Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą. Siekiant užtikrinti tinkamą šios pareigos vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai. Siekiant išvengti tokių nesutarimų ir nesusikalbėjimų tarp valdytojo ir gyventojų, svarbu žinoti, kokia yra pareigos išlaikyti bendrojo naudojimo objektus apimtis.
Bendrojo naudojimo objektai: kas tai?
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys objektai detalizuojami Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje:
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos);
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
- Pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys - pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
- Vietiniai inžineriniai tinklai - inžineriniai tinklai (statinio statybos sklype (išskyrus statinio vidų) ir už jo ribų nutiesti komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, naftos, dujų ar kito kuro, technologiniai vamzdynai, elektros perdavimo, energijos ir elektroninių ryšių tinklai kartu su maitinimo šaltiniais ir įrenginiais) kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga.
Pavyzdžiui, terasa, įrengta ant daugiabučio namo stogo, kuria naudotis gali tik kelių butų savininkai, yra bendrojo naudojimo objektas tada, kai pagal namo projektą terasos konstrukcijos yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis.
Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-3-403/2024).
Tuo tarpu liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas. Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.
Tačiau, jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos paskirstytinos proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-79-378/2016).
Sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų priėmimas
CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1). Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.
Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Taigi, jeigu ekspertizės akte pateikiama išvada, kad daugiabučio namo stogas yra avarinės būklės, remontas turi būti atliktas nedelsiant, todėl sprendimą tai daryti priima pats bendrojo naudojimo objektų valdytojas, nelaukdamas gyventojų sutikimo.
Vadinasi, butų savininkas turi teisę atsisakyti apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo CK 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka.
Išlaidos - proporcingai buto savininkui priklausančiai daliai
Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai. CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. lapkričio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009).
Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuolatinė techninė priežiūra (eksploatavimas) - namo būklės nuolatinis stebėjimas, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio, stogo ir kitų konstrukcijų) mechaninio patvarumo palaikymas, smulkių defektų šalinimas, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugaus naudojimo užtikrinimas, jų profilaktika, gaisrinės saugos palaikymas.
Administratorius viešai skelbia patalpų savininkams namo skelbimų lentoje bendrojo naudojimo objektų aprašą ir pateikia jį kitiems jam žinomiems, su administruojamu turtu susijusiems suinteresuotiems asmenims.
Pasibaigus kalendoriniams metams, administratorius viešai paskelbia savo veiklos ataskaitą patalpų savininkams.
Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
Norint pradėti stogo ar sieninių plokščių siūlių remontą gyventojas turi pateikti raštišką prašymą. Jį gavus bus įvertinamos darbų apimtys ir būtinumas, sudaroma darbų samata. Visi veiksmai derinami su laiptinės atstovu. Atlikus darbus, jų atlikimo suma bus padalinama visiems laiptinės patalpų savininkams, priklausomai nuo jų gyvenamųjų patalpų ploto.
Jei yra reikiamybė dezinfekuoti rūsį, nes jame atsirado tarakonų, blusų, pelių ar kitų kenkėjų, gyventojas turi pateikti raštišką prašymą, o suma, išleista dezinfekcijai atlikti, bus paskirstyta visų namo patalpų savininkams priklausomai nuo jų turimų patalpų ploto.
Informuojame, kad vadovaujantis Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos taisyklių 8 punkto nuostatomis, paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 6.9 punkte nustatyta, kad vartotojo inžinerinė sistema - statinio bendrosios inžinerinės sistemos dalis (posistemė), atskirta nuo bendrosios inžinerinės sistemos apskaitos prietaisais ar uždaromaisiais (paskirstomaisiais) įtaisais (sklendėmis, ventiliais, jungikliais ir pan.) bei kitomis vartotojo (juridinio ar fizinio asmens) atsakomybės ribas nustatančiomis priemonėmis. Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.
