Daugiabučių namų savininkų mokesčiai Lietuvoje: Kas svarbu žinoti

Šiame straipsnyje aptariami daugiabučių savininkų bendrijų nekilnojamojo turto mokesčiai Lietuvoje, jų skaičiavimo principai ir gyventojų teisės. Svarbu suprasti, kaip paskirstomi mokesčiai, kas privalo juos mokėti, ir kaip elgtis ginčytinose situacijose.

Pagrindiniai teisės aktai ir mokesčio objektas

Pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nekilnojamojo turto mokestį, yra Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (NTMĮ). Mokesčio mokėtojai - Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Mokesčio objektas yra nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje, išskyrus:

• Nebaigtas statyti ir faktiškai nenaudojamas nekilnojamasis turtas, kai nuo statybą leidžiančio dokumento išdavimo dienos yra praėję ne daugiau kaip 10 metų.
• Nekilnojamasis turtas, sukurtas ar įgytas valdžios ir privataus subjektų partnerystės pagrindu, kol vykdoma atitinkama valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartis ir šis nekilnojamasis turtas naudojamas pagal toje sutartyje nustatytą paskirtį.

Mokesčio tarifai

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, intervale nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į įvairius kriterijus:

• Nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, mokestinę vertę, technines savybes, įskaitant energinį naudingumą.
• Mokesčio mokėtojų kategorijas, juridinio asmens teisinę formą, dydį, darbuotojų skaičių ar apyvartą arba fizinio asmens ekonominę, socialinę padėtį.
• Nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą, pagal teritorijos teisinį statusą arba pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytą prioritetą.

Apleistam ar neprižiūrimam nekilnojamajam turtui taikomas tarifas nuo 1 iki 5 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustatomos savivaldybės.

Pagrindiniam gyvenamajam būstui taikomas tarifas nuo 0,1 iki 1 procento nekilnojamojo turto mokestinės vertės (viršijančiai neapmokestinamąjį dydį, ne mažesnį negu 450 000, kurį nustato savivaldybės), nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto mokestinę vertę, fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.

Pagal NTMĮ 6 straipsnio 6 dalį, fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų, išskyrus pagrindinį gyvenamąjį būstą, vienbučių, dvibučių, daugiabučių, įvairių socialinių grupių, gyvenamųjų (butų), mėgėjų sodų, garažų, gyvūnams auginti, žemės ūkio produkcijai tvarkyti, augalams auginti, pagalbinio ūkio, mokslo, religinių, asmeninio poilsio, viešojo poilsio paskirties pastatų (patalpų) ir inžinerinių statinių (įskaitant žuvininkystės statinius) bendros mokestinės vertės daliai taikomi šie mokesčio tarifai:

1. Neviršijančiai 50 000 eurų, taikomas 0 procentų mokesčio tarifas.
2. Viršijančiai 50 000 eurų, tačiau neviršijančiai 200 000 eurų, taikomas 0,2 procento mokesčio tarifas.
3. Viršijančiai 200 000 eurų, tačiau neviršijančiai 400 000 eurų, taikomas 0,4 procento mokesčio tarifas.
4. Viršijančiai 400 000 eurų, tačiau neviršijančiai 600 000 eurų, taikomas 0,6 procento mokesčio tarifas.
5. Viršijančiai 600 000 eurų, tačiau neviršijančiai 1 000 000 eurų, taikomas 0,8 procento mokesčio tarifas.
6. Viršijančiai 1 000 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas.

Papildomas 0,2 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifas taikomas nekilnojamojo turto, išskyrus nekilnojamąjį turtą, kuris apmokestinamas taikant NTMĮ 6 straipsnio 5 ir 6 dalyse nustatytus tarifus, mokestinei vertei.

Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio liepos 1 dienos. Jeigu savivaldybės taryba per šį terminą nenustato naujų konkrečių mokesčio tarifų, kitą mokestinį laikotarpį galioja paskutiniai nustatyti konkretūs mokesčio tarifai.

Nekilnojamojo turto mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai.

