Nuomojant būstą, svarbu suprasti, kas yra natūralus buto nusidėvėjimas ir kaip jis skiriasi nuo nenatūralaus. Tai padės išvengti ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko dėl būsto būklės pasibaigus nuomos sutarčiai. Praktika rodo, jog apie 50 % Vilniuje nuomininkų gražina netvarkingus butus. Taigi tikimybė, jog nuomojant savo butą gausite jį atgal nešvarų butą yra labai didelė.
Advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ advokatas Dominykas Užkurnys sako, kad atsakomybė už šiuos darbus tiesiogiai priklauso nuo to, kaip aiškiai atsakomybės ribos yra apibrėžtos nuomos sutartyje. „Žiūrint formaliai - pagal Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą, sutarčiai pasibaigus nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą arba sutartyje aptartą buto būklę. Visgi problema kyla, kai nėra aiškiai apibrėžta, kas laikoma „natūraliu nusidėvėjimu“, ir kokia apimtimi nuomininkas turi atstatyti patalpų būklę.
Nuomojamo turto nusidėvėjimas
Natūralus ir nenatūralus nusidėvėjimas: skirtumai
Svarbu atskirti natūralų ir nenatūralų nusidėvėjimą, kad būtų aišku, kas atsakingas už remonto išlaidas:
- Natūralus nusidėvėjimas - sienų spalvos išblukimas, grindų paviršiaus nusitrynimas dėl ilgalaikio naudojimo ar smulkūs įbrėžimai.
- Nenatūralus nusidėvėjimas - sienų įlenkimai, ryškios dėmės ar sugadintos apdailos elementai dėl netinkamo nuomininko elgesio.
NT agentūros „Capital“ brokerė Justina Zabarauskienė atkreipė dėmesį, kad turto nusidėvėjimo neįmanoma išvengti, net jei butas ir nėra naudojamas: „Pvz., buvo atvejis, kai butą nusprendė nuomoti tik po to, kai jis apie 3 metus stovėjo tuščias. Net „stovint tuščiai“ sugedo unitazo bakelis, nors juo niekas nesinaudojo. Daiktai bute (sienos, grindys, baldai, įranga) su laiku tampa senesni, gali atsirasti įbrėžimų, dėmių, spalvos išblunka. Tai nėra kažkas, sukeliama specialiai, o tiesiog natūralaus naudojimosi pasekmė.“
Anot J. Zabarauskienės, normaliu nusidėvėjimu būtų laikomi:
- Pažeidimai, atsiradę dėl normalaus daiktų naudojimo pagal tikslinę paskirtį (pvz., rankenėlių ar turėklų nusitrynimai). Netaikoma, jei, pvz., siena nusitrynė dėl nuomininko pomėgio atremti pėdą į sieną;
- Santechnikos prietaisų lašėjimas, klibėjimas;
- Smulkūs, negilūs įbrėžimai ant sienų, kuriuos galima nuvalyti;
- Pageltęs šaldytuvas ar kita buitinė technika;
- Rūdys ant radiatoriaus;
- Pelėsis (individualiai žiūrima, nes gali būti nuomininko nepriežiūra, nevėdinimas);
O, pasak brokerės, nenormalus nusidėvėjimas (kurį nuomininkui tektų tvarkyti iš savo kišenės) būtų:
- Žymės, paviršių įbrėžimai, kurių negalima nuvalyti;
- Sulaužymai, mechaniniai pažeidimai (pvz., sofos kojelės iškrypo dėl šokinėjimo);
- Dėmės ant tekstilės (sofų, čiužinių, kėdžių);
- Užuolaidų suplėšymas prie darinėjamo lango;
- Sulaužytos lovos grotelės (dažnai pasitaikantis pažeidimas);
Anot kontoros „Vilys, Meškys ir partneriai“ advokato dr. Edvino Meškio, natūralus buto nusidėvėjimas - tai daikto (lovos), įrangos (viryklės, televizoriaus) ar paties buto sienų, grindų ar lubų natūralus pasikeitimas dėl įprastinio jo naudojimo per tam tikrą laiką. „Pvz., odinę sofą naudojant 5 metus jos paviršius gali nusitrinti ar įplyšti, nes paviršių veikia trintis su rūbais. Tačiau, jeigu ant tokios sofos matosi nuo cigaretės išdegintos skylės, katės nagų įbrėžimai, tokio daikto būklės pasikeitimo nebus galima laikyti natūraliu ir nuomininkas turės atlyginti žalą“, - aiškino teisininkas.
Jis vardijo, kad baltos sienos gali išsitepti dėl to, kad prie jų buvo pristumta lova. Tačiau, jei bus matomos akivaizdžios dėmės (apipilta su gėrimu, ištepta vaikų ir pan.), toks sienų spalvos pasikeitimas vėlgi nebus laikomas natūraliu nusidėvėjimu.
Kaip tinkamai paskirstyti atsakomybes nuomos sutartyje?
