Namų įsigijimas arba statyba dažnai reikalauja didelių finansinių išlaidų, todėl daugelis žmonių kreipiasi į bankus ar kitas finansines institucijas dėl paskolų. Dvi dažniausiai svarstomos finansavimo formos yra būsto paskola ir paskola namo statybai. Nors abi paskolos skirtos su būstu susijusioms išlaidoms padengti, jų sąlygos, paskirtis ir suteikimo procesas ženkliai skiriasi.
Būsto paskola skirta jau pastatyto nekilnojamojo turto įsigijimui - tai gali būti butas, namas ar kotedžas. Paskola namo statybai, kita vertus, suteikiama statybos darbams finansuoti. Ši paskola padengia išlaidas, susijusias su statybinėmis medžiagomis, darbų atlikimu, inžinerinių tinklų įrengimu, projektavimu ir kitais su statyba susijusiais procesais.
Būsto paskola paprastai išmokama vienu kartu, pasirašius pirkimo-pardavimo sutartį su nekilnojamojo turto pardavėju. Tuo tarpu paskola namo statybai išmokama etapais pagal statybos eigą. Pavyzdžiui, pirmoji dalis, jei sklypas dar nėra jūsų nuosavybė, gali būti išmokėta būtent jo įsigijimui, kita - namo pamatų įrengimui, dar kita - sienų ar stogo statybai.
Būsto paskolai gauti reikia pateikti informaciją apie perkamą nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, jo rinkos vertę, techninius duomenis, taip pat savo finansinę padėtį. Paskolos namo statybai procesas sudėtingesnis. Be standartinių pajamų ir kreditingumo įrodymų, reikia pateikti statybos projektą, sąmatą, leidimus statybai, techninio prižiūrėtojo kontaktus ir kitus dokumentus, susijusius su statybų planais.
Būsto paskolos suma priklauso nuo perkamo nekilnojamojo turto kainos, o paskolos grąžinimo terminas paprastai siekia iki 30 metų. Paskolos namo statybai suma nustatoma remiantis būsimo turto vertinimu po statybų užbaigimo. Tai reiškia, kad bankas apskaičiuos, kiek vertas pilnai pastatytas namas, ir suteiks paskolą, kuri sudarys tam tikrą dalį šios vertės.
Būsto paskola paprastai yra mažiau rizikinga, o paskola namo statybai kelia daugiau rizikos, nes statybos procesas gali būti neprognozuojamas: kainos gali didėti, darbai vėluoti, o projektas gali būti sudėtingesnis, nei planuota.
Taigi, būsto paskola ir paskola namo statybai skiriasi savo paskirtimi, išmokėjimo tvarka, reikalingais dokumentais ir rizikomis. Renkantis tarp šių paskolų, svarbu įvertinti savo finansines galimybes, tikslus ir gyvenimo būdo poreikius.
Nemažai žmonių vis dar galvoja, kad turint savų lėšų ir sklypą, bankas jau duos paskolą. Tačiau bankui reikia turto, kurį galite įkeisti. Jūsų turimos lėšos turi būti panaudotos pirmiesiems statybos etapams įgyvendinti. Vieniems užteks pamatų, iš kitų bankas paprašys ir sienų.
Paskola namo statyboms išmokama remiantis įkeičiamo turto verte, kurią nustato sertifikuoti turto vertintojai. Pabaigus kiekvieną numatytą namo statybos etapą ir norint gauti kitą paskolos dalį reikia atnaujinti kadastrinių matavimų bylą ir atnaujinti įkeisto turto įvertinimą. Kiekvienas vertinimas - papildomos išlaidos. Visų pinigų namo statybai iškart negausite.