Pagrindinės lengvatos ir išimtys

Pagrindinio gyvenamojo būsto mokestinės vertės neapmokestinamąjį dydį, ne mažesnį negu 450 000 eurų, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į nekilnojamojo turto mokestinę vertę ir fizinių asmenų ekonominę, socialinę padėtį.

Nekilnojamojo turto mokesčiu neapmokestinamas gyventojų nuosavybės ar jų įsigyjamas nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), kuris:

• Naudojamas socialinei globai ir socialiniai priežiūrai.
• Naudojamas pajamoms iš žemės ūkio veiklos gauti (uždirbti).
• Naudojamas švietimo darbui.
• Yra esantis kapinių teritorijoje.
• Fizinio asmens, turinčio meno kūrėjo statusą, naudojamas kaip kūrybinės dirbtuvės (studijos) individualiai kūrybinei veiklai.

Neapmokestinamas juridinių asmenų nuosavybės teise priklausantis, jų įsigyjamas ar iš fizinių asmenų perimtas nekilnojamasis turtas (arba jo dalis):

• Užsienio valstybių diplomatinių atstovybių ir konsulinių įstaigų, tarptautinių tarpvyriausybinių organizacijų ar jų atstovybių.
• Valstybės ar savivaldybių, laisvųjų ekonominių zonų įmonių, nekilnojamasis turtas, esantis laisvojoje ekonominėje zonoje.
• Bankrutavusių įmonių.
• Tradicinių religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų nekilnojamasis turtas, o kitų religinių bendruomenių, bendrijų ir centrų - nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas tik nekomercinei veiklai arba kulto apeigų reikmenų gamybai.
• Aplinkos apsaugai ir priešgaisrinei apsaugai naudojamas nekilnojamasis turtas ir bendros paskirties objektai pagal Vyriausybės patvirtintą sąrašą.
• Asmenų su negalia asociacijų, įmonių ir įstaigų, kurių dalyviai yra tik asmenų su negalia asociacijos.
• Juridinių asmenų, kurių daugiau kaip 50 procentų pajamų per mokestinį laikotarpį sudaro pajamos iš žemės ūkio veiklos.
• Daugiabučių namų savininkų bendrijų, namų statybos bendrijų, garažų eksploatavimo ir sodininkų bendrijų nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas tik nekomercinei veiklai.
• Labdaros ir paramos fondų nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas tik nekomercinei veiklai.
• Mokslo ir studijų institucijų, švietimo įstaigų, socialines paslaugas teikiančių įstaigų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos socialinių paslaugų įstatymą.
• Profesinių sąjungų nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas tik nekomercinei profesinių sąjungų įstatuose numatytai veiklai.
• Juridinių asmenų, veikiančių pagal Lietuvos Respublikos asociacijų įstatymą, nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas tik nekomercinei veiklai.
• Lietuvos banko nekilnojamasis turtas.
• Juridinių asmenų, veikiančių pagal Meno kūrėjų ir meno kūrėjų organizacijų statuso įstatymą.
• Nekilnojamasis turtas (arba jo dalis), naudojamas teikiant tik sveikatos priežiūros paslaugas.

Savivaldybės savo biudžeto sąskaita gali atleisti fizinius ir juridinius asmenis nuo mokesčio arba jį sumažinti. Nekilnojamojo turto mokesčio mokėti nereikia, kai jos suma neviršija 5 eurų.

Deklaravimas ir sumokėjimas

Už 2026 m. ir vėlesnius mokestinius laikotarpius:

• Fiziniams asmenims už nuosavybės teise priklausantį arba jų įsigyjamą nekilnojamąjį turtą apskaičiuos, nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT719 formą užpildys ir pateiks mokesčių administratorius iki kitų kalendorinių metų kovo 1 dienos. Fizinis asmuo sumokėti apskaičiuotą nekilnojamojo turto mokesčio sumą turės iki kovo 15 dienos.
• Juridiniai asmenys už nuosavybės teise priklausantį ar jų įsigyjamą nekilnojamąjį turtą bei už neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perimtą naudotis nekilnojamąjį turtą, kuris nuosavybės teise priklauso fiziniam asmeniui (asmenims) arba jo (jų) įsigyjamą, nekilnojamojo turto mokestį turi apskaičiuoti, deklaruoti (deklaracijos KIT719 formoje) bei sumokėti iki kitų metų vasario 15 d.

Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius, po ¼ metinės mokesčio sumos, tris kartus per metus: iki kovo 15, birželio 15 ir rugsėjo 15 dienos.

Juridiniai asmenys avansinius mokesčius turi mokėti tik už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 d. nuosavybės teise turimą ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, tačiau juridiniai asmenys, už jiems einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise priklausantį ir (arba) įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, neprivalo mokėti avansinių nekilnojamojo turto mokesčių, jeigu metinė juridiniam asmeniui priklausančio mokėti nekilnojamojo turto mokesčio suma už einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną nuosavybės teise turėtą nekilnojamąjį turtą neviršija 500 eurų.

Už 2025 m. ir ankstesnius mokestinius laikotarpius:

Fiziniai asmenys už nuosavybės teise priklausančius ir jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų arba 200 000 eurų, nekilnojamojo turto mokestį deklaruoja ir sumoka iki einamojo mokestinio laikotarpio gruodžio 15 d.

Nekilnojamojo turto mokestis už kitą mokesčių mokėtojų (tiek fizinių, tiek juridinių asmenų) nuosavybės teise priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą turi būti sumokėti ir deklaraciją pateikta metams pasibaigus, iki kitų metų vasario 15 d.

Juridiniai asmenys metų eigoje taip pat turi mokėti avansinius mokesčius, po ¼ metinės mokesčio sumos, tris kartus per metus: iki kovo 15, birželio 15 ir rugsėjo 15 dienos.

Bendrijos veikla ir mokesčių paskirstymas

Daugiabučių namų bendrijos (DNSB) veikia pagal Bendrijų įstatymą, kuris reglamentuoja jų veiklą ir mokesčių rinkimą.

Mokesčiai bendrijoje paskirstomi (priskaitomi) vadovaujantis Civilinio kodekso 4.76 straipsniu. Pagal šį straipsnį, kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai. Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos valdymą ir ūkinę-finansinę veiklą. Tačiau gyventojai turi teisę gauti informaciją apie bendrijos veiklą ir dalyvauti priimant sprendimus.

Informacijos gavimas ir sprendimų priėmimas

Jei nesate patenkinti pirmininko veikla ar sprendimais, kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti, už ką mokama.

Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai.

Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.

Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina kaupti lėšas.

Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.

Konfliktinės situacijos ir jų sprendimas

Dažnai kyla klausimų dėl mokesčių už bendro naudojimo patalpas, remonto darbus ar kitas bendrijos išlaidas. Svarbu žinoti savo teises ir galimybes ginti savo interesus.

Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas.

Jeigu keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai. Pavyzdžiui, net ir pirmo aukšto savininkai, kuriems galbūt stogas nelabai rūpi, nes nėra virš jų būtų, o daug aukščiau, vis tiek turi mokėti.

Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.

Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima.

Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objetas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.

Jei abejojate dėl savivaldybės sprendimo teisėtumo, galite jį apskųsti teisme.

Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.

Teisinė bazė

Svarbu žinoti, kad daugiabučių savininkų bendrijų veikla ir mokesčiai yra reglamentuojami įvairiais teisės aktais, įskaitant:

• Bendrijų įstatymą
• Civilinį kodeksą
• Statybos techninį reglamentą STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis
• Lietuvos Respublikos įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą

Šie teisės aktai nustato bendrijų veiklos principus, mokesčių skaičiavimo tvarką ir gyventojų teises.

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifai

Savivaldybių tarybos, į kurių biudžetus įskaitomas mokestis, turi teisę mokesčio tarifą sumažinti, bet ne daugiau kaip 50 procentų.

Nauji siūlymai: privalomas bendrų daugiabučių objektų draudimas

Pasigirsta siūlymų įvesti privalomą bendrų daugiabučių objektų draudimą, kad nuo to apsaugoti būtų ne tik butai, bet ir visas namas. Lietuvos būsto rūmų prezidentas Algis Čaplikas sako, kad kažkada ir privalomas civilinis draudimas automobilių savininkams atrodė kiek neįprastai, tačiau dabar tai - klausimų nebekelianti praktika šalies keliuose.

