Įgyjamoji senatis - tai vienas iš būdų įgyti nuosavybės teisę į daiktą, kai asmuo ilgą laiką sąžiningai, teisėtai, atvirai ir nepertraukiamai valdo jam nepriklausantį daiktą. Šis institutas yra įtvirtintas Lietuvos Respublikos Civiliniame kodekse. Šiame straipsnyje aptarsime įgyjamosios senaties taikymą svetimam nekilnojamajam turtui, sąlygas, kurioms esant galima įgyti nuosavybės teisę, bei kitus svarbius teisinius aspektus. Taip pat aptariama, kaip įgyjamoji senatis yra taikoma Lietuvos teismų praktikoje.
Vilniaus senamiestis
Įgyjamosios Senaties Sąlygos
Norint įgyti nuosavybės teisę į svetimą nekilnojamąjį turtą pagal įgyjamąją senatį, būtina atitikti keletą esminių sąlygų:
- Sąžiningumas: Valdytojas turi būti įsitikinęs, kad valdo turtą teisėtai, t. y. neturi žinoti, kad turtas priklauso kitam asmeniui. Asmuo negali būti laikomas sąžiningu, jei jis žinojo arba turėjo žinoti, kad valdo svetimą daiktą.
- Teisėtumas: Valdymas turi būti įgytas teisėtu pagrindu, pavyzdžiui, pagal sandorį, kuris dėl tam tikrų priežasčių negalioja. Teisėtu laikomas daikto valdymas, įgytas tais pačiais pagrindais kaip ir nuosavybės teisė.
- Atvirumas: Valdymas turi būti atviras, t. y. valdytojas neturi slėpti fakto, kad valdo turtą. Valdymas turi būti akivaizdus ir prieinamas visuomenei.
- Nepertraukiamumas: Valdymas turi būti nepertraukiamas visą įgyjamosios senaties laikotarpį. Daikto valdymas laikomas nepertraukiamu, kai asmuo daiktą nepertraukiamai valdė nuo valdymo teisės į daiktą įgijimo iki nuosavybės teisės į tą daiktą įgijimo įgyjamąja senatimi.
- Terminas: Nekilnojamojo turto atveju, valdymas turi trukti ne mažiau kaip dešimt metų. Nekilnojamam turtui šis laikotarpis yra 10 metų, o kilnojamam turtui - 3 metai.
- Valdymas kaip savininkui: Asmuo turi elgtis su daiktu kaip su savo nuosavybe.
Jei bent viena iš šių sąlygų nėra įvykdyta, įgyjamoji senatis negali būti taikoma.
Nuosavybės Teisės Įgijimas
Jeigu visos aukščiau išvardintos sąlygos yra įvykdytos, asmuo įgyja nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą pagal įgyjamąją senatį. Nuosavybės teisės įgijimo faktas turi būti nustatytas teismo tvarka. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, kai yra įgyjamoji senatis, nustatoma pagal daikto buvimo vietos valstybės teisę.
Svarbu pažymėti, kad įgyjamoji senatis netaikoma, jeigu daiktas neatlygintinai įgytas iš asmens, kuris neturėjo teisės jo perleisti nuosavybėn, tai savininkas turi teisę išreikalauti daiktą visais atvejais.
Asmuo, siekiantis įgyti nuosavybės teisę įgyjamąja senatimi, turi įrodyti visas būtinas sąlygas. Tai reiškia, kad jis turi pateikti įrodymus, patvirtinančius sąžiningumą, teisėtumą, atvirumą, nepertraukiamumą ir valdymą kaip savininkui.
Pavyzdžiai Iš Teismų Praktikos
Štai keletas pavyzdžių iš teismų praktikos, iliustruojančių įgyjamosios senaties taikymą:
- Žemės Sklypo Valdymas: Asmuo ilgą laiką valdė žemės sklypą, kuris formaliai priklausė kitam asmeniui. Jei asmuo gali įrodyti, kad jis valdė sklypą sąžiningai, atvirai ir nepertraukiamai daugiau nei 10 metų, teismas gali pripažinti jo nuosavybės teisę įgyjamąja senatimi.
