Namo valdos pirkimo dokumentai: išsamus sąrašas ir patarimai

Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra. Nekilnojamo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus. Šiame straipsnyje pateiksime išsamų dokumentų sąrašą, kuris padės jums sėkmingai parduoti ar įsigyti savo nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Taip pat pateiksime gaires ir patarimus, kaip dokumentus tinkamai paruošti ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų.

Pagrindiniai dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą

Pirmą kartą parduodant nekilnojamąjį turtą, savininkui gali iškilti daugybė klausimų. Neturint patirties ir reikiamos informacijos pardavimo procesas gali užsitęsti ir sugaišti nemažai laiko. Dažniausiai kliūtys kyla dėl netvarkingų nekilnojamojo turto dokumentų.

Pateikiame dokumentų sąrašą, reikalingų namo pardavimui:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas (Tapatybės kortelė/pasas). Tai pagrindinis dokumentas, įrodantis jūsų tapatybę. Be jo neįmanoma sudaryti jokių oficialių sandorių. Notaras, rengiantis pirkimo-pardavimo sutartį, privalo patikrinti, ar tapatybė atitinka asmenį, pateikusį nuosavybės dokumentus. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę, užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
• Turto įgijimo dokumentas. Tai dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.). Šie dokumentai įrodo, kad turtas teisėtai priklauso pardavėjui. Jie būtini norint užregistruoti sandorį Registrų centre ir įrodyti, jog pardavėjas turi teisę parduoti turtą.
• Namo kadastrinių matavimų byla. Šiame dokumente rasite informaciją apie nekilnojamojo turto sienų, durų, langų, stogo konstrukcijas, priklausinius bei tikslius patalpų ar žemės sklypo matmenis. Būtinas dokumentas, kuriame yra namo planas ir namo kiti techniniai duomenys. Namo kadastrinių matavimų byloje esantys namo brėžiniai turi atitikti su realiu namo išplanavimu. Jei šį dokumentą pametėte, tuomet kopiją galite gauti fiziškai apsilankę VĮ ‘Registrų centro” padalinyje arba prisijungę prie savitarnos nesudėtingai užsisakysite elektroninę dokumento kopiją.
• Žemės sklypo planas. Taip pat būtinas dokumentas. Jei jūsų namas yra rajono ribose ir turite preliminarių matavimų žemės sklypo planą, tai nėra didelė problema. Rajono ribose leidžiami ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų įstatymų keliamus reikalavimus. Jei sklypas yra miesto teritorijoje, tuomet kadastriniai matavimai yra būtini. Kadastriniai matavimai parduodant sklypą yra atliekami norint parduoti, išnuomoti ar dovanoti žemės sklypą ne žemės ūkio veiklai (namų valda ar kita paskirtis), kuris yra miesto ribose. Taip pat jei to pageidauja būsimas savininkas ar nuomininkas, nors sklypas yra ne miesto, o rajono ribose.
• Namo ir žemės sklypo VĮ Registrų centro išrašas. Šį dokumentą klientai dažnai vadina „nuosavybės dokumentu”. Jei dokumentas pasimetė, tuomet per pora minučių išsitrauksite iš VĮ „Registrų centro” savitarnos. Kitas svarbus dokumentas yra VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma. Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas. Dokumentas nusakantis namo energetinę klasę. Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras. Naujos statybos butams tokie sertifikatai paprastai jau būna padaryti. Šis sertifikatas tampa vis svarbesniu kriterijumi perkant Nekilnojamąjį turtą. Aukštesnės energinės klasės pastatai yra ekonomiškesni, o kai kuriems būstams energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas pagal teisės aktus.
• Pažyma apie įsiskolinimų nebuvimą už komunalines paslaugas. Ši pažyma patvirtina, kad parduodamam būstui nėra priskaičiuotų neapmokėtų mokesčių už komunalines paslaugas. Jei bendrijos nėra, tuomet pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus. Pirkėjui labai svarbu žinoti, kad įsigijus būstą jam nereikės padengti buvusių savininkų skolų už komunalines paslaugas.

Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Šie dokumentai užtikrina, kad turto objektas atitinka visus jam keliamus reikalavimus.

Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos . Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas. Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“.

Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas. Tai yra pagrindiniai dokumentai, reikalingi norint parduoti nekilnojamąjį turtą.

