Šiame straipsnyje nagrinėjama specifinė preliminariosios sutarties rūšis, naudojama ikisutartiniuose pirkėjo ir pardavėjo teisiniuose santykiuose dėl būsimojo buto arba namo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ateityje. Iki šiol akademinėje plotmėje preliminarioji sutartis pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau darbe - CK) 6.401 str. išsamiai analizuota nebuvo.
Šio darbo aktualumas sietinas su dvejopo pobūdžio - teisiniais bei ekonominiais - veiksniais, kuriuos derėtų vertinti kompleksiškai. Galima teigti, kad CK 6.401 straipsnyje legalizuotas pažangus teisės normų institutas, reglamentuojantis siaurus bei specifinius ikisutartinius teisinius santykius, kurie tapo ypatingai aktualūs augant ekonomikai bei prasidėjus intensyvioms statyboms.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pozityvioji teisė nagrinėjamą institutą numatė dar iki atsirandant realiam poreikiui jį taikyti, t.y. teisė užbėgo poreikiui už akių. Šiai rinkoje įtakoja savitą minėtos preliminariosios sutarties rūšies taikymą teisinėje praktikoje. Lėtėjant ekonomikos tempams bei atsirandant ekonominio pobūdžio sunkumams, teisės normos (įskaitant nagrinėjamasias) privalo užtikrinti efektyvią suinteresuotų šalių interesų gynybą bei apsaugą.
Atsiranda problema, kelianti klausimą, kaip derėtų taikyti analizuojamą teisės institutą siekiant tikrosios įstatymo leidėjo tikslų reglamentuojant specifinius ikisutartinius teisinius santykius? Dėl to, šiame darbe pirkėjo, kaip silpnosios šalies, interesų apsaugai skiriamas ypatingas dėmesys. Nepaisant to, kad šio darbo pobūdis - praktinis, skiriamas deramas dėmesys ikisutartiniams teisiniams santykiams bei aktualios preliminariosios sutarties instituto teoriniam pagrindimui. Analizuojama preliminariosios sutarties samprata bei santykis su kitomis civilinėmis sutartimis bei jų rūšimis.
Tyrimo tikslas - išsamiai išanalizuoti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str. taikymą teisinėje praktikoje. Identifikuoti ribotos pardavėjo atsakomybės požymius. Atskleisti preliminariosios sutarties pagal CK 6.401 str.
Hipotezė - Preliminarioje sutartyje pagal CK 6.401 str. preliminariosios sutarties pagal ck 6.401 str.
Ikisutartiniai teisiniai santykiai
Šio skyriaus tikslas - atskleisti ikisutartinių teisinių santykių paskirtį bei specifiką. Siekiant neatitolti nuo pamatinės darbo temos, t.y. Vissų pirma, pradėkime nuo ikisutartinių santykių sąvokos. Literatūros šaltiniuose teigiama, kad tai santykiai, susiklostę dar iki atsirandant sutartiniams santykiams.
Tokias išvadas galima daryti lingvistiškai aiškinant žodį „ikisutartinis“: priešdėlis „iki-“ reiškia buvęs iki to, kas pasakyta pamatiniu žodžiu (t.y. tai, kas buvo iki sudarant sutartį). Bendruosius ikisutartinius teisinius santykius reglamentuoja CK 6.163 - 6.165 str.
Kuo grindžiama ikisutartinių teisinių santykių svarba? Iš pirmo žvilgsnio galėtų susidaryti įspūdis, kad šalys neatsako už savo veiksmus tol, kol „nepasirašyti popieriai“. Toks primityvus požiūris netoleruotinas dinamiškoje civilinių teisinių santykių apyvartoje, grįstoje šiuolaikiniais rinkos ekonomikos dėsniais, ir yra būdingas literatūroje sutinkamos aleotorijos teorijos šalininkams. Anot šios teorijos, į ikisutartinę teisinių santykių stadiją derėtų žiūrėti formalią. Šis; (iii) už nenusisekusią ikisutartinę stadiją šalys prisiima riziką sau, taigi vienai šaliai esant nesąžiningai, kita šalis neturės juridinių instrumentų savo gynybai grįsti.
