Madeiros Nekilnojamojo Turto Apžvalga: Kainos, Tendencijos ir Patarimai Investuotojams

Pastaruoju metu Portugalija, ypač Madeira, sulaukia vis daugiau susidomėjimo iš užsienio investuotojų ir gyventojų, ieškančių patrauklių gyvenimo sąlygų ir galimybių įsigyti nekilnojamąjį turtą. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto kainas Madeiroje, mokesčius, susijusius su įsigijimu, bei kitus svarbius aspektus, kurie padės jums priimti pagrįstus sprendimus.

Nekilnojamojo Turto Kainų Dinamika Portugalijoje

Po kelerių metų spartaus kainų augimo 2024 m. Portugalijos nekilnojamojo turto rinkoje prasidėjo prisitaikymo fazė. Nors bendras augimo tempas, palyginti su pokovidiniu bumu, sulėtėjo, rinka, veikiama aukštesnių palūkanų normų ir pasaulinio ekonominio neapibrėžtumo, išliko akivaizdžiai atspari.

Svarbiausios 2024 m. Tendencijos:

• Sulėtėjęs kainų augimas: Nors kainos daugelyje sričių toliau augo, vertės didėjimo tempas, palyginti su 2022-2023 m., pastebimai sulėtėjo.
• Sandorių apimties koregavimas: Didesnės skolinimosi išlaidos paveikė prieinamumą, todėl bendras nekilnojamojo turto sandorių skaičius, palyginti su pikų metais, sumažėjo.
• Regioniniai skirtumai: Rezultatai įvairiuose regionuose labai skyrėsi. Lisabonoje, Porte ir Algarvėje paklausa, ypač aukštos kokybės nekilnojamajam turtui, toliau augo, nors pirkėjai buvo jautresni kainoms.
• Politikos pokyčių poveikis: Oficialus neįprastinio gyventojo (NHR) programos nutraukimas naujiems pareiškėjams (2023 m. pabaigoje) ir „Auksinės vizos“ programos per nekilnojamojo turto investicijas panaikinimas iš pradžių sukėlė neaiškumų.
• Statybos kaštai ir pasiūla: Padidėję statybos kaštai toliau kėlė iššūkių naujų statybų plėtrai, ribodami naują pasiūlą ir palaikydami esamų objektų kainas, ypač energiją taupančių modernių nekilnojamojo turto objektų.

Apskritai 2024 m. nebuvo nuosmukio metai, o veikiau stabilizacijos ir prisitaikymo prie naujos palūkanų normų aplinkos bei besikeičiančios politinės aplinkos metai. 2025 m. Euribor normų raida išlieka kritiniu veiksniu. Nors 2024 m. centriniai bankai palūkanų normas laikė stabilias, rinkos lūkesčiai linksta prie laipsniško jų mažinimo 2025 m. Žemesnės skolinimosi išlaidos pagerintų prieinamumą vietiniams pirkėjams, priklausomiems nuo hipotekų, ir galėtų paskatinti sandorių apimtis.

2025 Metų Perspektyvos

Tikimasi, kad mažėjančios palūkanos suteiks rinkai postūmį ir 2025 m. paskatins paklausą. Portugalija ir toliau traukia didelį užsienio susidomėjimą, kurį lemia gyvenimo būdo veiksniai, santykinis prieinamumas Vakarų Europoje, saugumas ir klimatas. Pirkėjai tampa vis išrankesni, daugiausia dėmesio skirdami kokybei, vietai, energijos efektyvumui ir gyvenimo būdo patogumams. Nuolatinis būsto trūkumas, ypač prieinamų variantų didžiuosiuose miestų centruose, išlieka lemiamu bruožu. Šis pasiūlos ir paklausos disbalansas palaiko nekilnojamojo turto vertes, ypač gerai įsikūrusiuose ir moderniuose objektuose.

Regioninės tendencijos:

• Lisabona ir Portas: Nuolatinė paklausa, ypač aukščiausios klasės ir periferinėse zonose, siūlančiose geresnį kainos ir kokybės santykį. Dėmesys aukštos kokybės renovacijoms ir naujiems statiniams su moderniais patogumais. Prabangos segmentas išlieka aktyvus.
• Algarvė: Išlieka nuolatiniu tarptautinių pirkėjų (atostogų būstų, pensinio gyvenimo) traukos centru. Stipri vilų ir apartamentų prie pakrantės zonų ir golfo kurortų paklausa.
• Sidabrinė pakrantė ir Centrinė Portugalija: Didėjantis susidomėjimas dėl santykinio prieinamumo ir autentiško gyvenimo būdo patrauklumo. Potencialas stipresniam procentiniam kainų augimui nuo žemesnės bazės.

