Namo statyba iki 100 proc. baigtumo su paskola: sąlygos ir aspektai

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Nusprendus įsigyti būstą su būsto paskola, reikia atkreipti dėmesį ne tik į mėnesines būsto paskolos įmokas, bet ir į papildomas su paskolos sutarties sudarymu susijusias išlaidas, pavyzdžiui: vienkartinį paskolos administravimo mokestį, turto įkeitimo mokestį notaro biure ir pan.

Bankų požiūris į nebaigto statyti būsto finansavimą

Bankai pažymi, kad atvejų, kada pirkėjui sumokėjus rezervacijos arba preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties mokestį vėliau neduodama paskolos, pasitaiko, todėl siūlo atidžiai įvertinti galimas rizikas. Anot jo, tai priklauso nuo to, ką klientas perka: namą, kotedžą ar butą.

Savo ruožtu banko „Citadele“ verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis pažymi, kad bankas gali suteikti būsto paskolą, kai asmuo planuoja įsigyti iš NT vystytojo, „Citadele“ banko partnerio, nebaigtos statybos būstą, kurio baigtumas 100 proc. bus įregistruotas per 12 mėn.

Banko SEB valdybos narė ir SEB Baltijos šalių tarnybos mažmeninės bankininkystės vadovė Sonata Gutauskaitė-Bubnelienė atkreipė dėmesį, kad dėl galimų rizikų (statytojas gali nesugebėti užbaigti statybų, gali sumažėti turto rinkos vertė ar pasikeisti pirkėjo finansinė padėtis) bankas įprastai teikia paskolas tik butams jau pastatytuose namuose įsigyti, tačiau tikėtis finansavimo galima ir perkamam būstui dar nepasiekus 80 proc.

„Tačiau tokiu atveju paskolą išmokame, kai statybos yra baigtos 80 proc. ir vystytojas jau yra įregistravęs ir sutvarkęs visus inžinerinius tinklus, t. y. kai jau yra tvirtai žinoma, kad klientas galės naudotis įsigytu turtu.

Kaip išvengti finansinių nuostolių, kada negavęs paskolos NT pirkėjas gali prarasti rezervacijos arba preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties mokestį, V. Kazėnienė pataria keletą dalykų.

Lietuvos banko Kredito ir draudimo priežiūros skyriaus vyriausioji juriskonsultė Justina Tarasevičienė pažymi, kad kredito davėjai, suteikdami būsto kreditą, turi įvertinti besikreipiančio žmogaus kreditingumą.

Jis priklauso nuo gaunamų pajamų dydžio, jų tvarumo, jau esamų finansinių įsipareigojimų. Siekdami išvengti tokių situacijų, vartotojai turėtų pasidomėti kredito suteikimo procesu ir galimybėmis, pavyzdžiui, kreiptis į kredito davėją.

Prieš pasirašant preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, J. Tarasevičienė pataria su pardavėju iš anksto numatyti pradinio įnašo grąžinimo sąlygas preliminarioje sutartyje.

Preliminarios sutartys: esminiai aspektai

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Pirmiausiai pasirašoma preliminari, o vėliau - notaro patvirtinta pirkimo - pardavimo sutartis, kartais prieš šias pasirašoma ir rezervacijos sutartis.

Pagrindiniai punktai, kuriuos reikia įtraukti į preliminarią sutartį:

• Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas.
• Esminės sąlygos: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
• Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
• Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
• Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais.
• Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
• Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Rizikos ir kaip jų išvengti

Jei perkamas būstas bus pastatytas tik po metų, gali keistis ne tik kreditavimo reikalavimai, bet ir paties žmogaus finansinė situacija. Taip pat turime nemažai atvejų, kai pavyksta atrasti sprendimą tarp pirkėjo, pardavėjo ir kreditoriaus, kad nebūtų prarastas pradinis įnašas“, - sako V. Jos teigimu, dažniausiai tokių situacijų nutinka todėl, kad, pasirašydami preliminarias nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, klientai neįvertina savo galimybių gauti kreditą bankuose ir ateities perspektyvų.

NT vystytojai gali pasilikti iki 10 tūkst. eurų. „Tačiau tokių atvejų būna labai nedaug. Jų pasitaikydavo po 2009 m. finansų krizės, o dabar yra reti. Bet jeigu taip jau nutinka, reikia žiūrėti į sutartį. NT vystytojas bando tartis su pirkėju. Žinoma, kaina tikrai nebus keičiama, tačiau galbūt pirkėjui reikia daugiau laiko. Tokiu atveju gali būti pratęsiamas preliminarios sutarties galiojimo laikas, kol žmogus gaus kreditą. Jei, visgi, susitarti nepavyksta, tuomet maksimali suma, kuri gali būti negrąžinama kaip užstatas, yra 10 tūkst. eurų. Tai numato Civilinis kodeksas.

„Todėl visada rekomenduojame klientams pasikonsultuoti su banko specialistais prieš sumokant pardavėjui avansą ar netgi visą pradinį įnašą. Priežastys, kodėl bankas atsisako suteikti paskolą, įvairios. Arba jei pats klientas laiku nepabaigs įrengimo darbų ir neužregistruos 100 proc. baigtumo, bankas gali taikyti sankcijas. Taigi, šias rizikas reikėtų įsivertinti jau svarstant nebaigto turto pirkimą bei finansavimą“, - pataria A.