Be jokios abejonės, aptartos teorijos pažangumas kelia abejonis, kadangi būsimos sutarties šalis, pasikliovusi kita šalimi gali skirti didelį dėmesį sutarties sudarymo pasirengimui: investuoti lėšas, eikvoti žmogiškuosius išteklius resursus ir t.t. Taigi labai svarbu, kad būsimos sutarties šalys būtų sąžiningos esant ikisutartiniams teisiniams santykiams.
Įsivaizduokime primityvią situaciją, kai sklypo pardavėjas sutinka potencialų pirkėją, kuris nedviprasmiškai ir akivaizdžiai pareiškia, kad pirks parduodamą sklypą už pasiklytą kainą, tuo atveju, jei ant jo būtų pastatytas namas pagal pirkėjo nurodytą projektą. Šiau vėliau pirkėjas atsisako pirkti statinį motyvuodamas tuo, kad dabar jis nėra tikras dėl savo ketinimų, negana to, jis nebuvo sudaręs sutarties su pardavėju. Pateiktoje situacijoje kyla klausimas dėl potencialaus pirkėjo sąžiningumo.
Įstatyms leidėjas neveltui numato imperatyvą, išdėstytą CK 6.163 str. 1 d., kuris įpareigoja ikisutartinių teisinių santykių šalis elgtis sąžiningai. Būtina paminėti ir tai, kad CK 6.165 str. numato preliminarios sutarties institutą. Tai sąlyginai naujas instrumentas skirtas ikisutartiniams teisiniams santykiams optimizuoti.
Grįžtant prie jau minėto pavyzdžio, jei pardavėjas būtų apdairesnis, jis galėjo sudaryti preliminariąją sutartį su potencialiu pirkėju, kurioje būtų numatyti konkretūs šalių įsipareigojimai bei atsakomybės ribos. Ikisutartinėje stadijoje šalių valia gali būti fiksuojama įvairiais tarpiniais dokumentais, vienas jų - preliminarioji sutartis. Šiai, jei šiame dokumente aptariamos būsimos sutarties sąlygos. Anot prof. V. Mikelėno, ikisutartiniai dokumentai vadinami įvairiai (ketinimų protokolai, tarpusavio supratimo protokolai, pagrindiniai būsimosios sutarties principai, nesutarimų protokolai ir pan.), nors jų esmė yra ta pati: fiksuoti tam tikrus šalių susitarimus, pasiektus per derybas.
Vertinant ikisutartinių teisinių santykių reglamentavimą bei žvelgiant preciziškai, norisi pasiklyti atriboti preliminariąją sutartį nuo kitų ikisutartinių dokumentų. Šių šalių valią bei sąlygoti atsakomybę. Ikisutartinė stadija gali tęstis labai ilgai, o šalių valia gali būti fiksuojama įvairiausiuose šaltiniuose, kad ir elektroniniuose laiškuose, tad natūralu, jog pastaruosius dokumentus gali būti labai daug ir įvairūs. Manome, kad būtent ikisutartiniuose dokumentuose (ne preliminarioje sutartyje) šalys derasi dėl būsimosios sutarties sąlygų, o būtent preliminarioje sutartyje pastarosios sutartos sąlygos reziumuojamos ir galutinai įtvirtinamos, t.y. preliminarioji sutartis tampa ilgai trukusių derybų pasekmė.
Šis galima dar paminėti, kad sąvoka „protokolas“ apibrėžiama kaip: „pagal tam tikrą formą sudarytas dokumentas, nuosekliai fiksuojantis suvažiavimo, susirinkimo, posėdžio eigą“. Taigi manome, kad protokolais ikisutartinėje stadijoje fiksuotini tik derybose pasiekti rezultatai.
Preliminariosios sutarties samprata
„Preliminarioji sutartis - sutartis dėl sutarties“ - taip publikacijos autorius vaizdžiai ir tiksliai apibūdina preliminariąją sutartį. Vien iš CK 6.165 str. 1 d. matyti, kad įstatyms leidėjas šią sutartį laiko šalių susitarimu, pagal kurį ateityje bus sudaryta pagrindinė sutartis. Ateities kriterijus svarbus tuo, kad šalys esamuoju laiku aptaria būsimojo (ateities) sandorio (sutarties) sąlygas ir jas raštu išdėsto preliminarioje sutartyje.
