Dažnas tautietis, turėdamas laisvų pinigų, pradeda galvoti apie investavimą. Tačiau nemažai tautiečių vis dar vengia pirkti būstą užsienyje dėl, jų manymu, sudėtingo proceso, informacijos trūkumo.
Todėl dirbdama nekilnojamojo turto srityje dažnai sulaukiu klausimo, ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą. Kalbant apie investicijas, vieno atsakymo čia nėra. Viskas priklauso nuo tam tikrų investitoriaus aplinkybių. Būtent apie jas (aplinkybes) šiame straipsnyje ir kalbėsiu.
Nekilnojamasis turtas yra viena saugiausių investicijų, ypač galvojant apie ilgalaikę perspektyvą. Į būstą investuoti pinigai grįžta būstą pardavus arba jį išnuomojus.
Nekilnojamojo turto investavimas pradedantiesiems – išsamus vadovas 2024 m.
Populiariausios kryptys ir ekspertų įžvalgos
Aktyviai su nekilnojamuoju turtu užsienyje dirbantys brokeriai pastebi, jog lietuvių susidomėjimas būstu svetur nuolat auga.
Sandra Babravičienė, „Capital“ tinklo brokerė, padedanti klientams įsigyti būstus Ispanijoje (žemyne ir Tenerifės saloje), sako, jog Ispanijos nekilnojamojo turto rinka vis dar yra augimo fazėje: „Susidomėjimas būstais yra didžiulis, ypač kurortinėse vietovėse. Čia būstą perka žmonės iš visos Europos.“ S. Babravičienė tiki, jog būstas turistų pamėgtoje šalyje yra puiki investicija.
Tai, kad Ispanijos būsto rinka yra itin aktyvi, patvirtina ir nuo 2007 m. su šios šalies nekilnojamojo turto objektais dirbančios „Capital“ brokerės Svetlana Vaitkienė ir Sigita Žlabienė. „Ispanija, kasmet pritraukianti apie 90 mln. turistų iš viso pasaulio yra itin patraukli investicijoms į nekilnojamąjį turtą. Būsto pirkėjai čia labai suaktyvėjo popandeminiu laikotarpiu, kai daugelis suprato, jog gali dirbti ne tik biure, bei prasidėjus karui Ukrainoje“, - sako S.
Nuo 2016 m. Kipre dirbantis brokeris Nerijus Čaplikas teigia, jog šiuo metu Kipre yra labai didelė paklausa būsto pirkimui. Perkantieji būstą nuomai Ispanijoje, Graikijoje ar Kipre gali tikėtis 5-6 proc. metinės grąžos. Turistų srautas yra didžiulis, todėl nuoma yra gana pelninga.
S. Babravičienė dalinasi: „Jei leidžia galimybės, rekomenduočiau nekilnojamojo turto turėti ne vienoje šalyje. Turėti nekilnojamojo turto Europos Sąjungos valstybėje yra saugu. Čia keliauti galime be jokių suvaržymų, o ir skrydžiai iš Lietuvos populiariomis kryptimis organizuojami po vieną ar du kartus per savaitę“.
Šilto klimato šalyse yra gerokai didesnis būsto pasirinkimas. Viskas priklauso nuo žmogaus poreikių ir, žinoma, biudžeto. Būstas ten, kur šilta, yra visai kitoks. Čia yra įprasta, jog daugiabutis ar individualių namų kvartalas turi savo baseiną, dideles terasas, kuriose telpa net ne vienas lauko baldų komplektas. Įprasta, jog būstas Ispanijoje, Kipre, Graikijoje parduodamas pilnai įrengtas ir net su visais baldais.
Ieva Benėtė, dirbanti su būstais Graikijoje, Kroatijoje, Juodkalnijoje ir Ispanijoje, sako: „Tie, kam patinka keliauti ir leidžia finansinės galimybės, užsienyje gali rasti daug geresnių pasiūlymų nei, tarkime, Lietuvos pajūryje“. Ji pabrėžia, jog užsienio šalyse yra didžiulis būsto pasirinkimas tiek pagal kainas, tiek pagal būsto tipą bei lokaciją.
Daug laiko Kipre praleidžiantis N. Čaplikas pasakoja, jog Kipras jį sužavėjo geriausiu nekilnojamojo turto kainos ir kokybės santykiu. „Mano duomenimis, gyvenimas Kipre yra vienas pigiausių Europoje, gana nebrangus būstas, 340 saulėtų dienų per metus, švari jūra ir oras, skanus, šviežias ir nebrangus maistas. Beje, ir sergamumas vėžiu čia beveik nulinis“, - dalijasi N. Čaplikas. Jo manymu, būsto kainos Lietuvos pajūryje jau yra neadekvačios.