Pirkėjų pageidavimai vis labiau krypsta į tvarius ir energiją taupančius namus. Renovacijos projektai, orientuoti į energinį atnaujinimą, yra patrauklūs. Senesnio nekilnojamojo turto įsigijimas gali reikalauti reikšmingų investicijų į energijos efektyvumo gerinimą, kad atitiktų šiuolaikinius pirkėjų lūkesčius ir būsimus reguliavimo reikalavimus.

Kainų Pokyčiai Algarvėje

Namų pardavimo kainos Algarvėje 2024 m. padidėjo 13,8 proc., remiantis „Confidencial Imobiliário“ gyvenamųjų namų kainų indekso IV metų ketvirčio metiniu pokyčio tempu. Regione kainų augimas buvo didesnis nei šalies vidurkis, kuris tuo pačiu laikotarpiu buvo 11,0 proc., taip pat 5,5 proc. Lisabonoje ir 7,8 proc. Porte.

Brangiausios rinkos, tokios kaip Loulé, Tavira ir Lagosas, 2024 m. pasiekė atitinkamai 12,6 proc., 12,8 proc. ir 18,6 proc. padidėjimą, o Faro - 11,5 proc. Vila Real de Santo António užfiksavo didžiausią kainų augimą Algarvėje 2024 m. - 26,0 proc.

Veiksniai, Skatinantys Kainų Augimą

Turizmo bumas atspindi padidėjusi prabangos kurortų ir nekilnojamojo turto pardavimo paklausa, kuri pritraukia daugybę pirkėjų. Tačiau ne tik turizmas pritraukia pirkėjus, bet ir politinį stabilumą, mažas mokesčių ir mokesčių lengvatas visų pirma, jei norite parduoti turtą. Švelnus klimatas padeda, bet taip pat ir Portugalijos, kaip Majamio ir 2017 m. Kiti kainų savybių pardavimų priežastys Portugalijoje didėja atsižvelgiant į galimybę pasiekti geriausius golfo aikštynus ir paplūdimius, gerus skrydžius, aukščiausios klasės kurortuose ir prieplaukose, kuriuose yra super jachtų.

Namų Kainos Portugalijoje

„Idealista“ atskleidė, kad spalio mėnesį, palyginti su tuo pačiu 2024 m. mėnesiu, parduodamų namų kainos Portugalijoje išaugo 8,7 proc. ir pasiekė vidutinę 2 970 eurų už kvadratinį metrą (eurų/m2) kainą. Spalio mėnesį parduodamų namų kainos išaugo 19 analizuotų rajonų centrų ir autonominių regionų, o didžiausi metiniai augimo tempai buvo užfiksuoti Bežos (30,6 proc.), Santaremo (27,8 proc.) ir Portalegrės (24,1 proc.) regionuose.

Lisabona ir toliau išlieka miestu, kuriame būstą įsigyti brangiausia: 5886 €/m2. Antrą ir trečią vietą užima Funšalis (3 907 EUR/m2) ir Porto (3 844 EUR/m2). Didieji miestai, kuriuose pirkti namą ekonomiškiausia: Vila Real (1397 €/m2), Beja (1326 €/m2), Bragança (1060 €/m2), Guarda (1005 €/m2) ir Portalegre (1003 €/m2).

Yra penki šalies regionai, kuriuose parduotų namų kaina buvo mažesnė už trečiąjį ketvirtį skaičiuotą šalies vidurkį (221 272 eurai). Iš visų pigiausiai namą nusipirkti buvo Alentejo (113 329 eurai) ir Centro regione (124 095 eurai), o kainos yra mažesnės nei 150 000 eurų ir beveik 50 proc. mažesnės nei šalies vidurkis. Šalia jų yra Vakarų ir Težo slėnis (155 977 eurai, 30 proc. mažesnis nei šalies vidurkis), Azorų salų autonominis regionas (164 344 eurai; -26 proc.) ir Šiaurės (185 212 eurai; -16 proc.).

Priešingame skalės gale yra dar penki regionai, kuriuose pirkti namą yra brangiau nei šalyje. Pirmoje vietoje yra Lisabona, kurios kaina yra 371 704 eurai, o tai 68 proc. didesnė nei vidutinė šalyje parduodamų namų kaina. Antroje vietoje yra Algarvė (342 972 eurai, +55 proc.), po jos seka Madeiros regionas (238 314 eurų, +8 proc.), Setubalio pusiasalis (226 159 eurai, +2 proc.) ir Porto metropolinė zona (223 258 eurai, +1 proc).

Madeiros Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

Madeiros nekilnojamojo turto rinka patiria didelį augimą. 2025 m. vasarį vidutinė kaina už kvadratinį metrą saloje pasiekė 2 920 €, tai yra +20 % daugiau nei praėjusiais metais. Nepaisant kylančių kainų, Madeira išlieka patraukli investicijų vieta Portugalijoje.

