Buto pardavimas: išsamus dokumentų sąrašas ir patarimai

Planuojate parduoti butą? Tuomet turite žinoti, kad buto pardavimas - procesas, kuriam reikalingas tam tikras pasiruošimas. Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Šiuo metu nekilnojamojo turto rinka - itin konkurencinga. Tad tikėtis, jog butas bus parduotas sklandžiai, greitai ir pelningai be privalomų pasiruošimo darbų yra gan naivu.

Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais, tokiais kaip įsigijimo sutartys, kadastrinių matavimų byla, kreditoriaus ar bendraturčių sutikimai. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.

Kokie dokumentai reikalingi parduodant butą? Pateikiame išsamų sąrašą, kuris padės jums pasiruošti šiam svarbiam žingsniui.

Dokumentų, reikalingų buto pirkimui - pardavimui sąrašas:

• Įsigijimo dokumentai: Tai gali būti pirkimo - pardavimo, dovanojimo, turto padalijimo sutartis ar paveldėjimas, priklausomai nuo to, kokiu pagrindu įgijote turtą. Atvykus į sandorį notaro biure turėsite pateikti šių dokumentų originalą.
• Kadastrinių matavimų byla: Prieš pradėdami pardavinėti butą, susiraskite kadastrinių matavimų bylą. Joje rasite patalpų brėžinius, vidaus plotų eksplikaciją, kitus techninius duomenis. Parduodant butą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą. Jei du kambariai buvo sujungti į vieną, ar atvirkščiai - vienas padalintas į du, pasikeitė bet kokie kiti patalpų parametrai - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla.
• Kreditoriaus sutikimas: Jei pirkote butą su paskola, tikėtina, kad jam įregistruota hipoteka. Padengti skolos likučio prieš sandorį nereikia, tai už Jus padarys pirkėjas. Jums reikės gauti raštišką kreditoriaus leidimą parduoti įkeistą turtą, dokumente bus nurodyta neišmokėta skolos dalis. Notaras perkels šiuos duomenis į pirkimo - pardavimo sutartį, o pirkėjas pervesdamas pinigus už butą šią skolą padengs.
• Bendrasavininkų sutikimas: Kiekvienas bendraturtis turi teisę laisvai disponuoti sau priklausančia bendrinės nuosavybės dalimi, tačiau įstatymuose yra įtvirtinta pirmenybė bendraturčiui pirkti parduodamą bendrinės nuosavybės dalį. Prieš parduodami butą nesusijusiam asmeniui, privalote per notarą informuoti bendraturtį, jog jis turi pirmenybės teisę nusipirkti parduodamą turtą tomis pačiomis sąlygomis. Jei šis asmuo nepasinaudoja savo teise per kalendorinį mėnesį, galite parduoti butą bet kuriam žmogui.
• Energinio naudingumo sertifikatas: Energinio naudingumo sertifikavimas yra atliekamas užbaigus pastato (ar jo dalies) statybą, todėl jei pirkote butą daugiabutyje, greičiausiai jis jau turės šį sertifikatą. Jei nerandate jo taip dokumentų, informuokite apie tai notarą ir jis išrauks dokumentą iš Registrų centro duomenų bazės. Tačiau jei atlikote patalpų rekonstrukciją ir pakeitėte paskirtį (pvz. Iš komercinių patalpų padarėte gyvenamą butą ar pan.), teks užsakyti naują energinio naudingumo sertifikatą.
• Bendrijos ar namo administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo: Jei namą administruoja bendrija, prieš sandorį būtina kreiptis į jos pirmininką, jog šis išduotų pažymą apie skolų nebuvimą sandorio dienai. Kai kuriais atvejais, tokios pažymos reikia ir iš daugiabučių administravimo įmonės.
• Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas: Parduodant turtą, kuris yra bendra jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pas notarą turi atvykti abu sutuoktiniai. Vienas iš jų gali neatvykti tik jei kitas turi notariškai patvirtintą įgaliojimą atstovauti savo sutuoktinį sandorio metu. Dovanotas ar paveldėtas turtas yra asmeninė vieno iš sutuoktinių nuosavybė, tačiau kai kuriais atvejais notaras vis tiek gali paprašyti sutuoktinio raštiškai patvirtinti, kad neprieštarauja, jog pinigų už parduotą butą jis negaus.

Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui kai turtas areštuotas antstolio, parduodama tik dalis turto, yra keli vieno turto savininkai ir t.t., reikia papildomų dokumentų.

