Nekilnojamojo turto (NT) vystymas yra sudėtingas procesas, kuriam reikalingas kruopštus planavimas ir tinkamas dokumentų tvarkymas. Lietuvoje, siekiant sėkmingai parduoti ar vystyti NT objektą, būtina žinoti pagrindinius reikalavimus ir procedūras. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su leidimais vystyti nekilnojamąjį turtą, reikalingais dokumentais, paskirties keitimu ir investavimo galimybėmis.
Pagrindiniai Dokumentai Būsto Pardavimui
Siekiant sėkmingai parduoti būstą, visus reikiamus dokumentus rekomenduojama susitvarkyti vos tik paskelbus apie būsto pardavimą. Kiekvienas būsto pardavėjas privalo turėti galiojantį pasą arba asmens tapatybės kortelę. Nuosavybės pažymėjimą, kadastrinių matavimų bylą galite užsisakyti internetu Registrų centro internetiniame puslapyje.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji. Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Papildomi Dokumentai
Kiekvienas pardavimo atvejis yra skirtingas ir unikalus, todėl jums gali prireikti papildomų dokumentų. Taigi priklausomai nuo parduodamo objekto, šeimyninės padėties bei kitų aspektų jums gali reikėti:
- Teismo leidimo: Jei turite mažamečių vaikų registruotų parduoti norimame būste, teks parašyti prašymą gyvenamosios vietos apylinkės teismui.
- Bendrijos pažymos: Jei gyvenate bute prieš jį parduodant privalėsite gauti pažymą iš buto bendrijos apie skolų nebuvimą, o jei bendrijos nėra, tuomet teks kreiptis į namo administratorių.
- Sklypo plano: Jei jūsų NT objektui priklauso sklypo valda, kartu su kadastrinių mokėjimų byla būtina užsisakyti ir sklypo planą.
- Sutuoktinio sutikimo: Jei būstas laikomas abiejų sutuoktinių bendru turtu, tuomet norint parduoti būstą, reikės gauti sutuoktinio pasirašytą įgaliojimą.
Jei norite parduoti būstą, tačiau neturite laiko ir galimybių grįžti į Lietuvą, būsto pardavimą galite patikėti Lietuvoje gyvenančiam, patikimam asmeniui. Jums tereikės šiam asmeniui paruošti įgaliojimą. Esant užsienyje įgaliojimą galite parengti dviem būdais - nuvykę į šalies, kurioje gyvenate konsulatą ar ambasadą arba nuvykus pas notarą šalies, kurioje gyvenate.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Nekilnojamojo Turto Paskirties Keitimas
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui. Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla.
Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo. Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus. Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
NT Paskirties Nuslėpimas
Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą. Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.
Statybos Įstatymo Pakeitimai ir Naujos Sąvokos
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.
Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan.
Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Patalpų Paskirčių Pokyčių Lentelė
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas) 1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų) 2.1. Įvairių socialinių grupių 1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) |
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių 3.3. Bendro gyvenimo namų 3.1. Prekybos 3.5. Maitinimo 3.4. Paslaugų 10.1. Specialiųjų paslaugų 4.1. Administracinė 5.1. Transporto 5.2. Garažų 6.1. Gamybos 6.2. Energetikos 6.3. Sandėliavimo 7.1. Kultūros 7.2. Mokslo 7.3. Gydymo 7.4. Sporto 7.5. Religinė 7.6. Specialioji 8.1. Pagalbinio ūkio 8.2. Kita pagalbinė 9.1. Viešojo poilsio |
Primintina, kad statinių naudojimo priežiūra reglamentuota Statybos įstatymo 49 straipsniu. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad statinių, išskyrus energetikos objektus ir susisiekimo komunikacijas ir su jomis susijusius kitus inžinerinius statinius, hidrotechninius statinius Baltijos jūroje ir vidaus vandens telkiniuose, naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos.
Taip pat svarbu žinoti, kad vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu, statinių naudojimo priežiūra yra savarankiškoji (Konstitucijos ir įstatymų nustatyta (priskirta)) savivaldybių funkcija.
Tačiau yra taikomos išimtys. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Gyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų ir negyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų naudojimo ne pagal paskirtį reikalavimai nustatyti „Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše“, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Investicijos į Nekilnojamąjį Turtą
Lietuvoje vis dažniau svarstoma apie nekilnojamąjį turtą ne tik kaip apie vietą gyventi, bet kaip apie ilgalaikį kapitalo augimo įrankį. Vilniaus transformacija - geriausias pavyzdys: buvę pramoniniai rajonai tampa paklausiausiomis gyvenimo erdvėmis. Investavimas į NT yra laikomas viena iš saugiausių ilgalaikių investicijų formų, kurią apsprendžia net ir teisinė sistema.
Investicija į būstą, siekiant jį parduoti pelningai po kelerių metų, reikalauja duomenimis grįsto mikrorajonų vertinimo. Pavyzdžiui, pagal „Citus“ analitikų turimus duomenis, 3 labiausiai iki šiol vertę auginę mikrorajonai yra Vilkpėdė, Užupis (įskaitant Paupį) ir Šnipiškės. Tuo tarpu mikrorajonai, kurie, tikėtina, ateityje vertę augins ribotai, yra Antakalnis, Žvėrynas, Naujoji Vilnia. Pirmuosiuose jau susiformavo aukštas kainų lygis, o plėtros galimybės - ribotos.
Vilniaus mieste vis labiau ryškėja teritorijos, kurios ateityje, tikėtina, turės didžiausią NT vertės augimo potencialą. Tarp jų - Naujamiestis, Žirmūnai ir Naujininkų šiaurinė dalis. Kauno centras patyrė apie 60 proc. kainų augimą. Tuo tarpu Šančiai per tą patį laikotarpį pabrango apie 53 proc. Tarp rajonų, kurių vertė augo lėčiausiai, išsiskiria Dainava, Šilainiai ir Aleksotas.
Klaipėda ilgą laiką buvo vertinama atsargiai dėl seklesnės, mažiau dinamiškos NT rinkos. Tačiau pastaruoju metu matyti aiški struktūrinė transformacija: plėtra koncentruojasi centrinėje ir pietinėje miesto dalyse, kur vystomi modernūs daugiabučių projektai, o paklausa kyla dėl artimo atstumo iki centro ir patogios infrastruktūros.
Rinka visada turės savo ciklus, skaičiai - savo logiką, bet sėkmę lemia ne tik duomenys. Svarbiausia - ne pagauti „tobulą momentą“, o suprasti, kada tas momentas yra jūsų gyvenime. Rinkos sąlygos keičiasi, palūkanos svyruoja, bet gyvenimas nestovi vietoje. Todėl svarbu ne atidėlioti, o priimti sprendimą tada, kai atsiranda aiškus poreikis - tada būstas tampa sprendimu, o ne problema.
Nekilnojamojo turto nuoma - ką reikia žinoti norint išnuomoti turtą? | Teisinėkonsultacija.lt
tags: #leidimasi #vystyti #nekilnojamaji #turta