Kas yra nekilnojamojo turto burbulas?

Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog ir 20 proc. nekliudo.

Finansinis burbulas, investicinis burbulas, spekuliatyvus burbulas ar kainų burbulas - tai tik keli tą pačią reikšmę turintys terminai, kuriuos pastaruoju metu bent kažkiek finansų rinkomis ir investavimu besidomintiems žmonėms tenka girdėti gerokai dažniau.

Taigi, šiandien visų pirma pabandysime atsakyti į kertinį klausimą - kas yra tas „finansinis burbulas“, kaip jis apibūdinamas bei kokiomis charakteristikomis pasižymi. Taip pat pabandysime įvardinti, kokiose rinkose šiuo metu iš tiesų galima įžvelgti besiformuojančius, o gal jau ir susiformavusius burbulus ir kokio dydžio tie burbulai.

Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.

Nekilnojamojo turto burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas, žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę.

Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį.

Kaip pastebėti besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą? Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Svaigius kainų šuolius galėjome stebėti Skandinavijos šalyse, Kanadoje, Australijoje, kai kuriuose Kinijos didmiesčiuose.

Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.

Kaip susiformuoja finansinis burbulas?

Nors kalbant apie finansinius burbulus dažniausiai yra minimi kažkokie nauji ekonominiai, technologiniai ar socialiniai pokyčiai, tačiau pagrindinės finansinių burbulų priežastys dažniausiai yra labiau psichologinės. T.y. tam tikri pokyčiai visų pirma padidina konkretaus turto patrauklumą tarp investuotojų, išaugus jo paklausai natūraliai pradeda kilti kaina, kylant kainai į rinką pradeda plūsti spekuliantai dar kitaip tariant „karšti pinigai“, kuriems to turto nereikia, tačiau jie tikisi uždirbti iš kainos kilimo taip sukurdami dar didesnę paklausą tuo pačiu dar labiau paspartindami kainos kilimą.

Kaip jau supratome, kalbant apie finansinius burbulus galima išskirti du kintamuosius: stipriai kylančias kainas ir investuotojų iracionalumą, kuris finansinio aktyvo kainas pakelia gerokai virš to turto „tikrosios“ vertės.

Kitaip tariant, kai apie investavimą pradeda kalbėti žmonės, apie tai neturintys „žalio“ supratimo, kai jie pradeda aiškinti kodėl tą reikia daryti ir kokį didelį pelną galima uždirbti, tačiau pagrindinė jų investavimo priežastis yra noras greitai ir nesunkiai praturtėti bei nepavėluoti į „nuvažiuojantį traukinį“, labai tikėtina kad jau esame iracionalioje stadijoje.

Liūdniausia tai, kad net ir sugebėjus identifikuoti besiformuojantį burbulą tiksliai pasakyti, kada jis sprogs ir kokios bus to sprogimo pasekmės yra labai sudėtinga, o gal net ir neįmanoma.

Finansinis burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.

Finansinis burbulas formuojasi dėl teigiamo atoveiksmio - t.y. pats aktyvų brangimas skatina tolimesnį jų brangimą. Kitais žodžiais tariant, investuotojai perka akcijas, nes jos brangsta, o akcijos brangsta, nes investuotojai jas perka.

Burbulo atveju savireguliacijos mechanizmas išnyksta, rinka praranda pusiausvyrą ir aktyvų kaina stipriai atitrūksta nuo tikrosios jų vertės.

Galima išskirti du investicijų burbulų tipus: vieni susiformuoja biržoje, kiti - už biržos ribų. Pvz. akcijomis, obligacijomis, auksu, sidabru, nafta ir kitomis žaliavomis prekiaujama biržoje.

Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.

Investicinio turto ciklas pagal J.P. Rodrigue

Investicinio turto ciklo etapai

• Pigioji fazė: Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.
• Suvokimo fazė: Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Bloga ekonominė situacija ir investavimo galimybės visuomenei būna atsibodusi tema, todėl žiniasklaidoje pasirodo vos vienas kitas neutralus pranešimas apie investavimo galimybes.
• Manijos fazė: Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius.
• Sprogimo fazė: Vienos finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko.

Ar yra krizės požymių Lietuvoje ir Latvijoje?

Nekilnojamojo turto agentūros „Oberhaus“ Vertinimo ir rinkodaros skyriaus vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, būsto kainų šuolį lėmė ir Lietuvoje atsiradusios geros kreditavimo galimybės. "Žmogus, turintis apibrėžtas ir pastovias pajamas, gali pakankamai lengvai įsigyti nekilnojamąjį turtą net ir neturėdamas sąskaitoje daug pinigų. Bankas suteikia 95 ar net 100 proc. kreditą ne tik būstui įsigyti, bet ir jo remontui. Tai yra bene pagrindinė aplinkybė, kodėl yra tokios aukštos būsto kainos.“,- aiškino S. Vagonis.

