Nekilnojamojo turto vertinimas: ar kaina atitinka vertę?

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išgyvena pakilimą - auga pardavimų apimtys, o pirkėjų netrūksta. Aktyvumą pajuto ir nekilnojamojo turto vertintojai, nuo kurių didele dalimi priklauso, ar gausite reikalingą paskolos sumą iš banko.

Tačiau ekspertai pastebi, kad padaugėjo atvejų, kada būsto kaina neatitinka vertės, kuria žmonės nori, kad jis būtų įvertintas. "Tokio neatitikimo seniai nebuvo", - teigia specialistai.

Situacija regionuose

Nors dažnai kalbama tik apie Vilnių, kur rinka kunkuliuoja, dėl šios situacijos kenčia ir mažesni Lietuvos miesteliai. Pavyzdžiui, Mažeikiuose, kur nauji daugiabučiai nestatomi, o pasiūla - labai ribota. Anot Rasos Kniežauskienės, „Inreal“ vertintojos Mažeikiuose, mieste kainos kyla dėl sutrikusios pasiūlos ir paklausos balanso.

"Būstų kainos per kelis pastaruosius mėnesius taip išaugo, kad tenka koreguoti vertinimo metodiką - pusmečio vidurkiai visiškai nebeatitinka šiandienos situacijos", - teigė ji.

R.Kniežauskienės teigimu, prieš metus senos statybos daugiabutyje būstą buvo galima įvertinti 450-500 eurų už kv. metrą. O dabar, skaičiuojama, kad už įrengtą senos statybos geros būklės butą arba individualų namą ar kotedžą su daline apdaila gali būti prašoma 1000 eurų už kv. m ir daugiau. Net ir prastos būklės butų kvadratinio metro kaina kilo kiek daugiau nei 100 eurų, o vidutinės būklės turto vertė siekia 850 eurų už kv. metrą.

"Būsto kaina ir vertė nėra tapačios, tačiau tokio didelio neatitikimo jau senokai nebuvo. Akivaizdu, kad šiandien brangsta ne tik esami būstai, bet ir statyba - medžiagos, darbo jėga. Statybininkų trūkumas augina darbo užmokestį. Sunku pasakyti, kiek tai truks, tačiau rinka yra savireguliuojantis organizmas ir anksčiau ar vėliau pusiausvyra tarp paklauso ir pasiūlos sugrįš", - kalbėjo ji.

R.Kniežauskienė atkreipia dėmesį, kad klientai, atėję pasikonsultuoti, nebeklausia, už kiek galėtų nusipirkti būstą, o teiraujasi, ar apskritai laikas dabar jį pirkti.

"Būsto kainų augimas nebekoreliuoja su atlyginimų augimu, tai mažina galimybę jaunoms šeimoms įsigyti patrauklesnį būstą, perkamas mažiau likvidus turtas už dideles kainas. Manyčiau, kad kainų riba, iki kurios žmonės dar gali įsigyti būstus už adekvačią vertei kainą, Mažeikiuose jau peržengta. Tiesa, situaciją regionuose šiek tiek gelbsti valstybės parama jaunoms šeimoms, suteikianti nuo 15 iki 25 proc. būsto vertės subsidiją, kuri gali būti panaudota kaip pradinis įnašas būsto pirkimui", - aiškino R.Kniežauskienė.

Skirtumai tarp kainos ir vertės

Nekilnojamojo turto vertinimo įmonės „Capital Valuations“ vadovas Mantas Pajaujis tvirtina, kad nekilnojamojo turto vertinimo metodika nesikeičia.

Anot jo, vertinimo metodika yra patvirtinta, todėl kažkaip laviruoti ar jos keisti nepavyksta. "Vertintojas būsto vertę dažniausiai nustato ir apskaičiuoja lyginamuoju metodu pagal būsto sandorius, kurie jau yra įvykę - Registrų centre registruotus pardavimus.

Pavyzdžiui, miegamajame Vilniaus rajone, Karoliniškėse yra parduodamas butas. Informaciją apie ankstesnius panašių butų pardavimus gauname Registrų centre - šią informaciją perkame, todėl ir žinome, kokie sandoriai yra įvykę. Taigi, jei yra seniau įvykusių sandorių, o būsto kaina tokia, kuri atspindi įvykusius sandorius, tuomet ir įvertiname", - aiškino jis.

Tačiau, pasak M.Pajaujio, ne viską pavyksta tinkamai įvertinti, nes, pavyzdžiui, nėra anksčiau įvykusių panašių sandorių. Būtent dėl to ir nutinka taip, kad prašoma kaina būna didesnė. Taigi, turto vertintojui tai būna sunku įvertinti.

