Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujausias tendencijas ir ekspertų įžvalgas. Šiame straipsnyje apžvelgsime dabartinę situaciją NT rinkoje, kainų pokyčius, pasiūlos ir paklausos santykį bei ekspertų nuomones.
NT Tiesiogiai #62. 2025 metų prognozės. Įsimintiniausi įvykiai 2024 metais NT rinkoje.
Pasiūlos ir paklausos atotrūkis NT rinkoje
Lietuvos banko vadovas Gediminas Šimkus atkreipė dėmesį į tai, kad NT rinkoje jaučiamas „paklausos ir pasiūlos atotrūkis“. Anot jo, „Laisvo gyvenamojo būsto, ypač naujos statybos, fondas mažėja“. G. Šimkus aiškino, kad NT, kaip ir žaliavų, energijos, ar maisto produktų, rinkoje jaučiamas „paklausos ir pasiūlos atotrūkis“.
Jis teigė, kad būstų trūkumą lėmė sulėtėję statybos leidimų išdavimų tempai, kurių, pasak G. Šimkaus, ypač sumažėjo Vilniuje. „NT rinkoje yra labai tam tikra prasme panaši situacija - pasiūlos pusėje formuojasi kakleliai“, - pabrėžė G. Šimkus.
Banko vadovo teigimu, NT paklausa šiuo metu yra „įdomiai stipri“, kadangi gyventojai tokį brangų turtą kaip būstas 50 proc. sandorių apmoka nuosavomis lėšomis. G. Šimkus svarstė: „Paklausa stipri įdomiai, nes įprastai tokį turtą žmonės perka finansuodami kreditu, nes toks turtas yra labai brangus. Ir tada makroprudencinė politika, kurią vykdome, yra veiksminga. Dabar matome, kad 50 proc. sandorių vyksta nuosavomis lėšomis. Iš kur jos? Tai yra ir tos pačios santaupos (...), bet pakankamai dideli tų santaupų kiekiai susikoncentravo kaip tam tikros fiskalinės paramos, skirtos kovai su pandemija, pasekmė“.
Ukrainiečių įtaka NT rinkai
Be to, Banko valdybos pirmininko teigimu, įtampą NT rinkoje skatino ir prasidėjus karui gimtinėje į Lietuvą atvykstantys ukrainiečiai. Nors, anot G. Šimkaus, „Skirtumas nuo tų iš trečiųjų šalių dirbusiųjų, kurie gyveno prieš tai, kurių dalis Lietuvą paliko, kad tie žmonės daugiausia dirbo transporto sektoriuje, jų Lietuvoje net nebuvo. Arba tie žmonės dirbo statybose ir gyveno prastomis sąlygomis - trise bendrabutyje ir pan.“, - dėstė G. Šimkus. „Dabar turim atvažiavusias daugiausia moteris su vaikais.
Būsto įperkamumas ir spekuliacinės investicijos
G. Šimkus tikino, kad „Lietuvoje būsto įperkamumas tebėra pakankamai geras ir menkai pakitęs nuo 2019 m., daugiausia dėl itin spartus darbo užmokesčio augimo. Vis dėlto, sparčiai kylant kainoms, didėja ir lūkesčiai, kad būstas ir toliau sparčiai brangs, o tai didina nepamatuotų ir galbūt net spekuliacinių investicijų į būstą riziką“.
Lietuvos bankas jau yra nusprendęs nuo 2022 m. siūlyti 2% sisteminės rizikos rezervo reikalavimą kredito davėjams, LB skaičiavimais, būsto paskolų palūkanas galėtų didinti 0,05 proc. „Reikia privalomai imtis veiksmų laiku, kurie pristabdytų nepagrįstų lūkesčių formavimąsi ir galimą neatsakingą būsto pirkėjų ir skolintojų elgesį“, - teigė G. Šimkus.
Duomenų trūkumas pirminėje būsto rinkoje
G. Šimkus pažymėjo, kad „Šiandien negalime visuose rinkos segmentuose operatyviai stebėti situacijos. Viena problemų, kad Lietuvoje iš esmės niekas neturi pirminės būsto rinkos duomenų. Neturime informacijos, kiek sandorių sudaroma iš brėžinių, nežinoma, kokios šių sudaromų sandorių kainos. Oficialiai informacija gaunama tik tada, kai baigiamos statybos ir notaro kabinete forminama besikeičianti nuosavybė - po metų ar pusantrų“.