Anot A. Čapliko, Lietuvoje vis dažniau pasitaiko skaudžių nelaimių daugiabučiuose nuo gaisrų ir potvynių iki audrų ar techninių avarijų. Jis pabrėžia, kad tokiais atvejais žala neretai siekia dešimtis ar net šimtus tūkstančių eurų, o padengti nuostolius, deja, bet tenka patiems gyventojams ir ne iš bet kur, o iš valstybės biudžeto ir tik tada, jei rezerve yra lėšų.

A. Čapliko teigimu, tokio draudimo kaina būtų minimali - vos vieno kavos puodelio kaina per mėnesį vienam butui, tačiau tai suteiktų gyventojams finansinį saugumą ir ramybę. Jo vertinimu, kaina butui galėtų siekti 3-6 eurus mėnesiui, priklausomai nuo buto ploto, gyventojų skaičiaus, draudimo apimties, rinkos ir t. t.

Draudimo bendrovės „If“ įmonių turto rizikos valdymo grupės vadovas Saulius Baranauskas patvirtino, kad draudžiant bendrus daugiabučio objektus mėnesio įmoka butui siekia apie 2-4 eurus per mėnesį, priklausomai nuo pasirinktos draudimo apimties.

Aplinkos ministerija patvirtino, kad klausimas dėl daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų draudimo buvo ne kartą svarstytas diskusijose su įvairiomis institucijomis ir draudimo sektoriaus atstovais. Šiuo metu ministerija nesvarsto „privalomojo“ draudimo įvedimo, nes toks sprendimas paliestų labai daug šalies gyventojų ir reikštų papildomas privalomas išlaidas.

Kaupiamųjų lėšų tarifų didinimas

Kasmet indeksuoti ir priklausomai nuo namo būklės didinti kaupiamųjų lėšų (skirtų daugiabučių priežiūrai ir remontui) tarifus pernai nusprendė Vyriausybė. Mokestis gyventojams padidėjo dvigubai.

Vilniaus miesto daugiabučių namų ir kitų pastatų administratorių asociacijos prezidentas Sigitas Čirba nurodė, kad kaupiamųjų lėšų tarifas Lietuvoje atsirado 2015 m. Nuo tada maksimalūs tarifai, kas mėnesį mokami namo administratoriui, siekė 3 centus už 1 kv. m (jei daugiabučio plotas viršija 3 tūkst. kv. m.) arba 5 centus (jei daugiabučio plotas neviršija 3 tūkst. kv. m.) už 1 kv. m.

Vis tik nuo 2025 m. liepos 1 d. kaupiamųjų lėšų tarifai buvo padidinti atitinkamai nuo 3 iki 9 ir nuo 5 iki 10 centų už 1 kv. m.

Nuo 2026 m. liepos 1 d. daliai gyventojų kaupiamųjų lėšų tarifas didės 2-4 kartus, kadangi visi namai pagal techninę būklę bus suskirstyti į 4 grupes:

• Geros būklės namams bus taikomas koeficientas 1 (apie 11 centų už 1 kv. m).
• Patenkinamos būklės namai mokės dvigubai didesnį tarifą (apie 22 centus už 1 kv. m).
• Blogos būklės namams bus taikomas koeficientas 3 (apie 33 centus už 1 kv. m).
• Kritinės būklės namai mokės koeficientą 4 (apie 44 centus už 1 kv. m).

Svarbu atsiminti

• Visada domėkitės bendrijos veikla ir priimamais sprendimais.
• Reikalaukite iš bendrijos pirmininko aiškios informacijos apie mokesčius ir jų paskirstymą.
• Ginkite savo teises, jei manote, kad jos yra pažeidžiamos.
• Kreipkitės į teisininkus ar kitus specialistus, jei jums reikia pagalbos.

Ši informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.

tags: #daugiabuciu #namu #savininku #mokesciai