Pagal Kadastro taisyklių 145.4 punktą gyvenamosios patalpos rūsio patalpų plotas skaičiuojamas pagal jų faktišką paskirtį. Pagal Kadastro nuostatų 4 priedą butui priskirtas rūsys turi paskirtį „kita (pagalbinio ūkio)“, kas šiuo atveju reiškia butui priklausantis sandėliukas, esantis rūsyje. Tokių objektų, kurie priskirtini konkretiems butams ir kitoms patalpoms, plotai jiems ir priskaičiuojami. O patalpų, naudojamų tiesioginei rūsio paskirčiai, plotai, priskaičiuojami prie rūsio ploto (Taisyklių 145.4 punktas).
Prie naudojamų tiesioginei rūsio paskirčiai patalpų daugiabučiame name priskirtinos šilumos punkto patalpos, kitos inžinerinių tinklų užimtos patalpos, vandentiekio apskaitos mazgų patalpos, skydinės ir pan. patalpos, taip pat koridoriai, tambūrai, praėjimai ir kt. panašios patalpos. Tiesioginei rūsio paskirčiai naudojami plotai yra priskirtini prie Pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams (Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, 2 straipsnio 15 dalies 3 punktas).
Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų (BNO) valdytojas. O už butų ir kitų patalpų savininkų valdomas, naudojamas, jiems priskirtinas rūsio patalpas atsakingi jie patys (patalpų savininkai). BNO valdytojas neturi pareigos (ir teisės) priskirti tą ar kitą sandėliuką vienam ar kitam butui (ar kitai patalpai). Sandėliukų patalpų BNO valdytojas nevaldo.
Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009-11-27 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009, buto savininko valdomas (faktiškai turimas, užimamas) patalpų rūsyje plotas priskirtinas prie jo nuosavybės teise valdomo ploto, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.
Atlikęs Kadastrinių matavimų bylos patikslinimą, buto savininkas turėtų pateikti namo BNO valdytojui patikslintus buto kadastro duomenis (įskaitant sandėliuko patalpą ir jos plotą) namo patalpų ir jų naudotojų apskaitos duomenų tvarkymui.
Planuojant remonto darbus bute ar bendrojo naudojimo patalpose, svarbu ne tik pasirūpinti statybinėmis medžiagomis, bet ir tinkamai informuoti kaimynus. Nors konkrečios „skelbimo formos“ įstatymas neapibrėžia, Civilinis kodeksas įpareigoja buto savininką užtikrinti, kad, naudojantis savo turtu (šiuo atveju - atliekant remontą), nebūtų daroma žala kitiems namo gyventojams.
Statybos techninis reglamentas ir bendrosios taisyklės draudžia kaupti statybines atliekas bendrojo naudojimo patalpose ar mesti jas į buitinių atliekų konteinerius.
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys.
Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų.
Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz.
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo.
Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Šis pavyzdys yra skirtas informuoti kaimynus apie numatomus triukšmingus darbus ar laikiną nepatogumą laiptinėje.
DĖMESIO! Informuoju, kad bute Nr.
Daugiabučio namo renovacija. Šaltinis: ltk.lt
Svarbiausi aspektai
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Bendrojo naudojimo objektai: Aiškus supratimas, kas priskiriama prie bendrojo naudojimo objektų.
- Sprendimų priėmimas: Svarbu laikytis nustatytos sprendimų priėmimo tvarkos.
- Išlaidų paskirstymas: Išlaidos turi būti paskirstomos proporcingai, atsižvelgiant į nuosavybės dalį.
- Informavimas: Gyventojai turi būti tinkamai informuojami apie planuojamus darbus ir išlaidas.
Žinant šiuos teisinius aspektus, galima išvengti nesusipratimų ir efektyviai organizuoti laiptinės patalpų remonto darbus.
Varlinas tiesiogiai - 2026 02 15 - Šventykla 1. / Klausimai - atsakymai
tags: #laiptines #patalpas #remontuodavo #ieskovas