S. Babravičienė, siūlanti įsigyti būstą Ispanijoje, kaip vieną priežasčių, kodėl verta turėti būstą užsienyje, įvardija galimybę kada tik panorėjus pakeisti aplinką. „Svarbiausia - emocija, pakeista aplinka. Ispanijoje dirbančios S. Vaitkienės teigimu, „gyvename tik kartą ir trumpai, todėl turime pasirūpinti savo ir savo artimųjų gyvenimo kokybe.
S. Pagrindinis kalbintų specialistų patarimas ketinantiems pirkti būstą užsienyje - rasti patikimą partnerį, kuris lydės visuose proceso etapuose. Profesionalus brokeris pasirūpins pirkėjų atvykimu, suderins objekto apžiūras, lydės pas notarą.
Brokeriai pataria gerai išsinagrinėti būsto aplinką, susipažinti su vietove. Profesionalus partneris papasakos viską, ką turi žinoti būsimasis būsto savininkas - nuo vietovės ypatumų, šalia esančių paplūdimių, iki mokėtinų mokesčių. Pavyzdžiui, Ispanijoje skola keliauja paskui turtą, o ne paskui asmenį, todėl prieš sudarant pirkimo-pardavimo sandorį svarbu tam tikrose institucijoje pasitikrinti, ar neteks mokėti buvusių savininkų skolos.
Brokerė S. Vaitkienė taip pat pritaria, jog tam, kad užsienyje esančio objekto pirkimas baigtųsi sėkmingai, reikalingas sąžiningas ir patikimas partneris, kuris pasakys teisybę ir nenutylės reikšmingos informacijos. „Šiandien rinkoje galima prisiklausyti pažadų, jog būstas Ispanijoje generuos fantastiškas grąžas. Toli gražu taip nėra. Ne visi pardavėjai pasakoja apie turto išlaikymo kainą, privalomas teikti deklaracijas ir mokėtinus mokesčius, kuriuos atėmus iš gautų pajamų, grąžos sumenksta ir žmonės lieka nusivylę ir jaučiasi apgauti“, - perspėja S.
I. Benėtė mano, jog būstas užsienyje, jei jis skirtas sau ar šeimos atostogoms, turi būti patrauklus, už gerą kainą ir patogioje vietoje. „Būtinai paanalizuokite būsto vietą, kur yra oro uostas, ar patogu atvykti“.
N. Čaplikas pirkėjams pataria neskubėti priimti galutinio sprendimo. Jei kilo mintis apie būstą užsienyje, paieškas būtinai pradėkite nuo pokalbio su Lietuvoje dirbančiais specialistais.
Pats nekilnojamojo turto objekto įsigijimo procesas nuo pirminės kliento užklausos iki raktų gavimo gali užtrukti nuo vieno iki poros mėnesių.
Finansavimo galimybės perkant NT užsienyje
Pastaraisiais metais vis daugiau lietuvių svajoja apie nuosavą kampelį užsienyje - ar tai būtų saulėtas būstas poilsiui, ar pelninga investicija nuomai. Tačiau tokią svajonę dažnai lydi klausimas: kaip finansuoti tokį pirkinį?
Vienas iš efektyvių ir vis labiau populiarėjančių sprendimų - pasitelkti Lietuvoje turimą nekilnojamąjį turtą kaip užstatą. Kredito unijos siūlo alternatyvą, leidžiančią išvengti šių kliūčių.
AKU ekspertai pabrėžia, kad perkant būstą užsienyje, užsienio bankai neretai kelia griežtesnius reikalavimus, tokius kaip didesnis pradinis įnašas, sudėtingesnis biurokratinis procesas, kalbos barjeras bei teisiniai ir mokestiniai skirtumai. Be to, užsienio bankai gali taikyti sudėtingesnes procedūras ir ilgiau trunkančius sprendimų priėmimo procesus.
Lanksčios finansavimo sąlygos ir mažesnis pradinis įnašas (nuo 20 proc.) gerokai palengvina visą NT įsigijimo užsienyje eigą. Be to, sandoriai eurais apsaugo klientą nuo nepalankių valiutų kurso svyravimų, suteikdami daugiau stabilumo ir aiškumo.