SVARBU: investuoti pinigai turto vertę gali pakelti mažiau nei tikėjotės. Tada, kad gautumėte kitą paskolos dalį, turėsite papildomai įdėti nuosavų lėšų. Namo vertė skaičiuojama ne pagal tai kiek investavote į statybas, o pagal rinkos kainas. Jeigu į namą investavote papildomai 50 tūkst. eur, tai nereiškia, kad namas taps brangesnis tokia suma. Kritus nekilnojamo turto kainomis, gali būti, kad šio jūsų nebaigto statyti namo vertė padidės tik 25 tūkst. eur.
Paskolos namo statybai sąlygose turėsite terminą, per kurį privalėsite pastatyti namą iki 100% baigtumo. Dažniausiai terminas būna iki dviejų metų.
Būsto kredito procesas – namo statyba
Kaip Gauti Paskolą Namo Statybai?
Apie didesnius namus pradėjome galvoti jau prieš keletą metų = tam tikrą pajamų dalį atidėjome taupymui.
Sklypą pirkome be banko patvirtinimo, kad gausime paskolą namo statyboms. Taip daryti nerekomenduojame.
Kitas žingsnis - namo sąmata. Nors namo statybos darbų sąmata yra būtina bankui, tačiau mums jos reikėjo ir dėl kitų dviejų svarbių priežasčių:
- Įsivertinti, ar statome namą jau 2021 ir kokio biudžeto reikia. Nebuvome atmetę ir tokio varianto, kad namo statybas pradėsime tik 2022 metais. Tik gavę namo sąmata statybos darbus nusprendėme pradėti 2020 metais. Namo sąmata leido aiškiau orientuotis kainų rėžiuose. Pamatų kainos pasiūlymai skyrėsi net 5000 eurų.
Užpildėme būsto paskolos prašymą.
Telefonu su banku žodžiu susitarėme, kad paskola bus suteikta ir galime pradėti statybos darbus.
Reikia paminėti, kad a) mūsų sklypas buvo pakankamai brangus, b) turime stabilias pajamas, c) bankas iškart pasakė, kokį vieną papildomą kriterijų turime įgyvendinti, kad gautumėme reikalingą paskolą.
Dokumentai, reikalingi namo statybai su banko paskola:
- Užstatomo NT vertinimo ataskaita
- Statybos leidimas ir projektinė dokumentacija
- Pilna statybos darbų sąmata, nurodant atliktus ir neatliktus darbus
- Darbo sutartys
Paskolos Reikalavimai Statant Dvibutį Namą
Statant vieno buto namą paskolos reikalai paprastesni. Statant dvibutį su kita šeima gauti paskolą yra sudėtingiau. Norint užregistruoti nebaigtą statybą reikia pastatyti abi namo dėžutes (pamatai, sienos, stogas), tik tada galima registruoti nebaigtą statybą.
Su tuo atsiranda didelė riziką pirkti sklypą padalintą per pusę. Jeigu pradėsite statybas, o kita namo dalis nejudės, tai banko paskolos negausite, kol abu namai nebus su stogu. Tik tada bus galima užregistruoti nebaigtą statybą.
Norint registruoti nebaigtą namo statybą reikia pasiruošti kadastrinę bylą, o tam reikia šių dokumentų:
- Projekto bendroji dalis adoc formatu;
- Projekto sklypo dalis adoc formatu;
- Projekto architektūrinė dalis adoc formatu.
- NTR išrašo
- Jungtinės veiklos sutartį dėl namo statybos
- Komunalinių tinklų išpildomosios - vandentiekio, buitinių nuotekų ir lietaus.
Atlikus kadastrinius matavimus parengiama byla ir pateikiama į “Infostatybą”. Tada keliaujama į Registrų centrą užregistruoti namą bei atskirus butus.
Turint registracijos dokumentas reikia atlikti turto vertinimą. Dėl turto vertinimo kreipiamės į Domus Optima pas Saulių (8-682-37278). Visi darbai buvo atlikti greitai ir už gerą kainą. Turto vertinimui reikalingi šie dokumentai:
- NTR išrašas
- Namo projektas
- Sublokuoto namo (buto) kadastrinių matavimų bylos;
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos plano;
- Žemės sklypo ribų geodezinio plano.
