Žemės ūkio paskirties žemės nuoma Lietuvoje: svarbūs aspektai ir tendencijos

Žemės nuoma yra žemės naudojimo forma, kai jos savininkai perduoda ją kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims laikinai valdyti ir naudoti pagal nuomos sutartį.

Žemės ūkio laukai Lietuvoje

Nuomininkas už žemę moka žemės savininkui žemės nuomos sutarties ar įstatymų nustatytą užmokestį pinigais, natūra (dažniausiai žemės ūkio produktais) ar atidirbdamas. Žemės nuomos mokestis (jį sudaro žemės renta ir palūkanos už kapitalą, kurį į žemę investavo jos savininkas) tuo didesnis, kuo vertingesnė yra žemė, kuo daugiau pajamų galima gauti vykdant joje ekonominę veiklą.

Žemės nuomos sutartis

Žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė, ji nustato žemės naudojimo paskirtį ir sąlygas, kurios taikomos ir tada, kai nuomininkas, gavęs žemės savininko sutikimą, ją subnuomoja tretiesiems asmenims. Labiausiai paplitusi žemės nuomos rūšis yra žemės ūkio paskirties žemės nuoma, kai žemės savininkai, nesuinteresuoti ūkininkauti patys, išnuomoja savo žemės sklypus norintiems ūkininkauti, bet neturintiems nuosavos žemės ar turintiems jos per mažai.

Žemės nuomos terminai

• LIETUVOJE valstybinės žemės nuomos terminas gali būti ne ilgesnis kaip 99 metai (žemės ūkio paskirties valstybinės žemės - ne ilgesnis kaip 25 metai), privačios žemės nuomos terminas neribojamas.
• Ypatinga žemės nuomos rūšis - emfiteuzė (ilgalaikė žemės nuoma ne trumpesniam kaip 10 metų laikotarpiui).

Žemės nuomos sutarties registravimas

• Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti patvirtinta notarine tvarka ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre (neprivaloma nuomojant privačią žemę).
• Tačiau Žemės įstatyme numatytas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre.
• Privačios žemės nuomos sutarties atveju šios sutarties registravimas nėra privalomas, bet reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Civilinio kodekso 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka.

Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas (kai žemė nuomojama iki 3 metų laikotarpiui - žemės sklypo schema). Valstybinė žemė, išskyrus tam tikrus įstatymų nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.

Svarbu žinoti

• Sudarant žemės nuomos sutartis, svarbu skirti žemės nuomos ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos sąvokas.
• Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).

Civilinio kodekso reikalavimai

Žemės nuomos sutartis Civiliniame kodekse apibrėžiama kaip raštu sudarytas nuomotojo ir nuomininko susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Ūkininkams ir bendrovėms

Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:

1. Žemės nuomotojas.
2. Žemės nuomininkas.
3. Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre.
4. Žemės nuomos terminas.
5. Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis.
6. Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos, taip pat naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui.
7. Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams.
8. Žemės naudojimo specialiosios sąlygos.
9. Žemės naudojimo apribojimai.
10. Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės.
11. Užmokestis už žemės nuomą (į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė).
12. Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai.
13. Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Žemės ūkio technika laukuose

Sudarant sutartį

Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius. Jei sudarant sandorį dalyvauja fizinis asmuo, svarbu įsitikinti jo veiksnumu šioje srityje, t. y. ar jis gali sudaryti civilinius sandorius.

Notarinis tvirtinimas

Pasirinkus žemės ūkio paskirties žemės arba žemės nuomos sutartį tvirtinti notariškai (tai nėra privaloma), notaras patikrins abiejų sandoryje dalyvaujančių šalių veiksnumą ir tapatybes. Jei sandorį sudarytų asmuo, esantis neveiksnus šioje srityje, tokį sandorį teismine tvarka būtų galima pripažinti negaliojančiu.

Būtini dokumentai

• Sudarant žemės nuomos sutartį visada reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus.
• Sudarant žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų reikalauti iš nuomotojo žemės nuosavybę patvirtinančių dokumentų.
• Asmens tapatybės ir žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų asmenų duomenys turi sutapti.