"Kartais neatitikimai būna dideli, kartais - nedideli. Na, o apskritai yra taip, kad būsto vertę nustatyti vertintojas gali, o kainą žmonės susigalvoja patys ir kiek nori, tiek prašo. Tai nulemia šiandieninę tendenciją: nekilnojamojo turto vertė ir kaina dažnai prasilenkia ir būtent kaina viršija būsto vertę", - įsitikinęs jis.

M.Pajaujis pabrėžia, kad tokie atvejai šiuo metu nėra retas reiškinys. Ši problema akivaizdžiausia didžiuosiuose miestuose ir kurortuose.

"Vietose, kur rinka yra aktyviausia, pasireiškia didžiausi būsto kainos ir vertės skirtumai. Visgi pastarąjį pusmetį atvejai, kai kaina su verte prasilenkia, pasireiškia daug dažniau. Anksčiau tai pasitaikydavo rečiau - tokie nesutapimai atsirasdavo vertinant išskirtinį, prabangų turtą, o dabar taip neretai nutinka ir paprastuose miegamuosiuose rajonuose", - sakė jis.

Nors, eksperto teigimu, skirtumus į statistinę eilutę suvesti sunku, tačiau kartais kaina ir vertė gali skirtis šimtu, o kartais net keliais ir keliolika tūkstančių eurų.

"Šios situacijos labai gerai nevertiname, tačiau pokyčių greitu metu nematome. Šiuo metu nekilnojamojo turto paklausa vis auga, o pasiūla yra gana ribota. Būsto poreikis toks didelis, dauguma žmonių perka projektus net „nepačiupinėję popierių“, neišnagrinėję visų sąlygų. Taigi, tokios tendencijos rodo, kad kainos galimai kils arba bent jau nekris, tačiau tiksliai prognozuoti yra labai sunku", - mano M.Pajaujis.

Pirkėjo ir pardavėjo perspektyvos

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis taip pat pripažįsta, kad tokios situacijos dažnėja. Dėl to pasitaiko, kad ir pardavėjų prašomos kainos, kurias sutinka mokėti pirkėjas ir kartais net prašo įvertinti tai sumai, prasilenkia su tikrąja turto verte, kurią nustato vertintojas.

"Tai natūralu, nes vertintojai remiasi įvykusiais sandoriais ir juos lygina. Ir kai kainų kilimas tampa šiek tiek spartesnis, automatiškai senesni sandoriai būna mažesni negu šiuo metu prašomos pardavėjų kainos. Ir gali atsirasti tam tikras nesąryšis", - aiškino jis.

S.Vagonio teigimu, problema yra visoje Lietuvoje - taip pat ir didžiuosiuose miestuose, bet ryškiau ji vis dėlto jaučiasi mažesniuose miestuose. Jis teikė pavyzdį, kad jeigu vertintojas randa kelių mėnesių senumo sandorius, jis turi atsižvelgti į praėjusį laiką ir kaip per tą laiką pasikeitė rinka.

"Kartais sunku suprasti, kokia yra rinka, kai prašomos kainos gali svyruoti 20-30 proc. intervale net panašiems turtams", - aiškino jis.

Vertinimo metodika leidžia išgauti maksimaliai objektyvią kainą turtui, tačiau ne visos kainos šiuo metu yra objektyvios ir pirkėjai net ir permoka, tikino S.Vagonis. Nors visuomet būdavo tokių, kurie užkelia kainą ir tikisi, kad kas nors „užkibs“, eksperto teigimu, „šiuo metu jų efektyvumas yra didesnis“ ir tikisi, kad jei permokės dabar, galbūt ateityje turto vertė bus adekvati.

"Problema pirkėjui, kada jis tikisi, kad vertintojas įvertins tiek, už kiek jis perka. Tai yra aktyvios rinkos problema, kai pardavėjai nori pasinaudoti pirkėjų skubėjimu, noru įsigyti ir kartais prašo kainų ne visai adekvačių rinkos sąlygoms. Bet atsitinka tokių atvejų, kai pirkėjai sutinka primokėti", - aiškino jis.

S.Vagonis mano, kad tokia situacija užprogramuota šiems metams, kainos ir toliau lips į viršų bei daugiau pardavėjų norės pasinaudoti situacija. "Pirminėje rinkoje augančios statybos apimtys turėtų subalansuoti situaciją. Vėlgi, augantis kainų lygis gal šiek tiek atsijos dalį pirkėjų, kuriems sunkiau įpirkti arba psichologiškai nenorės mokėti tokių kainų. Šie metai turėtų būti aktyvūs ir šiais metais turėtų kilti kainos. Bet ar tai persikels į kitus metus, sunku pasakyti", - kalbėjo jis.

Ar dabartinė situacija primena 2005-uosius?