„Dažnai girdim, kad vystytojai baigia išparduoti projektus, kad tuoj nebebus ką pirkti, kad pinigus reikia investuoti į NT. O jei dar kaimynas ar giminaitis įsigijo būstą, susidaro įspūdis, kad reikia kuo greičiau sudaryti pirkimo sutartį. Ji atkreipia dėmesį ir į tai, kad dabartinė situacija yra labai neapibrėžta, todėl žmogus turi įvertinti savo ir įmonės, kurioje jis dirba, finansinę padėtį: „Jei į banką dėl finansavimo kreipsitės tik po pusmečio ar po metų, reikėtų pažiūrėti, gal iki to laiko būtų galima daugiau pataupyti ir pradiniam įnašui turėti didesnę sumą“, - pataria V.

„Patikimi, ilgą statybų patirtį turintys bei atsakingi vystytojai preliminariose sutartyse iš karto numato, kad jei klientas negaus finansavimo ar negaus pakankamo finansavimo iš banko, sumokėtas pradinis įnašas bus grąžintas be jokių baudų. Na, o jei taip nutiko, kad galima prarasti lėšas, reikėtų pabandyti gauti kreditą mažesnei sumai, paskolą su didesnėmis palūkanomis, bet lankstesniu skaičiavimu ir ateityje planuoti turimo kredito refinansavimą“, - aiškina paskolų brokerė V.

Ką daryti prieš perkant būstą?

Finansinės galimybės. Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių. Atsakius į šiuos klausimus, žinosite kokio būsto ieškoti, kokiame rajone.

Perkamą butą, namą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį turtą su banko paskola, turėsite įkeisti jį bankui. Kad gauti reikiamą sumą pinigų, nekilnojamajam turtui įsigyti, bankas reikalauja atlikti turto vertinimą.

Perkant savais pinigais ir su banko paskola, turite pasirašyti su Pardavėju preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėti avansą, kuris bus įskaičiuotas į bendrą kainą.

Kuomet bankui pateikiate turto vertinimą ir kitus reikalingus dokumentus, bankas priima sprendimą kokiomis sąlygomis Jums gali suteikti paskolą.

Notarinė sutartis pasirašoma, kuomet pirkėjas jau turi banko kredito sutartį arba garantinį raštą (jei turtas perkamas su banko paskola) ir pardavėjas yra įvykdęs visus savo įsipareigojimus, turi visus dokumentus ir pažymas reikalingas atlikti notarinį sandorį.

Tuomet panaikinama žima apie nepilną atsiskaitymą registrų centre. Jeigu turite nepilnamečių vaikų, Jums taip pat reikės teismo leidimo, kad galėtumėte užstatyti įgytą turtą bankui.

Į teismą su dokumentais reikia kreiptis po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą. Laikotarpis nuo 5-14 d.d.

Būsto baigtumas ir paskolos sąlygos

Jei tai ne pirmas būstas ir turite kitą paskolą, dažniausiai reikės apie 30 proc. pradinio įnašo. Bankai finansuoja, kai baigtumas apie 80-85 proc. Galima skolintis iki 85 proc.

Svarbu: Bankas gali prašyti didesnio nei 15 % pradinio įnašo, jei perkamas būstas nėra visiškai užbaigtas (pvz., tik 85 % baigtumas). Tokiu atveju bankai vertina didesnę riziką, nes turtas dar nėra tinkamas 100 % pridavimui. Net jei turite pakankamai lėšų įrengimui, bankas gali reikalauti, kad dalį jų panaudotumėte kaip papildomą įnašą, arba paprašyti pateikti įrodymus, jog turėsite galimybę užbaigti statybą. Įprasta praktika - tokiems objektams reikalaujamas 20-30 % pradinis įnašas.

Jei planuojate skolintis ne tik statomo būsto įsigijimui, bet ir jo įrengimui, iš anksto aptarkite tai su banko specialistais.

Turto patikros etapai

Dokumentų patikra: Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo. Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis - įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu.

Kadastrinės bylos peržiūra: Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais - tokių statybos darbų projektas.

Vystytojo patikra: Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.

Žemės sklypo planas: Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje. Tai svarbu žinoti, nes servitutas dažniausiai skiriamas kito - viešpataujančio - daikto naudai, pvz. patekimo į kitą sklypą ar pastatą tikslais, inžinerinių tinklų aptarnavimo tikslais ir pan.

Statybos darbų baigtumo apskaičiavimas

Įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas. Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

„Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo)“, - sakė ji.

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre.

„Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.

Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui.

Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.

Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Būsto paskolos sąlygų palyginimas pagal baigtumą

Ši lentelė apibendrina dažniausiai taikomas finansavimo sąlygas, priklausomai nuo būsto baigtumo:

Dažniausiai užduodami klausimai

Klausimas: Planuojame pirkti 1990 m. statybos namą su dokumentais, kuriuose užfiksuotas 75 proc. baigtumas. Ką lemia šis baigtumas imant paskolą? Kokių veiksmų reikėtų imtis, norint pirma priduoti namą iki 100 proc.? Ar dokumentus gali tvarkyti būsimas pirkėjas?

Komentarai: Gali reiktų daryti projekto atkūrimą, bet esmė, kad turėti kiek galima daugiau su statybos leidimu susijusių dokumentų. Reiktų gilintis labiau į situaciją, bet 100 proc. baigtumą rekomenduočiau pasidaryti iškart.

Kadangi pastatas yra gan senas, reikalinga įsitikinti, ar pardavėjas, parduodantis pastatą, kurio baigtumas yra ne 100%, kartu su kitais dokumentais, perduoda tvarkingą, faktą atitinkantį statinio projektą, ar statinys buvo baigtas statyti statybos leidime nurodytu terminu.

Būtų protingiausia, kad prieš perkant, pardavėjas priduotų pastatą 100% baigtumui - tik tada būsite tikri, jog visi dokumentai tvarkingi ir kad ateityje nekils problemų.

tags: #namo #statyba #iki #100 #proc #baigtumo