Nuo 2024 m. sausio mėnesio Lietuvoje įsigaliojo Statybos įstatymo pakeitimai, numatantys, kad gyvenamosios patalpos gali būti įsigyjamos tik esant 100 proc. pastato baigtumui. Šiais pakeitimais siekiama apsaugoti būsto pirkėjus, užtikrinant, kad jie įsigytų užbaigtą ir įregistruotą būstą. Tačiau kyla klausimas, ką reiškia tas 100 proc. baigtumas ir ar tai reiškia, kad butai turi būti įrengti "iki raktų"?
100 Proc. Pastato Baigtumas ir Būsto Įrengimas
Pagal Statybos įstatymą, pastato statyba laikoma užbaigta (100 proc. baigtumas) tada, kai yra baigti visi statybos darbai ir surašomas statybos užbaigimo aktas. Šis aktas gali būti surašomas tik tuo atveju, kai statytojas pateikia Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojui pastato kadastro duomenų bylą. Būtent nustatant pastato kadastro duomenis yra apskaičiuojamas pastato baigtumas.
Be to, ne mažesnę svarbą turi ir pastato projektas, kadangi pastato baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą. Taigi pastato 100 proc. baigtumas yra pripažįstamas tada, kai pastatas yra visiškai pastatytas pagal projektą, pastatytos visos pastato konstrukcijos, įrengtos inžinerinės sistemos, atlikti aplinkos sutvarkymo darbai ir pan.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog 100 proc. pastato baigtumo reikalavimas bus taikomas tik gyvenamosios paskirties patalpoms (butams), esantiems trijų ar daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, taip pat gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Be to, minėtos nuostatos bus taikomos ne tik šių objektų naujai statybai, tačiau ir rekonstrukcijai. Aplinkos ministerija pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.
Kaip minėta, svarbų vaidmenį turi pastato projektas, kadangi šiuo metu galiojantys teisės aktai nenustato privalomų reikalavimų pastato projekte numatyti iki galo atliktų būsto apdailos darbų. Kitaip tariant, pastatas galės būti laikomas užbaigtu 100 proc. Jei pastato projekte tokie apdailos darbai nebus numatyti, būstai ir toliau galės būti parduodami su vadinamąja daline apdaila, o pirkėjai tikrai galės įgyvendinti savo svajonių interjero projektą be papildomų sunkumų.
Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Žingsnis po žingsnio – kaip pastatyti namą
Minimalūs Reikalavimai Vidaus Apdailos Darbams
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie:
- Įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris.
- Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.
- Turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos.
- Užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Preliminariosios Sutartys ir Rizikos
Reikalavimas pirkti ir parduoti gyvenamąsias patalpas (butus) 100 proc. baigtame statyti pastate bus taikomas tik notariniams sandoriams, t. y. pagrindinėms pirkimo-pardavimo sutartims. Preliminariosios (dar vadinamos „rezervavimo“) sutartys su pirkėjais ir toliau galės būti sudaromos neužbaigus pastato statybos.
Nors tokia galimybė, susitarus su vystytoju, pradėti įsirengti naująjį būstą ir toliau išliks, kiekvienam pirkėjui būtina įsivertinti, jog notarinės sutarties pasirašymas bei nuosavybės teisės į naująjį būstą perėjimas pirkėjui bus galimas tik po to, kai vystytojas pasieks 100 proc. pastato baigtumą.
Įstatymų leidėjas, priėmęs aptariamą Statybos įstatymo pakeitimą, siekė didesnės būsto pirkėjų apsaugos ir, tikėtina, daugiau atsakomybės iš NT vystytojų. Tačiau abejotina, ar pastato 100 proc. baigtumo reikalavimas iš esmės prisidės prie didesnės pirkėjų apsaugos. Priešingai, išliekant galimybei sudaryti preliminariąsias sutartis neužbaigus pastato statybos bei pradėjus tokį būstą įsirengti, pirkėjai rizikuotų ne tik sumokėtu avansu, tačiau papildomai ir įdėtomis investicijomis būstui įrengti, jau nekalbant apie tuos pirkėjus, kurie naudojasi paskola būstui įsigyti ir (ar) įsirengti, jei vystytojas dėl vienokių ar kitokių priežasčių nepasiektų 100 proc.
Pabrėžtina, kad naujasis reikalavimas bus taikomas tik tiems daugiabučiams (3 ir daugiau butų), kuriems statybos leidimas išduotas jau prasidėjus 2024 metams.
Pagrindiniai Reikalavimai ir Išimtys
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į pagrindinius reikalavimus ir išimtis:
| Reikalavimas | Taikymas |
|---|---|
| 100 proc. pastato baigtumas | Gyvenamosios paskirties patalpoms daugiabučiuose (3+ butai) ir kitų paskirčių pastatuose |
| Išimtys | Individualūs gyvenamieji namai, kotedžai, statybos leidimai išduoti iki 2024 m. |
| Sutartys | Taikoma notariniams sandoriams (pagrindinėms pirkimo-pardavimo sutartims) |
| Preliminarios sutartys | Galimos neužbaigus pastato statybos |
Vystytojų Nuomonės
NT bendrovės „Citus“ direktorius Mantas Galdikas teigia, kad kol teisės aktai, reglamentuojantys butų vidaus apdailą ir reikalingi priduodant daugiabutį gyvenamąjį namą, nėra nepakeisti, būstų įrengimas skirsis minimaliai. Tuo tarpu NT bendrovės „Omberg“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė sako, kad po Seime priimtų pataisų įmonė iš esmės perdėliojo pardavimų strategiją. NT bendrovės „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotojas Martynas Žibūda sako, kad daugiausiai pokyčių bus tose NT vystymo įmonėse, kurios iki šiol parduodavo butus su žemu dalinės apdailos lygiu.
Kai kurie vystytojai teigia, kad preliminarios sutartyse numatytas turto (NT, kuris bus registruojamas kitais metais) perdavimo laikas gali keistis, t. y., notarinių sutarčių pasirašymas gali nusikelti.
Apibendrinant, nauji reikalavimai dėl 100 proc. baigtumo kelia iššūkių ir NT vystytojams, ir pirkėjams. Svarbu atidžiai įvertinti visas rizikas ir galimybes prieš priimant sprendimus dėl būsto įsigijimo.