Analizuojant šio instituto istorinę raidą, galima paminėti, kad 1964 m. Šiau vystantis teisiniams santykiams, šios rūšies sutartys būdavo sudaromos remiantis tuo, kad anuomet galiojusio CK 4 str. Šis teisei sandorius. Tuo metu preliminariosios sutartys būdavo vadinamos parengtinėmis.
Šiau ši pozicija verta kritikos, atsižvelgiant į tai, kad parengtinė (preliminarioji) sutartis nekelia reikalavimo vykdyti pagrindinę sutartį, o ja tik sutariamos šios sutarties vykdymo gairės ateityje.
Kaip jau minėta, visos preliminarioje sutartyje aptariamos sąlygos privalo būti dėstomos raštu, nes įstatymas (CK 6.165 str. 2 d.) numato imperatyvą dėl šio sandorio negaliojimo nesilaikant nustatytos sandorio sudarymo formos.
Šiai preliminariosios sutarties koncepcijai, pabrėžiame, kad kartais preliminarios sutartys yra sudaromos dėl to, kad pagrindinės sutarties sudaryti esamuoju metu yra neįmanoma, nes, pavyzdžiui, nėra pirkimo - pardavimo sutarties dalyko. Šio statybai, kad ir kaip sutarties šalys benorėtų, jos negalės sudaryti pirkimo - pardavimo sutarties dėl konkretaus buto, nes sutarties dalyko dar nėra, jis tik „popieriuje“.
Šiau šalys gali sudaryti preliminariąją sutartį dėl būsimojo buto pirkimo ateityje (CK 6.401 str.). CK 6.401 str., kaip lex specialis, reglamentuoja specifinę preliminariosios sutarties rūšį - būsimojo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį. Šis reglamentavimui. Tai susiję su ypatingu pagrindinės sutarties dalyku ir objektu, t.y. fizinio asmens būstu, kuris neretai būna vienu pagrindinis (brangiausis) gyvenimo pirkinis.
Vėliau šiame skyriuje išsamiau aptarsime CK 6.401 str. paskirtį bei reglamentavimo ypatumus. Baigiant šį skyrių galima atskleisti požiūris bei sampratos įvairovę į preliminariąsias sutartis pagal CK 6.401 str. Šius rinkoje (kains kilimo metu), t.y. sudarant preliminariąsias sutartis projekto pradžioje, vėliau, prieš pagrindinės sutarties sudarymą, atlygintinai perleisti savo preliminaraus pirkėjo teises kitiems asmenims (galutiniam vartotojui). Šiu. Šis.
CK 6.401 straipsnio analizė
Dabar panagrinėkime CK 6.401 str. kaip lex specialis subtilybes įvairiais aspektais. Šio straipsnio paskirtis - detalizuoti preliminarios sutarties, skirtos būsimo buto ar namo įsigijimui, sudarymo tvarką bei turinį. Sutarties šalys: pirkėjas - fizinis asmuo, pardavėjas - juridinis asmuo.
Iš CK 6.401 str. 1 d. matyti, kad abejomis sutarties šalimis negali būti juridiniai asmenys (analogiaškai ir fiziniai asmenys). Manome, kad tokiu reglamentavimu įteisinama šios sutarties šalių nelygybė ir pirkėjo (silpnosios šalies) interesų apsauga, kuri, iš dalies, atsispindi analizuojamame straipsnyje, be to, tam pritaria ir vyraujanti LAT praktika.
Gali kilti klausimas, jei fizinis asmuo veikia kaip verslo subjektas, ar jo ketinimus įsigyti butą ar namą galima įforminti preliminariąja sutartimi pagal CK 6.401 str.? Veikiausiai ne, mat CK 2.4 str. 2 d. įtvirtina atskirą terminą, apibūdinantį fizinį asmenį, užsiimantį kokine-komercine veikla, ir vadina jį verslininku. Tad, jei fizinis asmuo, kuris įstatymo laikomas verslininku, siekia įgyti butą ar namą komerciniais sumetimais, t.y. siekdamas pelno, jam nebūtų taikomos CK 6.401 str. įtvirtintos privilegijos.
