Sodininkų bendrijos užima dideles teritorijas įvairiuose šalies rajonuose. Šiame straipsnyje aptariami mėgėjų sodo teritorijos ir mėgėjų sodų sklypų tvarkymo bei naudojimo reikalavimai, remiantis Lietuvos Respublikos Sodininkų bendrijų įstatymu. Taip pat aptarsime valstybinės žemės sklypų likimą sodininkų bendrijose, dažniausias problemas ir jų sprendimo būdus.
Pagrindinės Sąvokos
Prieš aptariant reikalavimus, svarbu susipažinti su pagrindinėmis sąvokomis:
- Mėgėjų sodininkystė: veikla, kurios tikslas - mėgėjų sodo sklype susikurti aktyvaus poilsio ir gyvenimo sąlygas, išsiauginti ar pasigaminti žemės ūkio produktų, juos perdirbti ir vartoti savo reikmėms, taip pat tvarkyti kraštovaizdį ir naudotis juo rekreacijai, puoselėti ir tausoti jo išteklius.
- Mėgėjų sodo sklypas: mėgėjų sodo teritorijoje pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas žemės sklypas.
- Mėgėjų sodo teritorija: savivaldybės ar jos dalies bendrojo plano sprendiniuose pažymėta, išskyrus atvejus, kol savivaldybės ar jos dalies bendrasis planas nėra parengtas, teisės aktu mėgėjų sodininkystei skirta teritorija, suformuota pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą ir suskirstyta į sodininkų ir kitų asmenų nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomus sodo sklypus ir bendrojo naudojimo žemę (rekreacijai ir kitoms reikmėms).
- Sodininkas mėgėjas: fizinis asmuo, nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomame žemės sklype užsiimantis mėgėjų sodininkyste.
- Sodo namas: nesudėtingas poilsiui skirtas statinys, esantis sodo sklype.
- Vienbutis namas: vienai šeimai skirtas namas.
Sodininkų bendrija yra atitinkamo administracinio vieneto bendruomenės dalis, visapusiškai plėtojanti mėgėjų sodininkystę, puoselėjanti ir tausojanti gamtą ir kraštovaizdį. Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.
Mėgėjų Sodo Teritorijos Tvarkymo Bendrieji Reikalavimai
Mėgėjų sodo teritoriją sudaro sodininkų ir kitų asmenų, įsigijusių mėgėjų sodo teritorijoje sodo sklypą, naudojama nuosavybės ar kitomis teisėmis valdomų sklypų ir bendrojo naudojimo žemė, kuri teisės aktais buvo skirta mėgėjų sodininkystei plėtoti (kolektyviniams sodams steigti) arba priskirta pagal vėliau patikslintą žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą.
Vadovaujantis LR žemės įstatymu, mėgėjų sodo teritorija yra priskiriama žemės ūkio paskirties žemei. Mėgėjų sodo teritorijoje žemės sklypai formuojami ir pertvarkomi pagal žemės valdos projektą ar teritorijų planavimo dokumentą Žemės įstatymo ar Teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka.
Bendrijų pirmininkai su savivaldybėmis pasirašo ketinimo protokolus dėl savivaldybėms perduotinų kelių (gatvių) užimamų žemės sklypų suformavimui, perdavimui ir perėmimui vykdyti reikalingų parengiamųjų darbų atlikimo sąlygų. Kelius, gatves savivaldybės perima pagal ketinimo protokole nustatytas sąlygas, laiką ir laikydamosi tam tikros prioritetų.
Pirmiausias prioritetas teikiamas keliams ir gatvėms, kuriomis naudojasi ir ne mėgėjų sodo teritorijoje esančių žemės sklypų savininkai ir naudotojai, kai tokie keliai ir gatvės atlieka tranzitinę funkciją. Antras prioritetas teikiamas keliams ir gatvėms, kuriomis naudojasi daugiau negu vienos bendrijos teritorijoje esančių žemės sklypų savininkai.
Statiniai Sodo Sklype
Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų:
- Pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
- Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos.
- Gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m.
- Priklausinio (pastato) didžiausias aukštis - 5 m.
Mėgėjų sodo teritorija ir keliai (gatvės) turi būti tvarkomi taip, kad prireikus į mėgėjų sodo teritoriją atlikti pareigų specialiosiomis transporto priemonėmis galėtų patekti priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo, policijos, greitosios medicinos pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai.
Statybų Sodininkų Bendrijose Aktualijos
Sodininkų bendrijų įstatymo (toliau - Įstatymas) 6 str. 9 d. nustato, kad sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų. Įstatymo 6 str. 10 d. 2 p. nustato, jog gyvenamo namo ar sodo namo didžiausias aukštis 8,5 m, priklausinio - 5 m.