Tačiau kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybių. Funšalis, sostinė, išsiskiria aukščiausiomis kainomis - vidutiniškai 3 215 € už kvadratinį metrą. Kalheta seka iš paskos su 3 090 €. Santa Kruzas ir Câmara de Lobos siūlo prieinamesnes galimybes - atitinkamai 2 030 € ir 2 320 €.

Nekilnojamojo turto kainos skirtingose Madeiros savivaldybėse

Rinkdamiesi nekilnojamąjį turtą Madeiroje, atkreipkite dėmesį į vietovę. Sala siūlo įvairias vietoves, kiekviena su savo unikaliu žavesiu:

• Funšalis: Gyvybinga sostinė su nuostabiais vaizdais, turtingu kultūriniu paveldu ir moderniais patogumais.
• Kalheta: Gamtos mylėtojų rojus su vaizdingais kaimeliais ir gražiais kraštovaizdžiais.
• Porto Santo: Rami salos oazė, pasiekiama trumpu keltu.

Nekilnojamojo Turto Įsigijimo Procesas Madeiroje

Nekilnojamojo turto įsigijimas Portugalijos saloje yra sistemingas procesas, o jo supratimas yra būtinas sklandžiai operacijai. Šis žingsnių vadovas padės jums orientuotis pirkimo procese Madeiroje:

1. Portugalijos mokesčių mokėtojo numerio (NIF) gavimas: Prieš pradedant nekilnojamojo turto paiešką, būtina gauti Portugalijos mokesčių mokėtojo numerį (NIF - Número de Identificação Fiscal). Tai būtina sąlyga visoms finansinėms operacijoms Portugalijoje, įskaitant nekilnojamojo turto pirkimą. NIF galima gauti vietiniame mokesčių biure Madeiroje arba per teisinį atstovą.
2. Teisininko samdymas (rekomenduojama): Teisininko samdymas nėra privalomas, tačiau labai rekomenduojamas. Rekomenduojame pasirinkti patikimą profesionalą, gerai išmanantį vietinę rinką.
3. Nekilnojamojo turto paieška: Naršykite internetinius skelbimus arba bendradarbiaukite su vietiniu nekilnojamojo turto agentu.
4. Apžiūra: Suradę tinkamą turtą, suplanuokite apžiūrą.
5. Pasiūlymo pateikimas ir derybos: Kai rasite svajonių namus, galėsite pateikti pasiūlymą ir pradėti derybas su pardavėjo atstovais.
6. Preliminari sutartis (CPCV): Susitarus, pasirašoma preliminari sutartis (Contrato de Promessa de Compra e Venda - CPCV). Paprastai sumokamas 10-30 % pradinio įnašo, kuris laikomas iki galutinio akto pasirašymo.
7. Galutinis aktas (Escritura): Paskutinis žingsnis - galutinio akto (Escritura) pasirašymas, prižiūrimas notaro. Notaras patikrina visų dalyvių tapatybes ir užtikrina, kad operacija atitiktų teisės reikalavimus. Šiuo metu sumokamas likęs pirkimo kainos balansas ir visi taikomi mokesčiai.

Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Madeiroje

Be individualios investicijos, pirkimo dieną turėsite sumokėti mokesčius:

• IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Vietinis mokestis, taikomas nekilnojamojo turto sandoriams. Jis priklauso nuo turto vietos, tipo, gyvenamosios paskirties ir sandorio vertės. Mokesčio dydis nustatomas pagal progresinę sistemą.
• IS (Imposto do Selo): Portugalijos vyriausybės taikomas mokestis įvairiems sandoriams.
• ISUC (Imposto do Selo sobre Utilização de Crédito): Antrinis antspaudo mokestis, taikomas finansuojamam kiekiui, sudaro 0,6 %.
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): Metinis mokestis, apskaičiuojamas pagal turto „patrimonialinę vertę“. Ši vertė priklauso nuo turto vietos, būklės, kokybės, dydžio ir statybos metų.

Kai kurie teisininkai taiko fiksuotą mokestį arba procentinį tarifą.

Jei ketinate pirkti butą ar namą Portugalijoje, turėsite pirkimo momentu sumokėti žemiau esančius įsigijimo mokesčius bei žyminį mokestį. Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis kinta priklausomai nuo regiono bei NT turto įsigijimo vertės, bei gali būti taikomas nuo 1 iki 8 proc. Atleidimas nuo šio mokesčio mokėjimo taikomas, jei tai yra pirminiam ir nuolatiniam gyvenimui skirtas turtas, kurio vertė yra iki 101 917,00 eurų, jei namas perkamas žemyninėje Portugalijos dalyje.