Svarbu dar ir tai, kad jei išnuomojama žemė priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, žemė gali būti išnuomojama, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka. Pasirašant sutartį labai svarbu kuo smulkiau aptarti nuomojamą objektą.

Nuosavybę įrodantys dokumentai

Tam gali padėti savininko-nuomotojo pateikti nuosavybę įrodantys dokumentai, t. y. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame yra nurodoma:

• nekilnojamasis daiktas;
• unikalus jo numeris ir adresas (vietovė);
• pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas, žemės sklypo plotas jį detalizuojant (nurodoma žemės ūkio naudmenų plotas, iš jų ariamos žemės, sodų, pievų, vandens telkinių ir kt.);
• žemės ūkio naudmenų našumo balas, atliktų matavimų tipas, žemės sklypo vertė (indeksuota ir vidutinė rinkos vertė, jos nustatymo būdas ir data).

Taip pat šiame išraše pateikiami nustatyti juridiniai faktai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė yra nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.

Rekomenduojama prieš pasirašant sutartį nuomotojui kartu su nuomininku apžiūrėti nuomojamą žemės sklypą, įvertinti jo būklę, patikrinti riboženklius ir besiribojančius šalia esančius sklypus, įvertinti jų būklę. Svarbu aptarti ir sutarties galiojimo terminą, kuris gali būti nustatomas nuomotojo ir nuomininko bendru susitarimu. Šalys gali sudaryti neterminuotą žemės nuomos sutartį.

Dirvožemio pavyzdys

Sutarties nutraukimas ir atnaujinimas

Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.

Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.

Nuomininko įsipareigojimai

Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos

Pagal Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą, žemės ūkio paskirties žemės sklypuose dirvožemio apsaugos tikslais taikomos šios specialiosios žemės naudojimo sąlygos:

• Ariamoji žemė, kurios dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, taip pat žemė, kurioje yra eksploatuojamos melioracijos sistemos, turi būti naudojama taip, kad nesumažėtų jos plotas, išskyrus ekologiškai nuskurdintas gamtinio karkaso teritorijas, ir nepablogėtų dirvožemio savybės.
• Žemės ūkio naudmenos, kurių dirvožemis yra veikiamas vėjo ir vandens erozijos, turi būti naudojamos taikant antierozinių priemonių kompleksą.
• Žemės naudmenų plotai, kuriuos sudaro dirvožemio ir vandens apsauginę reikšmę turintys ir ekologiškai vertingi miškai bei medžių ir krūmų želdiniai, pažymėti teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, turi būti naudojami atsižvelgiant į kraštovaizdžio formavimo ir aplinkos apsaugos reikalavimus.

Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas privalės savo lėšomis atlikti nuomotojui priklausančių melioracijos įrenginių, kelių, tiltų, kitų inžinerinių įrenginių smulkius priežiūros darbus įstatymų nustatyta tvarka; taip pat saugoti apsauginius ir kitus ženklus; užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus, jeigu žemės nuomos sutartyje nebus numatyta kitaip. Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdys, tai nuomotojas turės teisę iš nuomininko išieškoti lėšas nurodytiems darbams atlikti bei nuostolius. Taip pat nuomininkas privalės nuomotojui atlyginti atsiradusius nuostolius, jei žemės ūkio naudmenas naudos netinkamai.

Valstybinės žemės nuomos terminas

Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti yra išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.

Mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka

Sutartyje turėtų būti aptartas nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka. Rekomenduojama įrašyti punktą, numatant, kokios sankcijos bus taikomos nuomininkui, jei jis laiku neatsiskaitys su nuomotoju. Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.

Žemės nuomos kainų kilimas

Visuotinis kainų kilimas neaplenkė ir žemės ūkio paskirties žemės nuomos.

„Žemės nuomos kaina visada didėjo, bet pastaraisiais metais ji ypač išaugo, kas neabejotinai lems produktų savikainą ir už viską sumokės galutinis vartotojas“, - „Ūkininko patarėjui“ pabrėžė Lietuvos grūdų augintojų asociacijos (LGAA) pirmininkas Aušrys Macijauskas, primindamas, kad dėl nevykusios mūsų šalies žemės ūkio politikos žemės ūkio produktai Lietuvoje pernai brango labiausiai visoje Europos Sąjungoje (ES).