Kiti svarbūs aspektai ruošiantis buto pardavimui

Teismo leidimas, jei turite nepilnamečių vaikų

Dažna situacija, kai šeimai parduodant nuosavybės teise priklausantį butą ar namą, kreipiantis į notarą dėl pirkimo - pardavimo sutarties tvirtinimo yra sužinoma, kad visų pirma privaloma gauti ir notarui pateikti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, kadangi yra nepilnamečių vaikų. Kaip jau supratote, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pardavimas, kai asmuo turi nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis nei įprastai ir prieš perleidžiant turtą visų pirmą reikia gauti teismo leidimą, tokiu būdu apsaugant nepilnamečių vaikų interesus bei užtikrinant jų teisę į gyvenamąjį būstą.

Norint gauti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, asmuo turi kreiptis į savo gyvenamosios vietos apylinkės teismą su prašymu išduoti teismo leidimą. Bylos dėl teismo leidimų išdavimo yra nagrinėjamos rašytinio proceso tvarka, o prašymą išduoti teismo leidimą teismas išnagrinėja ne vėliau kaip per penkias darbo dienas. Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 582 str. 7 d., kai sprendžiamas klausimas, susijęs su vaiko teisėmis, leidimo išdavimo klausimą teismas turi spręsti atsižvelgdamas išimtinai į vaiko interesus. Todėl prašyme išduoti teismo leidimą turite nurodyti, ar vienintelio šeimos gyvenamojo būsto pardavimas nepažeis Jūsų nepilnamečių vaikų gyvenimo, mokymosi bei vystymosi sąlygų, taip pat kokių veiksmų imsitės, kad užtikrintumėte, jog šeima turėtų kur gyventi.

Kai sprendžiamas klausimas dėl leidimo perleisti nuosavybės teisę į šeimos turtą, šeimos turtą įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį, teismas, atsižvelgdamas į aplinkybes, turi teisę reikalauti, kad pareiškėjas pateiktų įrodymus, patvirtinančius šeimos turtinę padėtį (pajamas, santaupas, kitą turtą, prievoles), duomenis apie perleidžiamą šeimos turtą, duomenis iš valstybinės vaiko teisių apsaugos institucijos apie vaiko tėvus, taip pat būsimo sandorio preliminarias sąlygas ir jo įvykdymo galimybes bei vaiko teisių apsaugos galimybes sandorio neįvykdymo atveju ir kitus įrodymus.

Buto pardavimas su paskola

Parduoti butą, kurį yra įsigijęs bankas, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau laikantis tinkamų žingsnių ir žinant svarbiausius aspektus, šis procesas gali tapti aiškus ir sklandus. Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Svarbu žinoti, kad šiuo atveju, bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti.

Ar reikės padengti neišmokėto kredito likutį? Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų. Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR.

Reikalingi dokumentai parduodant butą su paskola:

• Pasirašytas paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
• Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
• Paskolos likučio pažyma - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti.
• Asmens tapatybės dokumentas - asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, kad būtų galima užregistruoti pardavimą.
• Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.

Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti.

Kaip pasiruošti buto pardavimui?

Nusprendus parduoti butą reikia nustatyti jo kainą. Deja, parduodantys butą savarankiškai šiame procese neretai susiduria su problema - butą įvertina kur kas didesne kaina ir tuomet ilgai nesulaukia pirkėjų arba nepakankamai gerai įvertina butą ir tuomet jį pardavę už mažesnę kainą patiria skaudžių nuostolių.

Savaime suprantama, kad nesant nekilnojamojo turto rinkos ekspertu nustatyti realią rinkos kainą yra labai sunku. Todėl visiems, norintiems parduoti butą už realią rinkos kainą rekomenduojama pasinaudoti NT skaičiuokle. Svarbu akcentuoti, kad teisingas kainos nustatymas yra viena iš esminių priežasčių, dėl kurios įvyksta buto pardavimas, todėl NT skaičiuoklės pagalba bus neabejotinai geras sprendimas.

Kiti svarbūs dokumentai:

• Buto nuosavybės dokumentai - pirkimo-pardavimo sutartis, privatizavimo, mainų ar dovanojimo sutartis, buto paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.
• Nekilnojamojo turto registro pažyma.
• Pardavimo pažyma.
• Energetinio naudingumo sertifikatas.
• Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
• Asmens tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.

Svarbu pažymėti, jog kiekvienas buto pardavimo atvejis yra individualus, tad priklausomai nuo situacijos gali prireikti paruošti papildomus dokumentus:

• Banko ar kreditinės įstaigos sutikimas, parduodant įkeistą butą.
• Notariškai patvirtintas įgaliojimas, jei butą įgytą santuokoje parduoda vienas iš sutuoktinių.
• Ištuokos liudijimas, jei buto pardavėjas yra išsituokęs.