Daug kas dabartinę situaciją rinkoje lygina su prieškriziniais metais, kada nekilnojamojo turto rinkoje buvo itin karšta. S.Vagonis pripažįsta, kad pirkėjų elgesys yra panašus su tuometiniu - tiek šalis, tiek rinka geroje padėtyje ir kainos neišvengiamai kyla. Tačiau jų augimo tempai gerokai skiriasi.

„Ober-Haus“ skaičiavimu, per šių metų pirmus keturis mėnesius Vilniuje būsto kainos ūgtelėjo 6 proc. ir šiemet žadamas dviženklis rezultatas. Tačiau tai vis tiek neturėtų pasiekti 20 ar 30 proc., arba net 2005-ųjų rezultato, kada sostinėje būsto kainos kilo apie 50 proc.

"Rinkos aktyvios, bet iš esmės skiriasi keli dalykai. Tuo metu buvo besąlygiško kilimo jausmas, nebuvo pamąstymų, gal šiek tiek pakils, o paskui gali kristi, nes tuo metu net rimtos krizės nebuvo. Buvo besąlygiškas tikėjimas viskuo, neseniai įstojome į NATO, bankai pradėjo skolinti pigiomis palūkanomis, skolinti 100 proc. įsigijimo kainos. Susiformavo labai didelė kritinė masė žmonių, kurie skubėjo pirkti, pirko ir automatiškai kėlė kainas. Dabar irgi yra paklausa, tik ji labiau paremta nuosavais pinigais negu skolintais, bankai neskolina 100 proc. Noras žmonių pirkti yra panašus ir supratimas, kad dabar rinka auganti ir kad jei pirksi vėliau, tikėtina, tai darysi už aukštesnę kainą. Tačiau rinkos pagrindas ir stabilumas yra visiškai kitoks", - kalbėjo jis ir pridūrė, kad dabar žmonės yra mažiau lengvabūdiški, mažiau skolinasi, o jei skolinasi, tuomet tai daro pagal visas taisykles.

S.Vagonio nuomone, reikia kalbėti daugiau apie nekilnojamojo turto rinkos ciklo dalį. Anot jo, šiuo metu ji yra stipriai įkaitusi, tačiau nėra kylanti į burbulą. "Nemanau, kad tai išvirs į kokią nors problemą šalies mastu. Tiesiog visa tai išvirs į susiformuosiantį aukštesnį kainų lygį, bet tai labai logiška. Ekonomika, žmonių atlyginimai, pragyvenimo lygis kyla, taigi, aukštesnis nekilnojamojo turto kainų lygis yra adekvatus dalykas. Negali būti taip, kad viskas kyla, o nekilnojamojo turto kainos stovi arba krenta žemyn", - įsitikinęs pašnekovas.

Portalo „Aruodas.lt“ vadovė Viktorija Steponavičiūtė 15min sakė, kad skelbimuose pastebimi tokie užrašai kaip „Turto vertinimas atitinka pardavimo kainą“, „yra padarytas buto vertinimas, - vertinime nurodyta vertė atitinka pardavimo kainą“ ir pan. Tiesa, ji atkreipia dėmesį, kad tokių skelbimų nėra daug.

"Kol kas negalėtume sakyti, kad yra tam tikra tendencija dėl tokios informacijos skelbimuose, bet, matyt, skelbimų autoriai tai minėdami nori pagrįsti kainą, informuoti susidomėjusius asmenis, kad turtas tiek ir įvertintas (gali būti ypač aktualu perkantiems su banko paskola ir pan.)", - 15min sakė ji.

Nekilnojamojo turto agentūros „Urban estate“ brokerė Vilma Kelmelė prie vieno savo skelbimo yra pridėjusi prierašą, jog „yra atlikta preliminarus NT vertinimas, kuris atitinka pardavimo kainą“.

Anot jos, kada pardavėjas užkelia kainą ir ji neatitinka vertės, pirkėjai susiduria su problemomis imant paskolą. Bankas tiesiog nesuteiks didesnės sumos nei nurodyta turto vertinime.

Tiesa, V.Kelmelė 15min tvirtino taip dirbanti visuomet ir laiko tai profesionalumo ženklu. "Aš neparduodu kosmosinių dalykų, nusistatėme vertę, taigi tas objektas atitinka kainą. Iškart būna mažiau klausimų pirkėjams,kurie jau žino, kad eidami į banką gaus tokį vertinimą. Tai profesionalumo požymis, be to, kyla mažiau klausimų. Kiti parduodami net nežino, kiek tas turtas bus įvertintas, nes jie nei preliminariai įsivertinę, nei specialistus išsikvietę. Jie tik pažiūri į skelbimus ir galvoja, kad kaina turėtų būti tokia, tačiau nepagrindžia, kodėl", - teigė pašnekovė.