Šiuo metu sodininkų bendrijose sodo sklype be leidimo leidžiama statyti gyvenamus ar sodo namus iki 80 kv.m. ploto.
LR Aplinkos ministro 2024 m. birželio 14 d. įsakyme Nr. D1-197 numatyta 1.1. p. gyvenamųjų vienbučių ir dvibučių paskirties pastatų didžiausias aukštis 5 m, plotas - 50 kv.m., 2.3. p. - sodo namų didžiausias aukštis 5 m, plotas - 50 kv.m.
Lietuvos sodininkų draugiją kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (toliau - Inspekcija) dėl sodininkams kylančių klausimų.
Kaip interpretuoti Įstatymo 6 str. 9 d. ir 10 d. ir STR 1.01.03:2017 nuostatas dėl sodo sklypuose statomų vienbučių gyvenamųjų namų ir sodo namų didžiausio aukštingumo bei didžiausio bendro ploto?
Inspekcijos atsakymas: Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 9 dalyje nustatyta, kad sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad mėgėjų sodo sklype statomi statiniai turi atitikti šiuos rodiklius: 1) maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos ministerijos nustatytus reikalavimus vienbučiams gyvenamiesiems pastatams; 2) gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m; 3) priklausinio (pastato) didžiausias aukštis - 5 m.
Taigi tarp šiuo metu galiojančio STR 1.01.03:2017 ir Sodininkų bendrijų įstatymo neatitikimų nėra.
Taip pat pažymime, kad STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelėje nustatyti reikalavimai nesudėtingiesiems statiniams. Sodininkų bendrijų įstatyme nėra nurodyta, kad sodo sklype galima statyti tik nesudėtingąjį statinį - gyvenamąjį namą, taigi gyvenamasis namas gali būti ir neypatingas statinys. Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 10 dalies 2 punkte nustatytas tik gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m, tačiau nėra nustatytas didžiausias plotas.
Kokių veiksmų turi imtis sodų sklypų savininkai, pradėję statyti gyvenamuosius vienbučius namus ar sodo namus pagal dabartinius reikalavimus iki 2024 m. lapkričio 1 d.?
Ar sodų sklypų savininkams iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėjusiems statyti vienbučius gyvenamus namus ar sodo namus bus leidžiama baigti statybas pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, jeigu taip, tai koks terminas nustatomas statybų užbaigimai po 2024 m. lapkričio 1 d.
Inspekcijos atsakymas: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. sausio 11 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-62-701/2024 nurodyta, kad turi būti tiriama ir vertinama ta faktinė situacija, kuri buvo statybos pradžios ar statybą leidžiančio dokumento išdavimo momentais, taikomi tie teisės aktai, kurie galiojo būtent pirmiau įvardytais momentais.
Todėl iki 2024-11-01 pradėjus sodo namo, kurio bendras plotas iki 80 m2 statybą ar rekonstravimą, statybos leidimo privalomumas nustatomas pagal statybos pradžios teisės aktus, t. y. galiojančius iki 2024-11-01 ir 2024-11-01 įsigaliosiantis naujas teisinis reguliavimas nesukels pareigos gauti statybą leidžiančio dokumento pradėtiems statyti ar rekonstruoti sodo namams iki 80 m2 bendro ploto, jei statybos pradžioje statybą leidžiantis dokumentas nebuvo privalomas.
Iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėta statinio statyba, kai nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, užbaigiama, kadastro duomenų byla parengiama ir užregistruojama Nekilnojamojo turto registre pagal 2024 m. spalio 31 d. galiojusius teisės aktus.
Valstybinės Žemės Sklypai Sodininkų Bendrijose
Dar pirmaisiais Nepriklausomybės metais asmenims buvo sudarytos lengvatinės sąlygos išsipirkti sodų sklypus iš valstybės. Absoliuti dauguma žmonių susitvarkė reikalingus dokumentus ir šie sklypai tapo jų nuosavybe.
Tačiau, Registrų centro duomenimis, sodų bendrijose, kurių Lietuvoje yra 1 357, registruotas 891 valstybinės žemės sklypas. Šie sklypai nuosavybės teise nepriklauso fiziniams asmenims ar pačioms sodininkų bendrijoms.
Pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą, sodininkų bendrijų teritorijose esantys valstybinės žemės sklypai ar jų dalys gali būti perleidžiami tik sodininkų bendrijai ar jos nariams.
Nacionalinė žemės tarnyba valstybės vardu paveldi ir perima valdyti žemės sklypus be statinių. Šių sklypų negalima privatizuoti, valstybė negali toliau būti atsakinga už tokių žemės sklypų administravimą, nes tai yra nuostolinga valstybės biudžetui.
