Nekilnojamojo turto įsigijimas - svarbus žingsnis kiekvienam, planuojančiam įsikurti naujoje vietoje. Lietuva, su savo augančia ekonomika ir patrauklia aplinka, tampa vis populiaresnė tarp norinčiųjų įsigyti būstą. Norint sėkmingai įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, užsieniečiams svarbu žinoti visus reikalingus dokumentus ir pirkimo procesą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius etapus ir dokumentus, kurių gali prireikti.
Pirmieji žingsniai perkant būstą
Prieš pradedant paiešką, svarbu nustatyti savo poreikius ir finansines galimybes.
„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija „Citus“ teisininkė.
Radus naują būstą, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena. Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.
Na, o tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žingsniai susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus.
9 žingsniai perkant būstą
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Susirasti būstą sau galite tik patys. Net jei kreipsitės pagalbos į tarpininkus, vis tiek turėsite aiškiai įvardyti, ko ieškote ir atrinktus variantus įvertinti, palyginti asmeniškai bei priimti galutinį sprendimą.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą (aktualu, jei turtas priklauso keliems savininkams ir / ar sutuoktiniams, nes šiais atvejais reikalingi papildomi dokumentai), patikrinkite, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinkite visas turto išlaikymo išlaidas.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo, o jei ir pateikė - įsitikinkite, kad įgaliotas asmuo turi teisę gauti pinigus, nes įgaliojimas gali suteikti tik dalį teisių; pvz., gauti su turto pardavimu susijusius dokumentus, bet ne pinigus. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo. Tuo tarpu pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima tik su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje ar USB laikmenoje arba kvalifikuotu „Smart-ID“ sertifikatu.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Dažniausiai, tai padaryti pasiūlys pats pardavėjas, nes kiekvienas yra suinteresuotas turėti garantiją, kad po žodinio susitarimo seks realūs veiksmai.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą. Notarui reikia pateikti: visų pirkėjų asmens dokumentus; kredito įstaigos išduotą raštą dėl kredito suteikimo; vedybų sutartį (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta); įgaliojimą, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo; mokėjimo nurodymą, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas; kitus dokumentus pagal individualią situaciją. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Jo sudarymo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas, nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas, gali laisvai disponuoti daiktais ar, tarkim, pasikeisti spynas.
„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko.
Kiti svarbūs aspektai
Perkant nekilnojamąjį turtą užsieniečiui Lietuvoje, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Pirkėjo tapatybė ir teisė gyventi šalyje: įsitikinkite, kad pirkėjas turi galiojantį pasą.
- Finansiniai pajėgumai: patikrinkite, ar pirkėjas turi pakankamai lėšų būsto įsigijimui.
Būsto pirkimas užsieniečiams
Užsieniečiai, nepriklausomai nuo jų pilietybės, paprastai gali įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje be specialaus leidimo iš vietos valdžios institucijų. ES piliečiams nėra jokių apribojimų, tačiau ne ES piliečiams gali būti tam tikrų ribojimų, ypač kalbant apie žemės įsigijimą. Norint turėti nuosavybę Lietuvoje, nereikia būti rezidentu, tačiau nuosavybės turėjimas automatiškai nesuteikia teisės į leidimą gyventi Lietuvoje.
SVARBU: Šiuo metu Rusijos piliečiams, neturintiems leidimo gyventi Lietuvos Respublikoje, draudžiama pirkti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje
Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje pastaruoju metu sparčiai auga. Kainos priklauso nuo miesto, jo rajono, buto būklės, dydžio ir kitų veiksnių, tokių kaip šildymo sistema bei atstumas nuo darželių ir mokyklų.
Vidutinės kvadratinio metro kainos įvairiuose miestuose (2024 m. liepos mėn. duomenimis):
- Vilniaus centre: nuo 2 100 iki 7 000 EUR už kv. m
- Kauno centre: nuo 1 600 iki 3 700 EUR už kv. m
- Klaipėdos centre: nuo 1 200 iki 3 300 EUR už kv. m
- Šiaulių centre: nuo 920 iki 2 000 EUR už kv. m
Jei ieškote modernaus ~50 kv. m naujos statybos buto prestižinėje Vilniaus vietoje, galite tikėtis, kad kaina viršys 200 000 EUR.
Skelbimų apie parduodamus būstus galite rasti svetainėse: aruodas.lt, alio.lt, capital.lt, domoplius.lt, ntportalas.lt, realu.lt, skelbiu.lt ir kitose.
Būsto pirkimo procesas
Nekilnojamasis turtas gali būti parduodamas tiesiogiai savininko arba per nekilnojamojo turto agentūrą, atstovaujančią savininkui. Įsigyjant būstą yra pasirašoma pirkimo-pardavimo sutartis.
Yra du mokėjimo variantai: nuosavos lėšos arba banko suteikta būsto paskola.
Atkreipkite dėmesį, kad pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta, o nuosavybę reikia užregistruoti Registrų centre.