- Nekilnojamojo Turto Priežiūra: Asmuo rūpinosi apleistu pastatu, mokėjo už jo priežiūrą ir remontą. Jei jis tai darė ilgą laiką ir elgėsi kaip savininkas, teismas gali pripažinti jo nuosavybės teisę įgyjamąja senatimi.
Teismai atidžiai vertina sąžiningumo kriterijų. Pavyzdžiui, jei asmuo užėmė žemės sklypą žinodamas, kad jis priklauso kitam asmeniui, įgyjamoji senatis negali būti taikoma.
Civilinė byla dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Pareiškėjas prašė nustatyti juridinę reikšmę turintį faktą, kad jis įgyjamosios senaties būdu įgijo nuosavybės teisę į ūkio pastatą.
Įgyjamosios Senaties Įtaka Nekilnojamojo Turto Registrui
Įgyjamoji senatis gali turėti įtakos nekilnojamojo turto registro duomenims. Jei teismas pripažįsta asmens nuosavybės teisę įgyjamąja senatimi, šis faktas turi būti įregistruotas nekilnojamojo turto registre. Tai užtikrina, kad naujasis savininkas turės oficialų nuosavybės patvirtinimą ir galės disponuoti turtu savo nuožiūra.
Mokesčiai Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Pirmiausiai pakalbėkime apie atvejus, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos nėra apmokestinamos: 10 metų turto nuosavybės terminas. Jeigu nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte daugiau kaip 10 metų GPM (gyventojų pajamų mokestis) mokėti nereikia. Atkreipkite dėmesį į tikslią datą, kuomet įsigijote turtą, nes šis terminas skaičiuojamas nuo tikslios įsigijimo dienos.
Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu pasiruošti pardavimo procesui. Pirmiausia, susipažinkime su pagrindiniais aspektais, kurie padės jums sėkmingai parduoti savo turtą.
Skelbimų Portalai
Dažnai iš klientų išgirstu klausimą, kur talpinti parduodamo turto skelbimą, kad šis geriausiai pasiektų potencialius pirkėjus. Jeigu kalbant apie specializuotus nekilnojamojo turto skelbimų portalus, jų turime keturis:
- Domoplius.lt
- Kampas.lt
- Ntzemelapis.lt
- Aruodas.lt
Remiantis GoogleTrends statistika, pagal paieškų skaičių aruodas.lt kitus portalus lenkia pora kartų.
Preliminarioji sutartis laikoma šalių sutartis, pagal kurią jos susitaria ateityje sudaryti pagrindinę sutartį joje nustatytomis sąlygomis. Todėl preliminariosios sutarties tikslas - sujungti žodinius susitarimus, kad pasirašant notarinį dokumentą nekiltų painiavos.
Dokumentai, Reikalingi Parduodant Butą
Pirmas žingsnis - dokumentai, reikalingi turto pardavimui. Tinkamai paruošti dokumentai padės išvengti pardavimo proceso trikdžių ir papildomų rūpesčių. Pagrindiniai dokumentai reikalingi parduodant butą:
- Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti - pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai.
- Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos. Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita.
- Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas.
- Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas.
Pardavimas Gyvenant Užsienyje
Nekilnojamojo turto pardavimo procesas gali užtrukti iki 6 mėnesių. Vienintelis dalykas, kurį turite padaryti - pasirinkti patikimą ir profesionalų žmogų šiam darbui atlikti.
Nekilnojamojo Turto Brokeris
Kai brokerių Lietuvoje yra tokia gausybė, išsirinkti su kuo dirbti būna išties sunku. Dažnai tai priklauso ne tik nuo brokerio rezultatų, bet ir nuo to, kaip jums sekasi su šiuo žmogumi bendrauti.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas
Norint parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, nuo 2018 m. priimto įstatymo, jūs pirmiausiai privalote apie tai informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą, kad gautumėte jų leidimą parduoti. Tarnybai turite pateikti prašymą, kuriame nurodysite savo parduodamo sklypo kainą. Kaina yra nurodoma tam, kad būtų išvengiama spekuliacijos. Tuomet NŽT pasiūlys jūsų sklypą pirkti asmenims, turintiems pirmumo teisę pirkti.
Naujos Statybos Būsto Pasirinkimas
Kai renkatės būstą tokioje aktyvioje nekilnojamojo turto rinkoje labai svarbu išsirinkti tinkamą projektą, kad vėliau nereikėtų sukti galvos dėl nepriduoti pastato, netvarkingų dokumentų ar nuostolio.