Norint išvengti ginčų dėl buto būklės, labai svarbu tinkamai paskirstyti atsakomybes nuomos sutartyje:
- Tinkamai paskirstyti atsakomybes. Sutartyje turėtų būti nurodyta, kurie darbai yra nuomotojo, o kurie - nuomininko atsakomybė. Pavyzdžiui, numatyti, kad už patalpų ir jose esančių daiktų tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį atsako nuomotojas, mat įprastai susidėvinčių daiktų ar jų dalių atstatymas yra nuomotojo pareiga, tuo tarpu sugadintų apdailos elementų atstatymas dėl netinkamo nuomininko elgesio jau yra nuomininko atsakomybės apimtyje.
- Fiksuoti būsto būklę. Prieš perduodant būstą nuomininkui, prie būsto perdavimo akto rekomenduotina pridėti būsto nuotraukų su jo trūkumų aprašymu. Pasibaigus sutarčiai toks būklės užfiksavimas padės objektyviai įvertinti būklės pokyčius ir išvengti skirtingų versijų „atmintyje“.
- Nusimatyti ginčų sprendimo procedūrą. Sutartyje rekomenduojama numatyti galimybę kreiptis į nepriklausomus būsto žalos vertinimo ekspertus, jeigu ateityje kiltų nesutarimų, kur yra natūralus, o kur - jau ar nenatūralus nusidėvėjimas Taip ginčas bus išspręstas konstruktyviau ir objektyviau.
Dr. E. Meškys sako, kad tokios sutartys ir galioja tik jas pasirašiusiems. „Jeigu mes jos niekur neužregistruojame, negalėsime panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Pavyzdžiui, jeigu išsinuomojate butą ir savininkas jį parduoda kitam asmeniui, tai tas naujasis savininkas gali ateiti ir liepti kuo greičiau išsikraustyti, nes jis su jumis jokių sutarčių neturi. Jeigu sutartis bus užregistruota Registrų centre, naujasis savininkas negalės taip paprastai liepti išsikraustyti“, - paaiškina teisininkas.
Svarbu ne tik sudaryti nuomos sutartį, bet ir tinkamai ją surašyti. Dr. E. Meškys paaiškina, kad sutartyje būtina aiškiai nurodyti, apie kokį būstą kalbama, kur jis yra, kokio dydžio, kuo smulkiau aprašyti jo būklę, įvardyti, ar jame yra baldų, kokių, kokiems santechnikos ar elektros instaliacijos įvadams gali prireikt atnaujinimo jau tuo metu, kai būste gyvens žmonės.
„Daug problemų išsprendžia nuotraukos ir vaizdo įrašai. Juk dažnai nuomojamas butas nėra naujas, jis jau turi tam tikrų defektų, todėl labai svarbu juos užfiksuoti ne tik raštu, bet ir vaizdu. Kita vertus, ir nuomininkas turi grąžinti butą tokios būklės, kokios jį gavo, tik su natūraliu nusidėvėjimu. Viską, kas nėra natūralus nusidėvėjimas, - apipieštos sienos, subraižymai ar pan., nuomininkas turėtų kompensuoti“, - aiškina pašnekovas.
Jis tęsia, kad į sutartį reikia nepamiršti įtraukti nuomos mokesčio ir jo mokėjimo dažnumo, turi būti nurodyta, iki kurios mėnesio dienos reikia sumokėti nuomos mokestį. Šiandien vis dažniau kyla klausimų dėl komunalinių mokesčių, pavyzdžiui, kam mokėti namo bendrijos mokesčius, ar nuomininkui reikia padengti vienkartines namo būklės gerinimo išlaidas ir pan. Dr. E. Meškys sako, kad šiuos niuansus taip pat reikia įtraukti į sutartį ir mokant komunalinius mokesčius jais vadovautis.
„Taip pat atkreipčiau dėmesį į tai, kad sutartis paprastai pasirašoma su vienu asmeniu, tačiau ir jo šeimos nariai, jei gyvena tame bute, įgyja tas pačias teises ir pareigas. Ir kai nutraukiama sutartis su sutartį pasirašiusiu asmeniu, automatiškai nenutraukiamos sutartys su kitais asmenimis“, - pabrėžia teisininkas.
Vieni nuomotojai supranta, kad bėgant metams natūralu, kad nekilnojamasis turtas (NT), jame esantys baldai ir santechnika nusidėvės, tad visa tai įtraukia į nuomos kainą. Kiti, išnuomoję savo būstą metams ar ilgesniam laikotarpiui, tikisi, kad nuomininkams išsikrausčius turtas atrodys lygiai taip pat, kaip kad atrodė jiems įsikėlus.
Kaip nuomotojui ir nuomininkui įrodyti savo tiesą?
Brokerė pabrėžė, kad savininkas negali vienašališkai nuspręsti negrąžinti užstato. J. Zabarauskienė išskyrė, kad tokiu atveju vertėtų susitarti dėl kompensacijos (pvz., ne tik naujo baldo, bet ir jo pristatymo išlaidų padengimo) arba pažeidimą sutvarkyti pačiam nuomininkui, jei jis tam turi įgūdžių: „Vienas vaikinas bandė perdažyti sieną, tai perdažė dar blogiau, nei buvo su pažeidimu. Tad vis tiek teko kviesti profesionalą.“
O advokatas aiškino, kad savininkas (kaip nukentėjęs asmuo) privalo įrodyti, kad žala kilo dėl nuomininko veikimo (arba neveikimo). T. y. įrodyti neteisėtus nuomininko veiksmus ir jų priežastinį ryšį su žalos atsiradimu.
