Nekilnojamojo Turto Burbulas: Kas Tai? Ar Jis Gręsia Lietuvai?

Finansinis burbulas, investicinis burbulas, spekuliatyvus burbulas ar kainų burbulas - tai terminai, kuriuos pastaruoju metu tenka girdėti vis dažniau. Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas.

Šiandien pabandysime atsakyti į kertinį klausimą - kas yra tas „finansinis burbulas“, kaip jis apibūdinamas bei kokiomis charakteristikomis pasižymi. Taip pat pabandysime įvardinti, kokiose rinkose šiuo metu iš tiesų galima įžvelgti besiformuojančius, o gal jau ir susiformavusius burbulus ir kokio dydžio tie burbulai.

Finansinis burbulas susiformuoja vis dažniau ir dažniau. Finansinis burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.

Niekas tiksliai nežino tikrosios aktyvų vertės, todėl jų kainos nuolat svyruoja. Paprastai, nukrypusi nuo tikrosios vertės, aktyvo kaina koreguojasi ir grįžta prie tikrosios vertės (neigiamas atoveiksmis). Aktyvams atpigus, atsiranda daugiau norinčių įsigyti pigių akcijų. Investuotojai pradeda pirkti akcijas, todėl jos brangsta.

Burbulo atveju savireguliacijos mechanizmas išnyksta, rinka praranda pusiausvyrą ir aktyvų kaina stipriai atitrūksta nuo tikrosios jų vertės. Finansinis burbulas formuojasi dėl teigiamo atoveiksmio - t.y. pats aktyvų brangimas skatina tolimesnį jų brangimą. Kitais žodžiais tariant, investuotojai perka akcijas, nes jos brangsta, o akcijos brangsta, nes investuotojai jas perka.

Galima išskirti du investicijų burbulų tipus: vieni susiformuoja biržoje, kiti - už biržos ribų. Prekyba biržoje vyksta labai sparčiai, tad ir šių aktyvų vertė gali pakilti ir atpigti labai greitai. Biržoje nėra prekiaujama alternatyviomis investicijomis, tokiomis kaip nekilnojamas turtas, deimantai, numizmatika, automobiliai ir t.t.

Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.

Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.

Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko.

Nobelio premijos laureatas V.Smitas analizavo finansinių burbulų susidarymo priežastis. Kylanti vertybinių popierių vertė atkreipia daugelio investuotojų dėmesį. Ne visi investuotojai siekia nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę. Pasirodo, tokių žmonių pagrindinė investavimo priežastis yra pats akcijų brangimas. Svaresnių priežasčių jiems nereikia. Jie perka brangstančius vertybinius popierius taip dar labiau skatindami jų brangimą (teigiamas atoveiksmis).

Ar Lietuvoje Formuojasi Nekilnojamojo Turto Burbulas?

Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog ir 20 proc. Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn.

A. Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra. A. Antanavičius pažymėjo, kad 10 proc. „Jeigu NT kainų augimas, kuris dabar siekia 20 proc., tęstųsi ir kitąmet, tai būtų rimtas pavojaus ženklas, nes rinka dar labiau įkaistų. Neatmetu, kad taip gali įvykti. Kol bus aplinkybės aukštam kainų lygiui išsilaikyti, gali visko nutikti, o kainos gali šoktelėti dar sparčiau. Todėl čia reikėtų galvoti ir apie valstybės įsikišimą bandant slopinti investicinių būstų įsigijimą.

Ž. Mauricas: NT kainos kitąmet gali augti 5-10 proc. Nesame, nes mūsų būsto kainos dar neatrodo išskirtinai Europos Sąjungos kontekste“, - sako Ž. Ekonomistas išskiria 2 rodiklius, pagal kurios galima vertinti NT rinkos tvarumą. Pirmas - būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis. Ž. „Mes prognozuojame, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis“, - akcentuoja Ž.

S. „Šie metai po 10 metų pertraukos buvo pirmieji, kada NT kainų augimas viršijo vidutinio darbo užmokesčio augimą. Dėl to būsto įperkamumas pastaruosius 10 metų iki dabar augo pastebimai ir tik šiemet grįžo turbūt į kokius 2019 metus“, - skaičiuoja S. S. „Jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai.

Aktyvumas dar nereiškia burbulo formavimosi. Pabandykime išanalizuoti situaciją, įvertindami kainų augimą, kredito rinkos rodiklius ir kitus svarbius ekonominius faktorius. Kainų burbulas - tai situacija, kai aktyvo kaina smarkiai nutolsta į teigiamą pusę nuo jo fundamentalios vertės.

Pirmiausia reikėtų pabandyti įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra fundamentaliai pagrįstos. Tam galima naudoti tiek investicines metrikas, tiek palyginamąją analizę, tiek ekonominius faktorius. Investicinės Metrikos Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.

Ekonominiai Faktoriai Svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą. Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi.

Kredito Rinkos Rodikliai Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra.

Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.

Ekonomisto teigimu, spekuliacijoms kelią užkerta Lietuvos banko patvirtintos atsakingo skolinimosi taisyklės, reikalaujančios sukaupti bent 15 proc. būsto kainos ir paskolos aptarnavimui skirti ne daugiau nei 40 proc.

Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, šių metų pradžioje rodė, kad lengviausia butą įpirkti buvo Alytaus gyventojams, kur namų ūkių atlyginimai buvo beveik 4 kartus didesni nei pakankami įpirkti 55 kvadratinių metrų ploto butą.

Šiandien matome visiškai priešingą situaciją. Valstybės finansai planuojami ir valdomi atsakingiau - šiemet jau trečius metus iš eilės Lietuvoje bus biudžeto perteklius, tai reiškia, kad išlaidos neviršys pajamų. Didelė dalis gyventojų taupo, o bendra jų indėlių suma išaugo beveik dvigubai - nuo 7 milijardų iki 12,5 milijardo eurų.

Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.

Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.

Kiekvienas iš besiformuojančių burbulų turi individualių ir subjektyvių priežasčių, bet visiems jiems prisipūsti padėjo itin žemos palūkanos ir perteklinė pinigų pasiūla. Turėdami vis mažiau alternatyvų uždirbti teigiamą grąžą investuotojai perka net, atrodytų, labai brangias akcijas ir obligacijas arba pasuka į egzotiškas alternatyvas. Ir tikisi geriausio.

Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai. 15min studijoje - butų kainos toliau kyla: ar jau susiformavo NT burbulas?

Kainų burbulas apibrėžiamas kaip situacija, kai aktyvo kaina smarkiai viršija jo fundamentaliai pagrįstą vertę. Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus.

Yra keletas rodiklių, kurie gali signalizuoti apie burbulo formavimąsi: Skola: Jei aktyvo pirkimai finansuojami skolintomis lėšomis, o ne uždirbtomis, tai yra vienas pagrindinių burbulo indikatorių. Neproporcingas pajamų skirstymas: Kai visuomenė skiria neproporcingai didelę pajamų dalį konkrečiam aktyvui.

Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, tai kelia didelį pavojų. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. krizės metu.

Norint įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra pagrįstos, galima naudoti investicines metrikas, palyginamąją analizę ir ekonominius faktorius. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.

Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą.

Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą. Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.

Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Paskolas gauti galėjo ir jas ramiai sutiko imti bet kas. Nepaisant pajamų, turimo turto, už paskolą įkeičiamo objekto vertės - visi galėjo gauti paskolą būstui.

Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma. Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje.

Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.

Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Tačiau 2021 m. pradėjo kelti nerimą. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.

Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi. Tokios tendencijas nėra geros.

Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą.

Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje. Nekilnojamojo turto rinką drebina nauji rekordai. Registrų centras fiksuoja didžiausius namų, butų, žemės sklypų pirkimus per du dešimtmečius.

Projektų vystytojai toliau griežia dantį ant spekuliantų, kurie rezervuoja butus, tikėdamiesi greitai juos pelningai perparduoti, bet panašu, kad šis biznis jau išsisemia. 50 kvadratinių metrų butas jiems pabrango gerus 30 tūkst. eurų“, - sako „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

„Tai lėmė kainų augimas. Kainas fiksavome vietomis iki 30 proc. Tai įspūdingas kainų augimas“, - tęsia Š. Tarutis. „Tam įtakos galėjo turėti labai daug priežasčių. Viena jų, kad vystytojai padidino būsto kainas atsiradus energiniams reikalavimams, pabrangus darbams, statybinėms medžiagoms, esant pirkėjų aktyvumui ir ribotai pasiūlai. Jau nebe visi pirkėjai gali įpirkti būstą“, - aiškina „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Nepaisant mažėjančių rezervacijų, būsto pardavėjai vis dar tvirtina, kad rinka tebėra pakankamai aktyvi, pasiūla dar menkai tenkina paklausą, tad kainų mažinti nesirengia. Lietuvos sostinės nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais demonstruoja neeilinį augimą, tačiau vis daugiau ekspertų pradeda kalbėti apie galimą kainų burbulą.

Ekonomistai ir nekilnojamojo turto ekspertai turi skirtingų nuomonių dėl galimos kainų korekcijos. Daugelis potencialių pirkėjų, laukdami galimos kainų korekcijos, renkasi nuomos variantą. „Nuoma suteikia lankstumą ir galimybę reaguoti į rinkos pokyčius,” - aiškina finansų konsultantas.

Nors Vilniaus nekilnojamojo turto rinka rodo kai kuriuos perkaitimo ženklus, staigaus burbulo sprogimo tikimybė išlieka vidutinė. Tikėtinesnis scenarijus - laipsniškas kainų augimo lėtėjimas ir stabilizacija.

„Putų polistireno plokštės per mėnesį pabrango 50 procentų, visos kitos statybinės medžiagos pastaruoju metu brango 10-20 procentų“, - vardija tendencijas A. Valaitis. „Šiuo metu vystomi pavieniai nauji projektai praktiškai išparduoti, matome naujus planus, tačiau jie rinkai bus pasiūlyti maždaug po pusmečio ar net vėliau“, - pažymi A. Bružas.

„Vakarų ekspreso“ kalbintas vienos Lietuvos putplasčio gamybos įmonės atstovas patvirtino, kad produkcija tikrai pabrango 50 procentų. Visgi tikimasi, kad šis kainų burbulas greitai subliukš. „Didelę įtaką NT rinkai padarė pandemija. Jau prieš metus pastebimai augo namų, žemės sklypų, sodo sklypų paklausa, jautėsi žmonių baimės, kad karantino suvaržymai gali užsitęsti“, - žmonių norą pabėgti iš ankštų daugiabučių mato A. Bružas.

Pasak A. Bružo, uostamiesčio nekilnojamojo turto nuomos rinka didesnių sukrėtimų ir prastovų išvengė ir yra gana stabili. Pasak A. Bružo, Klaipėdos NT rinkai įtakos turi ir tai, kad verslas nesulaukia jau šeštus metus rengiamo naujojo miesto bendrojo plano. Dėl to sklypų savininkai negali pradėti vystyti naujų projektų.

Nuo liepos 1 d. Anot jo, tai reiškia, kad tokiu atveju naujo projekto įgyvendinimas būtų atidedamas mažiausiai 1-1,5 metų, nes tiek paprastai trunka planavimo procedūros.

tags: #nekilnojamojo #turto #burbulas