Atskaitoma dalis yra „nuolaida“, kuri taikoma apskaičiuojant NT mokesčio sumą. Įsivaizduokite, kad perkate pirmąjį ir pagrindinį būsta žemyninėje Portugalijoje už 200 tūkstančių eurų. Šiuo atveju taikomas 7% tarifas, kuris atitinka 14 tūkstančių eurų. Pirkdami būsta taip pat turite sumokėti su įsigijimu susijusį žyminį mokestį. Valstybė taiko 0,8% nuo turto vertės.

Hipoteka nerezidentams

Portugalijos bankai siūlo hipotekas nerezidentams, leidžiant užsienio pirkėjams finansuoti nekilnojamąjį turtą Madeiroje. 100 % finansavimas Portugalijoje yra labai sudėtingas. Paprastai siūlomas paskolos ir turto vertės santykis svyruoja nuo 70 % iki 90 %, priklausomai nuo jūsų finansinės padėties, rezidencijos statuso ir turto kainos.

Rizikos ir iššūkiai

Vienas galimas iššūkis - salos mikroklimatas. Nors Madeira pasižymi maloniu oru ištisus metus, aukštesnėse vietose esantys objektai gali susidurti su drėgmės ir pelėsio problemomis. Taip pat statybų kokybė gali kelti rūpesčių, ypač senesniuose objektuose. Struktūrinės ar elektros sistemos problemos gali lemti brangius remontus. Teisinių klausimų sprendimas perkant turtą Madeiroje taip pat gali būti iššūkis. Be to, būkite atsargūs dėl nekilnojamojo turto sukčiavimo. Būdami informuoti apie šias galimas kliūtis ir imdamiesi prevencinių veiksmų, galite užtikrintai siekti savo nekilnojamojo turto projekto Madeiroje.

Jei pats nedirbate NT sektoriuje, labai didelė tikimybė, kad jūsų įsigytas būstas investiciniu požiūriu neatitiks lūkesčių, kuriuos turėjote. Nebent jūsų pajamos leidžia turėti atostogų būstą, jo nenuomojant. Investiciniam būstui reikia labai daug informacijos, esminė - pažinti šalį, jos papročius ir verslo joje niuansus.

Naudingi tinklalapiai ieškant NT Portugalijoje

• Idealista - vienas populiariausių nekilnojamojo turto portalų Portugalijoje.
• Casa Sapo - tai seniausias Portugalijos nekilnojamojo turto portalas.
• Century 21 - portugališka svetainė siūlo platų nekilnojamojo turto sąrašą ir vertingas rinkos įžvalgas.
• RE/MAX - teikia didelę nekilnojamojo turto duomenų bazę.
• Imovirtual - siūlo įvairius nekilnojamojo turto variantus, įskaitant gyvenamąją, komercinę ir atostogų nuomą.

Nuomos kainų augimas Portugalijoje

Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos. Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą. Jos teigimu, problema dėl nuomos kainų paaštrėjo po koronaviruso pandemijos, kai atsivėrus sienoms Portugaliją vėl užplūdo užsieniečiai.

Anot V. Deikaitės, didžiausi pykčiai kyla dėl Lisabonoje gyvenančių atvykėlių, dirbančių užsienio bendrovėse, kurie išgali mokėti už nuomą 1500 Eur ir daugiau. Kad nuomos kainų augimui įtakos turėjo COVID-19 pandemija patvirtina ir su lietuviais klientais Portugalijoje dirbanti NT turto agentė Saulė Čaplikaitė. Jos teigimu, tai susiję su tuo metu išpopuliarėjusiais skaitmeniniais klajokliais (angl. „digital nomads“).

Tyrimai rodo, kad 2012-2021 m. būsto kainos Portugalijoje padidėjo 78 proc., o tuo metu visoje Europos Sąjungoje - tik 35 procentais. Portugalijai nepavyksta išspręsti aukštų būsto nuomos kainų problemos. Šalyje neseniai vyko protestai, kuriais buvo siekiama atkreipti dėmesį, kad vis daugiau žmonių nebeišgali susimokėti už nuomą.

Kambario nuoma miesto ribose šiuo metu yra apie 350-550 Eur. S. Čaplikaitė patvirtino, kad Portugalijos sostinėje jau seniai egzistuoja gatvių, kuriose įsikūrę palapinių miesteliai. Taip pat žmonės pradėjo statyti palapines net ir ne centriniuose rajonuose, o palei vandenyną.

Pašnekovės teigimu, radus patinkantį butą gali tekti įveikti ir nemažą atranką. Kadangi Portugalijoje įstatymai yra palankesni besinuomojančiam, o ne šeimininkui, tai praktiškai vienintelis būdas turėti kažkokią kontrolę. V. Deikaitė priduria, kad vis dar nemažai būstų nuomojama nelegaliai, t. y. be sutarčių. Nuomojamo būsto mokestis gan didelis, dėl to nemažai savininkų vis dar nori išvengti papildomų išlaidų ir visą nuomos sumą pasilikti sau.

tags: #madeira #nekilnojamas #turtas