„Inreal“ nekilnojamojo truto brokeris Arminas Karalius mano, jog toks prierašas skelbimuose visuomet buvo laikomas privalumu, tačiau anksčiau tai buvo ne taip aktualu, kaip šiandien.

"Kainos taip sparčiai auga, kad kartais vertintojams nėra palyginamųjų objektų, iš kurių galima būtų vertinti sumą. Žmonės, kurie perka su paskola, jiems labai aktualu, kad būstas atitiktų vertinimą. Pavyzdžiui, jeigu asmuo perka už 110 tūkst. eurų, o būstą įvertina 100 tūkst. eurų, tuomet papildomi 10 tūkst. turi būti mokami iš savo kišenės, nes bankas finansuoja nuo vertinimo kainos", - kalbėjo jis.

Pasak A.Karaliaus, šiuo metu vis dažniau pasitaiko atvejų, kada vertintojai negali įvertinti būsto reikiamai sumai. Taip vyksta, nes kainos kyla greičiau, nei sandoriai yra įregistruojami.

"Dabar klausia patys, nes susiduria, jog neįvertina reikiamai sumai ir trūksta 5-10 proc. Tam tikrų objektų kaina jau po mėnesio gali būti didesnė, o įregistruotų sandorių tokiomis didelėmis kainomis dar nėra. Suprantu, kodėl tai rašo aprašymuose", - aiškino pašnekovas.

Jam antrino ir nekilnojamojo turto agentūros „Capital turtas“ brokeris Regimantas Malakas. Pasak jo, būna taip, jog, nepaisant augančių kainų, tam tikrose vietovėse sandoriai įvyksta retai, todėl vertintojai tiesiog negali atliepti esamos situacijos. Be to, anot jo, kadangi didelė dalis pirkėjų nori įsigyti būstą su banko paskola, kuriam reikalingas turto vertinimas, brokeriai pačių savininkų teiraujasi, ar šie yra jį atlikę.

"Mes kaip brokeriai įvertiname, bet kartu paklausiame, ar jie yra pasidarę turto vertinimą. Kaip bebūtų, ypač jei rinkoje kaina kinta, žmonės patys yra suinteresuoti pasidomėti. Vieni pasitiki nekilnojamojo turto brokerio vertinimu, o kiti nori nepriklausomo eksperto", - kalbėjo jis.

Pasak A.Karaliaus, pirkėjai labai dažnai jau pirmojo skambučio metu, kai dar tik tariamasi dėl apžiūros, jau teiraujasi, ar yra atliktas turto vertinimas.

"Jie visuomet klausdavo, bet tai darydavo atėję, pažiūrėję, išsirinkę ir nusprendę, kad tinka. O tada jau paklausdavo", - teigė jis.

Tą patvirtina ir R.Malakas. "Tariasi dėl apžiūros ir teiraujasi, ar tikrai tokia suma įvertintų, ar gal padarytas ir turto vertinimas. Tai aktualu pirkėjui, nes iš jo to reikalaus bankas. Bet jei net savininkas yra atlikęs turto vertinimą, einant į banką pirkėjui vis tiek reikės savo vardu jį pasidaryti", - sakė jis.

Taip pat pastebima, jog suaktyvėjus rinkai, sutrumpėjo ir butų pardavimo trukmė. "Yra iki šiol tokių būstų, kurių neparduoda ir per pusę metų, ir ilgiau, bet tai jau būsto kažkokia problema - ar paskirtis, ar kaina per daug išpūsta, ar įrengimas pasenęs. Bet įprastai kiek geresnis būstas parduodamas iki mėnesio. Anksčiau žmonėms sakydavome kaip standartą, kad jeigu per tris mėnesius neparduosime, kažkas negerai ir reikia keisti. Dabar parduodama ir per dieną, per savaitę ar dvi, bet įvardijame, kad jei per mėnesį neparduodama, net imant šiandieninę rinką, persistengė su kaina arba būstas ne toks geras, kad galėtum tiek prašyti", - tvirtino jis.

O R.Malakas 15min sakė, kad būtų pardavimo laikotarpis - nuo skelbimo įkėlimo iki pirkėjo suradimo - pastaraisiais metais sutrumpėjo maždaug dvigubai.

Išvados

Nekilnojamojo turto rinkoje susidariusi situacija kelia iššūkių tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Kainos dažnai neatitinka vertės, o vertintojai, remdamiesi istoriniais duomenimis, ne visada gali adekvačiai įvertinti esamą situaciją. Pirkėjams rekomenduojama būti budriems, konsultuotis su ekspertais ir atidžiai įvertinti savo finansines galimybes. Pardavėjams svarbu realiai įvertinti savo turto vertę ir atsižvelgti į rinkos tendencijas.

tags: #mantas #pajaujis #turto #vertinimas