Turint vertinimą jau galime kreiptis į banką dėl paskolos.
100 Proc. Pastato Baigtumas
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas.
Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Jeigu atliekant kadastro darbus nustatoma, kad pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato statybos projektą, pastato baigtumas yra 100 proc.
Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Kaip minėta, svarbų vaidmenį turi pastato projektas, kadangi šiuo metu galiojantys teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų pastato projekte numatyti iki galo atliktų būsto apdailos darbų. Kitaip tariant, pastatas galės būti laikomas užbaigtu 100 proc. ir neatlikus kai kurių įrengimo (apdailos) darbų kiekvienuose butuose atskirai, jei tokie darbai nebus numatyti pagal teisės aktų reikalavimus parengtame pastato projekte.
Naujojo būsto pirkėjams nevertėtų nerimauti dėl to, jog jie norėdami įgyvendinti individualų interjero dizaino projektą bus privesti perdažyti sienas, keisti išklijuotas plyteles, grindų dangą ir pan. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų. Todėl renkantis naująjį būstą, ypač ankstyvojoje NT projekto stadijoje, rekomenduojama atidžiau susipažinti su pastato projektu ir jame nustatytu įrengimo (apdailos) lygiu atskiruose butuose ar bent jau šios informacijos pasiklausti vystytojo.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai. Taigi Statybos įstatymo pakeitimai didžiąja dalimi palies naujų daugiabučių bei butų juose pirkėjus ir vystytojus.
100 proc. pastato baigtumo reikalavimas nebus privalomas vieno ar dviejų butų gyvenamiesiems pastatams, t. y. dažnai jaunų šeimų pamėgtiems vieno ar dviejų butų (sublokuotiems) gyvenamiesiems namams. Tačiau minėtas reikalavimas nebus privalomas tik tuo atveju, jei statytojas ar kiti susiję asmenys nebus sudarę savivaldybės infrastruktūros plėtros sutarties.
Be to, aptariamas reikalavimas taip pat nebus taikomas negyvenamosios paskirties patalpoms - vis labiau populiarėjantiems loftams, kūrybinėms dirbtuvėms, poilsio ar viešbučių paskirties pastatams (patalpoms).
Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos. Todėl, kaip praktikoje buvo įprasta, pirkėjai ir toliau galės rinktis sau patinkantį būstą iš vystytojų siūlomų NT projektų bei sudaryti preliminariąsias sutartis ankstyvojoje NT projekto stadijoje (neužbaigus statybos), tačiau būtina įsivertinti papildomai atsirandančias rizikas.
Natūralu, jog pirkėjai siekia kuo greičiau įsirengti naująjį būstą ir mėgautis naujaisiais savo namais, todėl įrengimo darbus neretai pradeda iš karto po preliminariosios sutarties pasirašymo. Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Vystytojui tapus nemokiam (bankrutavus), kilus ginčų dėl statybą leidžiančio dokumento ar net jį panaikinus, atsiradus galimiems teritorijų planavimo reikalavimų pažeidimams ar kitoms kliūtims užbaigti statybą, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu pagal preliminariąją sutartį, tačiau ir patirtomis išlaidomis būstui įsirengti, kadangi pirkėjas jau būtų patyręs nemenkas išlaidas, tačiau nuosavybės teisės į būstą dar nebūtų įgijęs.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos. Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc. pastato baigtumo po preliminariosios sutarties sudarymo.
| Paskolos Tipas | Paskirtis | Išmokėjimo Tvarka | Rizika |
|---|---|---|---|
| Būsto Paskola | Jau pastatyto NT įsigijimas | Vienu kartu | Mažesnė |
| Paskola Namo Statybai | Statybos darbų finansavimas | Etapais pagal statybos eigą | Didesnė |