Svarbiausi kriterijai renkantis naujos statybos butą:
- Projekto lokacija. Įvertinkite susisiekimą, infrastruktūrą, aplink esančius namus bei sklypus, apšvietimą.
Teismo Leidimas Parduodant/Perkant Turtą
Jei turite mažamečių vaikų ir planuojate pirkti arba parduoti nekilnojamąjį turtą, be įvairiausių kitų dokumentų, jums greičiausiai prireiks ir tesimo leidimo. Tai nėra pats lengviausias procesas, nes neteisingai užpildytas prašymas arba nepateikti visi reikalingi dokumentai, gali užtęsti jūsų sandorį ilgam laikui.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant šiuos metodus:
- Lyginamosios (pardavimo kainos analogų)
- Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas)
- Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas)
- Ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Nekilnojamojo Turto Reguliavimas Lietuvoje
Lietuvoje nekilnojamojo turto teisinį reguliavimą apibrėžia įvairūs įstatymai ir institucijos:
- Pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą (2005) nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
- Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
- Nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Būsto Kainos Nustatymas
Parduodamo būsto kainos nustatymas yra vienas svarbiausių žingsnių sėkmingo pardavimo link. Nepagrįstai didelės kainos būstą, sunku parduoti todėl, nes atliekamas nekilnojamojo turto vertinimas, kuris yra reikalingas banko paskolai gauti, o jei norima kaina nekilnojamas turtas nebūna įvertinamas, pirkėjui reikalingi papildomi pinigai susimokėti skirtumui tarp perkamo nekilnojamojo turto kainos bei tos kuri užfiksuota vertinime.
Kaip pavyzdys: nusistatėme būsto kainą didesnę 15 procentų nei esama rinkos kaina, įdėjome skelbimą, sulaukėme skambučių ar net norinčių apžiūrėti, tačiau norinčių pirkti neatsirado ir praėjus savaitei daugiau niekas nebeskambina. Pardavėjai pradeda kaina mažinti, o kadangi ji stipriai per aukšta startinėje pozicijoje, tai mažinti tenka keliolika kartų, o tokiu būdu rinkai siunčiama žinutė, kad labai reikia parduoti.
Pasiruošimas Pardavimui
Nusprendus parduoti savo būstą svarbu tinkamai jį paruošti. Labai didelę įtaką pirkėjams daro būsto išvaizda, tvarka, švara, kitaip sakant - vizualinė patirtis. Pirmiausiai reiktų pradėti nuo nereikalingų daiktų atsikratymo. Tai padės padidinti būsto erdvę ir sudarys tvarkos įspūdį. Perkrautos lentynos ir gausybė daiktų butą daro senamadišku.
Pandemijos Įtaka Nekilnojamojo Turto Rinkai
2020 m. pasaulį užklupusi pandemija daugumai sukėlė nemažai permainų, privertė iš naujo permąstyti prioritetus ir pakeisti gyvenimo būdą. Nors 2020 m. Lietuvos ekonomika (BVP) smuko -1,5 proc., tačiau tai buvo vienas geriausių rezultatų susiklosčius pandeminei situacijai.
Taip pat NT kainų kilimui įtaką daro didėjanti būsto paklausa. Karantino metu žmonės daug laiko praleido namuose ir atsirado poreikis didesniam, erdvesniam, patogesniam būstui. Išaugo poreikis individualiems namams su žemės sklypu. Taip pat prie paklausos didėjimo prisidėjo grįžtantys emigrantai.
Pagal Lietuvos banko prognozes, 2022 m. prognozuojama, kad Lietuvos BVP padidės 5,1 proc. Tai lems augančias gyventojų pajamas, nedidelę ekonomikos nuosmukio tikimybę. Tad mažai tikėtina, kad aktyvumas nekilnojamojo turto rinkoje artimiausiu metu sumažės. Priešingai, kainos tik augs (2022 m. prognozuojama 1,9 proc.
Nuotolinis seminaras importuotojams: svarbiausi PADKM pokyčiai ir praktiniai aspektai
tags: #10 #metu #terminas #nekilnojamam #turtui