Investicijos į nekilnojamą turtą nuomai Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Nekilnojamas turtas (NT) jau nuo seno laikomas pelninga investicija. Būsto kainoms nuolat augant, buto pirkimas nuomai tampa vis populiaresnis. Tačiau, į kokį objektą reikėtų atkreipti dėmesį ir kokie svarbiausi elementai padės greičiau išnuomoti būstą?

Anot nekilnojamo turto agentūros „Lorus Invest“ vadovų Pauliaus Aleksandravičiaus, Egidijaus Didžiulio ir nekilnojamo turto ekspertės Viktorijos Černiauskaitės, nuomos investicija šiomis dienomis tikrai atsipirks, o investuoti į būstą - verta.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį investuojant į nekilnojamą turtą nuomai Lietuvoje, remiantis NT ekspertų įžvalgomis ir rinkos tendencijomis.

Pagrindiniai nuomininkų poreikiai

„Kiekvienas nuomininkas ieško kuo jaukesnio būsto, strategiškai jam patogioje vietoje už kuo žemesnę kainą. Dar vienas svarbus aspektas, jog nuomininkams vis svarbiau sąžiningas ir lankstaus požiūrio būsto nuomotojas. Tam, jog reikalui esant, būtų galima tartis dėl būsto gerinimo, gyvūno įsigijimo, nuomos sutarties ankščiau termino nutraukimo ar kitais su nuomojamu būstu susijusiais klausimais.

Tiesa, pastebima tendencija, jog butą nuomojasi jauni asmenys iki 35-erių metų amžiaus. Vėliau šie, norėdami išvengti nuomos kainos, būstą įsigyja patys. Tačiau tai nereiškia, jog butas stovės tuščias - buvusius nuomininkus labai greitai pakeis kiti. Todėl toks kapitalas - pajamas cirkuliuojanti investicija“, - dėstė P. Aleksandravičius.

Kaina ir įrengimas

Maža, konkurencinga kaina, pasak E. Didžiulio, gali ženkliai pagerinti buto išnuomojimo terminą. Tačiau tvarkingas, švarus ir stilingai įrengtas butas su visomis reikalingomis komunikacijomis gali reikalauti didesnių įmokų.

„Jei buto kaina 20-30 proc. mažesnė nei rinkoje - butas bus išnuomotas vos per keletą dienų. Jam nebus keliami itin aukšti reikalavimai. Na, o jei atvirkščiai, siekiate sulaukti aukštos nuomos kainos - teks padirbėti. Pirmiausia, jei planuojate pirkti būstą nuomai, vertinkite vietą, susisiekimą".

Jei butas miegamajame rajone - reikalavimai kiek kitokie nei miesto centre. Tarkime, jei miesto centre butui svarbiausias kriterijus - susisiekimas pėsčiomis, maisto prekių parduotuvė ar sporto klubas, miegamojo rajono būstui svarbus buto dydis, įrengimas, parkai, gamta, vaikų darželiai ir keliai iki miesto centro. Tačiau bet kokiu atveju, nebūkite godūs. Į savo būstą pažvelkite objektyviai - įvertinkite būsto pliusus ir minusus“, - teigė E. Didžiulis.

V. Černiauskaitė pritaria, jog reikšminga investicija - buto įrengimas. Šiam negalima taupyti, gailėti pinigų ir laiko. „Būsimi nuomotojai nepagaili investuoti didelės sumos, tarkime 100000 eurų buto pirkimui, bet pagaili keleto tūkstančių į patrauklų jo įrengimą. Neretai labai nedidelės investicijos į butą gali pakelti jo kainą 20-30proc.

Tad dekoracijos, papuošimai, užuolaidos, smulkmenos papuošiančios butą - daro teigiamą įspūdį. Be to, jokiu būdu į naują butą „netempkite“ senų baldų, senų daiktų - tai tik pakenks. Žinoma, svarbu paminėti, jog ir įrengimas ir butas nuomai neturi kainuoti milžiniškos sumos. Nepirkite per brangaus būsto - brangaus buto atsiperkamumas gan ilgas, būstą keletą kartų dar reikės ir atnaujinti.

Ką daryti po kelerių metų?

Nuomotojai daro nemažai klaidų, įsitikinę P. Aleksandravičius ir E. Didžiulis. Visų pirma, reikia atsakyti į klausimą: kas bus po keleto metų - ar būstas liks nuomai, ar planuojate jame gyventi patys, ar jūsų vaikai.