A. Macijauskas sakė nežinantis recepto, kuris galėtų sureguliuoti kainų kilimą, tačiau, jo nuomone, tikriausiai tą padarys pati rinka. „Ūkininkai pradės atsisakyti nuomojamos žemės. Artimiausiais metais gal ir nesumažės nuomojamos žemės plotai, tačiau jei tokios tendencijos išsilaikys, nuomojamos žemės plotai mažės. Gali nutikti ir taip, kad padaugės apleistos žemės, ypač tuose regionuose, kur žemės prastesnės“, - kalbėjo LGAA pirmininkas.

Be to, nuo 2021 metų 15 proc. GPM už nuomojamą žemę privalo sumokėti nuomotojas, kas dar labiau padidina nuomos kainą, nes tenka papildomai sumokėti 15 proc.

Anykščių rajono ūkininkų sąjungos pirmininkas Žilvinas Augustinavičius neabejoja, kad žemės nuomos kainų kilimo pasekmės lems ūkininkų pajamų sumažėjimą. „Žemės nuoma pakilo apie 30 proc., vidutinė jos kaina rajone dabar yra 100-150 Eur, todėl ūkininkams tai kelia nerimą. Kita vertus, normalu, kad kainoms kylant visose srityse, ir žemės savininkai nori už žemę gauti daugiau pinigų“, - sakė Ž. Augustinavičius. Jo nuomone, kainų kilimas prie gero neprives, vieną dieną tas burbulas sprogs ir labai sunku numatyti pasekmes.

Anot Ž. Augustinavičiaus, kol kas tarp ūkininkų didžiausią konkurenciją sukelia ūkininkai, įsipareigoję išplėsti plotą, nes įgyvendina tam tikrus projektus. Tada jie per galvą verčiasi, kad padidintų plotą ir kelia kainas.

D. Sabulio manymu, žemės nuomos ir pardavimo kainas kelia ir teisės aktais nesureguliuota saulės ir vėjo jėgainių statymo tvarka dirbamoje žemėje. Elektros parkų vystytojai, mokėdami dideles žemės nuomos kainas, suteikia žmonėms iliuzijų, kad jei vystytojai gali tiek mokėti, tai gali ir ūkininkai. Todėl kai kurie žemės savininkai irgi pareiškia norą už hektarą gauti po 1 000 Eur, nors tokia suma ūkininkams nereali. Galėtų būti tokia tvarka, kad derlingose žemėse, ypač Vidurio Lietuvoje, nebūtų leidžiama statyti saulės ir vėjo jėgainių. Jas reikėtų statyti nederlingose žemėse, kurių ūkininkams dirbti neapsimoka. D. Sabulis, pridurdamas, kad dėl nuomojamos ir parduodamos žemės trūkumo ūkių plėtra labai sudėtinga.

Varėnoje, viename nederlingiausias žemes turinčių šalies rajonų, žemės nuomos vidurkis - 100 Eur/ha, nors pasitaiko ir gerokai didesnių kainų, viskas priklauso nuo konkretaus žemės sklypo.

Varėnos rajono savivaldybės Žemės ūkio ir kaimo reikalų skyriaus vedėjo Irmanto Laniausko teigimu, jų rajone saulės ir vėjo elektros jėgainių, kaip ir visoje Lietuvoje, atsiranda vis daugiau, tačiau jų statyba bent kol kas nelemia žemės nuomos ar pardavimo kainų kilimo. „Daugiausia saulės jėgainių yra aplink kaimus arba kaimų teritorijose ir ant pastatų stogų, ne ant dirbamos žemės. Nuomojamos žemės trūksta kaip ir visur kitur, todėl neišvengiama ir pykčių tarp ūkininkų, tačiau suveikia rinkos ekonomikos dėsniai - kas pasiūlo daugiau, tas ir išsinuomoja“, - redakcijai sakė I. Laniauskas.

tags: #kitos #paskirties #zemes #nuoma