AKU siūlo kelis esminius privalumus: mažesnį pradinį įnašą (nuo 20%), sandorių vykdymą eurais (apsaugą nuo valiutų kurso svyravimų), paprastesnį procesą be kalbos barjero bei sudėtingų užsienio bankų reikalavimų.
Finansavimo procesas su AKU yra supaprastintas: Jūs įkeičiate Lietuvoje turimą nekilnojamąjį turtą kaip užstatą, taip užtikrindami paskolos gavimą Lietuvoje eurais.
Norint gauti kreditą nekilnojamojo turto pirkimui užsienyje su AKU pagalba, svarbiausia sąlyga - turėti įkeičiamą turtą Lietuvoje. Kredito unija vertina kliento finansinę padėtį, pajamas, esamus įsipareigojimus ir kreditingumo istoriją. Kadangi užstatas yra Lietuvoje, kredito unijos rizika išlieka panaši kaip ir teikiant paskolas NT Lietuvoje.
Pagrindinės sąlygos:
- Finansavimas: Iki 80 proc.
- Palūkanos: Marža nuo 3,2 proc. + 3/6/12 mėn.
AKU ekspertai priduria, kad finansavimo srityje pagrindinės problemos yra griežta užsienio bankų tvarka, dideli pradiniai įnašai ir sudėtingas kredito istorijos vertinimas.
Nors Ispanijos rinka yra atvira nerezidentams, perkant NT per vietinius bankus dažnai tenka susidurti su reikalavimu turėti 30-40 proc. nuosavų lėšų pradiniam įnašui.
Populiariausios kryptys lietuviams
NT agentūros „011“ ekspertai atskleidžia, kad neabejotina lietuvių lyderė yra Ispanija, ypač Tenerifė, Alikantė, Kosta Blanka ir Barselona. Šios vietovės vilioja ne tik puikiomis investicijų galimybėmis, bet ir patraukliomis gyvenimo sąlygomis. Ispanija lietuviams patraukli ir dėl panašaus mentaliteto, ES teisės aiškumo, mažesnių biurokratinių kliūčių bei lengvesnio kreditų prieinamumo - net nerezidentai gali gauti hipoteką iki 60-70 proc. objekto vertės.
Jungtiniai Arabų Emyratai (ypač Dubajus) pritraukia mokesčių lengvatomis ir dinamiška rinka. Kainų dinamika rodo augimą visose minėtose šalyse, tačiau Ispanija išsiskiria stabilesne trajektorija ir dideliu laisvų nekilnojamojo turto objektų skaičiumi.
Nuo 2016 m. Kipre dirbantis brokeris Nerijus Čaplikas teigia, jog šiuo metu Kipre yra labai didelė paklausa būsto pirkimui. Daug laiko Kipre praleidžiantis N. Čaplikas pasakoja, jog Kipras jį sužavėjo geriausiu nekilnojamojo turto kainos ir kokybės santykiu. „Mano duomenimis, gyvenimas Kipre yra vienas pigiausių Europoje, gana nebrangus būstas, 340 saulėtų dienų per metus, švari jūra ir oras, skanus, šviežias ir nebrangus maistas. Beje, ir sergamumas vėžiu čia beveik nulinis“, - dalijasi N. Čaplikas.
Perkantieji būstą nuomai Ispanijoje, Graikijoje ar Kipre gali tikėtis 5-6 proc. metinės grąžos. Turistų srautas yra didžiulis, todėl nuoma yra gana pelninga.
Svarbūs aspektai perkant NT užsienyje
Prieš pradedant paieškas, būtina atlikti nuodugnų namų darbą: ištirti dominančios šalies nekilnojamojo turto rinką, įvertinti visas galimas išlaidas (įsigijimo, priežiūros, mokesčių, draudimo), susidaryti realų biudžetą.
Be finansavimo, svarbu atkreipti dėmesį į kalbos barjerą (teisinių dokumentų vertimas), teisinius ir mokestinius skirtumus (metinis NT mokestis, nuosavybės perdavimo mokestis), privalomą draudimą bei sudėtingus administracinius formalumus, kurie gali užtrukti.
NT agentūros „011“ ekspertai teigia, kad vieni didžiausių iššūkių yra informacijos trūkumas ir kalbos barjeras. Nors daugelis sandorių vyksta anglų kalba, svarbūs teisiniai dokumentai dažnai turi būti verčiami į vietinę kalbą.