Perkant nekilnojamąjį turtą Lietuvoje reikės sumokėti notaro mokestį, kuris sudaro 0,45% nuo sandorio sumos. Taip pat bus papildomų mokesčių už turto teisinio statuso patikrinimą įvairiuose registruose, pavyzdžiui, dėl esamų hipotekų.
Notaras, tvarkantis jūsų sandorį, suteiks tikslią informaciją apie šias papildomas išlaidas.
Be to, teks sumokėti už įsigyto turto registravimą Registrų centre. Mokestis priklauso nuo registruojamo turto tipo, rinkos vertės ir registracijos termino (trumpesnis registracijos laikotarpis - didesnis mokestis).
SVARBU: Nekilnojamojo turto įsigijimas nesuteikia teisės gyventi Lietuvoje.
Būsto paskolų pradžiamokslis (pirmą kartą perkantiems būstą)
Žemės pirkimas Lietuvoje
Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalį, užsienio piliečiai gali įsigyti žemės, jei atitinka tam tikrus kriterijus. Žemės sklypą gali įsigyti tik asmenys ir subjektai, atitinkantys Europos ir Transatlantinius kriterijus.
Kurie užsieniečiai gali įsigyti žemę Lietuvoje?
- Juridiniai asmenys: Įmonės, įsteigtos ES valstybėse narėse, Europos laisvosios prekybos asociacijos (EFTA) valstybėse narėse arba laisvose ekonominėse zonose.
- Fiziniai asmenys: ES ir EFTA valstybių narių piliečiai; nuolatiniai ES ir EFTA valstybių narių gyventojai; nuolatiniai Lietuvos gyventojai, net jei jie nėra Lietuvos piliečiai.
Žemės paveldėjimas Lietuvoje
Lietuvos piliečio mirties atveju jų žemę gali paveldėti užsieniečiai, tačiau yra tam tikros taisyklės, priklausomai nuo to, ar užsienio paveldėtojas atitinka Europos ir Transatlantinius kriterijus.
Jei užsienio paveldėtojai neatitinka nustatytų kriterijų, jie gali gauti piniginę vertę už parduotą žemę. Jei paveldėtojai atitinka kriterijus, jie gauna pilnas nuosavybės teises.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar lietuvis gali laisvai pirkti būstą bet kurioje užsienio šalyje? ES valstybėse - taip, lietuviai gali laisvai įsigyti turtą be apribojimų. Už Europos Sąjungos ribų sąlygos skiriasi: kai kur, pavyzdžiui, Turkijoje ar Tailanduose, taikomi apribojimai užsieniečiams arba reikalaujama vietinio partnerio dalyvavimo sandoryje.
Kokius dokumentus reikia pateikti perkant turtą užsienyje? Paprastai reikia paso arba asmens tapatybės kortelės, vietinio mokesčių mokėtojo numerio (Tax ID), pirkimo-pardavimo sutarties ir notaro patvirtinimo. Kai kuriose šalyse būtina pateikti pažymą iš registro, įrodančią, kad turtas neturi skolų.
Kiek kainuoja nekilnojamojo turto įsigijimas užsienyje? Be būsto kainos, reikia skaičiuoti papildomas išlaidas - notaro, registro, vertėjo ir mokesčių rinkliavas. Jos sudaro apie 8-13 % nuo sandorio vertės, priklausomai nuo šalies.
Ar reikia mokėti mokesčius Lietuvoje, jei turtas įsigytas užsienyje? Ne, jei už turtą ir su juo susijusias pajamas (pvz., nuomą) sumokėti mokesčiai užsienyje. Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu šalių, tačiau turtą vis tiek reikia deklaruoti Lietuvos VMI.
Ar būtina samdyti advokatą prieš pasirašant sutartį? Taip, ypač jei dokumentai sudaromi užsienio kalba. Advokatas patikrins sutarties turinį, teisinį statusą ir užtikrins, kad sandoris būtų saugus. Tai nedidelė investicija, galinti apsaugoti nuo didelių nuostolių.
Kaip apsaugoti savo investiciją į būstą užsienyje? Reikia drausti turtą, pasirūpinti metiniu techniniu patikrinimu ir vengti nepatikimų nuomininkų. Jei planuojate nuomoti, verta samdyti vietinį administratorių ar agentūrą, kuri prižiūrės objektą ir užtikrins sklandų eksploatavimą.
Kokie dažniausi pavojai laukia pirkėjų? Dažniausiai pasitaiko nepatikrintos nuosavybės problemos, nelegalūs statiniai ar neįvertintos priežiūros išlaidos. Svarbu viską kruopščiai tikrinti ir vengti skubotų sprendimų, ypač kai siūloma „per gera, kad būtų tiesa“ kaina.
Ar galima gauti paskolą būstui užsienyje? Taip, bet dažniausiai paskolą suteikia vietinis bankas toje šalyje. Reikia turėti stabilias pajamas ir būti pasiruošus pateikti dokumentus anglų arba vietos kalba. Lietuvos bankai retai finansuoja užsienio NT pirkimą.
tags: #kokie #dokumentai #reikalingi #uzsienieciui #perkant #nekilnojama