„Ankščiau, mažesniuose miestuose buvo galima surasti butą ir jame gyventi tik jį prižiūrint ir mokant komunalinius mokesčius. Dabar, toks būstas jau gali generuoti pajamas. Lietuvoje nuomos kainos labai įvairios, mažesniuose miestuose ar miesteliuose galima surasti būstą ir už 30-50 eur., Vilnius vis tik išlieka lyderis - čia būstas brangiausias.

Naujos statybos 1 kambario buto kaina svyruoja nuo 270 iki 350 eurų, 2 kambarių nuo 320 iki 500 eurų, 3 kambarių nuo 400 iki 600 eurų ir daugiau. Kaunas šiuo atveju apie 15-25 proc. pigesnis. O, kad ir Jūs galėtumėte tikėtis tokių pajamų ir nuomos investicija pasiteisintų - labai rekomenduojame kreiptis į ekspertą.

Nekilnojamo turto ekspertas gali tiksliai patarti kur, kokį ir už kokią kainą būstą palankiausia pirkti, taip pat įžvelgti perkamo būsto grėsmes ir galimybes. Žema kaina parduodamas būstas atrodo patraukli investicija, bet gali turėti nemažai problemų. Todėl brokerio pagalba tikrai reikalinga norint tai pastebėti ir įvertinti“, - patarė P. Aleksandravičius ir E. Didžiulis.

Investicijos į nekilnojamą turtą formos

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės.

Nekilnojamojo turto rūšys

• Biurai: Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus.
• Prekybinės patalpos: Tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos.
• Pramoninės patalpos: Kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas.
• Gyvenamosios patalpos: Dėl nuolatinės paklausos gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Investicijų pelningumas

Nepaisant kintančių palūkanų normų ir geopolitinio neapibrėžtumo, investicijos į būstą išlieka patraukli alternatyva siekiantiems ne tik apsaugoti kapitalą, bet ir uždirbti. Ekspertai skaičiuoja, kad derinant nuomos pajamas ir būsto vertės prieaugį, investicinis pelningumas gali siekti 10-15 proc. Pasak NT rinkos eksperto M. Čiulados, būsto nuomos pelningumas, neįskaičiuojant mokesčių ir nusidėvėjimo, dažniausiai siekia apie 5 proc. Tuo metu būsto kainų augimas gali svyruoti nuo 3 iki 20 proc. per metus, o vidutinis prieaugis siekti apie 10 proc.

„Sudėjus 5 proc. nuomos grąžą ir 10 proc. nominalų vertės augimą turime 15 proc. pelningumą (be abejo reikia atmesti tiek turto nusidėvėjimo, remonto kaštus, taip pat nuomos pajamų mokesčius, pardavimo GPM (jei neišlaikyta 10 metų)), tačiau net ir pačiais konservatyviausiais skaičiavimais tokios investicijos grąža siekia 10 proc.“, - dėsto M. Čiulada.

Rinkos aktyvumas ir prognozės

Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Darnu Group“ pardavimų ir nuomos vadovas Mykolas Čiplys teigia, kad ilgalaikė nekilnojamojo turto kainų dinamika, nepaisant trumpalaikių svyravimų, rodo augimo tendenciją. Pavyzdžiui, Vilniuje, įmonės skaičiavimu, vidutinės būsto kainos pirminėje rinkoje per 10 metų išaugo daugiau nei dvigubai ir šiuo metu siekia apie 3,6 tūkst. eurų už kv. m.

„Kalbant apie artimiausią perspektyvą čia, skaičiuojame, kad jos turėtų rodyti nuosaikią augimo tendenciją, apsiribojančią 5-7 proc. rėžyje“, - prognozuoja M. Čiplys. Šiai tendencijai įtakos turi gerokai sumažėjusios paskolų palūkanos, šiuo metu siekiančios apie 1,3-1,5 proc.

Apibendrinant S. Vagonis teigia: „Šios vietos visada išliks patrauklios gyventojams ir turistams, todėl būsto paklausa čia išlieka stabili arba net auga. Naujos investicijos į infrastruktūrą ir kultūros objektus dar labiau didina šio mikrorajono patrauklumą“.

tags: #kur #pirkti #nekilnojama #turta #nuomai