Jis kalbėjo: „Akivaizdu, kad komercinio NT rinka įžengė į naują brandos etapą ir vejasi Vakarų šalis ir ten įprastas tendencijas. Institucinių investuotojų įsigyjami ar pačių plėtotojų nuomai siūlomi būstai tapo ryškiausiu pastarųjų metų komercinio NT rinkos pokyčiu. Atsirandančios galimybės fondams ar kitiems didesniems investuotojams dalyvauti būsto rinkoje ne tik išplečia šių investuotojų galimybes. Tai iš esmės gali pakeisti būsto rinkos dinamiką Lietuvoje“.
Statybinių medžiagų kainos ir darbo jėgos sąnaudos
Vis tik nuosavą namą statantis Nerijus pasakojo, kad statybų sektoriuje esą girdimos naujo brangimo užuomazgos. „Statome namą, tačiau jau ne iš pirmo pardavėjo girdžiu, kad už kai kurias statybines medžiagas, pavyzdžiui, gipso kartono plokštes, o taip pat ir būsto langus, reikės susimokėti daugiau. Pardavėjai aiškina, kad brangimas susijęs su Jungtinių Amerikos Valstijų prezidento Donaldo Trumpo muitų politika. Čia - realu ar tiesiog kalba pardavėjų godumas?“ - klausė naujienų portalui tv3.lt laišką atsiuntęs skaitytojas.
„Artea“ banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė teigė, kad pagal šį kainų indeksą nėra įžvelgiama neįprastų tendencijų. „Po 2022-2023 m. stebėto statybų kaštų šoko, kai dėl išsibalansavusių tiekimo grandinių, energetikos kainų šoko, užsidariusių agresorių tiekimo kanalų statybų kainų indeksas pašoko penktadaliu, pastaruosius porą metų indekso pokyčiai - labai nežymūs. Pavyzdžiui, šiuo metu šis statybų kainų indeksas tik nepilnai 2 proc. didesnis nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus“, - kalbėjo ekonomistė.
I. Genytės-Pikčienės vertinimu, statybinių medžiagų ir jų komponentų kainų metiniai pokyčiai (vertinant nuo 2023 m. vidurio) yra neigiami. „Tai reiškia, kad po 2022 m. kainų šoko rinka persikrovė, balansavosi. Ir dėl vėliau sekusio aukštų palūkanų normų ir vangesnės NT paklausos laikotarpio statybų medžiagos pigo. Vienintelė statybos sąnaudų kainų indekso kategorija, kuri nepigo ir išlaikė itin spartų kone visad dviženklį augimą, - darbo jėgos sąnaudos“, - kalbėjo I. Genytė-Pikčienė.
Pašnekovės vertinimu, tam įtaką darė spartus minimalaus darbo užmokesčio didinimas, kuris buvo stebinimas pastaraisiais metais. „Taip pat darbo paklausos ir pasiūlos disbalansai, skaidriai dirbančiojo asmens kortelės atsiradimas ir pasikeitusi priedų už darbą lauko sąlygomis mokėjimo tvarka“, - kalbėjo ji.
Gyventojų lūkesčiai ir paskolų apimtys
Vytauto Didžiojo universiteto (VDU) Ekonomikos ir vadybos fakulteto (EVF) partnerystės docentė dr. Viktorija Tauraitė dėmesį atkreipia į kitą situaciją, susiklosčiusią NT rinkoje. Pašnekovė teigė, kad naujų, pradėtų statyti gyvenamųjų būstų skaičius didėja. Pavyzdžiui, šių metų pirmąjį ketvirtį jų skaičius išaugo 27 proc. (palyginti su prieš tai buvusiu ketvirčiu).
2025 m. pirmąjį ketvirtį naujai pradėtų statyti vieno ir dviejų būstų pastatų statybų skaičius išaugo beveik dviem kartais, palyginti su prieš tai buvusiu ketvirčiu. Tačiau baigtų statyti naujų gyvenamųjų pastatų skaičiaus 2025 m. pirmąjį ketvirtį augimas sudarė beveik 2 proc. (palyginti su prieš tai buvusiu ketvirčiu). V. Tauraitė sako, kad pačių gyventojų nuomonė dėl NT statybų ar pirkimo išliko panaši.
Vis tik ji atkreipė dėmesį, kad paskolų išdavimo apimtys didėjo. „Remiantis Lietuvos banko duomenimis, 2025 m. balandžio mėn. buvo išduota 11 proc. daugiau būsto paskolų gyventojams (finansine išraiška), palyginti su prieš metus buvusia situacija. Struktūriškai būsto paskolos sudaro 83 proc. tarp bendro paskolų dydžio finansine išraiška gyventojams. Tikėtina, kad pastaruoju metu mažėjantis EURIBOR daro reikšmingą įtaką didėjančioms gyventojų būsto paskolų apimtims“, - kalbėjo ji.
