė situacija yra labai neapibrėžta, todėl žmogus turi įvertinti savo ir įmonės, kurioje jis dirba, finansinę padėtį. Jei į banką dėl finansavimo kreipsitės tik po pusmečio ar po metų, reikėtų pažiūrėti, gal iki to laiko būtų galima daugiau pataupyti ir pradiniam įnašui turėti didesnę sumą.

Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų. Na, o jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą.

NT Sandorių Rinka

Registrų centro duomenimis, vien tik per šių metų rugpjūtį Lietuvoje buvo įregistruota 11,6 tūkst. NT sandorių - 11,4 proc. daugiau nei pernai rugpjūtį (10,4 tūkst.), bet 4,8 proc. mažiau nei šių metų liepą (12,1 tūkst.). Per aštuonis šių metų mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 86,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 20,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota 71,6 tūkst. NT objektų pardavimų.

Šiemet visoje šalyje įregistruota 24,3 tūkst. butų pardavimų - 27,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį (19 tūkst. sandorių). Vilniuje šiemet įregistruota 8,6 tūkst. butų pardavimų, arba 37,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, Kaune - 3,3 tūkst. (18 proc. daugiau), Klaipėdoje - 2,1 tūkst. (22,5 proc. daugiau). Per aštuonis mėnesius Lietuvoje įregistruota ir 8,4 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 20,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota beveik 7 tūkst. namų pardavimų.

Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 40,3 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 17,6 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugpjūtį, kai buvo įregistruota 34,3 tūkst. žemės sklypų sandorių.

Statistika: NT Sandorių Skaičius

2 lentelė. Nekilnojamojo turto sandorių skaičius Lietuvoje

tags: #nebaigtos #statybos #buto #pirkimas