Nuo 2024 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuriuo gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokią riziką kelia nebaigtos statybos butų ir kotedžų pirkimas, bei apžvelgsime naujus įstatymo pakeitimus, skirtus apsaugoti pirkėjus.
Nauji Statybos Įstatymo Pakeitimai
2023 m. gegužės 17 d. Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija registravo ir pateikė derinti bei išvadoms gauti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimus. Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus.
Visų pirma, šiuo pakeitimu yra siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas. Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų.
Advokatės vertinimu, priimtu įstatymo pakeitimu įstatymo leidėjas siekia apsaugoti naujakurius nuo nesąžiningų NT vystytojų, kurie pardavę butus, ne visuomet tinkamai užbaigdavo visus statinio projekte numatytus sprendinius. Advokatė paaiškina, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas patalpoms, esančioms (trijų ir daugiau butų) daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas.
Ką Reiškia 100% Namo Baigtumas?
100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos.
Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai, pavyzdžiui, 100 % buto baigtumo registravimas bus galimas tik su daline apdaila. O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti.
Pirkimo Rizika ir Preliminarios Sutartys
Iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja. Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą. Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka.
Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų.
Preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuotas būstas negalės būti oficialiai parduodamas. Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką.
Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Esminiai Aspektai
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:
- Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
- Esminės sąlygos.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
- Šalių pareiškimai ir garantijos.
- Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais, būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
- Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.
Kaip Įvertinti Būsto Būklę?
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų. Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Nebaigtos Statybos ir 100 Proc. Baigtumas
Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką.
Kai įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, pirkėjai gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galės įsigyti tik tada, kai atsakingų institucijų bus patvirtintas 100 procentų namo baigtumas (daugiabučio) ar gyvenamosios paskirties patalpų kitos paskirties pastatuose šimtaprocentinis baigtumas.
Šie Statybos įstatymo pakeitimai galios gyvenamosioms patalpoms trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose. Tačiau nuosavybės teisės perleidimo ribojimai negalios parduodant negyvenamosios paskirties patalpas ar individualius gyvenamuosius namus, kotedžus. Tad individualaus nebaigto statyti namo pirkimas galės įvykti su notaro patvirtinimu.
Nors Statybos įstatymo pakeitimai nurodo, kad nebaigtos statybos buto pirkimas negalimas, tikėtina, dažnas pirkimo-pardavimo sutartį pasirašęs pirkėjas norės įrengimo darbus pradėti greičiau.
1 lentelė. Reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui
| Reikalavimas | Aprašymas |
|---|---|
| Langai | Įstatyti langai ir palangės |
| Durys | Įėjimų į patalpas durys |
| Paviršiai | Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui |
| Grindys | Įrengti pagrindus grindų dangai |
"Ekspertai pataria": Kaip pasirinkti būstą, kuris išsaugos vertę ateityje?
Tikėtina, kad naujoji tvarka lems visų statybos proceso dalyvių pareigų ir atsakomybės persiskirstymą. Kaip jau minėjome, keisis ir projekto rengimo etapų skaičius bei šiems tenkantys žingsniai. Vietoj trijų projektavimo etapų lieka du, tačiau abiejuose statytojams teks apgalvoti kur kas daugiau detalių.