Papildomi dokumentai atsižvelgiant į situaciją

Dokumentų sąrašas gali skirtis priklausomai nuo kiekvienos situacijos, todėl svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - reikalingas notaro leidimas namą parduoti. Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų - nėra lengvas procesas, tam reikalingi papildomi dokumentai bei pažymos. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur galite deklaruoti gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro leidimas turtą parduoti.
• Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Šis leidimas galioja nuo 2 savaičių iki 1 mėnesio. Jį užsisakyti reikia tik jau turint pirkėją. Jei jūsų namą pirkėjas pirks su būsto paskola, tuomet reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti ir pakartotinai įkeisti.
• Jei namas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei esate išsituokę - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokę - sutuoktinio sutikimas parduoti. Sutikimas reikalingas net tuo atveju, jei namą paveldėjote ar gavote dovanų ir turtas Jums priklauso asmeninės nuosavybės teise. Sutuoktinis savo asmeninėmis arba bendromis lėšomis galėjo pagerinti namo būklę, todėl privalo žinoti apie turto pardavimą ir tokiam veiksmui neprieštarauti.
• Jei namas yra sodų bendrijoje, tuomet bus reikalinga pažyma iš bendrijos apie nesamas skolas. Pažyma iš atliekų tvarkymo administratoriaus apie nesamas skolas.

Taip pat svarbu nepamiršti, kad metinis žemės mokestis, šis pareiga metų gale atitenka tam asmeniui, kuriam birželio 30 d. priklausė žemės sklypas pagal VĮ „Registrų centro” duomenis.

Energetinio naudingumo sertifikatas

Pastatų energinio naudingumo sertifikavimas privalomas:

• Užbaigus naujų pastatų statybą. Sertifikavimas užsakomas užbaigus naujo pastato statybą prieš surašant statybos užbaigimo aktą arba prieš teikiant deklaraciją apie statybos užbaigimą.
• Parduodant pastatus, butus, kitos paskirties atskiro naudojimo patalpas. Pastato dalies energinio naudingumo sertifikatas gali būti išduodamas vadovaujantis viso pastato su bendra šildymo sistema energinio naudingumo sertifikatu, buto energinio naudingumo sertifikatas - tokio paties buto tame pačiame daugiabučiame pastate energinio naudingumo sertifikatu arba tipiniu Vyriausybės įgaliotos institucijos parengtu ir paskelbtu energinio naudingumo sertifikatu, priskiriant žemiausią energinio naudingumo klasę.

Nekilnojamojo turto vertinimas

Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas.

Turto vertinimas atliekamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Turto ir verslo vertinimo metodika, Tarptautiniais ir Europos vertinimo standartais, kitais teisės aktais, profesinės etikos kodeksu.

Turto vertinimo rūšys:

• Nekilnojamojo turto vertinimo rūšys
• Verslo vertinimo rūšys
• Kilnojamojo turto vertinimo rūšys

Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai:

• Buto vertinimas:
  • Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
  • VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
  • Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
• Namo, kotedžo, sodybos vertinimas:
  • Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
  • Žemės sklypo planas;
  • VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
  • Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
• Žemės sklypo vertinimas:
  • Žemės sklypo planas;
  • VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
  • Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
• Nebaigtos statybos objektų vertinimas:
  • Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
  • Statybos leidimas;
  • Projektinė namo dokumentacija;
  • VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
  • Žemės sklypo planas;
  • Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
• Komercinės paskirties turto vertinimas:
  • Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
  • VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
  • Turto nuomos sutartys (jei vertinimo dieną turtas yra išnuomotas);
  • Žemės sklypo planas;
  • Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
• Kitos turto vertinimo rūšys:
  • Garažo ar automobilio stovėjimo vietos vertinimas
  • Nuomos mokesčio vertinimas
  • Retrospektyvinis turto vertinimas

Kada reikalingas turto vertinimas:

• Kai turtas perkamas ar parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;
• Kai įkeičiamas siekiant gauti paskolą iš banko ar gaunant paramą iš ES;
• Kai apdraudžiamas, apmokestinamas, deklaruojamas;
• Kai išnuomojamas ar kitaip perduodamas kitiems asmenims;
• Kai steigiama ar plečiama akcinė bendrovė ir formuojamas akcinis kapitalas, jungiamas su kitu turtu ar atidalijamas iš bendro turto;
• Kai turtas įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;
• Kai įmonėms taikomos bankroto procedūros;
• Kai reikia nustatyti turto mokestį.

Preliminarioji sutartis ir pirkimo-pardavimo sutartis

Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.

Mokesčiai

Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų).

Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Papildomi atvejai:

• Gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu. Jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.
• Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Mokesčiai už nuosavybės teisių įregistravimą:

Svarbiausi patarimai parduodant NT

• Tvarkingi perkamo ar parduodamo nekilnojamo turto dokumentai leis jaustis saugiai ir ramiai. Būsite užtikrinti, kad užbaigus sandorį, ateityje nebereikės grįžti prie šio klausimo ir taisyti padarytas ar paliktas klaidas.
• Itin svarbu sekti NT naujienas, kad turėtumėte naujausią informaciją apie atnaujintus teisės aktus bei naujai įsigaliojusius reikalavimus NT dokumentams.
• Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

tags: #namu #valdos #pirkimo #dokumentai