Buto sutvarkymas prieš pardavimą

Nė nekyla abejonių, kad sutvarkytas butas pritrauks daugiau potencialių pirkėjų. Kalbant apie estetiškai bei patraukliai atrodantį butą nebūtinai tai siejama su kapitaliniu remontu. Aišku, šiuolaikiškai suremontuotą butą galima parduoti brangiau, tačiau jei nenorite investuoti į kapitalinį remontą, tuomet pakaks butą kruopščiai sutvarkyti.

Ruošiant butą pardavimui labai svarbu tai, kad butas būtų švarus - išplautos grindys, nuvalytos dulkės, švarūs langai, išvalyti tualeto ir vonios kambariai. Taip pat atkreipkite dėmesį į buto kvapą. Gerai išvėdinkite butą, pamerkite kvapnių gėlių ar pasinaudokite specialiu namų kvapu. Ilgametė patirtis nekilnojamojo turto rinkoje rodo, kad švarus ir kvapnus butas savo pirkėjo sulaukia kur kas greičiau.

Dėmesys buto nuotraukoms ir skelbimui

Žinoma, tam, kad butas būtų parduotas pirkėjai turi apie jį sužinoti. Šiuo metu yra daugybė nekilnojamojo turto skelbimų portalų, kur galima patalpinti skelbimą apie parduodamą butą. Tačiau prieš tai reikia pasirūpinti estetiškomis buto nuotraukomis. Atminkite, buto nuotraukos turi būti vizualiai patrauklios, atskleisti visus buto privalumus ir išplanavimą. Naudinga žinoti, kad butą rekomenduojama fotografuoti dienos šviesoje.

Padirbėti reikia ir su skelbimu. Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skelbimas turi būti informatyvus bei išsamus. Ruošiant skelbimą užpildykite visą skelbimo šablone prašomą informaciją. Nepamirškite paminėti ir buto privalumų - atlikti remontai, šildomos grindys, paliekami baldai ir kt. Išskirkite buto vietos privalumus - automobilių stovėjimo aikštelė, netoliese esančios ugdymo įstaigos, parduotuvės, sporto klubai ir kt. Taip pat būtinai nurodykite buto kainą.

NT brokerio paslaugos parduodant butą

Buto pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą Jūsų turtą.

Ką gausite, pasirinkę NT brokerį:

• Viso ilgo buto pardavimo proceso metu Jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
• Konkrečiai Jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
• NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į Jūsų objekto pardavimo procesą.
• Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su Jumis bendraus ir palaikys ryšį.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su Jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės

1. Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
2. Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
3. Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą.
4. Nusistatyti realią rinkos kainą.
5. Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
6. Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
7. Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.

Mokesčiai po pardavimo: ką būtina žinoti buto pardavėjui?

Buto pardavėjas turi žinoti ne tik visus dokumentus ir procedūras, bet ir mokesčius, kurie gali atsirasti po pardavimo. Pagrindinis patarimas - būti pasiruošusiam mokesčiams, ypač jei pasieksite pelną parduodant turtą. Dėl šių mokesčių, konsultacija su mokesčių specialistu gali padėti jums geriau suprasti, kaip tinkamai suvaldyti mokesčių naštą.

Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą. Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:

• jei pelno negavote;
• jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
• jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
• jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).

Buto pardavimas nuotoliniu būdu: ar tai realu?

Buto pardavimas Lietuvoje, patiems esant užsienyje, daugumai žmonių sukelia didesnį ar mažesnį galvos skausmą. Skubu jus nuraminti - savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą. Du esminiai žingsniai šiame procese: turėti visus reikalingus buto dokumentus; susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.

Kaip parašyti įgaliojimą nekilnojamojo turto pardavimui? Įgaliojimą galite išrašyti toje šalyje, kurioje gyvenate, Lietuvos atstovybėje ar konsulate. Taip pat galite parašyti pas vietinį šalies notarą, po to išversti į lietuvių kalbą su apostilės žyma. Jei planuojate dienai ar daugiau grįžti į Lietuvą, įgaliojimą galite parašyti ir pas notarą Lietuvoje. Taip pat įgaliojimą galite parašyti ir elektroniniu būdu, jei naudojatės mobiliu parašu.

Jei kyla klausimų dėl buto pirkimo - pardavimo dokumentų tvarkymo, paskambinkite mums ar parašykite užklausą.

tags: #lteismo #leidimas #buto #pardavimui