„Parex banko“ atstovai teigia, kad rizika skolinant pinigus, o ypač būstui įsigyti didėja. Banko tarybos pirmininkas Gatis Kokins sako, kad Latvijos būsto paskolų rinka per praėjusius metus paaugo 100 proc., tuo tarpu banko paskolų portfelis išaugo 40 proc. "Mes praradome tam tikrą rinkos dalį, kurią pasiėmė konkurentai, tačiau tai padarėme sąmoningai. Tai mūsų reakcija į galimą nekilnojamojo turto rinkos krizę.“,- aiškino G. Kokins.

Tačiau dalis Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų prognozuoja, kad šiemet nekilnojamasis turtas ir toliau brangs. Tiesa gerokai mažiau nei pernai ar užpernai. Pasak agentūrų ekspertų, rinka turėtų stabilizuotis ir kainos kitąmet gali augti nuo10 iki 20 proc. Tačiau tai tik prognozės.

Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra.

A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. „Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti. Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą. Dabar tie, kas perka ne po vieną būstą, nušauna du zuikius. Jie sukaupia daugiau turto ir prisideda prie kainų augimo, kuris brangina jų įsigytą turtą“.

Ž. Mauricas: NT kainos kitąmet gali augti 5-10 proc. „Dar nesame burbule, bet judame jo link. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“, - sako Ž.Ekonomistas išskiria 2 rodiklius, pagal kuriuos galima vertinti NT rinkos tvarumą. Pirmas - būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis.

Ž. „Tačiau taip buvo visada, nes kuo didesnės pajamos, tuo įperkamumas geresnis. Tikslas būtų, kad NT kainos augtų mažiau nei pajamos ir įperkamumas gerėtų, tačiau dabar jis jau nebegerėja. Jei taip tęsis, sunkiai įpirksime būstą. Jau dabar matome, kad būstai mažėja, žmonės ieško pigesnių butų, o dėl to nukenčia kokybė“, - sako Ž.

Ž. „Mes prognozuojame, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis“, - akcentuoja Ž.

S. „Burbulo tikrai nėra, ypač tokio, kuris galėtų subliūkšti. Šie metai po 10 metų pertraukos buvo pirmieji, kada NT kainų augimas viršijo vidutinio darbo užmokesčio augimą. Dėl to būsto įperkamumas pastaruosius 10 metų iki dabar augo pastebimai ir tik šiemet grįžo turbūt į kokius 2019 metus“, - skaičiuoja S.

S. „Jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2-3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų“, - mano S.

Vilniaus NT rinka: ar burbulas sprogs?

Vilniaus nekilnojamojo turto rinka 2024-2025 metais išlaikė nuoseklų augimą. Lietuvos banko duomenimis, vidutinė būsto kaina sostinėje per pastaruosius 12 mėnesių išaugo beveik 9,8%.

Ekonomistai ir nekilnojamojo turto ekspertai turi skirtingų nuomonių dėl galimos kainų korekcijos.

Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto docentas pažymi: „Istoriškai, nekilnojamojo turto ciklai trunka 7-10 metų. Daugelis potencialių pirkėjų, laukdami galimos kainų korekcijos, renkasi nuomos variantą. „Nuoma suteikia lankstumą ir galimybę reaguoti į rinkos pokyčius,” - aiškina finansų konsultantas.

Nors Vilniaus nekilnojamojo turto rinka rodo kai kuriuos perkaitimo ženklus, staigaus burbulo sprogimo tikimybė išlieka vidutinė. Tikėtinesnis scenarijus - laipsniškas kainų augimo lėtėjimas ir stabilizacija.

Galiausiai, sprendimas pirkti, parduoti ar nuomotis turėtų būti pagrįstas ne tik rinkos tendencijomis, bet ir asmeniniais poreikiais, finansinėmis galimybėmis bei ilgalaikiais tikslais.

Ką daryti, jei sprogo finansinis burbulas?

Absurdiškai skamba tai, kad sprogęs finansinis burbulas taip pat yra ir geriausias momentas investuoti: turto kainoms nukritus, jūs galite pusvelčiui įsigyti akcijų, nekilnojamo turto, žaliavų.

Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai.

Jie nekreipia dėmesio į žiniasklaidą, kuri paprastai pigiosios fazės metu piešia situaciją juodžiausiomis spalvomis, teigdama, kad investicijos dar labiau nuvertės, situacija blogės, ir rekomenduoja nuo investavimo likti nuošaliau.

Geriausiai vertės investuotojų investavimo strategiją atspindi V. Bafeto posakis „bijok, kai visi godūs, ir būk godus, kai visi bijo“.

Burbulų Teorijos

Yra keletas burbulų teorijų. Vienos iš jų apskritai neigia šio ekonominio reiškinio egzistavimą.

„Čikagos profesorius, Nobelio premijos laureatas, efektyvių rinkų teorijos kūrėjas Eugene’as Fama sako, kad sprogstantys burbulai yra nieko nereiškiančios sąvokos. Tai normalūs kainų svyravimai, atspindintys informaciją, kurią rinkos dalyviai turi apie tam tikrą turtą.

Tarptautinio valiutos fondo ekonomistas Olivier Blanchard’as kartu su kolegomis sukūrė teoriją, pagal kurią burbulai gali egzistuoti ir būti visiškai racionalūs.