„Jeigu kažkurios iš šių sąlygų nuomotojas neįrodys, nuomininkas neturės atlyginti nuostolių ir nuomotojas negalės pasilikti depozito. Nuomininkas gali įrodyti savo tiesą daug lengviau, jei turės užfiksuotą butą dar prieš atsikraustymą. Jeigu būklės apsirašymo ar nuotraukų nuomininkas visgi nepasidarė, padėtų ekspertizė, kuri vertintų galimą nusidėvėjimo kilmę: natūrali, sukelta netinkamo naudojimo ar tyčinė“, - komentavo E. Meškys.
Teisininkas atkreipė dėmesį, kad paprastai ginčai dėl NT nuomos kyla, kai nėra nuomos sutarties arba sutartis nėra išsami. Anot jo, ginčai dėl nusidėvėjimo dažniausiai kyla, nes nuomos pradžioje nebuvo įvertinta turto būklė, kurią reikėtų aprašyti sutarties priede: kokie ir kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami; buitinės technikos pavadinimai, gamintojai, modeliai; kas yra akivaizdžiai sugadinta; perduodamo buto, baldų, įrangos nuotraukos / vaizdo įrašai.
„Šie veiksmai savaime nereiškia, kad nuomotojas neturės pretenzijų, tačiau tai padės nuomininkui įrodyti savo tiesą“, - pridūrė pašnekovas.
Remontuoti nuomojamą būstą reiktų kas 7-10 metų. E. Meškys neslėpė, kad ginčų dėl depozito tikrai pasitaiko ir jie dažnai būna susiję tiek su grąžinamo turto būkle, tiek ir su pačiu interpretavimu, kokios švaros būstas turi būti grąžinamas.
Anot jo, civilinė atsakomybė atsiranda: neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos; atlikus veiksmus, kuriuos įstatymai ar sutartis draudžia atlikti; pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai.
O J. Zabarauskienė skaičiavo, kad, nuomojant butą, remontą reikia nusimatyti kas 7-10 metų ir dažniausiai užtenka sienų perdažymo, smulkių pataisymų.
Pirmiausia, pravartu įsitikinti, kad asmuo, iš kurio ketinate nuomotis būstą, yra ne subnuomotojas, o gyvenamosios patalpos savininkas. Paprašykite, kad asmuo pateiktų savo asmens dokumentą ir išrašą iš „Registrų centro“. Jei paaiškėja, kad nuomotojas nėra buto savininkas, reikalaukite pateikti rašytinį savininko sutikimą, jog šis sutinka subnuomoti savo turtą Jums.
Atkreiptinas dėmesys, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu. Be kitų aspektų, dokumente svarbu aptarti šias sąlygas: kainą, atsiskaitymo už komunalinius mokesčius tvarką, mokėjimo terminą, sutarties nutraukimo sąlygas, įspėjimo laikotarpį ir t. t.
Papildomas saugiklis, užtikrinantis, kad nebūsite netikėtai išprašyti - nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamo turto registre. Jei savininkas parduotų butą, registre išviešinta nuomos sutartis ir toliau liktų galioti naujajam savininkui. Sutartį viešame registre gali įregistruoti tiek savininkas, tiek nuomininkas, tačiau reikėtų susitarti, kam teks įregistravimo išlaidos (apie 6 eurus).
Kiekvienas nuomotojas prašo sumokėti užstatą, kurio dydis paprastai svyruoja nuo vieno iki dviejų mėnesių nuomos užmokesčio. Priklausomai nuo sudarytos sutarties sąlygų, nuomininkui nesumokėjus ar vėluojant sumokėti nuomos kainą, nutraukus sutartį anksčiau termino ar sugadinus turtą, užstatas arba jo dalis gali būti negrąžinta. Todėl sutarties priede patartina įrašyti, kokie bei kokios būklės (nauji ar naudoti) baldai yra perduodami, ar netgi nurodyti, kokio konkretaus prekių ženklo paliekama buitinė technika, o rastus apgadinimus patartina iš karto nufotografuoti.
Pasibaigus nuomos sutarčiai nuomininkas privalo grąžinti daiktą tokios būklės, kokios jį gavo, atsižvelgiant į natūralų buto, baldų, buitinės technikos nusidėvėjimą. Jei nuomotojas neturi priekaištų, užstatas grąžinamas arba gali būti įskaitomas kaip nuomos mokestis, jei taip susitariama sutartyje.
Jei savininkas neprieštarauja, kad apsigyventumėte su augintiniu, jį laikyti turite atsižvelgdami į atitinkamos savivaldybės patvirtintas gyvūnų laikymo taisykles.
tags: #naturalus #buto #nusidevejimas