Įstatymų pataisomis siūloma, kad aukciono būdu būtų galima parduoti sodininkų bendrijose esančius neprivatizuotus ar valstybės paveldėtus nenaudojamus valstybinės žemės sklypus ar jų dalis. Asmenims, iki šiol nesusitvarkiusiems sodų sklypų dokumentų, būtų sudarytos sąlygos juos užregistruoti savo vardu.
Įsigaliojus Sodininkų bendrijų įstatymo pataisoms, būtų nustatytas 1 metų terminas nuomos ar pirkimo sutarties sudarymui suformuotiems mėgėjų sodo žemės sklypams ir 2 metų terminas nuomos ar pirkimo sutarties sudarymui, jei mėgėjų sodo žemės sklypai nesuformuoti. Praėjus 2 metų terminui mėgėjų sodo teritorijoje esantys suformuoti valstybei priklausantys sodo sklypai, jeigu tokią teisę turintys asmenys nepateiks prašymų pirkti ar nuomoti šiuos sklypus bus priskiriami laisvos valstybinės žemės fondo žemei.
Siūloma įstatymų pakeitimų įsigaliojimo data - 2026 m. gegužės 1 d.
Žemės Paskirties Keitimas
Klausimas: Kaip galima pakeisti megėjų sodų sklypo žemės paskirtį (dabar yra pagrindinė naudojimo paskirtis žemės ūkio paskirtis) į sodų paskirtį?
Tokios paskirties kaip sodų paskirtis nėra. Sodų bendrijose paprastai sklypai būna Žemės ūkio paskirties ir jų naudojimo būdas būna: 328 Mėgėjų sodo žemės sklypai; 329 Sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai.
Jei pas Jus yra būdas Mėgėjų sodo žemės sklypai, tai Jums nieko keisti nereikia. Tokiame sklype galite statyti tiek sodo statinius, tiek gyvenamosios paskirties statinius. Jei jūs esate sodininkas, norite statyti kokį nors statinį (sodo namą, gyvenamąjį namą ir pan.), tuomet jums žemės paskirties keisti nereikia, jei sodų bendrija egzistuoja.
Jei sodų bendrija nebeegzistuoja, yra likviduota, ir jūs norite statyti kokį nors pastatą, reikia keisti žemės paskirtį į gyvenamąją. Rašote prašymą savivaldybės administracijos direktoriui dėl žemės paskirties keitimo, pridedate sklypo planą ir nuosavybės dokumentą. Per 10d.d. gausite atsakymą.
Mėgėjiškoje sodo sklypų žemėje (nekeičiant paskirties) galima (jei sodininkų bendrija nėra likviduota): sodininkauti, statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą su priklausiniais (ūkiniai pastatai, šiltnamiai) arba vieną sodo namą su priklausiniais (ūkiniai pastatai, šiltnamiai ir pan.).
Dažniausios Problemos ir Jų Sprendimo Būdai
Sodininkų bendrijose neretai kyla nepasitenkinimų ir konfliktų tarp gretimų sklypų savininkų dėl įvairiausių priežasčių. Bene dažniausios jų - per arti kaimyninio sklypo ribos pastatyti statiniai bei pasodinti želdiniai.
Kad išvengti panašių situacijų, yra ypač svarbu, kad sodininkai laikytųsi savo bendrijos vidaus tvarkos ir kitų taisyklių, nustatančių reikalavimus statinių statybai bei augalų priežiūrai ir tvarkymui sklypuose. Jei šių reikalavimų laikytis nėra galimybės, būtina gauti rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar bendrijos valdybos sutikimą arba sudaryti kaimynų susitarimą.
Jei aukščiau minėtų taisyklių ir reikalavimų laikytis nėra galimybės ar, pavyzdžiui, ankščiau gauti sodininkų bendrijos valdybos sutikimai ar kaimynų susitarimai statyti arba želdinti per arti ribų yra pamesti (prarasti), rekomenduotina gauti rašytinius kaimynų sutikimus (susitarimus) bei pateikti jų kopijas sodininkų bendrijos valdybai saugojimui.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vietos savivaldos ir atliekų tvarkymo įstatymais už komunalinių atliekų tvarkymo sistemos organizavimą, įskaitant įmokas už komunalinių atliekų tvarkymą, formos nustatymą, jos dydžio apskaičiavimą, atsakinga vietos savivaldos institucija.
Komunalinės atliekos renkamos į komunalinių atliekų surinkimo konteinerius. Draudžiama atliekas palikti už sklypo teritorijos maišuose ar kitokioje taroje.