„Kita, sakyčiau, kraštutinė mokykla teigia, kad žmonės sugeba viską numatyti, gerai prognozuoti, atsižvelgti į svarbius ekonominius veiksnius, kurie daro įtaką turto kainoms. Esame ganėtinai riboti, turime įvairių keistenybių, dažnai elgiamės kartu su banda“, - trečiąją teoriją pristato doc. dr. R. Kuodis.

Lietuvių kilmės ekonomistas, Nobelio premijos laureatas Robertas Shilleris savo darbais parodė, kad dideli rinkų svyravimai, burbulai, žlugimai negali būti paaiškinami tuo, kuo akcijų kainos turėtų būti aiškinamos - pelnais, dividendais ir panašiais fundamentaliais dalykais. Remiantis R. Shilleriu, burbulai sklinda pasakojimo pavidalu.

„Ch. Kindlebergeris yra pasakęs, kad nieko nėra baisiau, kaip matyti turtėjantį draugą. Tą matome ir Lietuvoje. Kažkas pradeda uždirbti, pasakoti kitiems, kaip uždirbo. Pats jautiesi nevisavertis, tad eini į banką paskolos ir perki kažkokio namo brėžinius, nereikia net namo pirkti (šypteli), nes tavo kaimynas turtėja ir tau darosi bloga. Godumas yra universali pasaulio vertybė“, - garsaus amerikiečių ekonomikos istoriko požiūrį atskleidžia doc. dr. R.

Kiti Finansiniai Burbulai

Daugelio obligacijų ir kai kurių akcijų kainos taip pat laikosi nepadoriose aukštumose arba vis šturmuoja naujus rekordus. Šiandien pasaulyje beveik 10 trilijonų JAV dolerių vertės obligacijų pajamingumas yra neigiamas. Kitaip sakant, perteklinė pinigų pasiūla ir jų paklausos trūkumas sukūrė situaciją, kurioje investuotojai ne tik nereikalauja teigiamų palūkanų, bet sutinka neatgauti visų investuotų pinigų.

Ne geriau atrodo ir kai kurios akcijų rinkos. Nepaisant to, kad daugelio pasaulio šalių ekonomikų augimas įsibėgėja, o gyventojų ir įmonių lūkesčiai gerėja, pelnų bei akcijų kainų augimui yra ribos. Labiausiai pastaruoju metu kilo sparčiai augančių, bet beveik ar visai neuždirbančių pelno įmonių akcijos.

Kodėl „Teslos“ rinkos kapitalizacija viršija „Fordo“ ar „General Motors“ kapitalizaciją, nors kiekviena iš jų parduoda bent 10 kartų daugiau automobilių? Nes svarbiausia - lūkesčiai!

Vis tik negalima vadovautis vien lūkesčiais ir ignoruoti, kad, pavyzdžiui, JAV įmonių pelno ir BVP santykis yra netoli istorinių aukštumų, o akcijų kainų ir joms tenkančio vidutinio pelno santykis (angl. CAPE) aukštesniame lygyje buvo tik 1929 ir 1999 metų pabaigoje.

Kriptovaliutos: Naujas Burbulas?

Galiausiai, turime naujausią ir karščiausią turto klasę - kriptovaliutas. Šių metų pradžioje vienas bitcoin nekainavo 1000 JAV dolerių, o nepraėjus nei pusmečiui jo kaina trumpam pasiekė 3000 dolerių. Per du metus jis pabrango 10 kartų, o nuo 2011 metų pradžios - apie 10 tūkst. kartų.

Tačiau bitcoin jau nebėra vienintelė plačioms masėms žinoma kriptovaliuta. Dalis kriptovaliutų brangimo yra susiję su augančiu jų žinomumu ir galimybėmis atsiskaityti už prekes ir paslaugas. Kaip nereguliuojama ir anonimiškumą užtikrinanti atsiskaitymo bei taupymo priemonė ji tampa vis populiaresnė valstybėse, kuriose galioja įvairios kapitalo kontrolės priemonės, o gyventojų ir įmonių galimybės investuoti yra labai apribotos. Todėl nenuostabu, kad pastarojo kriptovaliutų kainos kilimo šaknys randamos Kinijoje, Indijoje, Venesueloje.

Tačiau noras atsiskaityti kriptovaliutomis nebuvo pagrindinė svaigaus jų kainos šuolio priežastis. Vis dažniau gyventojai perka kriptovaliutas tik dėl to, kad tikisi jų brangimo. Socialiniuose tinkluose mirga reklamos, raginančios investuoti į šias sparčiai brangstančias naujas turto klases, o žiniasklaidoje galima pamatyti antraščių, prognozuojančių, kad, pavyzdžiui, vienas bitcoin už dešimtmečio kainuos 100 tūkst.

Neracionalūs lūkesčiai ir svajonės greitai praturtėti, sukuria netvarią paklausą ir yra akivaizdus burbulo indikatorius. Pasitikėjimas kriptovaliutomis neretai susvyruoja - jau ne kartą matėme kaip per kelias dienas jų kaina nukrenta 20 ar daugiau procentų.

tags: #nekilnojamo #turto #burbulas