Svarbu iš anksto įvertinti ir papildomas išlaidas: metinius nekilnojamojo turto mokesčius, nuosavybės perdavimo mokesčius ir privalomus draudimus, kurie gali būti didesni nei tikimasi.
Nekilnojamojo turto mokesčiai skirtingose šalyse
Tarptautinių NT įmonių konsultantas, NT brokeris Edvardas Griškevič pasakoja, kad skirtingose Europos sąjungos valstybėse šis mokestis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų per metus iki kelių tūkstančių per mėnesį.
Danijoje yra du NT mokesčiai. Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus. Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.
Nekilnojamojo turto mokestis Ispanijoje, kurį jo savininkas moka kiekvienais metais, nepriklauso nuo to ar savininkas yra nuolatinis Ispanijos gyventojas, ar ne. Šis mokestis nustatomas pagal rotušės pateiktą kadastrinę turto vertę, o mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,4 proc. iki 1,1 proc. turto vertės ir skiriasi pagal Ispanijos regioną.
Taip pat mokamas atliekų surinkimo mokestis, pavyzdžiui, apie 80 eur už 3 kambarių butą.
Ispanams ir ES/EAE piliečiams taikomas 19 proc. mokestis nuo gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų, o ne ES/EAE piliečiams - 24 proc. Tiesa, yra lengvatų jaunoms šeimoms, senjorams, mažai uždirbantiems asmenims.
Patarimai investuojantiems į NT šiltuose kraštuose
NT specialistė Sonata atskleidžia, kad investicinis būstas Ispanijoje - geras pasirinkimas. NT specialistė teigia, kad verta investuoti į įvairų būstą, tik pataria atsižvelgti ne tik į savo biudžetą, bet ir labai nenutolti nuo paplūdimių, ne daugiau nei 5 km, kadangi turistai ir poilsiautojai visgi dažniausiai ieško apartamentų kuo arčiau jūros.
Ispanija beveik kasdien turi saulę ir gerą, šiltą orą, daug lankytinų vietų, pritraukia daug turistų ir poilsiautojų, todėl turto kaina turi potencialą kasmet kilti bei dėl didelio srauto keliautojų - apartamentai tikrai visada bus išnuomoti ir generuos pasyvias pajamas.
Investuojant į nekilnojamąjį turtą visada išlieka rizika, kad keisis rinkos situacija - galbūt kris kaina, o galbūt priešingai - kils. Įprastai žmonės, investicijai pirkdami būstą, iškart numato, kokiu tikslu tai daro - planuoja nuomoti, parduoti ir pan.
Jeigu įsigytą būstą planuojate nuomoti, dar prieš perkant išanalizuokite rinką ir jos galimybes - kokia nuomos paklausa ir pasiūla, kokios kaina vyrauja už savaitės, mėnesio, metų laikotarpį. Jeigu planuojate pajamas iš pardavimo - privalo nuolat sekti rinką, jos pokyčius ir imtis atitinkamų sprendimų.
Kalbant apie investicijas į NT, svarbu nuolat stebėti šalies situaciją ir politiką NT klausimu, sekti įstatymų pakeitimus ar planuojamas pataisas, kurios gali daryti įtaką jūsų turimo būsto pelningumui, mokesčiams. Be to, būtina suprasti, kad investicija į nekilnojamąjį turtą - ilgalaikė, todėl tikėtis pelno pirmais mėnesiais ar net metais - nevertėtų.
Analizuodama „Eurostat“ statistikos duomenų bazėje ir kitur pateikiamą informaciją „Luminor“ vyriausioji analitikė sako pastebinti rimtų ženklų, rodančių NT rinkos disbalansą, o svarstantiems galimybę įsigyti būstą užsienyje pataria nesivadovauti vien skelbimuose pateikiamomis kainomis, bet atidžiai išstudijuoti jų statistiką ir dinamiką dominančiose šalyse, nes būsto kainų žirklės kiekvienoje šalyje labai priklauso nuo jų įrengimo lygio, miesto, rajono mieste ir daugybės kitų dalykų.
Perkant nekilnojamąjį turtą užsienyje, vietiniais gyventojais pasitikėti neverta: jie investuotojams paprastai tvirtina, jog visi objektai yra perspektyvūs ir geros kokybės. Prieš vykstant į svečią šalį apžiūrėti nekilnojamojo turto, verta atlikti kuo daugiau pasiruošiamųjų darbų: pasidomėti situacija, pasikalbėti su ten turtą...
tags: #investavimas #i #nekilnojamaji #turta #uzsienyje