Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra servitutas žemės sklype, kokios yra servituto turėtojo ir savininko teisės bei pareigos, kaip sprendžiami kaimynų ginčai dėl servituto, ir kokie veiksmai reikalingi norint tinkamai sutvarkyti dokumentus.
Kas yra servitutas?
Servitùtas (lot. servitus, kilm. servituto) - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą (tarnaujantįjį daiktą), suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu, arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
Kitaip tariant, servitutas yra tam tikras apribojimas nuosavybės teisei, kuris suteikia kitam asmeniui (ar sklypui) teisę naudotis jūsų žemės sklypo dalimi. Tai gali būti kelias, komunikacijos linijos ar kitos būtinybės.
Servituto turinys apima galimybę servituto turėtojui naudotis konkrečiu svetimu daiktu ar atimti iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečią naudojimosi daiktu teisę.
Servituto rūšys
Yra kelios servitutų rūšys:
- Kelio servitutas - teisė naudotis pėsčiųjų taku, antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu ir taku galvijams varyti.
- Žemės servitutas - žemės savininko ar valstybinės žemės naudotojo prievolė įstatymų nustatyta tvarka leisti kitiems asmenims ribotai naudotis žemės sklypo dalimi.
- Statinių servitutas - teisė atremti viešpataujantįjį statinį į tarnaujantįjį daiktą arba pritvirtinti prie jo, įtvirtinti į tarnaujančiojo statinio sieną (konstrukciją) kablius ir kitokius pritvirtinimo priemones bei naudotis jais, statyti ar montuoti statinių dalis, pakibusias virš tarnaujančiojo sklypo ar statinio, uždrausti tarnaujančiojo sklypo savininkui statyti statinius, kurie užstotų šviesą ar esamą vietovaizdį, taip pat atlikti kitus įstatymų neuždraustus veiksmus ar reikalauti iš tarnaujančiojo daikto savininko, kad jis susilaikytų nuo konkrečių veiksmų atlikimo.
Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantys vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.
Servituto nustatymo būdai
Servitutą gali nustatyti:
- Įstatymai
- Sandoriai
- Teismo sprendimas
- Administracinis aktas
Nustatant servitutą turi būti išreikšta ir dėl servituto viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas.
Sandoriais nustatyti servitutai turi teisę tik tarnaujančiuoju tampančio daikto savininkas.
Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jei savininkai nesusitaria.
Nustatyti tarnaujančiajam daiktui naują servitutą leidžiama, jei taip nebus pažeidžiamas pirmiau nustatytas servitutas.
Servituto pabaiga
Servitutas baigiasi:
- Jo atsisakius
- Tam pačiam asmeniui tapus ir viešpataujančiojo, ir tarnaujančiojo daikto savininku
- Nelikus viešpataujančiojo ar tarnaujančiojo daikto
- Pablogėjus tarnaujančiojo daikto būklei
- Išnykus servituto būtinumui
- Suėjus senaties terminui
Pasibaigus servitutui jo turėtojas, jei tarnaujančiojo daikto savininkas reikalauja, turi grąžinti to daikto būklę į padėtį, buvusią iki servituto nustatymo.
Servitutinis kelias
Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.
Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis.
Svarbu žinoti, kaip nustatomas servitutinis kelias:
- Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
- Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui.
- Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę.
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams.
Klausimai dėl servituto
Dažnai kyla klausimų dėl servituto įtakos sklypo vertei ir naudojimo galimybėms. Štai keletas dažniausiai užduodamų klausimų:
- Ar servitutas sumažina sklypo vertę? Taip, servitutas gali sumažinti sklypo vertę, nes apriboja savininko teises. Tačiau tai priklauso nuo servituto pobūdžio ir masto.
- Ar intensyvumas skaičiuojamas nuo viso sklypo ploto, ar atėmus servituto plotą? Paprastai intensyvumas skaičiuojamas nuo viso sklypo ploto, tačiau dėl servituto sąlygų būtina pasidomėti atskirai.
- Ką daryti, jei kaimynas trukdo naudotis servitutu? Jei kaimynas trukdo naudotis servitutu (pvz., pastatė vartus), pirmiausia reikėtų bandyti susitarti geruoju. Jei tai nepavyksta, galima kreiptis į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją arba į teismą.
Situacija: kaimynas pastatė vartus ant servituto
Viena dažna situacija - kaimynas, per kurio sklypą eina servitutinis kelias, pastato vartus, trukdančius patekti į kitą sklypą. Tokiu atveju svarbu išsiaiškinti, ar vartai pastatyti teisėtai, ar nepažeidžia statybą reglamentuojančių aktų.
Jei vartai pastatyti neteisėtai, reikia imtis priemonių, kad kaimynas juos pašalintų. Jei vartai pastatyti teisėtai, galima kreiptis į teismą, tačiau teismas gali nepripažinti išlipimo iš automobilio ir vartų atidarymo kliudymu naudotis servituto suteiktomis teisėmis.
Teisiniai aspektai ir institucijos
Svarbu žinoti, į kokias institucijas kreiptis ir kokius dokumentus surinkti, jei kyla ginčų dėl servituto ar kitų žemės naudojimo klausimų:
- Valstybinė Teritorijų Planavimo ir Statybos Inspekcija: Ši institucija gali padėti nustatyti, ar statiniai (pvz., vartai) pastatyti teisėtai.
- Teismas: Jei nepavyksta susitarti su kaimynu, galima kreiptis į teismą dėl servituto sąlygų pažeidimo.
- Žemėtvarkos skyrius: Ši institucija gali padėti nustatyti tikslias sklypų ribas ir išspręsti ginčus dėl žemės naudojimo.
Kompensacijos už servitutą
Servituto naudotojas turi atlyginti žalą viešpataujančiojo daikto savininkui dėl sklypo vertės sumažėjimo, taip pat galimus kitus nuostolius.
Vienkartinės kompensacijos apskaičiuojamos ir išmokamos vadovaujantis Maksimalaus dydžio vienkartinės kompensacijos, mokamos už naudojimąsi įstatymu ar sutartimi tinklų operatorių naudai nustatytu žemės ir kito nekilnojamojo daikto servitutu, nustatymo metodika.
| Institucija | Funkcija |
|---|---|
| Valstybinė Teritorijų Planavimo ir Statybos Inspekcija | Nustato statinių teisėtumą |
| Teismas | Sprendžia ginčus dėl servituto sąlygų pažeidimo |
| Žemėtvarkos skyrius | Nustato sklypų ribas |
Žemės sklypo ribų nustatymas
Jei kaimynas neteisėtai naudoja daugiau žemės, nei jam priklauso, pirmiausia verta pamėginti susitarti geruoju. Jei pavyks, būtina pasirašyti sutartį. Nepavykus susitarti, galite kaimyną skųsti.
Veiksmai nustatant ribas:
- Nustatyti tikslią ribą tarp sklypų (kai ji neaiški / ginčijama).
- Kompensuoti už svetimo sklypo naudojimą.
- Leisti tam tikru būdu naudotis svetimu sklypu ar jo dalimi (t.y. nustatyti servitutą).
Praktiniai patarimai
Prieš perkant sklypą su servitutu, atkreipkite dėmesį į šiuos aspektus:
- Servituto pobūdis: Išsiaiškinkite, kokios teisės ir apribojimai susiję su servitutu.
- Servituto vieta: Patikrinkite, kurioje sklypo vietoje yra servitutas, ir ar tai netrukdys jūsų planams.
- Kaimynų santykiai: Pasidomėkite, ar nėra ginčų su kaimynais dėl servituto.