Analogiaškai, jei abi sandorio šalys būtų juridiniai asmenys, CK 6.401 str. Šiusiam teisiniam santykiui. Nagrinėjamo straipsnio analizė taip pat leidžia daryti išvadą, kad sudarant preliminariąsias sutartis dėl kitokio (negyvenamojo) nekilnojamojo daikto įsigijimo ateityje (pvz., komercinės patalpos), CK 6.401 str. taip pat nebūtų aktualus. Aptartais atvejais šalys, sudarydamos preliminariąsias sutartis, vissų pirma, turėtų remtis CK 6.165 str. nuostatomis.
Atskirai panagrinėkime CK 6.401 str. preliminarioji sutartis turi garantuoti pirkėjui teisę nutraukti ją per dešimt diens nuo sudarymo dienos. Atkreiptinas dėmesys, kad ši teisė garantuojama tik pirkėjui. Ši privilegija yra dėl būsimos sutarties dalyko svarbos fiziniam asmeniui (pirkėjui). Gyvenamasis nekilnojamasis turtas - tai ypatingą reikšmę žmogaus gyvenime turintis daiktas.
Šis lits. Įstatyms leidėjas numato specialų naikinamąjį terminą, per kurį pirkėjas gali apsigalvoti ir atsisakyti būsimo pirkinio. Šiai ir pan.). Pabrėžiame, kad pardavėjas tegali pretenduoti į simbolinį nuostolius atlyginimą dėl tokio sutarties nutraukimo.
CK 6.401 str. 3 d. šioje sutartyje. Šis punktas numato būtinybę sutartyje sulygti tikslią būsimo buto ar namo kainą bei jos koregavimo tvarką. Kainos korekcijos preliminarioje sutartyje paprastai siejamos su įvairiais veiksniais. Vienas esminis - būsimo buto ar namo tikslus naudingasis plotas.
Detalizuotina, kad sudarant preliminariąsias sutartis, šalys aptaria pirkinio tikslų plotą bei kvadratinio metro kainą. Šiausias rangovas nesugebėtų pastatyti objekto (buto) kvadratinio centimetro tikslumu pagal turimą techninį projektą. Baigus statybas, atliekami kadastriniai (tikslieji) matavimai, kurie kvadratinis centimetrs tikslumu nustato naudingąjį plotą.
Šiavimo mechanizmą žinant tikslius objekto matmenis. Labai svarbu, kad pokytis tarp faktinio ir preliminaraus plots būtų protingas. Šiu pirkėjui teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį ir pretenduoti į ikisutartines netesybas ar nuostolius.
Preliminarioje sutartyje būtina nurodyti tikslius pardavėjo įsipareigojimus, susijusius su statybos darbais. Šie įsipareigojimai privalo būti labai detaliai aprašomi, nes ikisutartinėje stadijoje pagrindinės sutarties dalykas dar neegzistuoja, todėl pirkėjas turi tiksliai žinoti, ką jis gaus už sutartą kainą. Atitinkamai pardavėjas turi suvokti, ką jis įsipareigoja pastatyti (atlikti) už minėtą atlygį.
Šis punktas reglamentuoja statybos termino numatymo būtinybę preliminarioje sutartyje. Statybos termino numatymas - paskata pardavėjui laiku pabaigti pagrindinės sutarties dalyką bei išvengti galimų sankcijų.
Svarbus punktas, kuris įpareigoja pardavėją atskleisti visą informaciją apie teisis į būsimo buto (namo) suvaržymus. Nekilnojamojo turto vystyme (statybose) įmanomos įvairios projekts finansavimo schemos. Šius kreditorius, kad suformuotų reikiamą statybs biudžetą. Be abejo, lėšas suteikiantis kreditorius, siekdamas apsidrausti, reikalauja prievolės (grąžinti pinigus bei sumokėti palūkanas) įvykdymą užtikrinti. Bene patikimiausia kreditoriaus interesų apsauga - hipoteka. Hipotekos objektas įvardytas CK 4.171 str. 1 d., tad skolininkas gali įkeisti savo nekilnojamąjį turtą kreditoriui, tam, kad užtikrinti prievolės įvykdymą.