Ekonominiu požiūriu didėjanti paklausa formuoja didėjantį pasiūlos poreikį. Kai NT rinkoje paklausa viršija pasiūlą, tai NT kainos yra linkusios didėti. Statybos reguliavimų pakeitimai taip pat galimai daro įtaką kainų augimui šioje rinkoje“, - vertino dr. V. Tauraitė.
NT rinkos atsigavimas ir būsto brangimas
„Citadele“ banko ekonomistas Aleksandras Izgorodinas mano, kad pagrindinė būsto brangimo priežastis yra susijusi su pačios NT rinkos atsigavimu. „Tiek NT sandorių, tiek naujų būsto paskolų dinamika rodo akivaizdų ir labai ryškų atsigavimą. Kita vertus, tas spartus atsigavimas, kurį dabar matome, vyksta nuo labai žemo taško. Tai dėl to reikia džiaugtis, bet atsargiai“, - svarstė pašnekovas.
Be to, A. Izgorodinas įžvelgia, kad tie NT pirkėjai, kurie planavo arba norėjo pirkti būstą 2022-2023 m., to nepadarė dėl Euro zonoje brangstančių palūkanų. „Pirkėjai tiesiog išlaukė iki to momento, kol bazinės palūkanos Euro zonoje pradėjo mažėti. O, kadangi bazinių palūkanų karpymas jau praktiškai yra pasibaigęs, mano vertinimu, staiga rinkoje labai stipriai šoktelėjo būsto paklausa. Kitaip tariant, tie pirkėjai, kurie laukė porą metų, jie praktiškai vienu momentu šoko į rinką ir pradėjo vėl pirkti NT“, - vertino A. Izgorodinas.
Ekonomistas mano, kad rinka tokiems staigiems pokyčiams nebuvo pasiruošusi. „Tiek NT rinka, tiek statybinės medžiagos kelerius metus iš eilės buvo gilioje duobėje. O dėl staigiai išaugusios paklausos sumažėjo pasiūla, kuri yra labai inertiška, nes įmonės negali akimirksniu pagaminti gerokai daugiau statybinių medžiagų, t. y. gamybos padidinimas yra imlus kapitalui ir laikui“, - svarstė pašnekovas.
Rizikos NT rinkoje ir valstybės užsakymai
Ekonomistė I. Genytė-Pikčienė taip pat akcentuoja, kad vis tik NT rinkoje išlieka rizikų, kurios galėtų sukrėsti statybų sektorių. „Europos Centriniam Bankui apkarpius palūkanų normas, stebime energingą ciklinį NT rinkos atsigavimą. Šiemet pašoko sklypų gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos sandorių skaičius, į teigiamą teritoriją iškopė gyvenamojo ir negyvenamojo NT statybos darbų apimčių metinio pokyčio kreivės. Tačiau statybų sektorių veikia ne vien ciklinės aplinkybės. Šiemet ir ateinančiais metais itin svarbus žaidėjas statybų sektoriuje - valstybės užsakymai karinėms reikmėms: poligonų ir karinių miestelių statybos, su pasirengimu vykdyti Vokietijos brigados ir nacionalinės divizijos įgyvendinimo planais susiję projektai“, - vertino I. Genytė-Pikčienė.
Pašnekovės teigimu, statybų bendrovės vis drąsiau darbus vykdo kitose valstybėse, o ne Lietuvoje. „Išaugusi statybos darbų paklausa gali susidurti su ribotais pajėgumais. Taigi, tokios netipinės aplinkybės tikrai didina rizikas dėl statybų sektoriaus disbalansų ir galimų statybų paslaugų kainų šuolių. Jau nekalbant apie poveikius, kuriuos sukeltų karo Ukrainoje pabaiga ir grandioziniai su šalies atstatymu susiję projektai. Tai reikšmingai paliestų visus statybų sąnaudų elementus“, - svarstė ekonomistė.
Apibendrinant, NT rinka Lietuvoje išgyvena įdomų laikotarpį, kuriame susiduria įvairūs veiksniai: nuo paklausos ir pasiūlos disbalanso iki geopolitinės situacijos ir valstybės užsakymų. Stebėsime, kaip šie veiksniai toliau veiks NT rinką ir būsto kainas.
tags: #lukas #simkus #nekilnojamas #turtas